Принципы оценки недвижимости

Министерство образования и науки Украины

Харьковская национальная академия городского хозяйства

Кафедра управления проектами в городском хозяйстве

Расчетно-графическая работа по дисциплине: «Оценка недвижимости»

вариант 12

г. Харьков

2009;2010 учебный год

Содержание Введение

1. Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности

2. Общая характеристик объекта оценки

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

4. Оценка стоимости недвижимости

4.1 Оценка стоимости недвижимости сравнительным методом

4.2 Оценка стоимости недвижимости затратным методом

4.3 Оценка стоимости недвижимости доходным методом

5. Соглашение результатов оценки, полученных тремя методами Заключение Список использованной литературы

Введение

В последние 2−3 года в Украине наблюдается стабильный экономический рост, который, несомненно, влияет на активность различных рынков нашей страны. Не исключение здесь и рынок недвижимости. И, несмотря на постепенное замедление экономического роста, отчасти связанного со снижением инвестиционной активности, рынок недвижимости продолжает функционировать. И для дальнейшего его развития необходимы не только благоприятные предпосылки, такие как хороший инвестиционный климат, грамотная экономическая политика государства и стабильный экономический рост, но и внутренняя стабильность, и определенность. Последнее достижимо в случае четко поставленных определений объектов и субъектов рынка, как законодательно, так и на уровне отдельных участников рынка.

Данная работа посвящена определению понятия рыночной стоимости и принципов оценки недвижимости, которые неразрывно связаны в технологии оценки объектов недвижимости. Определившись с данными понятиями, которые являются основой оценочной деятельности, можно понять и всю систему функционирования рынка недвижимости, сложившегося в том или ином виде в Украине в настоящий момент.

Целью работы является закрепление теоретических знаний, приобретение практических навыков и профессиональных умений в отрасли экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщение законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведение расчетов относительно определения стоимости недвижимости. Расчетно-графическое задание студенты выполняют на основе исходных данных.

В работе будет использовано три метода оценки недвижимости, а именно: сравнительный, доходный и затратный.

Оценка сравнительным методом основана на сравнительном анализе рыночных данных относительно продажи аналогичных объектов недвижимости. При этом разница между сравниваемыми объектами, которая связана с их индивидуальными особенностями, согласуется путем проведения соответственной корректировки данных.

Затратный метод основан на определении стоимости недвижимости, исходя из стоимости участка и затрат на строительство сооружений на нём, кроме накопительного износа.

Доходный метод состоит в превращении в теперешнюю стоимость недвижимости ожидаемых доходов, что может принести использование или будущую продажу объекта недвижимости, учитывая риски.

1. Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности Одной из новых профессий, появившихся в Украине с началам рыночных реформ в экономике, стала профессия оценщика. Услуги оценщиков используются для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности, разрешения споров об исчислении налогооблагаемой базы, для определения стоимости государственного имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление или аренду, использование в качестве залога, вклада в уставный капитал и т. д.

Необходимость в соответствующем законе была так веклика, что некоторые субъекты Украины, не дождавшись законодательного акта, начали принимать свои, региональные.

Закон Украины «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» от 12 июля 2001 года № 2658 установил основы правового регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих как Украины, ее субъектам или муниципальным образованиям, так и отдельным юридическим и физическим лицам.

Под оценочной деятельностью в Законе понимается «деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости» (часть 1 ст. 2). Таким образом, определение оценочной деятельности дается через понятия:

· субъектов оценочной деятельности, к которым относятся, с одной стороны, оценщики, а с другой стороны — потребители их услуг (заказчики);

· объектом оценки могут быть отдельные материальные объекты (вещи), совокупность вещей, составляющих имущество липа, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия), право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества, права требования, обязательства (долги) работы, услуги, информация, а также иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Украины установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цели оценочной деятельности — это определения рыночной или иной стоимости перечисленных объектов.

Итак, определение рыночной стоимости — основной параметр большинства хозяйственных (предпринимательских) операций является и основной задачей в работе оценщиков.

При этом само понятие рыночной стоимости нуждается в уточнении. Под ней в Законе (часть 2 статьи 3) понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства» .

