Перспективы эффективного развития регионального рынка ипотеки

По оценкам ряда специалистов, ипотечное кредитование занимает примерно 8 — 9 п.п. в общем объёме банковского кредитования.

Ипотечное кредитование, являясь механизмом, обеспечивающим взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями строительной сферы, направляет финансовые средства в реальный сектор экономики, при этом динамика этого процесса постоянно меняется.

Для решения жилищных проблем в настоящее время широко применяются кредитно — финансовые инструменты.

Для становления и развития системы регионального ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

• — совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;
• — создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;
• — создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;
• — налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;
• — создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;
• — создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

При формировании стратегии создания региональной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования следует учитывать следующие аспекты:

— ориентация ипотечного кредитования в настоящее время в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами большее число заемщиков.

Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, значительна и, по расчетам, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия;

• — возможность оплаты части нового жилья за счет продажи уже имеющегося в собственности жилья. Поскольку при малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства, то для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается путем оплаты ими части нового жилья за счет продажи старого;
• — предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита. Граждане, получающие в установленном порядке субсидии на приобретение жилья, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Оренбургской области состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов — залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов.

Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан — заемщиков. Вероятно, дальнейшее снижение ключевой ставки Центробанком будет вынужденно поддерживать спрос на ипотеку, но без значительных прорывов.

Кроме ожидаемого бума в конце отчетного периода в связи с окончанием действия господдержки, усиленного влиянием сезонности. Однако более выгодные условия кредитования вряд ли смогут компенсировать снижение процента одобренных заявок, возможное в перспективе.

В основном с помощью ипотеки люди приобретают однокомнатные квартиры эконом — класса. Падение доходов населения в первую очередь окажет влияние на эту категорию заемщиков. Людям становится сложнее накопить на первоначальный взнос и оплатить страховку, что затрудняет получение кредита.

Поэтому стабилизация регионального рынка недвижимости (в том числе, рынка ипотечного жилищного кредитования) в большей степени зависит от экономики области и страны в целом, цен на жилье, уровня инфляции и колебаний валютных курсов. Снижение ипотечных ставок будет стимулировать спрос лишь в незначительной степени.

Возможные пути решения данных проблем в целом для регионов России и, в частности для Оренбургской области, заключаются в следующем:

• — необходимо дальнейшее увеличение среднего срока ипотечным кредитов и снижение средневзвешенной ставки по кредитам;
• — разработка новых и усовершенствование работающих специальных программ ипотечного жилищного кредитования для поддержки заемщиков в сложной финансовой ситуации;
• — разработка и реализация мероприятий по улучшению инвестиционного климата в стране и ее регионах;
• — в периоды кризиса для повышения ликвидности банковской системы необходимо активное применение инструментов Банка России (операции РЕПО с ипотечными ценными бумагами, кредитование под залог ипотечных ценных бумаг и т. д.);
• — разработка в зависимости от типа рынка жилья дифференцированного регионального подхода к развитию банковского ипотечного кредитования [7, с. 89].

К перспективам развития ипотечного кредитования можно отнести комплексный подход к решению существующих проблем, касающихся различных сфер политики, экономики, строительного, социального сектора, а также расширение ассортимента доступных банковских продуктов.

Выполнение данной задачи будет обеспечиваться, в том числе, путём вовлечения в жилищное строительство неэффективно используемых земель в городах, включая промышленные зоны, а также финансирования строительства объектов инфраструктуры в рамках реализации проектов комплексного освоения территории в субъектах Федерации.

Средства в размере 20 млрд. рублей ежегодно будут распределены между регионами. Средства могут быть направлены на следующие цели:

• — субсидирование возмещения затрат (части затрат) на уплату процентов по кредитам на цели обеспечения инженерной инфраструктурой земельных участков, предназначенных для строительства жилья;
• — субсидирование строительства (реконструкции) объектов социальной инфраструктуры;
• — субсидирование строительства (реконструкции) автомобильных дорог.

В 2017 году по программе планируется профинансировать инфраструктуру в 66 проектах комплексного развития территорий в 33 регионах России, что позволит дополнительно ввести более 6 млн. м² жилья.

Для развития системы ипотечного кредитования и рынка жилья в Оренбургской области необходимо решить следующие вопросы: обеспечение гарантий по вкладам, льготное налогообложение для заемщиков, снижение ставок по ипотечным кредитам, развитие конкуренции в отрасли жилищного строительства и снижение цены жилья, институционализация модели стройсбережений, развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

Пути решения проблем региональной ипотеки в России могут быть следующими:

1) Предоставление государственных гарантий по банковским кредитам для строительных компаний и ипотечных фондов, осуществляющих в рамках реализуемого проекта строительство жилья эконом — класса. В настоящее время большинство российских строительных компаний на ранних этапах строительства сталкиваются с проблемой ликвидности.

