Формирование инвестиционной стоимости строительства

Теперь поговорим об инвестиционной стоимости строительства. Сразу скажем, на законодательном уровне определение инвестиционной стоимости не дано. Для того чтобы разобраться с этим понятием, сначала поясним, в результате каких обстоятельств оно появляется и на что влияет.

Для того чтобы начать строительство, необходим земельный участок. А им, как правило, распоряжаются органы власти. Для реализации инвестиционного контракта земельный участок на праве аренды передается собственником — Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями (в лице органов власти, уполномоченных совершать такие сделки). В этой связи органы власти, уполномоченные совершать такие действия, являются участниками инвестиционного контракта (договора) и претендуют на определенные площади в возводимом объекте, хотя зачастую никакого финансирования они не совершают.

В этой связи бремя затрат, которые приходятся на безвозмездно передаваемые органам власти площади, ложится на инвесторов (дольщиков). Аналогичным образом складывается ситуация и относительно внешних коммуникаций, которые передаются органам власти или по их распоряжению на баланс специализированной организации.

Учитывая, что по завершении строительства необходимо распределить площади построенного объекта, а также списать сумму затрат, приходящуюся на каждого соинвестора (если их несколько), перед застройщиком возникает необходимость расчета себестоимости одного квадратного метра площади.

В результате безвозмездной передачи определенных площадей органам власти себестоимость одного квадратного метра площади, распределяемой между непосредственными инвесторами, получается выше, чем себестоимость, рассчитанная исходя из фактических затрат на строительство. Она и представляет собой инвестиционную себестоимость строительства.

Для наглядности сказанного представим расчет себестоимости в виде формулы:

Ис. = 3 стр.: (S общ. — S безв.),.

где Ис. — инвестиционная себестоимость 1 м. кв.;

• 3 стр. — фактические капитальные затраты на строительство; S общ. — общая площадь строительства;
• S безв. — площадь строительства, безвозмездно переданная органам власти.

Фс. = 3 стр.: S общ.,.

где Фс. — фактическая себестоимость 1 м. кв.;

• 3 стр. — фактические капитальные затраты на строительство;
• S общ. — общая площадь строительства.

С точки зрения практики, расчет инвестиционной и фактической стоимости строительства необходим планово-экономической службе застройщика. Для бухгалтерии важно знать только разницу между инвестиционной и фактической стоимостью строительства, которая и подлежит распределению между соинвесторами (дольщиками). Она представляет собой некую величину затрат, по которой определенные площади передаются органам власти. Как и в случае со списанием затрат, не предусмотренных в сводном сметном расчете, эту разницу, на наш взгляд, целесообразно распределить за счет средств соинвесторов (дольщиков) пропорционально долям распределяемых между ними площадей.

Общая схема бухгалтерских проводок заказчика (заказчика-застройщика), связанная с распределением затрат между инвесторами, приходящихся на передаваемые органам власти площади, выглядит следующим образом:

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат по стоимости строительства» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств».

— отражена разница между инвестиционной и фактической стоимостью строительства;

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат по стоимости строительства».

— списана за счет средств инвестора часть разницы.

Пример 7.

Участниками инвестиционного контракта являются два юридическихлица (Инвестор № 1 и Инвестор № 2), а также администрация муниципального образования. По условиям инвестиционного контракта 25% построенных площадей передаются администрации города, а 75% распределяются между юридическими лицами в равной пропорции.

Общая стоимость строительства — 7 000 000 руб. (без НДС).

Площадь объекта строительства по данным оценки — 4000 м кв.

Для упрощения примера предположим, что себестоимость общих площадей помещения и площадей общего пользования одинакова (цифры примера условные).

Расчет фактической и инвестиционной стоимости строительства:

• 1) находим размер площади, приходящейся на каждого инвестора:
• 1500 (4000? 75%: 2);
• 2) находим фактическую себестоимость 1 м кв.:
• 1750 руб. (7 000 000: 4000);
• 3) находим инвестиционную себестоимость 1 м кв.:
• 2333 руб. (7 000 000: (4000−1000));
• 4) определяем разницу между фактической и инвестиционной стоимостью строительства, по которой часть объекта передается безвозмездно муниципальному образованию:
• 1 750 000 руб. (2333−1750)? 3000;
• 5) распределяем разницу между соинвесторами пропорционально их долям:
• 875 000 руб. (1 750 000: 3000? 1500);
• 6) рассчитываем фактическую себестоимость строительства, приходящуюся на каждого инвестора:
• 2 625 000 руб. (1 750 000? 1500);
• 7) определяем инвестиционную стоимость строительства для каждого юридического лица:
• 3 499 500 руб. ((2333? 3000): 2).

Отражение в бухгалтерском учете заказчика затрат, связанных с передачей части площадей объекта строительства органам власти:

ДЕБЕТ 86 субсчет «Инвестор 1» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств».

— 2 625 000 руб. — списана фактическая себестоимость строительства в доле, приходящейся на Инвестора № 1;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Инвестор 2» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств».

— 2 625 000 руб. — списана фактическая себестоимость строительства в доле, приходящейся на Инвестора № 2;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат по стоимости строительства» КРЕДИТ 08 субсчет «Строительство объектов основных средств».

— 1 750 000 руб. — часть объекта строительства передана муниципальному образованию с одновременным списанием на расчеты разницы между инвестиционной и фактической стоимостью строительства;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Инвестор 1» КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат по стоимости строительства».

— 875 000 руб. — расходы на покрытие разницы отнесены за счет Инвестора № 1;

ДЕБЕТ 86 субсчет «Инвестор 2» КРЕДИТ 76 субсчет «Расчеты по списанию затрат по стоимости строительства».

— 875 000 руб. — расходы на покрытие разницы отнесены за счет Инвестора № 2.

В нашем примере инвесторы приобретают недвижимость не по фактической себестоимости, а по инвестиционной стоимости строительства. Для каждого из соинвесторов она равна 3 500 000 рублей. Однако здесь надо учитывать следующее. Если размер инвестиционного вклада будет превышать инвестиционную стоимость строительства, а распределение (возврат) суммы экономии договором не предусмотрено, то полученный объект строительства будет приниматься к учету по стоимости вклада. Основанием такого вывода является статья 5 Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно этой статье, в договоре указывается цена договора. По этой цене будет приниматься к учету завершенный строительством объект, если конечно эта цена не будет изменена. При этом изменение цены договора допускается только в случае, если это предусмотрено договором (п. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ).