Слабые и сильные стороны ипотечного кредитования РК

К сильным сторонам госпрограммы относятся стимулирование роста темпов жилищного строительства, создание условий, повышающих привлекательность жилищного строительства для инвестиций, создание механизма кредитования МИО для строительства жилья, построенного за счет средств, выделяемых из республиканского бюджета на возвратной основе местным исполнительным органам областей, городов Астана и Алматы, с последующей реализацией приоритетным категориям граждан, использование инструментов ипотечного кредитования системы жилищных строительных сбережений, системы гарантирования ипотечных кредитов, выданных на покупку жилья, построенного за счет средств, выделяемых из республиканского бюджета на возвратной основе местным исполнительным органам областей, городов Астана и Алматы, возобновление строительства коммунального жилья и улучшение жилищных условий около 290 тыс. семей (прогноз).

Вместе с тем слабыми сторонами госпрограммы являются непропорциональное в разрезе регионов распределение кредитов на строительство жилья, продолжающийся рост цен на коммерческое жилье, опережение и превышение спроса на жилье над предложением, неучтенность альтернативных механизмов жилищного строительства, таких как жилищно-строительные кооперативы и государственно-частное партнерство, практически неучастие системы сберегательных строительных сбережений в реализации госпрограммы и отставание развития строительной индустрии.

Также имеются проблемы в определении единой транспарентной системы учета и распределения жилья, строящегося за счет кредитных средств, что в ряде регионов привело к грубым нарушениям при его реализации и фактам перепродажи.

Казахстанская банковская ипотека расценивается государством, по всей видимости, как один из приемлемых способов решения жилищных проблем.

Хотя во всем мире ипотека — один из множества вариантов решения жилищного вопроса. В Казахстане ипотечные отношения регулируются Указом Президента РК от 23 декабря 1995 года «Об ипотеке недвижимого имущества».

Для правильного поведения участников ипотечных отношений необходимо представлять существо вопроса: что же такое ипотека, и каковы ее особенности?

Ипотечное кредитование включает в себя несколько этапов.

Приобретатель выбирает понравившуюся ему недвижимость (обычно это недвижимость, находящаяся в частной собственности, т. е. вторичное жилье).

Если речь идет о государственном жилищном строительстве, то право выбора жилья в этом случае будет ограничено. Предстоит пройти несколько этапов «бюрократических процедур», которые могут охватить в таких казахстанских городах, как Уральск, длительный период времени. Это длительная очередь по оформлению документов, ожидание решения комиссии городского отдела жилья, ожидание решения банковской комиссии. В конечном итоге — далеко не всегда хороший результат. Результат, к сожалению, может оказаться плачевным. Вначале департамент жилья должен одобрить кандидатуру заявителя и направить его в банк. Банк проводит андеррайтинг потенциального заемщика и принимает решение о возможности выдать ему заем. Если претендент на ипотеку не сможет доказать свою платежеспособность за счет подтверждения доходов, то ему будет отказано в выдаче ипотечного займа. Но мы рассмотрим вариант, когда комиссия вынесла положительное решение.

Итак, следующий этап — внесение суммы первоначального взноса. Для молодой семьи, нуждающейся в жилье, именно данный этап может оказаться проблемным. (В случае приобретения жилья у частного лица, т. е. на рынке вторичного жилья, вопрос решается продажей имеющейся старой недвижимости).

А в случае приобретения жилья по Государственной программе жилищного строительства этот метод неприемлем. Ведь в данном случае жилье в первую очередь предоставляется лицам, у которых оно полностью отсутствует. Причем отсутствие недвижимости необходимо подтвердить через Центр обслуживания населения.

В Государственной программе жилищного строительства в Республике Казахстан на 2008;2010 годы, утвержденной Указом Президента Республики Казахстан от 20 августа 2007 года № 383, дается анализ современного состояния жилищного строительства в Республике Казахстан на 2005;2007 годы: «Предоставление гражданам ипотечных кредитов осуществляется банками второго уровня с 1998 года. Первоначально ставки вознаграждения по ипотечным кредитам составляли порядка 20% годовых, размер первоначального взноса составлял около 40−50%, кредит предоставлялся на срок не более 5−10 лет. С развитием ипотечного кредитования в стране подверглись изменению в сторону уменьшения основные критерии ипотечного кредитования. Так, начиная с 2005 года ставки вознаграждения в банках второго уровня составляют порядка 10−13% годовых, размер первоначального взноса снизился до 10−15%, срок кредита составил в среднем 10 лет».

А теперь проанализируем ситуацию в г. Уральске с объективной точки зрения, т. е. на практике. На начальной стадии развития ипотеки первоначальный взнос составлял 10% от стоимости жилья, затем эта цифра стала варьироваться в зависимости от дохода семьи и т. д. Получается, что снижение ставок вознаграждения по кредитам до 4−4,5% годовых банки «компенсируют» за счет повышения суммы первоначального взноса. Не означает ли это излишнюю «страховку», т. е. меры предупреждения «ипотечного кризиса» в Казахстане?

Далее в Государственной программе жилищного строительства указывается: «…однако даже при таком развитии системы ипотечного кредитования данный вид услуг в настоящее время доступен лишь отдельным категориям граждан Республики Казахстан. Одной из основных причин является отсутствие достаточных средств у населения для оплаты вознаграждения и первоначального взноса».

