Модели ипотечного кредитования в Европе и США

Общие принципы ипотечного кредитования в Европе В настоящее время ипотека в странах ЕЭС является мощным фактором развития экономики. В странах ЕЭС до 80% всех залогов являются ипотечными. Процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов.

Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15−40 лет. Процент кредита фиксируется только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент зависит от состояния экономики и устанавливается фактически ежемесячно. В Швеции в 1994 г. процент был равен 12%, в 1996 г. — 7−8%. http: // uspech. narod.ru/ win / home /ipot₂. htm.

В странах ЕЭС действуют государственные системы оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта равна примерно 75% от его рыночной стоимости. Переоценка всех объектов производится раз в 5−6 лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется на величину инфляции. Леонов Е. Дешёвый кредит для дорогих квартир// Деньги. 1999. № 51.С. 29.

Кадастровая оценка стоимости недвижимости является основой для начисления налога на недвижимость и для определения размера ипотечного кредита.

В зависимости от состояния экономики происходят колебания стоимости объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость объектов недвижимости становилось ниже выданного под них кредита. Падение стоимости объекта из-за физической амортизации или морального старения — один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.

Необходимым условием развития системы ипотечного кредитования являются законодательные нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов недвижимости в необходимых случаях. Если заемщик не оплатил и не вернул кредит, механизм принудительной продажи дает возможность кредитору быстро вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи.

Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а путем выпуска специальных ипотечных облигаций (закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.

Ипотечные банки ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами ЕС для кредитных учреждений. Это касается таких центральных вопросов, как расчет и понятие собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно риска по выпущенным облигациям.

Существует две системы организации ипотечного кредитования:

• 1. В Швеции, Дании кредиты и залоги разделены. Государственная регистрация необходима только для залогов, а размер кредита в органах регистрации прав на недвижимость не фиксируется. Это упрощает процедуру и перекладывает на ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд;
• 2. В Германии государственной регистрации подлежит не только залог, но и полученный кредит. По мере выплаты суммы размер кредита уменьшается.

В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в Законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов Германии является основным законом, и в Законе об ипотечных банках — специальном законе для частноправовых кредитных институтов. Их основными задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:

• v залог земельных участков (внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;
• v эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;
• v предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;
• v эмиссия коммунальных долговых обязательств (закладных).

Согласно данному закону, ипотечные банки имеют право совершать некоторые побочные и вспомогательные сделки:

• v предоставление кредита, превышающего 60% предельной стоимости земельного участка;
• v размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами;
• v участие в других сделках или определенного размера долевое участие в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка; размещение свободных средств в других банках или скупка собственных ценных бумаг. Германия. Факты. Франкфурт-на-Майне. 1997. С. 27.

Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то указанным законом им отведена посредническая и трансформационная функция. Задачей банков является привлечение свободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональных вкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом капитал используется для кредитования частных лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю закладных) была гарантирована возможность получения своих денег в срок.

Все сказанное выше дает основания говорить об ипотечном банке как об особой форме кредитного института, обладающего существенными особенностями. То есть речь идет об особых кредитных институтах, чья деятельность регламентируется специальными законодательными актами. Предполагается, что ипотечный банк не может осуществлять такую же широкую гамму финансовых операций, как и универсальные коммерческие банки. Таким образом, ипотечные банки работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.

Другой отличительной особенностью ипотечных банков Германии является наличие у них привилегии на выпуск долговых закладных обязательств. Все остальные частноправовые кредитные институты не имеют права употреблять для обозначения своих ценных бумаг слова «закладной лист». То, что рефинансирование осуществляется посредством продажи ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов, тоже говорит о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т. е. создания денежного капитала, и этим одновременно ограничивается круг их деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема.

Форма организации ипотечных банков также подвергается специальному регулированию. Они могут существовать только в форме акционерного общества или коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки в последней организационно-правовой форме в Германии не встречаются.

Общее условие функционирования системы: открытость для банков системы регистрации прав на недвижимость, которая включает регистры залогов (обременений).

