Классификация жилых объектов недвижимости

Применительно к жилым объектам недвижимости возможно несколько типологических построений, например:

• 1. В зависимости от предпочтений целевых групп потребителей жилья и уровня их платежеспособности (маркетинговый подход) принято выделять:
• 1.1. Жилье высокой степени комфортности (элитное). Каждой эпохе и стране присущи свои представления об элитности жилья. Отечественные специалисты рынка недвижимости выделили восемь критериев элитности, отсутствие хотя бы одного из которых существенно снижает шансы дома называться элитным:
  • — место, светлое, чистое, с хорошей энергетикой. Придомовая территория обязательно с зелеными насаждениями, местом для отдыха и детской площадкой, относительно открытая, но огороженная и охраняемая. Близость городского сквера и т. д., хороший вид из окон: на воду и/или зеленые насаждения, близость к центру;
  • — дом должен быть построен из надежных экологических материалов, с применением современных технологий, иметь интересное архитектурное решение, небольшое количество квартир (от 5 до 30). Часто элитность дома определяет имя архитектора;
  • — «клубность»: важно не только, где вы живете, но и социальный, культурный, финансовый уровень соседей. В элитном доме, как правило, живут представители наиболее высокодоходной группы жителей (не представители «среднего класса»);
  • — наличие инженерных сетей, позволяющих комплексно решать вопросы энергои теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляции и кондиционирования. Отопление предполагает возможность выбора одной из трех систем: воздушное, радиаторное, через пол или их комбинированное использование. Электронные системы, спутниковое телевидение, оптоволоконная система связи, выделенные интернет-линии, современная система охранной и пожарной сигнализации, расширенная сеть внутренних коммуникаций. Современные электронные системы доступа, видеонаблюдения, компьютерная диспетчеризация. Бесшумные лифты ведущих производителей. Наличие этих систем должно закладываться на стадии проектирования с возможностью их развития и дополнения. Инженерные системы должны быть выполнены из экологически чистых материалов, иметь большой эксплуатационный срок;
  • — инфраструктура дома должна включать подземный паркинг, из которого можно попасть в квартиру или на этаж, внутренний дворик или придомовую зеленую зону, магазины, прачечные, службу консьержей, уборки квартир, быта, бассейны, сауны, спортивные центры, салоны красоты, детскую игровую комнату, причем все это должно быть закрыто для «внешнего мира» и вписано в структуру объекта недвижимости, чтобы жильцы могли получить услуги, не выходя за пределы дома;
  • — элитное позиционирование дома. Настоящий элитный дом — это бренд с присущими ему свойствами: название, легенда, уникальность, отличие от аналогов и т. д.;
  • — управление недвижимостью. Престиж складывается не только из выше перечисленных критериев, но и из уровня управляющей компании, которая должна обеспечивать повседневный комфорт на таком уровне, чтобы жильцы постоянно ощущали свою избранность;
  • — цена чаще всего является основным признаком элитности жилья. Разброс цен от 1000 до 5000 долларов США за м2 и выше зависит от рассмотренных выше критериев.

Местоположение — основной критерий элитности — является и основным фактором ценообразования. Цена одинаковых домов в разных районах города будет различной (получить «пятна» застройки в историческом центре очень трудно, поэтому стоимость квартиры там всегда будет выше, чем в других районах). На цену влияют также проект и развитость инфраструктуры, которые могут частично компенсировать недостатки месторасположения.

Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как расстояние от города должно быть в пределах 1 часа.

• 1.2. Жилье повышенной комфортности ориентируется на запросы и доходы граждан, которых принято называть «средним классом». Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает:
  • — возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города, кроме мест массового строительства дешевого панельного жилья;
  • — хороший вид из окон;
  • — индивидуальную планировку (перегородки ставятся по желанию владельцев);
  • — минимальный размер квартир 50 — 60 м², а максимальный определяется заказчиком;
  • — деление на жилую и нежилую (гостевую) зоны;
  • — наличие нескольких санузлов;
  • — высокую степень звукои теплоизоляции;
  • — эффективную приточно-вытяжную вентиляцию, кондиционеры, теле-коммуникационные сети, скоростной лифт, регулируемое отопление и пр.;
  • — наличие двух и более изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 м2);
  • — круглосуточную охрану;
  • — деревянные или пластиковые окна со стеклопакетами известного своим качеством производителя;
  • — надежные металлические двери;
  • — конструкцию пола с бетонной стяжкой и системой подогрева либо утеплителем;
  • — инженерные коммуникации из металлопластика;
  • — парковку для машин.

Малоэтажные дома, расположенные в пригородной зоне, должны отличаться высокой прочностью, долговечностью и низкой теплопроводностью стен, а также наличием инженерных сетей.

1.3. Типовое жилье (жилье эконом-класса). Для него характерно: размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам — это панельные и кирпично-монолитные дома.

Для малоэтажной пригородной застройки существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

• 1.4. Жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс). Требования к жилью этого типа весьма невысоки, так как оно предназначено для населения с низкой платежеспособностью:
  • — размещено в не престижных районах;
  • — удалено от основных транспортных коммуникаций;
  • — принадлежит к зданиям «старого» фонда, не подвергшимся капитальным и ремонтно-строительным работам, и домам первого поколения индустриального домостроения;
  • — квартиры размещены в первых этажах домов других типов;
  • — заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т. д.
• 2. На основании градостроительных ориентиров выделяют:
  • — дома «старого» фонда, построенного в дореволюционный период;
  • — дома постройки 1917 — конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений и расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда того периода, малопрестижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;
  • — «сталинские» дома, расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;
  • — дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 60-х гг.), с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;
  • — дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970 — 1980;х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;
  • — современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.
• 3. В зависимости от материала наружных стен здания различают: дома с кирпичными стенами, панельные, монолитные, деревянные и дома смешанного типа.
• 4. В зависимости от продолжительности и характера использования выделяют жилье: первичное — место постоянного проживания; вторичное — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода; третичное — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т. д.).

Применительно к загородным объектам недвижимости общей классификации нет. Однако риэлторские организации, работающие на рынке недвижимости, придерживаются того или иного деления домов чаще всего по ценовым критериям.

Признаки классификации жилых объектов недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как различны мотивации. Предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике применяют несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.