Строительно-сберегательное общество как основной институт развития массового ипотечного кредитования в развитых и развивающихся странах

Строительно-сберегательное общество как основной институт развития массового ипотечного кредитования в развитых и развивающихся странах

Становление современного рынка жилья — одна из ключевых задач государства, без решения которой невозможно ни подлинное повышение уровня благосостояния населения, ни эффективное развитие экономики в целом. В нашей стране были предприняты многочисленные попытки создания институтов жилищного кредитования в России, однако результаты нельзя признать удовлетворительными. Главная причина такого положения — отсутствие продуманной стратегии, стихийное стремление внедрить их наиболее передовые формы, минуя необходимую начальную стадию строительных обществ.

Во многих европейских странах наряду с «традиционной» ипотекой широко представлены различные ссудо-сберегательные институты. Именно они исторически явились начальной формой финансового обеспечения потребности широких слоев населения в жилье.

Ссудо-сберегательный институт — институт ипотечного кредитования, реализующий контракты со своими членами на предоставление кредита для приобретения жилья, причем получение кредита обусловлено не только залогом и обязательствами заемщика по обслуживанию долга, но и предварительным выполнением плана по накоплению сбережений. Таким образом, в отличие от других ипотечных институтов они предоставляют права на ссуду только своим вкладчикам [1. C. 21].

Строительное общество — организация, реализующая контракты со своими членами на предоставление кредита для приобретения или реконструкции жилья, причем получение кредита обусловлено не только залогом и обязательствами заемщика по обслуживанию долга, но и предварительным выполнением плана по накоплению сбережений.

Если обратиться к эволюции ипотечных институтов в странах с развитой экономикой, то следует отметить, что именно строительное общество явилось исходной точкой быстрой эволюции жилищных финансов. Последовательными ее этапами явились: английское строительное общество, немецкая стройсберкасса (ССК), американская ссудосберегательная ассоциация.

Ни одной стране не удалось создать современную массовую ипотеку, минуя стадию строительных обществ. Это и Германия, и Англия, и Франция, а также другие страны Центральной и Восточной Европы, где формирование рынка массовой ипотеки началось с развития строительно-сберегательных кооперативов и строительно-сберегательных касс. США не является исключением, становление ипотечных институтов началось не с создания вторичного рынка закладных, а с возникновения строительно-сберегательных кооперативов в 1831 г.

Сегодня в большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является основной формой решения жилищной проблемы. В мировой практике выделяют три основные модели жилищного ипотечного кредитования: контрактно-сберегательная модель, модель ипотечного банка и модель вторичного рынка (американская) [2. С. 60].

Контрактно-сберегательная модель подразумевает накопление средств потенциальных заемщиков на специальных целевых депозитах в течение определенного периода времени, по истечении которого банк берет на себя обязательство предоставить клиенту ипотечный кредит на заранее согласованных условиях. Данная модель во многих странах явилась стартовой для развития массового рынка ипотечного кредитования в условиях отсутствия кредитных историй у заемщиков и недостатка долгосрочных ресурсов у кредитных учреждений. На современном этапе данная модель применяется в Германии, Австрии и Франции.

Модель ипотечного банка основана на выпуске ипотечных облигаций, которые имеют реальное обеспечение в виде залога недвижимости, под которую предоставлены кредиты. Доходы, получаемые банками от ипотечных кредитов, направляются на выплату процентов по облигациям, а их погашение осуществляется за счет возврата кредитов. Модель ипотечного банка широко распространена в странах континентальной Европы, особенно в Германии, Дании и Швеции. Достоинством модели является относительная простота организации, что обусловило ее привлекательность для стран с неразвитой инфраструктурой рынка ценных бумаг и финансового рынка в целом.

В модели вторичного ипотечного рынка выданные банками ипотечные кредиты сразу продаются специализированной организации — SPV (Special Purpose Vihicle), которая объединяет в пулы все купленные кредиты, выпускает их в обращение на вторичный рынок ценных бумаг и предоставляет по ним гарантии. Так происходит секьюритизация активов, при которой кредитные обязательства трансформируются в форму ценных бумаг, которые приобретаются инвесторами. Данная модель характерна для США. Использование модели возможно исключительно в условиях стабильной экономики, высокоразвитого фондового рынка и надежной финансово-кредитной системы.

Согласно данным таблицы [2. С. 219], после 12 лет реформ в Чехии объем действующих жилищных кредитов в ВВП достиг 20%, в Словакии — 12,7%, тогда как в Польше он составил менее 3%, а в России — менее 0,2%. Отметим, что даже Чехия очень сильно отставала от развитых стран. Примечательно, что среди последних Франция, где строительно-сберегательные институты были введены с опозданием и не могли проявить себя в полной мере; обеспеченность населения жильем во Франции также существенно меньше, чем в США, Англии или Германии.

Строительно-сберегательный институт является необходимым звеном в процессе становления ипотеки в России в силу следующих условий:

Благодаря узкой специализации и предварительным планам накопления ССК снижают кредитные риски и преодолевают проблему недоверия, позволяя вовлечь в систему ипотечного кредитования основную массу населения. В связи с фиксацией размера процентных ставок на сбережения и выплаты по кредиту процентный риск сводится к минимуму (связан с потерями в результате периодичности пересмотра процентных ставок по кредитам и привлеченным средствам). Поскольку не предполагается, что менеджеры общества имеют высокую квалификацию, ему нередко запрещается делать внешние заимствования, что также способствует ограничению риска.

Доля объемов жилищных кредитов в ВВП переходных и развитых стран

Немалое значение имеет ССИ как источник «длинных» денег, столь необходимых развивающимся и переходным экономикам. Стройсберкассы способны привлечь значительную часть сбережений, находящихся на руках у населения. Клиентами стройсберкасс являются граждане с низкими и средними доходами, которые часто не пользуются услугами банковской системы и потому их накопления не «работают» в рамках официальной экономики.

Данные учреждения смогут предоставлять долгосрочные финансовые ресурсы для жилищного кредитования по ставкам, существенно ниже рыночных, поскольку они сами привлекают средства под невысокие проценты. Основным стимулом для граждан в плане осуществления вкладов в стройсберкассы является не получение высоких доходов по рыночным ставкам, а быстрое накопление ресурсов в объемах, достаточных для улучшения жилищных условий.

Строительно-сберегательные кооперативы являются эффективным инструментом отбора надежных заемщиков для банковского сектора, поскольку нередко организуются группой людей, тесно связанных друг с другом, например живущих на одной территории или работающих в одной отрасли [3. C. 203]. Благодаря этому кооператив располагает достаточно полной информацией о своих членах и может отбирать тех, кто заслуживает доверия. В дальнейшем это облегчает их клиентам получение дополнительных кредитов по рыночным ставкам.

Создание стройсберкасс явится не только инструментом удовлетворения потребности населения в жилье, но и формой долгосрочного сотрудничества государства и частного сектора. Важная роль ССК заключается в их влиянии на массовую экономическую культуру. В процессе длительного накопления сбережений выявляются материальные возможности будущего должника, его добросовестность, способность к самодисциплине. Тем самым ССИ обходит непреодолимую для ипотечного банка проблему, связанную с отсутствием кредитных историй и необходимой текущей информации о потенциальных заемщиках, подготавливая почву для развития более совершенных форм ипотеки [4. C. 222].

По мере совершенствования системы экономических институтов в стране и, прежде всего, рынка капитала, разрыв между предоставлением кредита и сбережениями становится препятствием для роста эффективности ССИ. С повышением благосостояния, уменьшением дифференциации доходов, укреплением законности, снижением ставки ссудного процента и банковской маржи все большая часть населения начинает отдавать предпочтение другим формам ипотеки. Строительные общества естественно трансформируются в ссудосберегательные ассоциации, растет доля ипотечных банков в общем объеме кредитования. Впрочем, СО по-прежнему выступают эффективным инструментом социальной политики для обеспечения жильем низкодоходных слоев населения. Поэтому в некоторых развитых странах (Австрия, Германия) их роль остается значительной [5. C. 442].

Специализированные ссудо-сберегательные учреждения — это институты, которые предоставляют долгосрочные финансовые ресурсы для жилищного кредитования, сводят к минимуму процентные и кредитные риски в результате узкой специализации, повышают экономическую культуру всех членов общества, формируют кредитные истории у граждан, а также позволяют удовлетворить потребности в улучшении жилищных условий тех слоев населения, которые не могут быть профинансированы на основе банковских ипотечных кредитов.

Следует отметить, что во многих европейских странах наряду с «традиционной» ипотекой широко представлены различные ссудо-сберегательные институты. Именно они исторически явились начальной формой финансового обеспечения потребности широких слоев населения.

Опыт и развитых, и развивающихся стран показывает, что для того, чтобы создать институт массовой ипотеки, необходимо постепенное развитие институтов ипотечного кредитования, а спонтаннное создание передовых рыночных институтов не делает ее массовой. Именно строительные общества являются необходимым и первоначальным этапом в формировании механизмов жилищного кредитования, поскольку именно строительно-сберегательные институты являются источником «длинных» денег, в которых так нуждаются страны с переходной экономикой, в том числе и Россия. Также строительно-сберегательные институты являются эффективным инструментом отбора надежных заемщиков и именно они способствуют развитию массовой экономической культуры, а также формированию кредитной истории у заемщика. В результате создаются условия для развития банковской ипотеки и деятельности агентств вторичного рынка.

рынок жилье банковский кредитование.

• 1. Зубова, Е. Что такое стройсберкассы? / Е. Зубова // Наши деньги. 2007. № 3. С. 20−22.
• 2. Полтерович, В. М. Элементы теории реформ / В. М. Полтерович. М., 2007. 447 с.
• 3. Тихомирова, Е. В. Строительные сберегательные кассы на рынке ипотечного кредитования / Е. В. Тихомирова, М. В. Гуженко // Деньги и кредит. 2009. № 9. С. 59−65.
• 4. Besley, T. The Economics of Rotating Saving and Credit Associations / T. Besley, S. Coate, G. Loury // American Economic Review. 1993. № 4. P. 70−95.
• 5. Deutch, E. Home ownership finance in Austria and Germany / E. Deutch, H. Tomann // Real Estate Economics. 1995. № 7. P. 441−474.