Анализ макро-и микросреды среды ООО «Ключи»

Анализ макросреды. В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

• 1. Не устойчивое положение в экономике (нормативные акты, издаваемые государством в тот или иной момент времени, несут в себе не предвиденный характер).
• 2. Высокая инфляция может привести к снижению инвестиционной активности, тем самым произойдет спад в развитии системы ипотечного кредитования. Но, если посмотреть, с другой стороны, ограниченность более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции.
• 3. Несовершенство законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).
• 4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).
• 5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.
• 6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).

Таким образом, негативное воздействие на рынок недвижимости оказывают факторы под номерами 1, 2, 3, 4, 5. Фактор 6 обладает средним по силе, однако, положительным направлением.

Анализ микросреды Анализ клиентов Клиентами ООО «Ключи» являются предприятия, организации, фирмы, а также физические лица. Доли в продаже недвижимости:

• — физические лица — 65%
• — юридические лица — 35%

Динамика клиентской базы показана в таблице 2.3. и на рисунке 2.3.

Таблица 2.3 — Анализ объема клиентской базы ООО «Ключи».

Наиболее значительные изменения клиентской базы в начале 2013 года обусловлены прибытием новых клиентов. Положительным здесь является то, что на начало 2013 года клиентская база компании увеличилась на 33%.

Рисунок 2.3- Динамика клиентской базы ООО «Ключи», 2011;2013 гг.

Структура занятости жителей неординарна. Мировой финансовый кризис существенно обострили проблемы социально-экономического развития г. Тольятти. Высокими темпами до экономического кризиса развивались такие отрасли, как машиностроение, где в ОАО «АВТОВАЗ» трудились около 60% трудоспособного населения г. Тольятти, жилищно-коммунальное хозяйство и непроизводственные виды бытового обслуживания населения, торговля, общественное питание, материально-техническое снабжение и сбыт. В 2009 году спрос населения на рынке жилья резко упал в связи с работой ОАО «АВТОВАЗ», который работал неритмично и произошло сокращение численности. Но с 2010 года завод снова заработал в обычном режиме и спрос на жилье снова вырос. Таким образом, в г. Тольятти складываются благоприятные условия для развития и расширения сферы услуг. Являясь одним из промышленных центров Самарского региона, г. Тольятти формировал высокую стоимость жизни, а в частности, цену жилья.

Активное кредитование в 2013 гг. значительно оживило движение на рынке первичного жилья.

Возможность выбрать более удобную планировку, закрытый и оборудованный двор, а в подарок приличных соседей привлекает внимание молодых семей. Для того чтобы не ошибиться с выбором застройщика горожане обращаются за советом к агентам по недвижимости.

На тольяттинском рынке недвижимости до кризиса особой популярностью пользовались коттеджные поселки, расположенные на в черте города и элитные новостройки, однако экономический кризис привел к снижению спроса по всем направлениям. В настоящее время потребительский спрос вновь направлен на жилье среднего и низкобюджетного класса.

Таблица 2.4 — Динамика структуры сделок на рынке г. Тольятти (в % к общему количеству).

Что же касается обеспечения экономической составляющей для приобретения недвижимости: в докризисный период довольно популярными были совместные ипотечные программы строительных компаний и банков. То есть, строители заключали договоренности с банками, а те выдавали кредиты на конкретные новостройки покупателям. Зачастую банки сами вкладывали деньги в строительство. В настоящее время многие партнерские ипотечные программы находятся в «замороженном» состоянии. Банки стараются минимизировать свои риски и не дают кредиты под новостройки". По данным экспертов, в основном подверглись «заморозке» объекты со сроком сдачи дальше 2014 года. Ипотечное кредитование новостроек в 2014 году будет переживать не лучшие времена из-за сокращения платежеспособного спроса и сворачивания ипотечных программ. Сегодня более реальное предложение — это рассрочка от застройщика, нежели партнерская программа банка. Недостаток — выдвигаются жесткие требования: высокие ставки, крупные первоначальные взносы, короткие сроки.

Основная масса потребителей услуги находится в следующем возрастном диапазоне: от 20 до 60 лет. По большей части это работающие люди со стабильным ежемесячным окладом.

Сравнительный анализ конкурентов Основными конкурентами для организации являются фирмы, имеющие большой опыт работы, способные оказывать аналогичные услуги на таком же, или более высоком уровне, занимающие большую долю рынка.

Рисунок 2.4 — Доли рынка среди агентств недвижимости г. Тольятти за 2010 г.,%.

Как видно по рисунку 2.4, основными конкурентами ООО «Ключи» являются следующие агентства недвижимости: «Лада-Дом», «Домино», «Квартал», «Престиж», и мелкие молодые фирмы, занимающие остальную часть рынка недвижимости.

Рассмотрим краткую характеристику основных конкурентов ООО «Ключи».

Агентство недвижимости ООО «Лада-Дом». На начало 2014 г для удобства клиентов агентство имеет 8 офисных помещений в различных районах города. Компания предоставляет широкий спектр услуг по покупке и продаже жилой недвижимости. Агентство работает на рынке недвижимости с 1996 года и считается стабильным и опытным агентством в городе Тольятти. Опыт работы на рынке и комплексный деловой сервис позволили построить уникальную базу предложений недвижимости в городе. Каждый день агенты по недвижимости показывают несколько объектов потенциальным покупателям. Агентство «Лада-Дом» является одним из самых крупных в городе, так как имеет самое большое количество офисов. Агентство недвижимости ООО «Домино» осуществляет свою деятельность с 2005 г, имеет одно офисное помещение. Располагается по адресу ул. Дзержинского, 30 «б» офис 308. Преимуществом данного предприятия является 11- летний опыт работы в сфере недвижимости директора ООО «Домино», который имеет наработанную с годами клиентскую базу (свыше 50% клиентов обращаются вторично и рекомендуют агентство недвижимости «Домино» своим друзьям и родным). Агентство недвижимости ООО «Квартал». Центральный офис располагается по адресу пр. Ленина 80. Всего фирма имеет три офиса в разных районах города. Опыт работы на рынке с 1994 года. Весомым преимуществом АН «Квартал» является наличие собственной базы данных по всем возможным объектам. Агентство недвижимости ООО «Престиж» работает на рынке недвижимости с 2005 года. Имеет два офисных помещения. Выполняет весь спектр услуг. Анализ конкурентов был проведен на основе независимых экспертных оценок. В качестве экспертов выступали: сотрудник БТИ, клиенты фирмы. В качестве основных конкурентов были выбраны агентства недвижимости: «Лада-Дом»., «Домино», «Квартал», «Престиж». Выбор основывается на выделении наиболее крупных в рассматриваемой нише рынка организаций (Приложение 1).

Лидером рынка является Бюро недвижимости «Лада-Дом». ООО «Ключи» отстает от непосредственного лидера на 9,8 баллов. Главными критериями, по которым ООО «Ключи» уступает лидеру, являются цена, разработка четкой стратегии, скорость заключения сделки по купле-продаже недвижимости. Тем не менее, ООО «Ключи» обладает рядом преимуществ перед конкурентами, имея большой ассортимент предлагаемых услуг, высокое качество оформляемых сделок с недвижимостью. Частное агентство недвижимости «Престиж» уступает ООО"Ключи" 4 балла, «Квартал» — 1 балл.