Очевидно, что приведенное в Законе определение не отличается конкретностью и содержит нечеткие формулировки (типа «действовать разумно»). Впрочем, дать более конкретное определение, пожалуй, и невозможно, поскольку только в самых общих формулировках можно выразить все многообразие экономических ситуаций, которые складываются на рынке. Однако оценщику при установлении рыночной стоимости все же необходимо знать ее основные характеристики. Вот почему законодатель, дав вышеприведенное определение рыночной стоимости, перечислил и основные условия, при одновременном наличии которых цена сделки может быть признана рыночной:

· если одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая — не обязана принимать исполнение;

· если стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· если объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

· если цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· если платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценочная деятельность в Украине осуществляется исходя из презумпции (предположения) установления рыночной стоимости. Это означает, что когда в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре об оценке не определен конкретный вид стоимости объекта оценки или используются такие термины, как «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и т. д., установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта.

Другой важный принцип оценочной деятельности состоит в безусловном характере права на проведение оценки. Реализация этого права не зависит от установленного российским законодательством порядка государственного статистического учета, бухгалтерского учета и отчетности. Собственники (владельцы) объектов оценки (Украина, ее субъекты или муниципальные образования, отдельные физические и юридические лица) наделяются правом на проведение оценки принадлежащих им объектов, в том числе и на проведение повторной оценки, на основаниях и условиях, предусмотренных Закон Украины «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

В данной части работы мы отразили понятие оценочной деятельности. Однако при описании ее основ следует также рассматривать и основания для проведения оценочной деятельности, и статус оценщика и отчеты об оценке и принципы оценки, которые применяются на практике оценщиками. В следующей части уделим особое внимание проблемам технологии оценки недвижимости и ее принципам.

2. Общая характеристика объекта оценки В данной расчетно-графической работе, в соответствии с исходными данными был выбран вариант № 12. В соответствии с вариантом № 12, объект является магазином, так как его площадь составляет 240 м², расположен в центре города, рыночная ставка аренды составляет 230 у.е./м² в месяц материалом стен является кирпич, состояние помещения среднее. Оценка проводится 10.11.2009 г.

Этап в исследовании рынка, позволяющий перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношении к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.

Отличительные особенности рынка недвижимости являются:

— индивидуальность ценообразования;

— высокий уровень трансакционных издержек;

— важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;

— высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния регионально экономики;

— многообразие рисков;

— низкая ликвидность товара на рынке;

— слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это:

— труднодоступность достоверной информации;

— ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);

— многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.

Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости). На рынке недвижимости сегментация может быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

Рынок недвижимости состоит из нескольких сегментов: рынок жилой недвижимости, рынок нежилой недвижимости (офисные, торговые, складские площади), рынок загородной недвижимости. Рынок жилой недвижимости самый динамичный и выделяющийся по своим объемам.

Раз и всегда определенного основания для сегментации нет и не может быть.

Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах.

В качестве признаков, выбранных в качестве оснований для сегментации рынка могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят однородные группы приобретателей недвижимости.

Может быть избран и иной путь, когда в основу сегментации кладется классификация самих потребителей.

Так, повышенный спрос со стороны торгующих организаций на здания участки, расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:

— для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна из близость к местам проживания населения;

— для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях:

— для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр. в свою очередь ранок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов.

Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.

И, напротив, если речь идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным.

Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка

— позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.

Позиционирование — отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента.

В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

Позиционируя продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».

Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения объекта на рынок — определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.

Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта — все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи — принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю.

Традиционно недвижимость делится на три основные группы: земельные участки, жилищный фонд, нежилой фонд (различного функционального назначения) Нежилые помещения подразделяются на такие виды, как коммерческая недвижимость (офисные здания, магазины, финансовые институты, рестораны, другие виды розничной торговли (ритейл); промышленная недвижимость (производственные цеха, склады, гаражи и т. д.); гостиничные комплексы (мотели, гостиницы различных уровней комфорта); виды недвижимости целевого назначения (больницы, детские сады, энерговырабатывающие станции и др.). Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имея собственную законодательно-нормативную базу.

