Оценка использования паркингов в городе Москве, технологии производства отделочных работ и типа используемого материала при отделке современных подземных паркингов

Актуальность применения паркингов в Москве

Развитие паркингов в городе Москве обусловлено большим количеством населения и автотранспорта. Одной из задач научной работы — это выявить тенденцию развития паркингов. Для успешного решения данной задачи, были использованы современные информационные технологии, литература и отзывы представителей строительных организаций и органов власти.

Для жителей города Москва на 1000 человек отводится примерно 360 автомобилей.

Актуальность темы

паркингов растет с каждым днем.

В западном округе города Москвы только в 2014 году было сдано 27 жилых домов и комплексов. Большинство этих объектов имеют отведенную территорию в подземной, надземной части для размещения жителями свои автомобили.

Не только типовое строительство, но и уникальные здания теперь разрабатывают с автостоянками в подземной и надземной стилобатной части. Так, например, новый уникальный жилой комплекс «Долина Сетунь», находящийся в западной части города Москвы, располагает в подземной части 4-х уровневый паркинг на 712 машиномест.

Еще один пример — это другой жилой комплекс на Озерной улице, предусматривающий подземную парковую часть на 356 машиномест. Это все обусловлено тем, что строительство идет в ногу со временем. Если обратить внимание на многие жилые комплексы, которые были построены около 10 лет назад, то мы заметим тот факт, что строители не предусмотрели и не отдали должное внимание к паркингу комплекса. Сейчас совсем другое внимание отводится к паркингу, это обусловлено нехваткой грамотной организации по расположению машин, а именно загромождению проезжей части и потеря внешнего вида территории жилого комплекса.

Еще одним не маловажным фактом является ежегодное увеличение автопарка столицы примерно на 300−400 тысяч машин, именно поэтому в Москве действуют соответствующие нормативы к строящимся жилым комплексам, которые должны быть оборудованы определенным количеством парковочных мест.

Существуют и особенности при возведении различных объектов недвижимости, определяемые возможностями получения дохода от этих объектов. Так, при строительстве офисных центров (где места арендуются, а, следовательно, вложения застройщика окупаются не сразу) или торговых комплексов (где стоянка, как правило, вообще бесплатна) застройщик старается сэкономить на парковке, выполняя лишь минимальные нормы обеспеченности стояночными местами. А вот места в паркингах жилых домов обычно продаются (причём отдельно от квартир). Рыночная стоимость самих квартир зависит от отнесения объекта к высокому классу, а одним из требований при этом является наличие паркинга как подземного, так и надземного.

Паркинг — это фактор, влияющий на класс новой квартиры. В жилых зданиях эконом класса застройщики оставляют лишь небольшие парковки. Хозяевам квартир приходится оставлять свои автомобили у подъездов или искать поблизости платную стоянку. В жилых домах бизнес класса таких проблем нет, т.к. застройщики определяют количество машинамест на квартиру так, чтобы у жителей не возникало неудобств, а для наибольшего комфорта в парковочных помещениях сделан ремонт в лучшем качестве и проведена вентиляция, отопление и охранная система.

На сегодняшний день ситуация с обеспечением мест для хранения и стоянки автотранспорта в Москве является серьезной проблемой транспортной инфраструктуры.

По стандартам Евросоюза проблема парковок в пределах города считается решенной, если местами обеспечены, по крайней мере, 60% зарегистрированных в городе автомобилей. Произведя расчеты, получается, что сегодня местами обеспечены только 29.4% автовладельцев. Потребность в обеспечении местами для хранения и стоянки автотранспорта будет возрастать соответственно уровню автомобилизации.

На данный момент, обеспеченность машиноместами, в зависимости от округа колеблется от 25% до 48%.

Обеспеченность машиноместами по административный округам представлена в Таблице 1.

Таблица 1.1 Обеспеченность машиноместами по административным округам города Москвы, %.

(Источник: Постановление Правительства Москвы № 45-ПП) Исходя из таблицы, особенно остро эта проблема стоит для центральных районов, где спрос на временное хранение автотранспорта связан с реализацией спроса на трудовые, деловые и культурно-бытовые передвижения. Периферийные районы характеризуются в среднем более низким уровнем деловой активности и более низкой концентрацией мест приложения труда.

