Введение. 
Управление развитием объектов недвижимости

Стратегическим направлением развития экономических отношений в России является развитие рынка недвижимости и связанной с ним деятельности в сфере управления. Динамическое развитие рынка недвижимости выдвигает следующие его особенности:

• — недвижимость составляет основу национального богатства. По оценкам экспертов, недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства;
• — рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляются первоначальное инвестирование значительной части средств, что приводит к положительной макроэкономической динамике развития;
• — недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности человека и общества в целом, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления.

В этой связи, особое приоритетное значение приобретает развитие научно-методических и практических навыков в области управления недвижимостью. В мировой практике концепция системного подхода к анализу и управлению недвижимостью получила широкое распространение под названием сервейинга. В нашей стране данное направление деятельности находится на начальном этапе развития.

Основные задачи курсовой работы:

• 1. Реферативная проработка вопроса на тему «Современные методы управления недвижимостью»;
• 2. Приобретение практических навыков в области экономических обоснований управленческих решений по инвестиционным проектам развития недвижимости;
• 3. Освоение навыков экономического анализа вариантов использования недвижимости ;
• 4. Освоения методики исследования риска при портфельном управлении недвижимости.

Реферативный обзор теоретического вопроса на тему: «Современные методы управления объектами недвижимости».

Предпринимательское управление объектами недвижимости — с одной стороны, это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения, с другой стороны, деятельность по рациональному использованию объекта, с применением новых методов управления в условиях нестабильности внутренней и внешней среды.

В мировой практике получила широкое распространение концепция системного подхода (сервейинга) к управлению объектами недвижимости, которая заключается в реализации профессиональном, комплексном управлении объектами недвижимости на всех стадиях жизненного цикла в интересах собственника.

Концепция системного подхода включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) в целях эффективного функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимости, обеспечивающих получение максимального эффекта от использования объекта.

Сервейинг — это профессиональное комплексное, системное управление недвижимостью на всех этапах жизненного цикла объектов, основная задача которого — реализация интересов собственника. Можно сказать, что сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению объектами недвижимости. В рамках сервейинговой системы управления объектами недвижимости предполагается разграничение функций собственника и управляющего. Содержание сервейинга составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз объектов недвижимости, проведение которых обеспечивает получение максимального эффекта от их использования. Проведение экспертиз тесно связано с выработкой практических рекомендаций по наиболее эффективному управлению конкретными объектами недвижимости, по их взаимоувязке в единый управленческий портфель, по стратегическому развитию всего комплекса объектов недвижимого имущества собственника.

Теория сервейинга представляет собой форму организации научного знания, дающая целостное представление о закономерностях и существующих связях по созданию, использованию, эксплуатации и развитию объектов недвижимости собственника на всех этапах жизненного цикла. Разработка концепции сервейинга как системы включает генеральное целевое планирование и планирование функциональных стратегий по становлению и развитию объектов недвижимости. Такой подход позволяет определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их постоянные и временные взаимосвязи. При этом должны учитываться специфические особенности и возможности каждого объекта недвижимости в отдельности.

Отличительные особенности концепции сервейинга — в комплексности проработки вопросов управления, системности в решении возникающих проблем, интегрированности предлагаемых решений, стратегическом видении перспектив будущего и ориентация на решение прикладных управленческих задач. Эти конкурентные преимущества отличают сервейинг от текущего управления объектами недвижимости, являясь залогом успешного применения новой системы.

В настоящее время управление объектами недвижимости только формируется в Российской Федерации как самостоятельное направление деятельности. Практически отсутствуют системы подготовки и квалифицированные специалисты по управлению объектами недвижимости, ощущается острая нехватка структурированных знаний по тематике деятельности, нет единых стандартов и методик профессиональной деятельности.

Понятие «управление объектами недвижимости» не является достаточно устоявшимся, существует ряд определений, отличающихся по тому содержанию, которое вкладывается различными авторами в этот термин.

Согласно действующему законодательству к объектам недвижимости относятся большая группа различных по своему экономическому содержанию объектов. Для совершения различных операций и процедур, связанных с ними, необходимо четко выделять группу анализируемых объектов.

Задача управления объектами недвижимости — поиск и рациональное использование всех ресурсов объекта и построение схемы их использования с максимальной отдачей на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости — начиная от замысла объекта и заканчивая его ликвидацией.

Исходным пунктом для организации деятельности по управлению объектом недвижимости являются, как видно из приведенного определения, интересы собственника, которые могут существенно различаться, но могут быть сведены к следующему:

• 1) использование объектов недвижимости для осуществления предпринимательской деятельности или личного использования с минимизацией издержек по содержанию и эксплуатации объекта;
• 2) получение максимального дохода от перепродажи объекта (спекулятивная инвестиция);
• 3) увеличение стоимости объекта (защита средств от инфляции);
• 4) получение в течение заданного периода максимально высоких доходов от эксплуатации объекта с последующей перепродажей объекта по максимально высокой цене (функциональная инвестиция);
• 5) использование объектов недвижимости для повышения престижа собственника.