Рынок нежилых помещений — один из наиболее динамично развивающихся в настоящее время сегментов рынка недвижимости г. Харькова. Концентрация украинского капитала в Харькове предопределила потребность в помещениях нежилого фонда для ведения предпринимательской деятельности. Рынок недвижимости, легально стартовав в Харькове в конце 1990 г. вместе с приватизацией жилья получил за эти годы широкое развитие. Это и рынки жилья (первичный и вторичный), и рынки аренды и продажи нежилых помещений: офисов, магазинов, производственных помещений, складов и т. п., и рынок продажи прав аренды земельных участков. На этих рынках участвует множество контрагентов и обращаются громадные финансовые средства. Так, только доход от различных операций с собственностью в Москве составляет около 20% городского бюджета. По различным оценкам стоимость земельно-имущественного потенциала Харькова (земля, нежилые помещения и жилой фонд) составляет порядка 350 млрд. долларов. Более всего площади приходится на разного рода учреждения, учебные и учебно-научные организации, а также производственные, складские и торговые помещения.

Что касается стоимости аренды магазина, то самыми дорогими являются помещения, находящиеся ближе к центру — в радиусе 5−20 км от него.

На протяжении значительного времени наибольшим спросом пользуются офисные и торговые помещения, что связано с особенностью проводимых социально-экономических реформ и столичным статусом города.

недвижимость оценка стоимость

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости Выбор земельного участка — стратегически важный момент при создании логистических комплексов.

Магазин может пользоваться рыночным спросом лишь при условии, что место ее расположения будет способствовать быстрому и эффективному обороту поступающих и исходящих грузов.

Определить целесообразность строительства логистической недвижимости на конкретном участке, оптимальные параметры будущего комплекса и спрогнозировать финансовую отдачу от инвестпроекта помогает логистическая экспертиза земли.

При выборе места строительства магазина необходимо провести экспертизу земельного участка, которая на начальном этапе должна определить и проанализировать имеющиеся ограничения для застройки данного участка.

Такие особенности земельного участка, как наличие больших перепадов высотных отметок, присутствие различных коммуникаций, «красных линий», отсутствие подъездных путей и пр., существенно ограничивают возможности застройки. Кроме того, на участке могут располагаться здания, не подлежащие сносу, а также железнодорожные пути, пересекающие территорию. Все эти особенности участка сказываются на его логистическом потенциале.

Большинство ограничений впоследствии преодолеваются, но это может существенно увеличить затраты на строительство объекта складской недвижимости.

Такой анализ, как правило, включает:

· физически возможное использование участка (включает в себя анализ геологии почв, рельефа и т. д);

· юридически возможное использование — не противоречащее законодательству Украины, что в первую очередь определяется целевым назначением того или иного участка;

· финансовую осуществимость проекта — определяется финансовыми возможностями собственника и наиболее эффективного с финансовой точки зрения, то есть такого, который приносит наибольшую отдачу от вложенных средств.

Основные характеристики будущего магазина, которые позволяет определить экспертиза, — это показатели товаропотока, емкость будущего складского комплекса и его пропускная способность.

Эта работа включает в себя такие этапы:

· исследование тенденций логистического рынка недвижимости;

· изучение предложения на рынке;

· оценка спроса;

· ценовая политика, рентабельность бизнеса;

· перспективы развития рынка.

Основные «отпугивающие» характеристики земельных участков — это:

· сложная топография — большой перепад высотных отметок поверхности участка;

· наличие на участке надземных и подземных коммуникаций (надземной ЛЭП различной напряженности, подземных электрокабелей, нитей водопровода, ливневой, бытовой фекальной) и промышленной канализаций, газопроводов, телекоммуникаций);

· расположение железнодорожных путей, которые пересекают участок и которые нельзя перенести;

· наличие на участке вышек операторов мобильной связи;

наличие зданий, не подлежащих сносу (построек и объектов, находящихся на балансе какой-либо организации или частного лица);

· наличие рядом с площадкой, в зоне видимости, исторических зданий (это накладывает ограничения не только на высотные отметки проектируемого строения, но и на архитектуру его фасадной части, хотя многое в этом вопросе зависит от требований местного комитета по архитектуре);

· наличие на участке зеленых насаждений и деревьев, попадающих в «пятно» застройки и подлежащих вырубке;

· наличие «красных линий» застройки (линии, соединяющие фасады соседних зданий), за которые не должны выходить границы будущего строения;

· ограничение максимально возможной высоты сооружений, что связано с требованиями к инсоляции (недопущению затемнения) соседних жилых домов;

· соответствие требованиям пожарной безопасности (соблюдение расстояния между соседними зданиями).

