Развитие рынка ипотечных ценных бумаг в России

Пионерами в области эмиссии ипотечных ценных бумаг стали два банка, играющие существенную роль на рынке ипотечного кредитования. Летом 2006 г. Внешторгбанк и Городской ипотечный банк совершили классические сделки по секьюритизации портфелей ипотечных кредитов на международных рынках. Это были выпуски RMBS (Residential MortgageBacked Securities) — ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулом первоклассных ипотечных кредитов, выданных в Москве и Санкт-Петербурге на приобретение жилой недвижимости. RMBS характеризуются неделимой долей участия в пуле ипотечных кредитов, по которым гарантируется как выплата процентов, так и возврат основной суммы долга. Выпуску RMBS на Западе, как правило, предшествует полная продажа (true sale) активов специальному юридическому лицу (SPV — Special Purpose Vehicle). Впервые иностранным инвесторам представилась возможность купить облигации, обеспеченные пулом российских ипотечных кредитов. Траншам Внешторгбанка и Городского ипотечного банка присвоены рейтинги международных агентств (Moodys и Fitch) на уровне страновых рейтингов. Доходность ипотечных облигаций прогнозируется на уровне доходности государственных ценных бумаг.

Внешторгбанк разместил по открытой подписке на Ирландской фондовой бирже старший транш долговых ценных бумаг в рамках проекта секьюритизации портфеля собственных ипотечных кредитов объемом 74,2 млн. долларов США. Ценные бумаги, срок обращения которых составляет 29 лет, размещены по номиналу с купонными платежами на уровне LIBOR + 100 базисных пунктов. Траншу присвоены рейтинги международных рейтинговых агентств А1 (Moody's) и BBB+ (Fitch), что в настоящее время является максимально высоким уровнем для российских ценных бумаг. Два предыдущих транша объемами 3,5 млн. долларов США и 10,6 млн. долларов США были размещены ранее по закрытой подписке. Транш объемом 3,5 млн. долларов США был выкуплен Внешторгбанком, а транш объемом 10,6 млн. долларов США размещен среди инвесторов. Внешторгбанк планирует использовать опыт пилотной сделки по выпуску ипотечных облигаций для создания постоянной платформы по рефинансированию ипотечного бизнеса.

Основные характеристики портфеля ипотечных жилищных кредитов Внешторгбанка, на основе которых эмитированы RMBS (Residential Mortgage Baked Securities) ипотечные облигации:

• — тип кредитов — стандартные аннуитетные ипотечные кредиты, номинированные в долларах США;
• — средневзвешенный срок до погашения — 14 лет;
• — наибольший срок до погашения — 25 лет;
• — средневзвешенный возраст — 12 месяцев;
• — средневзвешенный начальный уровень LTV (при выдаче кредита) — 70,4%;
• — средневзвешенный текущий уровень LTV — 65,2%;
• — наибольший уровень текущего LTV — 85%;
• — средневзвешенная сумма кредита — 53−420 долларов США.

Пул состоит из 1 696 ипотечных кредитов. Пул характеризуется высокой географической концентрацией — 89,15% ипотечных кредитов выдано в Москве и только 10,85% - в Санкт-Петербурге. Обслуживание ипотечного пула осуществляет Внешторгбанк. В качестве резервного сервисера предусмотрен Райффайзенбанк Австрия, который в состоянии взять на себя все функции обслуживания в короткий срок.

Городской ипотечный банк эмитировал RMBS на сумму 72,6 млн. долларов США со сроком обращения до 27 лет. Эмиссия состоит из трех траншей. На самый качественный транш, получивший высокий инвестиционный рейтинг, пришлось 87% выпуска. Городской ипотечный банк успешно разместил свои ипотечные бумаги не только на европейском фондовом рынке, но и на фондовом рынке США. Обеспечением выпуска послужили 1 275 кредитов, большинство которых выдано в Москве (61%) и Санкт-Петербурге (23%). Кроме того, в пул входят кредиты, предоставленные в Московской области (14%), Нижнем Новгороде (1%) и Самаре (1%). Основные характеристики пула:

• — средневзвешенный первоначальный уровень LTV — 64,9%;
• — средневзвешенный текущий уровень LTV — 62,1%;
• — средневзвешенный возраст — 0,8 лет;
• — средневзвешенный срок до погашения — 13,3 лет;
• — тип кредита — стандартный аннуитетный кредит;
• — средневзвешенная сумма кредита — 56 650 долларов США.

Резервным сервисером для ипотечных облигаций Городского ипотечного банка является также Райффайзенбанк Австрия.

