Договорная цена на строительную продукцию

Общие положения

В условиях рыночных отношений существенно возрастает роль договорных отношений и договорной цены на выполнение работ и услуг.

Договорная цена — стоимость, устанавливаемая условиями договора или соглашения по договоренности между подрядчиком и заказчиком.

Договорная цена строительных услуг складывается в результате соперничества на электронном аукционе (участи в конкурсе) подрядных организаций, поставщиков оборудования, проектных организаций и т. д.

Можно встретить различные толкования по установлению договорной цены, например:

• • договорную цену представляют как результат, не связанный с реальными условиями производства, а как свободно сложившуюся цену, зависящую только от финансовых и ресурсных возможностей подрядчика и заказчика; этот подход снижает объективные производственно-экономические факторы, и процесс установления договорной цены носит стихийный характер;
• • договорная цена приравнивается к обычной сметной стоимости, т. е. она является жестко регламентированным показателем.

В условиях рыночных отношений договорная цена должна складываться из двух составных частей (рис. 6.1): базовой (инвесторской) стоимости; надбавок и наценок к базовой стоимости.

Инвесторская стоимость — это базовый показатель договорной цены, определяющийся по государственным сметным ценам и нормам, а при внебюджетном финансировании — по расчетам инвестора (заказчика).

Базовый показатель:

где С_пр — прямые затраты на производство, включающие материальные затраты, заработную плату основных рабочих, амортизационные отчисления по основному производству; С_проч — прочие затраты (арендная плата, страховые платежи, риски, проценты по кредитам банков, суточные и подземные, включаемые в себестоимость строительных работ, отчисления во внебюджетные и ремонтные фонды, оплата за услуги: связи, информационно-вычислительные, пассажирского транспорта, охраны, аудиторских организаций, банков, служб коммунального хозяйства, управленческих организаций и т. д.);

Рис. 6.1. Формирование договорной цены.

Надбавки и наценки — дополнительные показатели, учитывающие факторы рыночной экономики и включающие в себя такие расходы по договоренности двух сторон, как наценки на капитал подрядчика и надбавки по выполняемым работам.

В сумме наценок по капиталу учитывают постоянные расходы подрядчика и желаемую прибыль за выполненные работы.

Сумма наценок по капиталу подрядчика (Н_{к п}) рассчитывается по формуле.

где С_пост — постоянные расходы подрядной организации на содержание управленческого аппарата (накладные расходы); К_подр — годовой капитал подрядчика организации; П_подр — ежегодная прибыль организации.

В сумме надбавок учитывают экономические, технические и организационные аспекты подрядной организации, а именно надбавку:

• • за сокращение сроков строительства;
• • применение в проекте научно-технических достижений;
• • качество;
• • НДС.

Договорные цены формируются исходя из текущего (прогнозного) уровня стоимости, определенного в составе сметной документации. Они могут быть открытыми или твердыми.

Открытая цена формируется в текущем уровне цен на момент окончания работ, которая уточняется в соответствии с условиями договора и фактическими затратами, которые несет подрядчик. Если договор заключен в базисном уровне цен, то затраты подрядчика индексируются в зависимости от инфляции и времени выполнения работ по договору.

Твердая цена формируется на момент начала строительства и принимается постоянной на весь период выполнения работ. При этом твердая цена не может пересматриваться, за исключением случаев внесения изменений в проект или спецификации, а также при несовпадении планируемых и фактических работ. В контракте с твердой ценой подрядчик берет на себя весь риск, связанный с инфляционными процессами.

Материалы обоснования договорной цены на строительную продукцию подготавливаются заказчиком.

Если проводятся конкурс или электронный аукцион, то договорная цена на строительство устанавливается после оценки предложений, предъявленных подрядчиками.

В случаях, когда не проводятся конкурс или электронный аукцион, договорная цена согласовывается между заказчиком и генподрядчиком в процессе заключения договора. В результате совместного решения составляется протокол согласования (ведомость) договорной цены на строительную продукцию, которая является неотъемлемой частью договора подряда (приложение 11).

Договорная цена формируется по стройке в целом с распределением по объектам и комплексам субподрядных работ, а в необходимых случаях — и по пусковым комплексам.

В состав договорной цены включают все затраты, связанные с осуществлением работ подрядчиком (стоимость подрядных работ), и другие затраты и работы по договору.

Стоимость подрядных работ складывается из сметной стоимости строительных и монтажных работ и прочих затрат, относящихся к деятельности подрядчика. Договорная цена (ДЦ) определяется так:

где ПЗ — прямые затраты, рассчитываемые в базисном и текущем уровнях цен базисно-индексным или ресурсным методами; HP — накладные расходы, определяемые в процентах от фонда оплаты труда рабочих и машинистов; СП — сметная прибыль, определяемая в процентах от фонда оплаты рабочих и машинистов; ЛЗ — лимитированные затраты, рассчитываемые в процентах от сметной стоимости СМР.

В составе лимитированных затрат учитываются затраты на взведение временных зданий и сооружений (ГСН 81−05−01−2001), зимнее удорожание (ГСН 81−05−02−2007 или ГСНр 81−05−02−2001) и при необходимости — резерв средств на непредвиденные работы и затраты и др.

В договорную цену сверх стоимости подрядных работ можно включать другие работы и затраты, обусловленные договором (контрактом): стоимость проектно-сметных работ, выполняемых подрядчиком; возмещение затрат подрядных организаций при передаче им функций по обеспечению стройки оборудованием; затраты, связанные с участием заказчика в развитии производственной базы подрядчика и содержании объектов непроизводственного назначения.

Основанием для переговоров при согласовании договорных цен служат инвесторские сметы (сметные расчеты), составляемые заказчиком, и сметы (калькуляции), разрабатываемые подрядчиком. В том случае, если проект договорной цены готовит подрядчик, на преддоговорной стадии заказчик должен с ним оговорить метод составления смет (базисноиндексный или ресурсно-индексный и т. д.); виды нормативов накладных расходов и сметной прибыли; состав и порядок определения прочих работ и затрат, относящихся к деятельности подрядчика; порядок компенсации других затрат и работ, обусловленных договором.

Протокол согласования (ведомость) договорной цены строительной продукции (приложение 11) прилагается к договору. В договоре указывают размер аванса и порядок финансирования работ. Оговаривают порядок расчетов за выполненные строительно-монтажные работы. Расчеты проводят ежемесячно или за технологический этап работ. В договоре следует четко указать варианты корректировки договорной цены и порядок компенсации дополнительных затрат подрядчика.

В процессе исполнения договора заказчик должен контролировать состав и физические объемы выполненных работ, правильность примененных расценок, цен, индексов удорожаний; обоснованно решать вопросы компенсации дополнительных затрат.

Для контроля за издержками производства и стоимостью строительства заказчик может требовать от подрядчика ежемесячного предоставления справок, а также учетной и отчетной документации о себестоимости, прибыли, рентабельности производства на объекте строительства.