Большинство подобных препятствий на пути реализации проекта можно преодолеть. Но при этом следует заложить необходимые средства в фонд проекта. Например, для посадки здания складского комплекса необходим вынос существующих сетей инженерных коммуникаций за габариты «пятна» застройки.

Данное требование выполняется с учетом нормативных ограничений на допустимые расстояния от крайней (ближайшей) точки здания до вышеуказанной сети. Вырубка деревьев удорожает строительство на сумму, необходимую для получения порубочного билета, проведения компенсационного озеленения и прохождения проектом экологической экспертизы. Этот список «негатива», связанного с приобретением земли, можно продолжать еще долго.

Для того чтобы оценить будущее «локальных магазинов», необходимо рассмотреть структуру более развитых рынков, где такие точки уже хорошо себя зарекомендовали. В настоящее время выделяют шесть основных форматов магазинов: киоск, мини-маркет, магазины с ограниченным выбором товаров, магазины с традиционным выбором товаров, расширенный формат и гипер-центр. Первые четыре формата в основном ассоциируются с бензином и автомобильными товарами. Размеры магазинов варьируются от 50 кв. м до 700 кв. м. Более крупные торговые точки, скорее всего, обслуживают конечных потребителей специально приезжающих в эти магазины, а не «покупающих по дороге».

С самого начала развития рынка «локальных магазинов» мы становимся свидетелями того, как добавляются в ассортимент существующих торговых точек новые услуги, по мере того как все большее число заправочных станций включает в свои структуры автомойки и пункты быстрого питания, а также расширяет ассортимент продовольственных и промышленных товаров.

Мы также увидим расширение ассортимента услуг, предоставляемых в «локальных магазинах» (как, например, появление обмена валюты, банкоматов, пунктов химчистки, копировальных услуг, и даже ремонта обуви или услуг по пошиву и ремонту одежды). Некоторые новые «локальные магазины», специально спроектированы с расчетом на сдачу в аренду помещений для поставщиков продукции и услуг.

Критически важным моментом оценки недвижимости для «локальных магазинов» является необходимость отделить доходы от торговой деятельности от доходов, связанных с правами на недвижимость. При оценке магазинов права на недвижимость зависят непосредственно от прибыльности расположенного в ней магазина, но стоимость недвижимости не будет включать в себя дополнительную стоимость, относящуюся к торговой деятельности.

Способность генерировать доход (основной параметр, от которого зависит стоимость) определяется зоной охвата магазина (люди, находящиеся в этой зоне, являются потенциальными покупателями магазина). В США типовой «локальный магазин», должен иметь зону охвата свыше 3 км. Но это распространяется на стандартные транспортные схемы движения покупателей в США, в то время как у нас зоны охвата «локальных магазинов» в значительной степени зависят от их конкретных особенностей. Если магазин расположен в центре города, недалеко от станции метро, зона охвата может занимать менее километра. Если магазин расположен в пригороде и на оживленной улице, то зона торговли может охватывать более 10 км вдоль улицы. В любом случае зона охвата будет зависеть от количества и типа конкурирующих «локальных магазинов» в непосредственной близости от рассматриваемого магазина.

Если установлена зона охвата, ее демографические особенности определяют объем продаж и ассортимент товаров и услуг. Ключевые демографические параметры включают в себя численность населения, возраст и располагаемые доходы. Магазинные комплексы, которые предусматривают торговлю бензином, включают в себя прилегающие территории, заправочный терминал и магазин. Как при обычной торговле, так и при торговле на автозаправочных комплексах ключом к успеху является удобно организованный доступ к площади торгового зала.

Для удобно расположенных и доступных магазинов конечным определяющим стоимость фактором будет объем и время прохождения потока потребителей. При оценке магазина, для точного анализа стоимости оценщик должен рассматривать достаточно длительный период деятельности, с тем чтобы понять тенденцию доходов и характер распределения по дням недели, а также возможные сезонные колебания.

В данной расчетно-графической работе, в соответствии с исходными данными был выбран вариант № 12. В соответствии с вариантом № 12, объект является магазин, так как его площадь составляет 240 м², расположенный в центре города, рыночная ставка аренды составляет 230 у.е./м² в месяц материалом стен является кирпич, состояние помещения плохое. Оценка проводится 10.11.2009 г.

В соответствии с исходными данными, магазин является наиболее выгодным и рентабельным методом использования здания и земельного участка, на момент оценки недвижимости.