В конце 2006 г. Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) зарегистрировала первый в истории России выпуск облигаций с ипотечным покрытием ОАО «Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека» (далее — ГПБ-Ипотека) — это SPV-компания, специально созданная для эмиссии этих бумаг*(50). Организатором выпуска выступил Газпромбанк. Объем выпуска составил 3 миллиарда рублей.

Особенностью организации данного выпуска ипотечных облигаций является особая структура капитала эмитента — - ГПБ-Ипотека, которая позволяет минимизировать риски, связанные с корпоративной деятельностью эмитента, и повысить надежность облигаций c ипотечным покрытием. Уставной капитал ГПБ-Ипотека составляет 100 тысяч рублей, распределенных на 85 тысяч обыкновенных голосующих акций и 15 тысяч привилегированных неголосующих акций номинальной стоимостью 1 рубль каждая. Единоличный контроль над компанией (100% голосующих акций, или 75% уставного капитала) осуществляет голландский фонд Stichting GPBMortgage, созданный исключительно для управления обыкновенными акциями ГПБ-Ипотека. Фонд учрежден компанией TMF Management — голландской дочерней компанией TMF Group (входящей в число мировых лидеров на рынке услуг корпоративного администрирования). 15% акций компании (или 100% привилегированных акций) принадлежит банку Совфинтрейд.

Собственные средства ГПБ-Ипотека в размере 516,085,000 рублей сформированы посредством привлечения 66,085,000 рублей от эмиссии акций, в том числе от размещения привилегированных акций с премией к номиналу, а также размещения эмитентом облигаций с ипотечным покрытием с премией к номиналу в сумме 450 млн. рублей при первичном размещении по закрытой подписке.

Доходы ГПБ-Ипотека от уставной деятельности, в том числе доходы по закладным, не облагаются налогом на прибыль.

В соответствии с требованиями российского законодательства ГПБ-Ипотека не имеет штата сотрудников. Функции единоличного исполнительного органа переданы управляющей компании ТМФ-Рус, а функции бухгалтерского и налогового учета — компании РМА-Сервис. Эти компании являются 100% дочерними компаниями TMF Group. TMF Group имеет значительный опыт работы на рынке сервисных услуг для сделок по структурированному финансированию и обладает хорошей репутацией, что подтверждается, в частности, ее участием в проекте по секьюритизации российских суверенных долгов для Федерального правительства Германии (облигации Aries).

Таким образом, структура капитала ГПБ-Ипотека призвана обеспечить эффективное распределение контроля над деятельностью компании и возможности получения экономических выгод от ее деятельности между держателем обыкновенных акций (фондом Stichting GPB-Mortgage) и держателями привилегированных акций. Как было отмечено ранее, фонд Stichting GPB-Mortgage создан исключительно для того, чтобы держать и управлять обыкновенными акциями ГПБ-Ипотека. Фонд не имеет участников и управляется двумя директорами: компанией TMF Management B.V. и физическим лицом — высокопоставленным сотрудником TMF Management B.V. Директора фонда в рамках соответствующего гарантийного письма приняли на себя обязательства перед держателями облигаций с ипотечным покрытием и владельцами привилегированных акций ГПБ-Ипотека не принимать решения о добровольной ликвидации эмитента, о выплате дивидендов по акциям и об отчуждении акций эмитента, находящихся в собственности фонда. Директора фонда могут передать свои полномочия управлять фондом иному лицу только в случае согласия последнего принять на себя обязательства по указанному выше гарантийному письму.

Право получения экономических выгод от деятельности ГПБ-Ипотека передано держателям неголосующих привилегированных акций. По привилегированным акциям не установлена ставка дохода, но привилегированные акционеры имеют право на получение всей ликвидационной стоимости ГПБ-Ипотека при его ликвидации после полного погашения облигаций с ипотечным покрытием.

Облигации с ипотечным покрытием, эмитированные ГПБ-Ипотека, обладают низким уровнем доходности, но большой надежностью, поскольку обеспечены пулами уже выданных ипотечных кредитов банка.

По итогам аукциона цена размещения составила 102,18%, что соответствует доходности 7,29% годовых. Брокером по размещению облигаций выступил Газпромбанк. В размещении принял участие широкий круг инвесторов, включая негосударственные пенсионные фонды, страховые компании, управляющие компании, банки, в том числе зарубежные инвесторы, что свидетельствует о высоком интересе участников рынка к данному инструменту.

Выпуск состоит из 3 млн. облигаций номиналом 1 тысяча рублей. Структура выпуска предполагает эмиссию одного транша облигаций со сроком погашения 29 декабря 2036 г., ежеквартальной выплатой купонного дохода по фиксированной ставке (8% годовых) и частичным досрочным погашением облигаций за счет средств, получаемых от выплат по закладным, входящим в состав ипотечного покрытия.

