Источники финансирования строительства недвижимости

Источники финансирования строительства недвижимости

В статье дается общий анализ и характеристика источников финансирования, используемых при строительстве недвижимости. Рассматриваются достоинства и недостатки каждого из источников финансирования применительно к современной экономико-правовой ситуации в Российской Федерации.

На рынке строительства недвижимости, который характеризуется в числе прочего:

• — спросом на конечную продукцию, превышающим предложение,
• — ограниченностью выбора земельных участков,
• — сравнительно длинным производственным циклом,
• — высокими рисками реализации проекта,
• — существенным объемом привлекаемых средств,

на экономическую эффективность реализации проекта весомое значение оказывает выбор источников финансирования.

При реализации такого инвестиционного проекта, как строительство жилой или коммерческой недвижимости, ввиду специфики реализации проекта, выбор внешнего источника финансирования осуществляется, в основном, между размещением ценных бумаг, инвестиционным финансированием или проектным финансированием. Рассмотрим кратко сущность, преимущества и недостатки при выборе каждого из указанных выше источников.

Анализируя такой метод финансирования как выпуск ценных бумаг, несомненно, можно сделать выбор в пользу размещения корпоративных облигаций, а не обыкновенных акций, что связано со спецификой данных ценных бумаг. Риск дробления собственности, а также необходимость уплаты дивидендов из прибыли, что приводит к невозможности налогового планирования по налогу на прибыль, делают метод финансирования строительства путем размещения обыкновенных акций менее привлекательным для строительных организаций.

Финансирование строительства путем размещения облигационного займа представляет собой выпуск предприятием-инициатором инвестиционного проекта особых облигаций, средства от размещения которых планируются на финансирование объявленного инвестиционного проекта. В Российской Федерации процедура эмиссии облигаций регламентируется Федеральным законом «о рынке ценных бумаг» от 22 апреля 1996 года N 39-ФЗ, а также постановлениями государственного регулирующего органа — Федеральной Службой по финансовым рынкам (ФСФР). Также при сопровождении эмиссии облигаций следует учитывать положения федерального закона «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг» от 05.03.1999, № 46-ФЗ.

Основными преимуществами данного метода финансирования в сравнении с инвестиционным финансированием и проектным финансированием можно назвать:

• — Отсутствие необходимости предоставления залогового обеспечения. Под полученную сумму каждому кредитору (держателю облигации) по отдельности не нужно предоставлять специальное имущественное обеспечение, так как это нетипично для условия выпуска облигаций, в то время как получение, например, банковского кредита зачастую связано с предоставлением обеспечения в форме залога.
• — Отсутствие необходимости разработки дорогостоящей версии бизнес-плана, как это было бы необходимо при получении банковского кредита или организации проектного финансирования. Для выпуска облигаций достаточно общей информации о проекте, которая будет содержаться в проспекте эмиссии облигаций.
• — Отсутствие зависимости от отдельного инвестора. Распространение облигаций среди значительного числа инвесторов снижает риск обращения кредитора в суд и предъявления исковых требований на весь объем эмиссии одновременно, также снижает риск сговора кредиторов с целью банкротства компании-должника;
• — Формирование процентной ставки на рыночных условиях. Так как обычно размещение облигаций проходит среди большого числа инвесторов, эмитент получает рыночную оценку рисков, связанных с инвестированием в его облигации, что положительно отражается на размере требуемой доходности. При получении же банковского кредита первоначальный размер процентной ставки устанавливается самим кредитодателем и снижение процента возможно лишь в некоторых случаях (наличие хорошей кредитной истории, долгое и перспективное сотрудничество данного предприятия — получателя средств с банком) в результате переговоров.
• — Сохранение контроля над предприятием. В отличие от проектного финансирования, которое подразумевает создание совместного предприятия для реализации инвестиционного проекта, данный инструмент обеспечивает возможность привлечения дополнительных сторонних инвестиций, не размывая тем самым доли владельцев, благодаря чему сохраняется контроль над компанией и проектом;
• — Формирование публичной кредитной истории и позитивного имиджа на фондовом рынке. Облигация как публичный инструмент заимствования, подразумевает необходимость раскрытия информации об эмитенте (его финансово-хозяйственной деятельности и исполнении обязательств по облигациям). Данный фактор служит предпосылкой формирования публичной кредитной истории. Положительная публичная кредитная история облегчает доступ к кредитным ресурсам, способствует повышению узнаваемости брэнда на рынке и ведет к повышению капитализации компании. При заимствовании кредитных средств в кредитной организации, наличие положительной кредитной истории является преимуществом только при дальнейшем сотрудничестве с данным банком и не влияет на возможность доступа к кредитным ресурсам других коммерческих кредитных организаций, так как в России на данный момент не существует единой банковской базы по ведению кредитных досье заемщиков.

Наряду с преимуществами данного инструмента существуют и недостатки:

• — Дорогостоящее сопровождение выпуска ценных бумаг. Сложность и рисковость процедуры эмиссии вынуждают заемщика для ее прохождения прибегать к услугам профессиональных участников рынка ценных бумаг — инвестиционных компаний, затраты на оплату услуг которых существенно увеличивают стоимость заимствования. Соответственно такая дороговизна процедуры ограничивает круг инвестиционных проектов, которые имеет смысл финансировать через облигационные займы.
• — Высокие требования, предъявляемые к заемщику (узнаваемость брэнда у широкого круга потенциальных инвесторов, прибыльность в период подготовки и размещения эмиссии и т. д.)