4. Оценка стоимости недвижимости

4.1 Оценка стоимости недвижимости сравнительным методом Оценка сравнительным методом основана на сравнительном анализе рыночных данных относительно продажи аналогичных объектов недвижимости. При этом разница между сравниваемыми объектами, которая связана с их индивидуальными особенностями, согласуется путем проведения соответственной корректировки данных.

Данные про продажу соответствующих объектов недвижимости приведены в табл. 4.1.

Табл. 4.1. — Данные про продажу соответствующих объектов недвижимости

О — удалённые районы С/о — районы средней отдаленности Ц — центр города пл — плохое состояние ср — среднее состояние К — кирпич П — панель На основе сравнительного метода необходимо получить скорректированные цены, то есть 9 вариантов стоимости объекта, который оценивается. Объект оценки отличается от аналогов, поэтом в цену аналогов должны быть включены поправки. Поправки вносятся таким образом, чтобы максимально приблизить характеристик аналога к характеристикам объек5та, который оценивается. Результаты полученных расчетов заносятся в табл. 4.2. с точностью до сотых.

Табл. 4.2. — Расчет скорректированных цен объектов недвижимости.

Ц — цены продажи объектов недвижимости, которые сравниваются с объектом оценки, и даны в соответствии с вариантом.

Ц^* — цена продажи, которая приведена в соответствии с объектом оценки по площади, тыс. у.е.

Расчет поправок был приведен в относительных показателях, при этом следует придерживаться следующих правил: если объект оценивания лучше аналога в каких-то параметрах (место расположения, материал стен, состояние помещения), то поправка вносится в цену аналога и будет больше единицы. И наоборот, если объект оценки хуже чем аналог, то величина поправки будет меньше единицы.

Поправка на место расположения рассчитывают исходя из того, что разница в ценах аналогичных объектов недвижимости за счет места расположения следующее:

· 15% между расположенными в отдаленных районах средней отдаленности,

· 10% между расположенными в центре города и районами средней отдаленности.

При определении поправок на материал стен и состояния помещения необходимо учитывать следующее:

· Поправки определяют, исходя из цен, что сведены до оцениваемого объекта по количественным характеристикам;

· Объекты не должны отличаться по месту расположения;

· при определении поправок по каждому из районов города, надо разделять цены объектов на объекты с одинаковыми параметрами и объекты с параметрами, что отличаются (например, цены крупнопанельных помещений, цены помещений из кирпича, цены объектов, что находятся в плохом состоянии, цены объектов, которые находятся в среднем состоянии).

После определения всех поправок необходимо определить скорректированные цены аналогов. На следующем этапе были определены согласование всех цен.

Стоимость объекта оценки определяется как среднее арифметическое значение всех скорректированных цен аналогов.

4.2 Оценка стоимости недвижимости затратным методом Затратный метод основан на определении стоимости недвижимости, исходя из стоимости участка и затрат на строительство сооружений на нём, кроме накопительного износа.

С_з.м. = С_з + ПВВ (ПВЗ) — ?Износ, где С_з.м. — стоимость объекта оценки, определена стоимостным методом, тыс. у.е.

С_з — цена земельного участка, тыс. у.е.

ПВВ (ПВЗ) — полная восстановительная стоимость (полная стоимость замещения) сооружения, тыс. у.е.

?Износ — накопительный износ сооружений, тыс. у.е.

1. Определение стоимости земельного участка повелся по формуле:

С_з = S * Ц_з,

где S — площадь земельного участка, м²;

Ц_з — цена земли, тыс. у.е./м²

Для определения площади земельного участка необходимо было схематически начертить здание, которое расположено на участке, и указать размер нежилого помещения (согласно S) и земельного участка (плюс 2 метра от каждой стороны здания). Цену земли в данной работе принимается 500 у.е.

С_з = 306 _* 500 = 153 тыс. у.е.

2. Определение полной восстановительной стоимости При определении стоимости нового строительства (восстановительной стоимости или стоимости замещения) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Типичная предпринимательская прибыль принимается в размере 30%, затраты на строительство нежилых помещений, аналогичных объектов оценки, составляют:

· кирпичные 10 000 у.е./м²

· панельные 10 500 у.е./м²

ВС = 240*10 000 = 2400 тыс. у.е.

ПЗ = 30% от ВС = 2 200 000*0,3 = 720 тыс. у.е.

