Теоритические аспекты организации кредитования по кредитному продукту «ипотека»

Нормативно-правовое регулирование по кредитному продукту «Ипотека»

Институт ипотеки ввиду различных как экономических, так и правовых препятствий до настоящего времени не приобрел в России значительного распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим массивом нормативных актов.

В первую очередь к ним относятся Федеральный закон от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», охарактеризованный выше.

Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 года (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Фактическая реализация прав банка по ипотеке возможна в рамках Федерального закона от 21 июля 1997 года «Об исполнительном производстве». Отдельные специальные нормы, которые, тем не менее следует учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и по соответствующим законам. Таким, например, как закон «О товариществах собственников жилья». При ипотеке жилья приходится мириться с необходимостью следовать нормам отраслевого жилищного законодательства, а также законам и правилам регистрации граждан по месту жительства. Члены семьи заемщика также имеют установленные законодательством права, нормированные в Семейном и Гражданском кодексах РФ. Специальные акты защищают интересы несовершеннолетних, стариков и инвалидов.

В настоящее время ипотека в России регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а также:

• ? Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 25.11.2017);
• ? Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (в редакции от 25.11.2017);
• ? Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в редакции от 03.07.2016)"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017);
• ? Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию»;
• ? Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 (редакция от 08.05.2002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»;
• ? Постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 г. № 628 (редакция от28.01.2013) «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»;
• ? Рядом положений и инструкций Банка России.

Основы ипотечного кредитования в России изложены в первых двух Федеральных законах. Остановимся поподробнее на них.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — закон, регулирующий отношения, возникающие в связи с залогом недвижимости — ипотеки.

Согласно ст. 131 ГК РФ ипотека подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии со статьей 77 № 102-ФЗ жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента такой государственной регистрации. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, предоставляющая кредит на приобретение жилого дома или квартиры .

Ипотека устанавливается в обеспечение обязательства по кредитному договору и обеспечивает уплату залогодержателю (кредитору) как всей суммы обязательства, так и процентов за пользование кредитом. Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю (кредитору) сумм, причитающихся ему:

• 1. В возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
• 2. В виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обязательствами, обеспеченными ипотекой либо федеральным законом;
• 3. Возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
• 4. Возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом В соответствии с законодательством РФ ипотечный кредитор имеет преимущественное право удовлетворения своих требований за счет предмета ипотеки перед другими кредиторами. Вместе с тем, в исполнительном законодательстве отсутствуют нормы, позволяющие ипотечному кредитору реализовывать указанное право. В частности, при наложении обеспечительного ареста на предмет ипотеки любым иным кредитором ипотечный кредитор не имеет никаких процессуальных механизмов, позволяющих ему заявлять о снятии данного ареста в рамках исполнительного производства или в судебном порядке.