Основные преимущества облигаций с ипотечным покрытием ГПБ-Ипотеки*(51):

• — Международный кредитный рейтинг от Moodys Investors Service на уровне суверенного, что обусловлено высоким качеством портфеля закладных, входящих в составипотечного покрытия, надежностью и качеством сервисного агента (Газпромбанка), высоким качеством юридической структуры выпуска, наличием кредитного усиления в виде неамортизируемого резервного фонда.
• — Высокое кредитное качество обеспечения: облигации обеспечены пулом рублевых закладных, удостоверяющих права по ипотечным кредитам/займам, обеспеченным залогом жилой недвижимости.
• — Использование механизмов кредитного усиления: кредитное качество облигаций с ипотечным покрытием повышается за счет (1) использования обеспечения в виде залога ипотечного покрытия в размере, который превышает обязательства по облигациям, (2) наличия неамортизируемого резервного фонда для покрытия разрывов ликвидности и возможных потерь по портфелю закладных, (3) высокого коэффициента покрытия процентных расходов по облигациям процентными доходами по портфелю закладных.
• — Отсутствие рисков, связанных с коммерческой деятельностью эмитента: предмет деятельности эмитента законодательно ограничен приобретением закладных и выпуском облигаций с ипотечным покрытием.
• — Низкая дюрация: ожидаемая дюрация выпуска варьируется от 2,4 лет при условии реализации базового сценария темпов досрочного погашения портфеля закладных на уровне 15% в год до 5,2 лет при условии отсутствия досрочных погашений по портфелю закладных. Таким образом, инвестор имеет возможность самостоятельно, исходя из своих ожиданий относительно скорости досрочных погашений закладных в портфеле ГПБ-Ипотеки, оценить приемлемый уровень эффективной доходности выпускаоблигаций ГПБ-Ипотеки.
• — Экономия на налогах: доходы, полученные по облигациям с ипотечным покрытием ГПБ-Ипотеки, облагаются по льготной ставке налогообложения в 9%.

Портфель закладных, обеспечивающих облигации с ипотечным покрытием, сформирован Совфинтрейдом путем выкупа закладных у региональных операторов. Региональные операторы в свою очередь приобретают закладные у региональных банков, которые предоставляют гражданам ипотечные жилищные кредиты. Кроме того, региональные операторы осуществляют выдачу ипотечных займов, обеспеченных залогом жилой недвижимости, на которые они тоже оформляют закладные и продают их Совфинтрейду. Кредиты и займы должны соответствовать стандартным процедурам, утвержденным Совфинтрейдом. Таким образом, высокое качество ипотечных облигаций обусловлено качеством кредитов, формирующих ипотечный пул, реализацией стандартных процедур андеррайтинга, предоставления, оформления и обслуживания кредитов.

Основные характеристики кредитов, обеспечивающих облигации:

• — валюта кредита — рубли;
• — баланс основного долга — не менее 100 тысяч рублей;
• — срок до погашения — не более 30 лет;
• — процентная ставка — не менее 12% годовых;
• — LTV — не более 70%;
• — доля платежа по кредиту к чистому доходу заемщика (PTI) — не более 50%.

Портфель закладных, входящих в состав ипотечного покрытия, характеризуется высокой региональной диверсификацией. Пул формируется 30 регионами, при этом наибольшую долю составляет Башкортостан — 38%, Вологодская область — 11%, Свердловская область — 7%, Алтайский край — 6% и т. д.

Средневзвешенный первоначальный уровень LTV по портфелю закладных составил 59,12%, а текущий — 57,23%. Средневзвешенная процентная ставка по закладным составляет 13,8% годовых.

Средняя величина остатка непогашенного долга по закладной в ипотечном покрытии составляет около 500 тысяч рублей, что при величине совокупного портфеля в 3,04 млрд. рублей свидетельствует о значительной диверсификации портфеля. Кроме того, низкая средняя величина остатка основного долга по закладной обеспечивает высокую ликвидность обеспечения как в случае обращения взыскания на ипотечное покрытие, так и при продаже дефолтных закладных.

Облигации ГПБ-Ипотеки являются так называемыми «сквозными» облигациями (passthrough), то есть денежные потоки по облигациям определяются денежным потоком по закладным, входящим в состав ипотечного покрытия. Таким образом, при досрочном погашении закладных и возникновении у эмитента свободных денежных средств происходит досрочное частичное погашение облигаций, а не реинвестирование таких средств в новые активы (как правило, закладные или ценные бумаги с инвестиционным рейтингом).

Итак, после первой эмиссии облигаций с ипотечным покрытием можно говорить об успешном начале процесса секьюритизации ипотечных кредитов российскими банками.