Изменение законодательства в сфере ипотечного кредитования, его влияние на рынок этих услуг в Российской федерации и в Новосибирске

Одним из самых спорных законов российского законодательного творчества является, наверное, ипотека.

Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) принят 11 февраля 2002 года и по сути, одни странные и нелогичные нормы заменены другими — столь же странными и нелогичными. Чаще всего под ипотекой понимают жилищное ипотечное кредитование — кредиты, выдаваемые на покупку жилья, которое и является обеспечением кредита. Предполагается, что ипотека — явление социально значимое, и те, кто не может позволить себе покупку недвижимости сразу, смогут сделать это в кредит. Как правило, речь идет о квартирах «вторичного» рынка жилья, реже — о новых и строящихся квартирах. Основную роль в организации ипотеки как правило играет государство и учрежденные им для этого специальные структуры.

Первой из них в России стало «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», зарегистрированное Московской регистрационной палатой еще в сентябре 1997 года. Деятельность «Агентства находится под прямым контролем Правительства РФ. 100% акционерного капитала принадлежат Правительству РФ. Его же представители заседают и в наблюдательном совете агентства. Основные цели создания Агентства — обеспечение притока долгосрочных инвестиционных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования через систему рефинансирования кредитных и иных организаций, предоставляющих гражданам России кредиты и займы на приобретение, строительство жилья, а также создание механизма защиты прав и законных интересов инвесторов.

Основные задачи Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, определенные федеральной целевой программой «Свой дом», сводятся к содействию развития ипотечного кредитования в частном секторе и обеспечению ликвидных долгосрочных ресурсов для финансирования жилищных кредитов, выдаваемых российскими банками.

За период деятельности Агентства подготовлена определённая правовая база, регулирующая развитие долгосрочного ипотечного кредитования, разработан и согласован с рядом банков комплект документов по развитию системы долгосрочного кредитования населения через рефинансирование кредитных учреждений, запущен и в настоящее время апробируется в г. Санкт-Петербурге пилотный проект по внедрению созданной схемы. Заметный интерес проявляется к деятельности Агентства и в других субъектах Российской Федерации, которые готовы сотрудничать с Агентством и развивать на местах систему долгосрочного ипотечного кредитования.

Несмотря на, казалось бы, благоприятные условия для становления и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования населения, развитие идет очень медленно, уже выявлены несоответствия отдельных положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Гражданскому кодексу Российской Федерации, в связи с чем готовятся предложения по изменению данного закона, не ясен до конца механизм работы закладных и т. д.

По подсчётам специалистов Агентства для нормального запуска программы долгосрочного ипотечного кредитования, которая была бы выгодна всем сторонам и давала бы отдачу, необходимо около 200 млн. долларов США., что позволило бы не только снизить стоимость кредита, выдаваемого на приобретение жилья, но в течение буквально 2−3 лет с начала работы полностью перейти на самофинансирование по развитию долгосрочного ипотечного кредитования.

Таких денег у основных субъектов рынка ипотечного кредитования нет, крупные банки также не готовы изымать из оборота денежные средства в таком размере, поэтому создание Агентства было обусловлено необходимостью развития двухуровневой системы ипотечного кредитования. Суть данной модели в том, что кредитные учреждения выдают заёмщикам кредиты на покупку или строительство жилья под залог данного жилья на условиях, разрабатываемых Агентством, а последнее приобретает у них права требования по выданным кредитам или права по закладным. Тем самым изъятые кредитным учреждением из своего оборота денежные средства быстро восполняются за счёт уступки требований, это учреждение может выдавать новый кредит и т. д. Подобный вариант долгосрочного ипотечного кредитования в настоящее время проходит апробацию в условиях г. Санкт-Петербурга.

