Сдача и приемка построенного объекта

Сдача и приемка объектов строительства регулируется Строительными нормами и правилами «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (СНиП 3.01.04−87).

По общим правилам приемку законченных строительством объектов от исполнителя работ (генерального подрядчика) производит заказчик (заказчик-застройщик) или уполномоченное инвестором другое лицо в соответствии с условиями договора подряда (контракта) на строительство, которым должны быть регламентированы требования к приемке в соответствии с действующим законодательством. Объекты принимаются в целом, в том числе «под ключ», или по мере завершения отдельных очередей, пусковых комплексов, зданий и сооружений в объеме, предусмотренном в договоре подряда (контракте) на строительство, в соответствии с другими условиями договора. При этом должен оформляться акт приемки законченного строительством объекта (форма №КС-11, утвержденная постановлением Госкомстата РФ от 30 октября 1997 года № 71а).

Заказчик-застройщик может привлекать к приемке пользователя объекта (эксплуатирующую организацию), авторов проекта, специализированные фирмы, страховые общества и других юридических и физических лиц, создавая при этом приемочные комиссии. В эти комиссии включаются также и органы госнадзора (пожарного, экологического, санитарно-эпидемиологического, архитектурно-строительного). При этом оформляется акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма №КС-14).

Безусловно, в каждом регионе существуют свои особенности, связанные с приемкой и сдачей инвестору объекта строительства, которые регулируются местным законодательством. При этом местными органами власти зачастую утверждаются свои формы различной документации, связанные с приемкой объекта. Остановимся на этом несколько подробнее, на примере Москвы.

При строительстве в Москве необходимо руководствоваться Московскими городскими строительными нормами «Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (МГСН 8.01. -00), утвержденными постановлением Правительства Москвы от 11 июля 2000 года № 530 (далее — Строительные нормы). Этими нормами утверждена специальная форма акта приемки законченного строительством объекта (приложение «К» — 1) и форма акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (приложение «М»), которые обязательны к исполнению. Этими актами оформляется приемка объекта строительства.

Согласно пункту 1.3 и пункту 4.13 Строительных норм, ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию производится правовым актом органа городской администрации. Основанием принятия этого документа являются: заявление инвестора, акт приемочной комиссии или двусторонний акт (заказчик — инвестор) и итоговое заключение Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора.

Правовой акт на эксплуатацию объектов государственного и городского заказа принимается только на основании акта приемочной комиссии (п. 4.13 Строительных норм). Таким образом, принятию правового акта органа городской администрации о вводе объекта в эксплуатацию предшествует акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (приложение «М»).

Датой ввода в действие объекта является дата утверждения акта приемочной комиссии. Этот акт должен быть подписан всеми членами приемочной комиссии и утвержден органом, назначившим приемочную комиссию.

При приемке в эксплуатацию объекта без приемочной комиссии датой ввода в действие объекта является дата принятия правового акта на эксплуатацию. Приемка и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов жилищного назначения городского заказа предусматриваются особым порядком приемки в эксплуатацию (п. 4.20−4.22 Строительных норм).

Подписание и утверждение акта о приемке и вводе объекта (приложение «М») свидетельствует о его соответствии требованиям законодательства РФ, утвержденной градостроительной и проектной документации, требованиям строительных, санитарных, экологических и других норм. Подтверждением выполнения названных требований является перечень подписанных документов, предъявленных приемочной комиссии по приемке и вводу в эксплуатацию объектов строительства по специальному перечню. Он приведен в приложении «Д». К их числу относятся:

акт приемки подземной части здания (нулевой цикл);

акт приемки мусоропроводов;

акт об обеспечении объекта постоянным (временным) теплоснабжением;

акт приемки отопления;

акт приемки естественной вентиляции;

акт приемки лифтов;

акт об обеспечении объекта водоснабжением и др.

Таким образом, к моменту подписания акта приемки законченного строительством объекта все строительно-монтажные работы, а также работы, связанные с приемкой оборудования и благоустройством территории, предусмотренные в сводном сметном расчете стоимости строительства, должны быть завершены (за исключением сезонных работ, срок выполнения которых может быть перенесен).

Существуют определенные особенности, связанные с приемкой объектов городского заказа или построенных в рамках целевых программ. Такие проекты оформляются инвестиционным контрактом (договором), и соответственно для них заключительным документом, свидетельствующим о завершении строительства (реконструкции) объекта, является акт о результатах реализации инвестиционного проекта. Форма этого документа приведена в приложении № 4 к постановлению Правительства Москвы от 18 мая 1999 года № 426.

Акт о результатах реализации инвестиционного контракта является документом, на основании которого производится раздел недвижимого имущества и согласовывается сторонами, а также производится оформление имущественных прав сторон.

После подписания указанного акта производится зачисление объекта в состав основных средств и (или) передачи дольщикам.

На практике встречаются ситуации, когда существует разрыв во времени между датой подписания акта приемки законченного строительством объекта и принятия его в эксплуатацию (на основании распоряжения префекта) и датой подписания акта о результатах реализации инвестиционного проекта. Причем в период между подписанием первого и второго документа у заказчика-застройщика могут возникать определенные затраты. Кроме коммунальных платежей, это могут быть отдельные отделочные работы, работы, связанные с благоустройством территории, и прочее. Как правило, в таких случаях речь может идти только о затратах, не предусмотренных в сводных сметных расчетах стоимости строительства. Ведь затраты, предусмотренные в сводных сметных расчетах, должны быть осуществлены до приемки законченного строительством объекта. А затраты, не предусмотренные в сводных сметных расчетах, не включаются в инвентарную стоимость объекта строительства (п. 3.1.7 Положения № 160). Вместе с тем, согласно пункту 7 ПБУ 2/94, в состав затрат по строительству объектов у застройщика включаются также ожидаемые расходы (обязательства), связанные со строительством и его финансированием, которые застройщик будет производить в соответствии с договором на строительство после окончания строительства объекта и ввода его в эксплуатацию или сдачи инвестору. Для произведения таких расходов должно быть убедительное обоснование. Поэтому, если возникает необходимость в таких затратах, то в договоре между заказчиком и инвестором (или дополнительном соглашении к нему) следует прописать порядок их возмещения. На наш взгляд, произвести такое возмещение можно за счет всех соинвесторов пропорционально долям распределяемых между ними площадей (за исключением случаев, когда некие затраты приходятся исключительно на определенные объекты по согласованию с конкретным дольщиком).