ПВС = ВС+ПЗ = 2 400 000+720000 = 3120 тыс. у.е.

3. Определение накопительного износа проводится по формуле:

4.

?Износ = З_ф + З_функ. + З_э,

где З_ф — физический износ объекта недвижимости, тыс. у.е.

З_функ. — функциональный износ объекта недвижимости, тыс. у.е.

З_э — экономический (внешний) износ недвижимости, тыс. у.е.

Физический износ — потеря стоимости объекта недвижимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации.

Функциональный износ — это потеря стоимости из-за несоответствия объекта недвижимости современным требованиям рынка.

Экономический (внешний) износ — потеря стоимости из-за влияния внешней среды, обусловленная экономическим, политическим и другим фактором (изменение ситуаций на рынке, изменение финансовых и законодательных условий).

Объект недвижимости, который оценивается — новое здание, поэтому величины функционального и экономического износа приравниваются к нулю.

Данные о физическом износе приведены в табл.4.3.

Табл.4.3. — Физический износ конструктивных элементов здания

Таким образом, стоимость объекта оценки затратным методом следует определить, используя расчетные величины затрат на покупку земельного участка и возможное новое строительство, кроме накопительного износа по формуле:

И_ф = = = 8%

?Износ = 3 120 000*0,08 = 249 600 у.е.

С н._з.п. = С_з.+ ПВС — ?Износ = 153 000+3120000−249 600 = 2 885 700 у.е.

4.3 Оценка стоимости недвижимости доходным методом Доходный метод состоит в превращении в теперешнюю стоимость недвижимости ожидаемых доходов, что может принести использование или будущую продажу объекта недвижимости, учитывая риски.

1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД) Потенциальный валовой доход — это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта недвижимости. В работе необходимо определить годовой ПВД по формуле:

ПВД = S*A*n = 240*230*12 = 662,4 тыс. у.е.,

где, S — площадь помещения, м²,

A — средняя ставка за месяц нежилого помещения, у.е./м²,

n — количество месяцев в период, за который определяется ПВД.

2. Расчет ставки капитализации (СК) Ставка капитализации — это коэффициент, на который необходимо умножить будущие доходы, чтобы получить теперешнюю стоимость объекта недвижимости. Ставка капитализации определяется путем деления чистого операционного дохода на цены, данные в соответствии с вариантом. Суммарная ставка капитализации нежилых помещений находятся как среднее арифметическое.

СК = ,

Расчеты ставки капитала приведены в табл.4.4.

Табл. 4.4.-Расчет ставки капитализации по объектам-аналогам

3. Определение действительного валового дохода (ДВД) Действительный валовой доход — величина, которая равна потенциальному валовому доходу, кроме затрат от его недовзвешенности объекта и недобора денежных средств. Расчет ДВД для помещения, которые сдаются в аренду, выполняют по формуле:

ДВД = ПВД — В₁ — В₂ = 662 400−0-(662 400*0,05) = 629 280 у.е.,

где В₁ — затраты от недовзвешивания помещения, тыс. у.е.

В₂ — затраты от недобора арендной платы и изменения арендаторов, тыс.у.е.

В данном расчетно-графическом задании затраты от недовзвешивания помещения равняется нулю, а затраты от недобора арендной платы и изменения арендаторов составляют 5% от ПВД.

4. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) Чистый операционный доход (ЧОД) является собой расчетную постоянную величину годового чистого дохода, что ожидается, который состоит от объекта недвижимости, который оценивается после вычиты всех эксплуатационных затрат и резервов. В данной работе необходимо расчитать ЧОД по формуле:

ЧОД =ДВД — Зат, где Зат — затраты на потдержку объекта недвижимости, который оценивается, тыс. у.е.

Затраты на поддержку — это текущие затраты, направленные на обеспечение нормального функционирования объекта и восстановления действительного валового дохода.

В данной работе затраты на удержание объекта оценки составляют 28% от ПВД.

Расчет чистого операционного дохода за год приведен в табл. 4.5.

Табл.4.5. Расчет чистого операционного дохода от нежилого помещения за год.

ЧОД = ДВД — Зат = 629 280 — (662 400*0,28) = 443 808 (тыс.у.е.)

5. Расчет стоимости объекта недвижимости Определение стоимости объекта недвижимости, который оценивается, рассчитывается по формуле:

С_д.м. = = 4 721 361,7 у.е.

