Риэлторская фирма как субъект предпринимательской деятельности на рынке недвижимости

В статье анализируются проблемы деятельности профессиональных риэлторов на региональном рынке. Приводятся размеры брокерского (комиссионного) вознаграждения, взимаемого на рынке недвижимости. Рассматриваются рейтинги и показатели экономической эффективности отдельных региональных риэлторских фирм. Исследуются пути дальнейшего развития регионального рынка риэлторских услуг и поддержки оперирующих на нем субъектов.

In article activity of professional intermediaries in the regional market of the real estate is analyzed. The sizes of broker compensations are resulted, ratings are studied, parameters of economic efficiency of the separate regional companies are analysed. Ways of the further development of the market of intermediary services in the market of the real estate are investigated.

С каждым годом масштаб деятельности риэлторских фирм увеличивается, что подтверждается увеличением как количества человек занятых деятельностью на рынке недвижимости, ростом числа организаций и индивидуальных предпринимателей, работающих на этом рынке, так и увеличением объемов оборотов сегмента рынка недвижимости, обслуживаемого профессиональными участниками — риэлторскими фирмами[1]. риэлтор региональный брокерский недвижимость Исследуя полученные численные значения темпов роста доходов и увеличение численности сотрудников риэлторских компаний, мы пришли к выводу, что в последнее время заметно выросла производительность труда работника риэлторской фирмы, в частности — доля выручки от реализации услуг (оборота), приходящегося на одного сотрудника. Анализируя вопрос роста выручки необходимо сказать, что этот показатель есть следствие как устойчивого роста цен на недвижимость, заметно опережающий рост цен на потребительские товары и цены на услуги организаций в других сферах, так и роста размера комиссионно-посреднического процента, а также роста оборота за счет интенсивности (эффективности) фирмы работы на рынке. Как известно чем выше стоимость недвижимости, тем большую сумму (в качестве вознаграждения) получает риэлторская фирма после осуществления сделки купли-продаже. В ходе анкетного опроса сотрудников риэлторских организаций выяснилось, что доходы от сделки купли-продажи недвижимого имущества занимают до 90% общей прибыли риэлторской фирмы. 2]. В какой-то степени на возросшую эффективность труда сотрудников риэлторской организации можно отнести повышение цен на услуги крупных риэлторских фирм, зарекомендовавших себя на рынке с лучшей стороны и имеющих безупречную репутацию, проверенную годами.

Таблица 1.

Примерные размеры брокерского (комиссионного) вознаграждения, взимаемого за услуги на рынке недвижимости

Такого рода размеры брокерского (комиссионного) вознаграждения сохраняется в большинстве городов Российской Федерации, в крупных городах комиссионное вознаграждение уплачивается в большем размере, в небольших и малых городах его размер значительно ниже. Анализируя этот вопрос с позиций развития рынка, необходимо сказать, что вознаграждение риэлтора в большой степени зависит от развитости рынка недвижимости, деловой репутации фирмы, гарантированности проведения сделок. В ряде случаев необходимо учитывать и факт наличия так называемой «скрытой» комиссии, которая в ряде случаев может доходить до 8−10%[3]. Под «скрытой комиссией» понимается в данном случае система разного рода надбавок и платежей, которые необходимо произвести клиенту для прохождения сделки (разного рода навязанные дополнительные услуги). Услуги мелких фирм в большинстве городов более дешевы, как и услуги частных неорганизованных посредников, однако качество работы их значительно ниже, как и гарантии законности сделок. В ряде случаев неорганизованные посредники имеют возможность снизить размер вознаграждения в связи с тем, что их затраты на осуществление своей деятельности несравненно более низки по сравнению с организованными посредниками, тем самым обеспечивается их конкурентное преимущество на рынке, кроме того они не несут налогового бремени, которое в ряде случаев весьма значительно и составляет порядка 19−28% от общего оборота (включая налоги и сборы с фонда заработной платы) при традиционной системе налогообложения, 14−22% от общего оборота — у субъектов малого предпринимательства, перешедших на специальные режимы налогообложения (упрощенная система бухгалтерского учета и отчетности). Большинство как столичных так и региональных фирм являются субъектами малого предпринимательства и имеют число сотрудников не превышающих 50 человек, а в Ставропольском крае, Карачаево-Черкесии и Кабардино-Балкарской республике — как правило, численность сотрудников большинства фирм не превышает 10 человек. Тем не менее, даже в московских крупных фирмах нередки случаи, когда в фирме работают неоформленные должным образом сотрудники, заработная плата выплачивается «в конвертах», фирма имеет «левые», не поступившие в кассу обороты. В регионах этот процесс, как правило, влияет на итоги деятельности индивидуальных предпринимателей, которые более мобильны, чем крупные риэлторские фирмы.