Существует непонимание собственниками важности профессионального подхода к управлению объектами недвижимостью, связанное как с новизной соответствующей проблематики, так и с недоверием к деятельности управляющих компаний.

Таким образом, деятельность по управлению объектами недвижимости является активно развивающимся в России. Хотя и предпринимаются попытки привести управление объектами недвижимости к единым стандартам, но на данный момент единых принципов в этой области не сформулировано.

Обзор взглядов ученых в области управления объектами недвижимости позволяет выделить следующие современные тенденции предпринимательского управления объектами недвижимости производственно-предпринимательских структур:

• 1) производственно предпринимательские структуры осознают необходимость управления объектами недвижимости с целью более полного использования ресурсов объекта и возможностью повышения эффективности предпринимательской деятельности в целом;
• 2) определение роли управления объектами недвижимости позволят рассматривать его в качестве обязательного элемента предпринимательской деятельности во взаимосвязи с другими элементами производственно-предпринимательской структуры;
• 3) динамизм внешней среды диктует производственно-предпринимательским структурам необходимость поиска более эффективных вариантов использования объектов недвижимости, с целью рационального расходования ресурсов и получения дополнительной прибыли;
• 4) поиск эффективного варианта использования объектов недвижимости обуславливает необходимость применения научных подходов и новых методов управления объектами недвижимости;
• 5) предпринимательское управление объектами недвижимости позволит повысить эффективность деятельности производственно-предпринимательской структуры;
• 6) достижение эффекта от предпринимательского управления объектами недвижимости определяется следующим: особенностями производственно-предпринимательской структуры, неопределенностью внешней среды, наличием методов для достижения целей предпринимательского управления, необходимостью подготовки квалифицированных специалистов в этой области.

Так же необходимо отметить, что большинство производственно-предпринимательских структур осуществляет управление объектами недвижимости без какой-либо системы или механизма, что не позволяет в полной мере использовать ресурсы объектов недвижимости и отрицательно влияет на эффективность деятельности производственно-предпринимательской структуры в целом.

Особенностью деятельности производственно-предпринимательских структур является неопределенность внешней среды и соответственно высокая степень риска. В таких условиях руководители производственно-предпринимательских структур принимают управленческие решения без методической подготовленности и надежной информационной базы, что может привести к неблагоприятным последствиям для их деятельности.

Таким образом, для производственно-предпринимательских структур становится актуальным применение методов предпринимательского управления объектами недвижимости, позволяющих повысить эффективность их использования, что окажет положительное влияние на результаты деятельности в целом.

Анализ существующих методов и средств управления объектами недвижимости показал, что в условиях современной рыночной экономики производственно-предпринимательские структуры крайне редко прибегают к профессиональному управлению объектами недвижимости, выбирая, на их взгляд, более экономный способ эксплуатации зданий и сооружений с помощью собственного административно-хозяйственного отдела. Данное положение дел приводит в конечном итоге к неквалифицированному подходу в решении стратегического использования производственного ресурса, такого как объекты недвижимости. Зачастую не учитываются перспектива роста или другие изменения, что приводит к большим потерям в виде простоя пустующих помещений, завышенным эксплуатационным расходам либо необоснованно высоким затратам на покупку или аренду нового здания. Больших затрат можно было бы избежать, заранее предусмотрев внутренние изменения производственно-предпринимательской структуры, а также ситуацию на рынке недвижимости в целом.

На сегодняшний день в Российской Федерации очень мало профессиональных учебных заведений, которые готовят специалистов в области управления недвижимостью. Данная сфера деятельности сейчас испытывает большой дефицит в хороших кадрах, а иностранные фирмы, выходящие на Российский рынок с этой услугой, почти не испытывают конкуренцию.

В последние годы интерес ученых к проблемам эффективности управления объектами недвижимости заметно вырос, однако теоретических, методически комплексных и практически апробированных разработок в исследовательской практике недостаточно. Разработка методов предпринимательского управления недвижимостью особенно актуальна для крупных производственно-предпринимательских структур, владеющих большим количеством объектов недвижимости. Методы управления объектами недвижимости, используемые производственно-предпринимательскими структурами не позволяют разрабатывать стратегию управления и развития объектов недвижимости. От профессионализма осуществления управления объектами недвижимости зависит эффективность деятельности производственно-предпринимательской структуры. Именно поэтому применение эффективных методов управления объектами недвижимости становится актуальной задачей деятельности производственно-предпринимательских структур.