Следующий этап: регистрация ипотечного договора. В соответствии со статьей 6 п. 2 Указа Президента РК, имеющего силу Закона, от 23.12.1995 г. «Об ипотеке недвижимого имущества»: «Ипотечный договор подлежит государственной регистрации. Право ипотеки возникает с момента регистрации ипотечного договора».

Для заключения ипотечного договора необходимо пройти через определенные этапы:

• — регистрация договора купли-продажи;
• — оформление техпаспорта на квартиру;
• — заключение об оценке стоимости квартиры и т. д.

Даже справка об отсутствии обременения на имущество также оформляется за счет средств залогодателя. Отказ в государственной регистрации договора об ипотеке либо уклонение от регистрации могут быть обжалованы заинтересованными лицами в суд. По решению суда данному лицу, своевременно не зарегистрировавшему ипотечный договор, в выдаче кредита обычно отказывают. Анализ подобных ситуаций с практической точки зрения показывает, что зачастую залогодатели не всегда имеют возможность зарегистрировать на должном уровне ипотечный договор в силу недостатка материальных средств. Отсутствие точной обоснованности условий государственной регистрации договора об ипотеке в законодательном порядке влечет за собой правовые последствия, которые используются залогодержателем не в пользу клиента. Принцип таков: кто заинтересован в приобретении квартиры, тот и должен оформлять документы.

Зачастую залогодатели заблуждаются относительно правовой значимости оценки предмета залога, указываемой в договоре залога, принимая стоимость заложенного имущества по договору залога за существенную и объективную стоимость предмета залога. Между тем данная финансовая процедура лишь возлагает на залогодателя обязанность представить банку в залог иное, но в то же время равноценное по стоимости имущество, в случае если заложенное имущество будет утрачено не по вине банка как залогодержателя. Залогодатель должен быть в курсе, что залогодержатель не связан какой-либо ответственностью и за правовые последствия публичных торгов. В случае если заложенное имущество в конечном итоге будет продано на торгах по цене ниже, чем та, которая указана в договоре залога, то залогодержатель вправе в судебном порядке обратить взыскание на любое иное имущество должника и залогодателя (если это разные лица), и так до полного удовлетворения своих требований, вплоть до возбуждения процедуры банкротства в отношении должника и залогодателя. Данный метод опять-таки неприемлем в условиях ипотечного кредитования по госпрограмме. Сама формулировка «иное имущество должника и залогодателя» противоречит, например, такому понятию, как «молодая семья».

Избежать такой неприятной процедуры залогодателю и должнику можно лишь в том случае, если с самого начала в договор залога включено условие, прямо указывающее на отказ банка от права обращать взыскание на иное имущество должника и залогодателя. К сожалению, во многих случаях именно банк имеет возможность «диктовать» условия, так как он имеет преимущества в финансово-правовом аспекте. Если учитывать тот фактор, что у клиента не остается права выбора в силу отсутствия сильной конкуренции в межбанковской деятельности по ипотечному кредитованию.

Следующий этап — выплата клиентом банковской комиссии в определенных процентах от суммы, перечисляемой в городской отдел жилья для покупки квартиры, а также страховка. Заемщик обязан заключить и предоставить банку в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости договор личного страхования и страхования недвижимости, являющийся обеспечением по договору займа на срок действия настоящего договора. За неисполнение этой «обязанности» заемщику грозит штраф.

Согласно статье 20 Указа Президента РК, имеющего силу Закона, от 23.12.1995 г. «Об ипотеке недвижимого имущества» в случае «неисполнения должником основного обязательства залогодержатель вправе удовлетворить свои требования путем:

• 1) реализации ипотеки в судебном порядке;
• 2) реализации ипотеки во внесудебном порядке, если это предусмотрено законодательными актами либо в ипотечном договоре, или последующем соглашении сторон;
• 3) обращения в свою собственность заложенного имущества в случае объявления торгов несостоявшимися.

Аналогичное имеется в виду и в статье 318 п. 1 Гражданского кодекса РК: «…удовлетворение требования залогодержателя из стоимости заложенного имущества производится, если иное не установлено настоящим Кодексом и иными законодательными актами или договором, в судебном порядке». В свою очередь в п. 3 статьи 319 Гражданского кодекса РК предусмотрено: «По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года».

То же самое предусмотрено в п. 4 статьи 21 Указа Президента РК, имеющего силу Закона, от 23.12.1995 г. «Об ипотеке недвижимого имущества»: «По просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

• 1) залогодателем является гражданин, независимо от того, какое недвижимое имущество заложено им по ипотечному договору, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
• 2) предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. Отсрочка реализации заложенного недвижимого имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по основному обязательству и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся ему вознаграждения и неустойки".

В данном случае получается противоречие: даже наличие уважительной причины не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся ему вознаграждения и неустойки. Государство выделяет немалые средства на Государственную программу жилищного строительства. Программа рассчитана на помощь молодым семьям, государственным служащим и работникам социальной сферы, которые в конечном итоге по ипотечному законодательству и являются залогодателями.