Американская схема ипотечного кредитования Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования.

Суть её заключается в следующем: клиент берёт в банке кредит (ссуду) и покупает квартиру. Затем банк продаёт закладную на купленную квартиру агентству ипотечного кредитования. После чего клиент рассчитывается с агентством по взятому кредиту, а агентство, в свою очередь, гасит банковский кредит. Фактически агентство ипотечного кредитования исполняет роль гаранта погашения банковского кредита.

Классическая ипотека предполагает наличие первичного и вторичного рынков. Первичный — это кредитование конечных заёмщиков. А вторичный — рефинансирование банков-кредиторов с помощью выпуска облигаций и других ценных бумаг. Ведь ипотечный кредит выдаётся, как правило, на длительный срок. (Оно и понятно: если у человека в данный момент нет денег на оплату всей стоимости квартиры, то едва ли они появятся и через полгода, если, конечно, заёмщик не найдёт клад или в Америке не умрёт его бабушка-миллиардерша). Между тем, не многие банки способны отвлекать собственные ресурсы на 5−10 лет.

Кстати, показательно, что те российские кредитные учреждения, которые в силу разных причин пока рассчитывают лишь на свои силы, выдают кредиты на сравнительно небольшие сроки. Так, ГУТА-банк кредитует на 2−3 года под 10−12% годовых в валюте. Банк «Бин» вообще на полгода под 36% годовых (правда, с возможной пролонгацией). Банк «Актив» выдаёт кредиты лишь на 1,5−3 года под 10−12% годовых. Пожалуй, только Собинбанк выдаёт ссуды на 10 лет под 10% годовых. Однако здесь необходимо учитывать, что «Собин» относится к числу банков, с которыми правительство Москвы в своё время расплатилось за очередные кредиты, передав им часть жилищного фонда. Причём квартиры эти были получены банком с дисконтом. Поэтому. Кредитуя покупателей даже на 10 лет под 10% годовых, они всё равно быстро отрабатывают вложенные средства. А.Бирман. Ипотека первой свежести // Компания. 1999. № 13.

Модели привлечения средств для ипотеки В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели учреждения ипотеки (привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты) и модели ипотечного банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам).

Обе модели мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитного института, отличаясь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию.

В различных странах с учетом различных условий и традиций, а также особенностей законодательства, под воздействием которых складывался финансовый рынок, превалирует та или другая из названных моделей.

Так, в Германии и Франции наибольшее распространение приобрела схема строительных сбережений (накопительных жилищных контрактов), поощряемая государством различного рода премиями и налоговыми льготами по долголетним (от 2 до 7 лет) депозитам.

Привлекаемые через систему строительных сбережений денежные средства относительно дешевы и направляются на предоставление также относительно дешевых жилищных кредитов, поскольку данные финансовые потоки носят замкнутый характер и практически не зависят от изменения стоимости ресурсов на общем финансовом рынке страны.

Однако даже в этих странах (с учетом активной стимулирующей роли государства) кредитных средств, привлекаемых через жилищные накопительные системы, недостаточно для финансирования всего рынка долгосрочных ипотечных кредитов.

Основная масса средств для финансирования жилья поступает через ипотечные банки, продающие свои долговые обязательства, обеспеченные выданными ипотечными кредитами, на фондовом рынке.

Покупка кредитов или предоставление гарантий по ценным бумагам ипотечных банков требует четкой организации и стандартизации всех процедур и операций ипотечного кредитования, что определяет необходимость строгого контроля над банками не только со стороны органов банковского надзора, но и со стороны перечисленных финансовых институтов (см. табл. 1).

Таблица 1 Основные экономические показатели ипотечного кредитования иностранных банков. http: // www.ipoteca.ru/ win/ regions/ regions₂.asp.

Таким образом, за счет участия государства в процессах ипотечного кредитования достигаются сразу две цели: во-первых, решается задача государственной поддержки жилищного строительства; во-вторых, снижаются кредитные риски, т. е. достигается большая стабильность банковской системы.