где С_д.м. — стоимость объекта недвижимости, который оценивается, с учетом доходного метода, тыс. у.е.

ЧОД — чистый операционный доход, который приносит объект недвижимости за год, тыс. у.е.

СК — ставка капитализации.

недвижимость оценка стоимость

5. Согласование результатов оценки, полученного по трём методам После определения стоимости недвижимости тремя методами, необходимо провести согласование полученных стоимостных показателей и провести суммарную стоимость объекта недвижимости. При этом необходимо просчитать, что каждый из методов имеет свои сильные и слабые стороны в каждой конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым методом, а два вторых используют для корректировки полученных результатов.

Для каждого из методов высчитывается его удельный вес. При этом высчитывается значимость каждого из методов в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие цели оценки, правильность и достоверность информации, которая используется для анализа, соответствие характера использования недвижимости.

При оценке недвижимости в данной работе сделаны следующие выводы:

· анализ проводится на основе достоверной информации про достаточное количество сравниваемых объектов, таким образом удельный вес сравнительного метода при суммировании согласований будет наибольшей и составит 75%.

· затратный метод имеет наименьший удельный вес и принимается на уровне 10%, потому что дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению арендных ставоки цен продаж над устанавливаемыми затратами.

· объект оценки относится к доходной недвижимости, но использованные в расчетах прогнозы и данные про доходы могут быть неточными, поэтому удельный вес в этом методе выше чем в затратном, но намного ниже в сравнительном и равняется 15%.

Приведенные выше коэффициенты применяются в данной работе.

Табл.5.1.-Расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Заключение

В данной работе мы постарались отразить основные понятия, связанные с оценочной деятельностью в Украине. А именно: процесс ее становления, понятие рыночной стоимости и принципы оценки объектов недвижимости, а также правовые основы оценочной деятельности.

В результате проделанной работы можно сказать, что проблемы оценки недвижимости, существующие в Украине, — это издержки становления рынка оценки. Отечественный рынок недвижимости можно назвать собственно рынком с большой натяжкой, поскольку в Украине ныне существует не рынок объектов недвижимости как таковых, а рынок отдельных элементов объекта недвижимости — квартир, офисов, складов и т. д., вплоть до комнат.

Закон Украины «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» от 12 июля 2001 года № 2658 установил основы правового регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих как РФ, ее субъектам или муниципальным образованиям, так и отдельным юридическим и физическим лицам. Однако, как было сказано выше, спорным и неясным остается вопрос определения понятия рыночной стоимости объекта недвижимости. А значит, и вся оценочная деятельность, и основные ее принципы могут пониматься по-разному, что дает возможность маневрировать данными понятиями недобросовестным участникам рынка недвижимости в целях получения незаконной прибыли. Следовательно, в сложившейся ситуации Законодательным властям следует уделить особое внимание данным аспектам рынка недвижимости, дабы обезопасить его от неправомерных действий.

В соответствии со стандартами оценочной деятельности для определения стоимости недвижимости используются три метода оценки: сравнительный, затратный и доходный методы. В результате применения этих методов получаем три разные величины стоимости одного и того же объекта, на основе которых определяется суммарная величина стоимости недвижимости.

1. Щербаков А. И., Золотарев И. И., Щербакова Н. А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. — Новосибирск: НГАСУ, 1997. — 124

2. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. — М.:РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. -231 с.: ил., табл., граф.

3. Маркетинговые исследования в строительстве. Методическое указание к курсовой работе для студентов специальности 60 800 «Экономика и управление на предприятиях (в строительстве)» всех форм бучения. Редактор Г. К. Найденова. — Новосибирск: НГАС, 1999. -25 с.

4. Закон Украины «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» от 12 июля 2001 года № 2658 — 14//Ведомости ВРУ.-2001;№ 47ст.251

5. Земельный кодекс Украины № 2905−111 от 20.12.2001//Ведомости ВРУ-№ 12.-112с

6. Жилищное строительство. Ежемесячный специализированный журнал. — М.№ 6. — 2001.

7. Котлер Ф. Основы маркетинга. Пер. с англ. / Общ. ред. и вступ. ст. Е. М. Пеньковой. — М.: Прогресс, 1993. — 736 с.

8. Оценка имущества и имущественных прав в Украине/Н.П. Лебедь и др./ - К.: Принт Экспрес, 2002, — 688с.