Следующий метод финансирования строительства нового объекта — получение кредита подразумевает получение предприятием кредитных средств от банка под различные виды обеспечения на условиях возвратности, платности. Среди нормативных документов, регулирующих кредитную деятельность банка, а также отношения между заемщиком и кредитором по поводу получения кредита, можно назвать: Гражданский Кодекс РФ (1 часть) от 30.11.1994 № 51-ФЗ, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ; Федеральный закон о банках и банковской деятельности" от 02.12.1990 № 395−1.

Среди основных преимуществ данного инструмента можно выделить:

• — Отсутствие дополнительных расходов, связанных с получением кредита. Если при реализации эмиссионных ценных бумаг заемщик несет расходы по регистрации и размещению выпуска, то при обращении в банк кредитные заявки рассматриваются бесплатно, а суммы за выдачу кредита, как правило, незначительны.
• — Гибкость кредитного договора. При необходимости отдельные условия кредита могут быть изменены по договоренности сторон в более короткие сроки по сравнению с облигационным займом.

Говоря о недостатках данного источника финансирования, определим следующие:

• — Наличие различных видов обеспечения. Чаще всего при кредитовании данной отрасли выбирается залоговое обеспечение, например, часть помещений в строящихся объектах выводится из продажи, что может грозить потерей определенной доли выручки.
• — Подготовка большого пакета документов. Для получения банковского кредита необходимо предоставить детальный бизнес-план, на разработку которого требуется время и деньги (в случае привлечения сторонних организаций в части проведения маркетинговых исследований, помощи в написании бизнес-плана и т. п.). К тому же, если реализация проекта связана с новым строительством, то банк может потребовать копии договора купли-продажи земельного участка или договора аренды.
• — Выдача сумм, недостаточных для полного финансирования проекта. Недостаток ресурсной базы даже у солидных банков и высокая рискованность проекта строительства не позволяют выдавать единовременно суммы, превышающие 25% от суммы собственного капитала. Данный норматив установлен Центральным Банком [1].

Рассматривая проектное финансирование, следует отметить, что анализировать его как отдельный источник финансирования не совсем верно. Проектное финансирование — это особая форма организации инвестиционной деятельности на основе привлечения внешних источников с целью получения денежного потока, генерируемого проектом. Для реализации проекта обычно создается уникальное предприятие (мероприятие), предполагающее скоординированные действия его участников. Предполагается, что эти действия нацелены на достижение определенных целей участников в условиях временных и ресурсных ограничений. Участниками данного проекта может быть предприятие, реализующее инвестиционный проект, крупные банки, инвестиционные компании и другие партнеры, планирующие вкладывать свои средства.

Преимуществами данной формы организации финансирования являются:

• — Привлечение значительных кредитных ресурсов под потенциальный проект. Вовлечение в реализацию проекта нескольких кредиторов-партнеров дает возможность сгенерировать более весомый объем ресурсов, чем альтернативное заимствование путем размещения облигаций или получения банковского кредита.
• — Создание совместного предприятия, т. е. работа с чистого листа позволяет избежать риска влияния на проект обстоятельств, связанных с прошлым компании. Например, с налоговыми претензиями по итогам проверки одного из прошедших периодов или с признанием недействительным важного договора, заключенного несколько лет назад.
• — Прозрачность проекта. Возникает меньше трудностей при определении и планировании денежных потоков, поскольку отсутствует влияние операций, не связанных с проектом. Прозрачность способствует установлению доверия между партнерами и более высокой оценке стоимости проекта.
• — Распределение рисков между заемщиком, кредитором и, как правило, еще одним участником проекта. Если при обычном кредитовании все риски берет на себя заемщик, то при проектном финансировании управление политическим риском, например, наиболее целесообразно возложить на государственные органы, вовлекая их в проект в качестве его спонсора, а рыночные риски — покупателям или связанным с ними сторонам путем заключения специализированных контрактов.

Недостатками данного метода финансирования являются:

• — Наличие детального технико-экономического обоснования, разработка которого требует большого времени. При реализации такого специфичного проекта, как строительство недвижимости, разработка бизнес-плана может занимать до нескольких месяцев.
• — Отсутствие законодательства, регулирующего содержание, порядок и технологию проектного финансирования. Отсутствие четких регламентов может влиять на процесс заключения сделки.

Проанализировав преимущества и недостатки каждого метода можно сделать вывод, что каждый из данных источников финансирования может стать оптимальным выбором в зависимости от условий реализации проекта, экономической ситуации на рынке и стратегических целей компании.

Если инвестиционный проект предполагает сравнительно небольшое вовлечение привлекаемых средств, при этом разработан ТЭО и начата реализация проекта (оформлены договора аренды или купли-продажи земельного участка), то выбор между источниками финансирования может быть сделан в пользу банковского кредита.

Если предприятие — девелопер хорошо известно на рынке, собирается реализовывать проект под собственным брэндом, готово понести дополнительные расходы, чтобы привлечь средства в большем объеме, чем предполагает использование банковского кредита, то выбор может быть сделан в пользу размещения облигационного займа.

Если компанией задумывается уникальный проект, включающий в себя целый строительный комплекс и предполагающий генерирование денежного потока, но обладающий высокими рисками. При этом данный проект требует привлечения такого объема средств, который не возможно получить путем размещения облигационного займа или кредитованием в банке, то выбор может быть сделан в пользу организации совместного предприятия на принципах проектного финансирования.

Таким образом, можно сделать вывод, что для финансирования строительства среднестатистического проекта, оптимальным источником финансирования может стать размещение облигационного займа.