Диаграмма 1.1.Рост уровня автомобилизации представлен.

(Источник: Интерфакс) Согласно данным 2025, в ближайшие годы предполагается активное строительство парковочных комплексов. Увеличение фонда машиномест должно обеспечить 70% жителей машиноместами к 2025 году. В качестве первоначальной цели, московское Правительство планирует достигнуть 55%-ой обеспеченности в 2015 году. План роста обеспеченности машиноместами представлен на Диаграмме 2.

Диаграмма 1.2. План роста обеспеченности машиноместами.

(Источник: Интерфакс) Согласно Таблице 2, наибольшее количество машиномест планируется построить в Северном и Западном округах. Это связано с высокоразвитыми транспортными магистралями и высоким уровнем интенсивности въезда в город с данных направлений. В суммарном количестве, число дополнительных машиномест должно составить 813 тыс.

Таблица 1.2 Планы строительства машиномест по округам.

(Источник: «Eventus Consulting»).

Паркинг — это, по сути, автостоянка, гараж, размещённый в капитальном надземном строении или в его подвале. Если говорить о ремонте надземного здания, то в нём производятся стандартные ремонтно-строительные работы. Подземный же паркинг как сложное техническое сооружение требует особого системного подхода в своей эксплуатации.

Если говорить об отделочных работах так наряду с косметическим и капитальным ремонтом, обязательно через определённый промежуток времени проводится планово-предупредительный ремонт. Он включает заделку трещин и выбоин, замену элементов конструкции, устранение протечек грунтовых вод. С каждым годом мировое строительство приводит достаточно большой ряд современных методов и решений по тем или иным отделочным решениям. Это обусловлено улучшением строительной отрасли, в частности отрасли отделки современными материалами, инструментами, методами для уменьшения времени занятости, легкости выполнения и долговечности выполненных работ.

Число зарегистрированных в ГИБДД транспортных средств в Москве превышает 4,6 млн единиц. Ежегодно частный автопарк столицы увеличивается на 300−400 тыс. машин. Для того чтобы обеспечить парковкой такое количество автомобилей, в Москве действуют нормативы для застройщиков, в соответствии с которыми каждое строящееся здание должно быть оборудовано определенным количеством парковочных мест: наземных, подземных или даже размещенных на крышах. На практике отведенные для машин площади во многих случаях остаются невостребованными, и капитальные парковки, в отличие от дворов, стоят полупустыми.

Официальной статистики или данных консалтинговых компаний по заполняемости парковок в жилых комплексах Москвы нет. Однако подсчитать свободные места на парковках можно оценочно. «Застройщики сдают дома с подземными автостоянками, которые заполняются только наполовину», — так говорил о заполняемости парковок депутат Мосгордумы Олег Сорока в интервью газете «Московская перспектива» в ноябре прошлого года. По словам генерального директора компании «Миэль-Новостройки» Софьи Лебедевой, в Москве свыше 30% покупателей квартир в новых домах отказываются от паркинга. В Подмосковье этот процент еще выше — около 70%.

Себестоимость возведения минусовых (подземных) уровней парковок выше, чем плоскостных (наземных), и растет пропорционально глубине: в среднем на 10−12% для первого, на 25% — для минус второго, а углубление на три этажа приводит к удорожанию на 40−45%.

«Во многих случаях застройщики не могут продать парковочные места даже по себестоимости, особенно если речь идет о локациях, до которых еще не дошла зона платной парковки в Москве — у людей нет дополнительных стимулов покупать место», — замечает руководитель направления стратегического консалтинга девелоперских проектов компании JLL Михаил Якубов.

Сейчас нормы по обеспечению строящихся зданий машино-местами регулируются региональными техническими документами (Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы, МГСН 1.01−99).

Для многоквартирных домов нормы устанавливаются исходя из категории комфортности жилья:

• · для экономкласса (до 30 кв. м жилплощади на 1 жителя) — не менее 1 машино-места на квартиру;
• · для комфорт-класса (от 30 до 50 кв. м на 1 жителя) — не менее 1,7 машино-места на квартиру;
• · для бизнес-класса (свыше 50 кв. м на 1 жителя) — не менее 2 машино-мест на квартиру.

