Влияние кризиса на рынок недвижимости

Кризис набрал обороты, а между тем рынок недвижимости Екатеринбурга, по большому счету, не снижает цены.

Существенное уменьшение стоимости имеет место на считанные проценты и только в отдельно взятых сегментах. Да и то чаще всего снижение это носит не массовый характер, а обусловлено тем, что продавца просто «прижимает» жизненная ситуация. В чем же причины такой твердой позиции стоимости квадратных метров в уральской столице?

Причина первая. Достаточно большое количество покупателей, поддерживающих спрос на рынке, приобретая объекты, уменьшают количество предложений. Так, например, количество объектов, выставляемых в базе УПН на рынке вторичного жилья, с октября 2008 года до февраля 2009 года сократилось с 12 555 до 10 939 объектов соответственно, то есть количество предложений сократилось на 13%! При этом ежедневное пополнение объектов в базу УПН по рынку вторичного жилья составляет в среднем около 100 объектов ежедневно.

Хорошая активность екатеринбургского рынка подтверждается и данными, предоставляемыми Федеральной регистрационной службой Уральской палате недвижимости. Из них видно, что количество сделок в Екатеринбурге в кризисное время не претерпело существенных изменений. Так, если в первом полугодии 2008;го среднее ежемесячное количество сделок составляло 2 211, то во втором полугодии этот показатель даже незначительно увеличился и составил по итогам года 2 251 сделку в месяц.

Если в ноябре из-за оттока части ипотечных покупателей количество зарегистрированных сделок было рекордно низким — 1 890, то декабрь из-за желания части населения избавиться от обесценивающихся наличных денег с лихвой компенсировал этот показатель в большую сторону, увеличив его до 2 950.

Если доля ипотеки на екатеринбургском рынке за период январь — сентябрь 2008 года составляла в среднем 43% (максимум зарегистрирован в июле — 48%, минимум в январе 2008 г. — 24%), то в октябре, ноябре и декабре этот показатель составил соответственно 45, 31 и 30%, снизив долю ипотеки с 43% в среднем в докризисный период до 35% в период кризиса, что не является существенным для екатеринбургского рынка недвижимости и не стыкуется с шумом, поднятым в СМИ в последние три месяца вокруг ипотеки.

Для сравнения: среднемесячный процент количества ипотечных сделок в 2006 году был еще меньше — 23%, а ведь именно за этот год цены выросли более чем на 100% и были выше сегодняшних показателей.

Причина вторая. Рынок первичной недвижимости Екатеринбурга, традиционно занимающий по объемам потребляемой денежной массы место, полностью соизмеримое с рынком «вторички», по состоянию на сегодняшний день начинает существенно уменьшаться в размерах. Покупателя больше интересуют достроенные объекты и объекты на финальной стадии строительства. Количество таких предложений к лету-осени 2009;го сократится еще более существенно, серьезно уменьшив объем рынка предложений.

Причина третья. Огромное количество денежных средств, находящихся на руках у населения осенью 2008 года, за декабрь 2008 — январь 2009 гг. перешло из рублевой массы в долларовую и составляет несколько десятков миллиардов долларов США. Часть владельцев наличной валюты не скрывает своих планов по приобретению недвижимости. Вот только вопрос: когда?

На сегодняшний день курсы основных валют (доллара США и евро) находятся в верхней границе валютного коридора, установленного ЦБ РФ. От того, как скоро владельцы этих сбережений решат начинать конвертировать их в недвижимость, и будет, в том числе, зависеть динамика роста цен на рынке жилья. Как только многим станет понятно, что сидеть на долларах рискованно, мы можем наблюдать сброс валюты и переход в другие категории сбережений, в том числе и в недвижимость.

Причина четвертая. Многие аналитики федерального уровня прогнозировали обвал цен на рынке недвижимости хотя бы на 50%. Поэтому покупатели екатеринбургской недвижимости считают, что надо ждать этого падения, не понимая, что на самом деле это неожиданное падение в Екатеринбурге уже произошло. Дело в том, что рынок недвижимости нашего города с 2006 года рублевый, т. е. все объекты принято продавать за рубли, а не за долларовый эквивалент, как это делают в Москве. Таким образом, с лета 2008;го по февраль 2009 года в результате действий ЦБ РФ по девальвации рубля стоимость екатеринбургской недвижимости снизилась в долларах США настолько же, насколько ослабел курс рубля — на 40%.