Это обусловлено спецификой бизнеса, подразумевающей существенный временной лаг между моментом закладки дома и моментом начала продаж квадратных метров жилья. Возникающее минусовое сальдо по доходам и расходам строительная компания вынуждена финансировать на основе банковского кредита.

Очевидно, что условия получения кредита напрямую зависят от платежеспособности заемщика, который на ранних этапах строительства жилищных объектов зачастую может предоставить в банк лишь отрицательный баланс и отчет о финансовых результатах[1, c. 45].

В условиях отрицательного баланса и отсутствия обеспечения строительные компании либо получают отказ, либо кредитуются по завышенным процентным ставкам. Поскольку государственные гарантии обладают наивысшим классом надежности, процентные ставки по таким кредитам невысоки, что не только стимулирует инвестиционную активность строительных компаний и ипотечных фондов, осуществляющих строительство жилья, но и в конечном итоге снижает конечную стоимость квадратного метра.

В рамках проектируемых стимулирующих механизмов по отдельным социальным проектам, предполагающим строительство и дальнейшую продажу жилья по ценам, установленным органами государственной власти РФ, функция организации и обеспечения техническими условиями площадок под застройку жилья в регионах с последующей их безвозмездной передачей застройщику возлагается на государство.

Кроме того, участие государства в организации и подготовке площадок под застройку жилых районов позволит решать вопросы отселения граждан из ветхого и аварийного жилья, расположенного на территории закладываемых объектов, а также решить проблему точечной застройки, назревшую в большинстве субъектов РФ [1, c. 45].

• 2) Внедрение системы материального и морального стимулирования глав субъектов РФ и руководителей отраслевых министерств и ведомств, в частности, Министерства экономического развития РФ и министерства строительства регионов. Если регион по итогам отчетного периода показал передовые результаты в области развития социального ипотечного кредитования (количество выданных социальных ипотечных кредитов было выше среднего по стране), то целесообразно разработать систему премирования первых лиц субъектов РФ, принимающих активное участие в разработке и реализации на своей территории собственных ипотечных программ.
• 3) Внедрение строительства сельских молодежных жилищно-производственных комплексов. Сегодня существует необходимость создания нового формата застройки и развития территорий на селе. Эксперты предлагают использовать новую форму развития недвижимости территорий на селе — сельские молодежные жилищно-производственные комплексы (СМЖПК). Сельский молодежный жилищно-производственный комплекс — это новый способ жизнедеятельности молодежи на селе, в его основе лежит решение жилищных, социально — бытовых, производственных, досуговых, коммунальных проблем [2, c. 78].
• 4) Распространение успешных практик социальной ипотеки отдельных регионов на все регионы России. В этом плане интересен опыт социальной ипотеки Татарстана, где имеются следующие особенности социальной ипотеки: предоставление возможности использования социальной ипотеки без первоначального взноса; возмещение стоимости жилья в натуральном эквиваленте либо собственным трудом; предоставление возможности сдать жилье в аренду до того времени, пока семья сама сможет оплачивать долг; предоставление возможности погашения стоимости 18 кв. м жилья за счет государства в случае рождения детей [3, c. 25].

Сравнительный анализ перспектив развития закрытой модели стройсбережений и двухуровневой модели ипотечного кредитования, реализуемой посредством ипотечных ценных бумаг, демонстрирует приоритетность развития американской модели ипотеки, обладающей более высоким инвестиционным потенциалом и мультипликативным эффектом активизации жилищного инвестирования.

Именно развитие двухуровневой системы ипотечного кредитования, действующей на основе принципа рефинансирования ипотечных ценных бумаг государственными операторами вторичного рынка ипотечных кредитов, является эффективным направлением модернизации рынка жилья на макро — и мезоуровнях посткризисной экономики России.

Иными словами ипотечное жилищное кредитование ведет к благоприятному развитию общества в целом, оно выступает одним из факторов формирования среднего класса общества, так как дает гражданам возможность иметь частную жилую собственность.

Кроме того, ипотечное кредитование способно значительно ускорить развитие экономики страны, т. к. при росте спроса на ипотечный продукт произойдет рост новостроек, это оживит некоторые отрасли промышленности, увеличит объемы производства, и даст новые рабочие места.

На наш взгляд, банковское ипотечное жилищное кредитование и его правильное развитие, является важным критерием социальной стабильности и поможет удовлетворить потребность населения в жилье.

Но финансовый кризис в России, и перечисленные в нашей работе проблемы, сильно замедляют и мешают благоприятному развитию рынка банковского ипотечного жилищного кредитования. В такой сложной экономической ситуации страдают не только банки, но и обычные граждане (потенциальные заемщики).

Мы считаем, что необходимо, не только привлекать дополнительные средства на рынок банковского ипотечного жилищного кредитование, но и осуществлять необходимые действия для улучшения ситуации в экономике Российской Федерации в целом. И осуществив необходимые стимулирующие и финансовые меры, со временем, ситуация будет приобретать положительную динамику.