Кроме этого, в обязательном порядке должны быть предусмотрены гостевые парковки из расчета 40 мест на 1 тыс. жителей.

«Нужен взвешенный подход. Обязывать застройщиков строить машино-места, которые не станут пользоваться спросом, это абсурд. Издержки девелопера все равно будут закладываться в цену жилья», — говорит Софья Лебедева.

По ее словам, рассчитывать необходимое количество парковок для каждого проекта нужно с оглядкой на градостроительные планы. «Много случаев, когда район, построенный на неосвоенной территории, где было предостаточно места для наземной парковки, потом обживался и начинал испытывать острый дефицит в машино-местах, — пояснила она. — Могу привести примеры районов Марьино или Ходынское поле». По ее словам, на это важно обратить внимание при застройке в Новой Москве, где сейчас места для парковок очень много, но через 15 лет картинка кардинально изменится.

Впрочем, иногда проблемы возникают из-за некачественной проработки проектов.

Софья Лебедева, в частности, привела пример неудачного решения с парковками в проекте ЖК «Дом на Беговой», где на 2 тыс. квартир приходится не более двух сотен машино-мест. Причем возможности парковаться на прилегающих улицах и во дворах нет. «Цена за одно машино-место там достигает 6 млн руб. при стоимости однокомнатной квартиры около 18 млн руб.», — рассказывает топ-менеджер «Миэля». 58].

Сейчас в качестве одной из антикризисных мер поддержки строительного сектора правительство Москвы предлагает снизить обязательные нормы по обеспечению возводимых зданий парковками. В отношении ее эффективности и возможных последствий мнения специалистов расходятся.

Однако, по мнению депутата Госдумы РФ, председателя ВВП «Автомобильная Россия» Вячеслава Лысакова, снижение требований к строительным проектам по парковкам может быть направлено на дальнейшую коммерциализацию взаимоотношений чиновников и автомобилистов. «Чем меньше установленных парковочных мест, тем больше людей будут вынуждены оставлять свои машины во дворах жилых домов, бросать на прилегающих к офисным зданиям улочках. А штрафы за неправильную парковку и эвакуацию машин — это хороший способ для чиновников улучшить отчетность за пополнение бюджета».

Строительство подземного паркинга связано с большими временными и денежными затратами. В среднем устройство подземного пространства увеличивает срок реализации проекта на 6−8 месяцев. Это нужно учитывать. Стоимость строительства подземного паркинга обходится на 30−40% дороже, чем строительство надземных оборудованных площадок для парковки. Для сравнения, стоимость возведения паркинга составляет от 1500−2500 $ за 1 кв.м., а надземной стоянки — 800−900 $.

Из этого вытекает еще один существенный минус — это стоимость паркинга. Многие люди, покупая квартиру, предпочтут потратить «лишние» деньги на увеличение количества квадратных метров, чем на место в подземном паркинге. Исходя из данных статистики, парковочные места в паркинге раскупаются.

• · полностью только к третьему году после ввода дома класса эконом в эксплуатацию,
• · после года — в домах комфорт-класса,
• · и только в домах элит и бизнес-класса места распродаются еще до окончания строительства.

При всех своих недостатках строительство паркингов имеет свои преимущества перед строительством надземных стоянок.

Немало важным являются условия хранения транспортного средства, которые значительно комфортнее в подземных паркингах. Существенным плюсом также является освобождение площади под другие нужды. Например, на жилой дом общей площадью 30 тыс. кв.м. необходимо около 375 парковочных мест, а на каждое место необходимо 18 кв.м. В результате мы получаем 6,75 тыс. кв.м., которые необходимо выделить под парковку. Эта цифра составляет около 20% от участка застройки и в этом случае строительство подземной парковки более приемлемо, так как цены на землю значительны. Конечно земля дороже там, где ее меньше, а в тех регионах страны, где плотность застройки мала, как и плотность населения, выгоднее устройство надземных стоянок. Но строительство паркингов в Санкт-Петербурге, Москве, Екатеринбурге и других мегаполисах страны оправдывает все затраты на строительство подземных сооружений.

Подземные парковки решают ряд экологических проблем — таких, как загрязнение окружающей среды, шум, вытеснение жилого пространства микрорайонов, не искажает ландшафт и архитектурную целостность города.