Стоимость реально совершаемых сделок во многих сегментах вторичного рынка ниже летних цен в рублях еще на 10−15%, т. е. покупатель, сберегающий накопления в валюте, на сегодняшний день имеет удешевление стоимости недвижимости в у. е. на 50−55%. Безусловно, этот фактор очень хорошо стимулирует рынок и будет продолжать оживлять его в будущем.

Следовательно, несмотря на очевидное наличие проблем в области ипотеки, ухудшение доходов части населения, екатеринбургский рынок недвижимости все же является одним из самых стабильных рынков недвижимости России благодаря высокой покупательской способности, уменьшению объема предложений, в том числе и от застройщиков, отсутствию связи цен на недвижимость с долларом США.

Влияние рынка недвижимости на смежные рынки.

СВЕРДЛОВСКАЯ ОБЛАСТЬ. С осени 2008 года объемы производства бетона в России сократились на 40%. Также стремительно снижается и его стоимость. Как сообщил «Уралинформбюро» директор торгового дома Gross Group Алексей Новопашин, за I квартал 2009 года цены упали на 10%. Общее снижение с осени прошлого года составило 20%. Сейчас кубический метр самой распространенной марки бетона «350», широко используемой в монолитном строительстве, обходится в 3 500 рублей, тогда как на начало января его цена была около 3 900 рублей.

На Качканарском заводе ЖБИ «Запсибнефтестрой» также отмечают значительное падение цен на железобетонные изделия — за январь-март 2009 года их стоимость снизилась на 20%. По словам менеджера компании, сегодня спрос на продукцию уменьшился в десятки раз — застройщики, являющиеся постоянными клиентами предприятия, останавливают реализацию проектов из-за недостатка финансирования. Только на Среднем Урале, по данным управления Госстройнадзора, «заморожено» возведение 38 жилых домов и 42 объектов коммерческой недвижимости. На заводе полагают, что снижение цен на ЖБИ продолжится до тех пор, пока не будет восстановлен строительный комплекс.

Как прокомментировал агентству гендиректор Уральского филиала компании «Аккорд-Инвест» Константин Селянин, плачевная ситуация на строительном рынке, которая сложилась в стране, заставляет производителей стройматериалов фактически продавать свою продукцию по себестоимости. По мнению аналитика, в ближайшее время следует ожидать снижения цен на бетон еще как минимум на 10%. Таким образом, средняя стоимость бетона может упасть до 3 000 рублей за кубометр. Эксперт считает, что только государство может помочь выжить как производителям стройматериалов, так и самим застройщикам. «Если будут выделяться федеральные деньги на покупку жилья для социальных нужд, для переселения граждан из аварийных домов, то строительство хоть и небольшими темпами будет продолжаться, и это не позволит „загнать“ бетонщиков в стадию банкротства» , — отмечает К.Селянин.

Еще одну причину снижения цен на бетон эксперты видят в массовом приходе на российский рынок иностранных компаний. «Отечественные производители стали испытывать затруднения при реализации цемента уже в середине 2008 года. А тогда еще все активно строилось, и этот материал был в дефиците. Проблемы возникли из-за того, что на рынок пришло много иностранных производителей, в частности из Турции и Китая» , — сообщил агентству генеральный директор Группы компаний «Уралстройинвест» Илья Журавлёв. Однако, по его мнению, строители все же отдают предпочтение отечественному бетону, который отличается высоким качеством. С возрождением строительства его стоимость вновь начнет расти.

Стоит отметить, что в Свердловской области товарный бетон производят 15 предприятий. Объем выпуска этой продукции по итогам 2008 года достиг почти 1 миллиона кубометров. В целом по России было выпущено 28 миллионов кубометров этого стройматериала.