При общем росте количества посредников, занимающихся оказанием услуг на рынке недвижимости, отмечается непостоянство состава участников рынка. Многие фирмы организуются путем «выхода из тени», то есть путем регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя лицами, занимающимися оказанием такого рода услуг в нелегальном порядке (частными посредниками), регистрации фирмы бывшими наемными работниками других фирм, не довольных сложившейся системой распределения доходов, выхода на рынок вновь созданных организаций, вследствие достаточно низкого барьера входа на данный рынок. Необходимо также отметить и дезинтеграционные процессы: фирмы, заработавшие достаточные капиталы могут переходить на другие рынки, в частности — рынок инвестиционно-строительных услуг, который более выгоден чем риэлторский рынок, а также могут ликвидировать данный вид деятельности в связи с тем, что основными клиентами посреднической деятельности являются частные лица, работа с которыми трудоемка и не приносит значительных доходов, вследствие низкой платежеспособности клиентуры (особенно в малых городах).

Исследование рынка риэлторских услуг показало, что из 7 наиболее известных организаций функционировавших в г. Ставрополе в период с 1992 г. по 1994 г. на данный момент на рынке функционируют только 2 (Олимп и Квартал), остальные прекратили свое существование. По нашему мнению, большую роль в их ликвидации сыграл кризис 1998 года, который привел к резкому падению показателей во всех отраслях экономики. Зато оставшиеся фирмы, преодолев спад, окрепли и по праву занимают лидирующие позиции на региональном рынке.

Нами был проведен опрос 600 жителей городов Ставрополя, Пятигорска и Черкесска разного возраста и профессии с одним единственным вопросом: «О какой из перечисленных риэлторских компаний вы слышали»? В анкете предлагалось поставить галочку напротив знакомых названий. В таблице 1 приведен список компаний с наибольшей степенью узнаваемости.

Таблица 1.

Наиболее известные риэлторские компании гг. Ставрополя, Пятигорска и Черкесска, 2006 год

* Расчеты автора Из данных, приведенных в таблице 1, следует, что наиболее узнаваемыми фирмами оказались риэлторские организации «Олимп» и «Квартал» в Ставрополе, «Дом», «Логос» и «Финансовые технологии» в Пятигорске, «Недвижимость» и «Югрос» в Черкесске, которые имеют наибольший опыт работы на рынке местной недвижимости. Рассматриваемые организации пережили общий спад производства, после кризиса 1998 г., но в отличии от своих конкурентов не прекратили своего существования. На данный момент об этих фирмах известно наибольшему количеству опрошенных. А вот результаты риэлторской компании «Альтаир» (Ставрополь) и «Ресупблика» (Черкесск) мы связываем с тщательно разработанной и последовательно проведенной рекламной компанией. В целом же прослеживается прямая зависимость узнаваемости риэлторской фирмы от стажа ее работы на рынке недвижимости.

Нами получены следующие показатели деятельности фирм на региональном рынке Ставропольского края, Кабардино-Балкарской и Карачаево-Черкесской республики (табл. 2).

Таблица 2.

Основные параметры регионального риэлторского рынка

* Расчеты автора Нами анализировалась деятельность отдельных компаний-лидеров рынка услуг Ставропольского края и Карачаево-Черкесской республики с целью выявления компаний наиболее эффективно работающих на рынке. Результаты расчетов сведены в таблицу 3.

Таблица 3.

Динамика численности сотрудников, объема выполняемых ими услуг

Как видно, из последней графы таблицы, объем оказываемых услуг (выполняемых работ) в несколько раз превысил рост численности сотрудников соответствующих организаций. По некоторым организациям объем работ в денежном выражении в 20 и более раз опережал численность сотрудников, выполнявших эти работы. Для Ставропольских фирм нормальное соотношение колеблется от 6 до 8,36, для Пятигорска 17−35, для Черкесска 21−28. Между тем, есть основания считать, что имеется достаточно жесткая корреляция между ростом численности и реальным объемом работ, выполнявшихся риэлторскими организациями. результате чего нагрузка на одного сотрудника в 2005 г. была меньше, чем в 2000 г. В малых городах, таких как Пятигорск и Черкесск, доходы на одного сотрудника риэлторских организаций увеличиваются по мере роста масштабов их деятельности.

Набор приоритетов государственной поддержки рынка недвижимости включая и риэлторский бизнес, по мнению самих предпринимателей, должен быть иным, нежели он складывается в практике. Развитие рынка недвижимости требует развития субъектов этого рынка, в частности риэлторов путем предоставления им неиспользуемых офисных площадей из состава муниципального имущества, содействие в покупке, в том числе и за счет кредитов необходимого оборудования для оснащения офисов, покупки программного обеспечения, установление кооперационных связей с крупными строительными предприятиями)[4]. Значительное число риэлторов формулируют совсем не новую идею о том, что наиболее эффективной формой государственной помощи риэлторский бизнес считал бы такую ситуацию, когда государственные структуры не мешали бы вести нормальную производственно-хозяйственную деятельность. Таким образом, развитие цивилизованного риэлторского бизнеса требует усилий, как со стороны государства, так и самих риэлторов, объединенных в общественные саморегулируемые организации.

• 1. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. СПб: Издательство «МКС», 2003. 422 с.
• 2. Маркетинговое исследование агентств недвижимости г. Москвы. Обзор рынка риэлторских услуг, потребительские предпочтения покупателей недвижимости г. Москвы. [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://mi.aup.ru/research/62/8 565 562.html.
• 3. Маркетинговые исследования рынков. Бизнес планы. Рестко холдинг. [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.restko.ru/market/695
• 4. Шабалин В. Г. Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке. М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 2004. 624 с.