Однако, кредитные учреждения могут уступать права требования только кредитным организациям, имеющим соответствующие лицензии на совершение банковских операций по обслуживанию кредитов, права по которым уступлены финансовому учреждению. Несмотря на то, что ст.382−390 и 819 Гражданского кодекса Российской федерации не ограничивают право кредитных учреждений уступать права по кредитам любому лицу, на практике осуществить уступку прав можно только организациям, обладающим лицензией на совершение банковских операций. При таких условиях неопределённость в данном вопросе и отсутствие в законе чёткого указания на то, какаие лица имеют право приобретения прав по кредитным обязательствам, будут тормозить процесс развития системы долгосрочного ипотечного кредитования, т.к. получение лицензии на совершение банковских операций довольно-таки длительная и сложная процедура.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию уже развернуло свою деятельность в Москве, Санкт-Петербурге и Новосибирске. Во всяком случае, его филиал в Новосибирске существует уже с 1998 года. В Новосибирске есть пока один пример настоящей ипотеки. С августа 2002 года банком «Сибконтакт» выдано пять ипотечных кредитов, еще 15 договоров находятся на стадии оформления. Банк действует по соглашению с сибирским филиалом АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Кредит может получить любой гражданин, имеющий постоянное зарегистрированное место жительства в Новосибирске, при этом совокупный ежемесячный доход его семьи должен быть больше 15 тыс. руб.

С целью дальнейшего развития системы ипотечного кредитования в Новосибирске сейчас готовится четырехстороннее соглашение между мэрией города, администрацией области, сибирским филиалом агентства и Госстроем. В его рамках местная администрация должна будет предусмотреть выделение из бюджета города средств, которые будут использованы в качестве гарантий при выдаче ипотечных кредитов определенным категориям жителей Новосибирска.

На первом этапе реализуемой Агентством по ипотечному жилищному кредитованию программы ипотечные кредиты будут выдаваться под минимально допустимые проценты. По расчетам специалистов агентства, проект сохранит инвестиционную привлекательность при предоставлении населению ссуд под 18−19% годовых в рублях на срок до десяти лет. Соответственно, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию будет выкупать закладные или права требования по кредитам под 17−18%. В условиях перманентной девальвации рубля спрос на столь дешевые рублевые ссуды может оказаться ажиотажным. Однако оптимизм по поводу федеральной ипотечной программы может оказаться преждевременным: территориальная сеть АИЖК еще находится в стадии становления, предоставление правительственных гарантий может быть в очередной раз отложено, а эмитированные агентством облигации рискуют так и не найти своих покупателей.

Также в России действует программа Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). Учредителями этой некоммерческой организации выступили более 60 отраслевых, региональных и муниципальных фондов из 40 регионов России, находящихся во всех 7 Федеральных округах, а также фонды Белоруссии, Украины и Киргизии. Членами ассоциации являются также региональные ипотечные агентства и корпорации, а также строительно сберегательные кассы.

По данным Госстроя в 2002 году для покупки квартиры площадью 72 квадратных метров при ставке ипотечного кредита в 18 процентов годовых и сумме кредита в размере 70 процентов от стоимости жилья, ежемесячный доход семьи из трех человек должен составлять не менее 25,1 тысяч рублей. При условии снижения процентной ставки по ипотечным кредитам до 7 процентов годовых, размер дохода уменьшится до 13,2 тысячи рублей.

По расчетам Госстроя, в случае внесения заемщиком в качестве первоначального взноса старого жилья, ежемесячный доход семьи в 2002 году должен составлять более 11,4 тысячи рублей, к 2008 году соответственно доход должен уменьшиться до 6,2 тысячи рублей в ценах 2002 года.

Вышедший в начале 2002 года в СПб «городской закон» «О развитии ипотечного кредитования» обозначил в качестве залога по кредиту только новое (или строящееся) жилье. Это означает, что ипотечный кредит на покупку жилья на «вторичном» рынке просто невозможен. Уже само по себе это задает некую (и весьма высокую) ценовую планку (минимальный размер кредита). Далее, 5-ю годами ограничен максимальный срок кредита, и 70% от стоимости приобретаемого жилья — его максимальный размер.

С другой стороны, этот законодательный акт продекларирован как «социально-направленный». Его положения определяют, что на получение ипотечных кредитов могут рассчитывать только очередники, граждане, проживающие на площади менее девяти квадратных метров на человека; проживающие в коммунальных квартирах и т. д. Получается, что кредитом могут воспользоваться лишь самые неимущие категории граждан. А чтобы получить ипотечный кредит, нужно не только иметь высокий и стабильный доход (не ниже $ 1000 в месяц), но и официально его продекларировать. Вряд ли это могут сделать те, кто относятся к категории очередников, обитателей коммуналок и других неимущих групп населения, ютящихся на мизерной жилой площади.