Теоретические основы банковского ипотечного кредитования в современных рыночных условиях

История возникновения, и сущность ипотечного кредитования в Российской Федерации

Одним из распространенных видов кредитования в развитых странах являются ссуды под недвижимость или ипотечные кредиты.

Понятие «ипотека» введено в Древней Греции архонтом Солоном в VI в. до н.э. и использовалось для характеристики ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство) Куликов А. Г. Деньги, кредит, банки: учебник / А. Г. Куликов. — М.: КНОРУС, 2012. — 656 с.

Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греческого «hipotheca» — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. В 1754 году были открыты дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. Но, в своей неорганизованной форме, ипотечный кредит существовал и гораздо ранее. Например, еще в XV веке появился вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки.

В XVI веке залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое. По мере развития крепостного права при залоге имений, начинает играть важную роль количество крестьян, принадлежащих имению. В закладных подробно перечислялось поименное количество крестьян, причем, ставилось условие, что если впоследствии кого-либо из перечисленных крестьян не окажется, то кредитор имеет право взыскать за каждую крестьянскую голову 50 рублей.

Так в 1754 году были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской конторе. Пользоваться ссудами данных кредитных учреждений могли только русские дворяне и иностранцы, которые находились в русском подданстве и владели недвижимыми имениями в пределах России. Срок ссуды определялся в один год с допущением двух отсрочек и взысканием процентных денег вперед. С 1776 года дворянские банки начали выдавать ссуды крестьянам.

Следующий этап развития ипотечного кредитования в России начался во времена правления Екатерины II. Сначала она начала свою деятельность с дальнейшего развития дворянских банков. Но вскоре обнаружился ряд их недостатков. В первую очередь, это плохая проверка предоставляемых заемщиками поручительств. Также, недостатком было плохое соизмерение и учет операций по выдачи денег и их получению от населения.

В связи с этим, 28 июня 1786 года был издан манифест об учреждении государственного заемного банка, упразднивший прежние дворянские банки. Это было первое чисто ипотечное кредитное учреждение долгосрочного кредита. Срок ссуды определялся: для дворянства — 20 лет под 8% годовых, для городов — 22 года под 7% годовых.

С 19 февраля 1861 года (после отмены крепостного права) в России начинается массовое распространение кредитных учреждений. Дальнейшее развитие ипотечного кредитования связано со следующими датами и событиями:

1863 год — принятие первого устава после реформы специализированного земельного кредитного учреждения — Херсонского земельного банка;

1866 год — открытие первого государственного поземельного кредитного учреждения — общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба;

1868 год — принятие устава сельских банков;

1872 год — принятие правительственных мер, ограничивающих образование новых институтов в ближайшие двадцать лет вследствие активного роста банковских структур и сильной конкуренции;

1883 год — учреждение Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли, находившихся в тяжелом экономическом положении;

1884 год — открыт банк по кредитованию землевладельцев — Государственный банк Российской империи;

1885 год — открытие Государственного Дворянского земельного банка для помощи дворянам на началах благотворительного кредита. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент по ссудам снижался с 5 до 4%, были установлены 9 различных сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет). Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные ссуды.

К 1917 году в России уже существовало 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

В нашу жизнь ипотека вошла недавно в 1998 году. Так 16 июля 1998 года был принят Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), несмотря на то, что нормы гражданского законодательства и действовавший Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 года № 2872-I «О залоге» позволяли передавать недвижимое имущество в залог в качестве обеспечения денежных обязательств. Принятый Закон об ипотеке фактически перевел российский финансовый рынок на новые рельсы и в полном объеме позволил развивать ипотечное кредитование граждан, как это делается во всем цивилизованном мире.

Ипотечное жилищное кредитование явилось составной частью государственной жилищной политики, которая была определена Государственной целевой программой «Жилище» и принятой впоследствии новой Федеральной целевой программой «Жилище», а также одобренной постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (с изменениями от 12 апреля 2001 года, 8 мая 2002 года) Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования, закрепившей положение о том, что формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ: постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 // Собр. законодательства. — 2012. — № 302.

Фактически Концепция определила стратегию развития ипотеки и совершенствования законодательной базы в России. Ипотека стала рассматриваться в качестве одного из факторов успешной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». При этом в Концепции особый упор делался на то, что ипотека должна быть рыночной, а не дотационной.

Однако, несмотря на достаточность нормативной базы для формировавшейся в тот период жилищной политики государства, рынок ипотечного кредитования не проявлял большой активности и был незначительным по объему. Вхождение ипотеки на российский рынок было непростым, поскольку новые условия кредитования, длительные сроки, отсутствие необходимых методик и программного обеспечения, несовершенство законодательства, отсутствие практики его применения и т. д. создавали повышенные риски для кредитора. Кроме того, фактически отсутствовали практика выдачи длинных кредитов и динамика их поведения. В связи с этим первые сделки ипотечного кредитования были совершены только в 2001 году, а уже со следующего, 2002 года, началось активное развитие рынка ипотечного жилищного кредитования. Немаловажную, если не главную, роль в этом сыграло становление и дальнейшее развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов через созданное Правительством Российской Федерации Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Так, ещё 13 лет назад понятие «ипотека» было знакомо только специалистам, а сегодня услугами ипотечного кредитования уже воспользовались сотни тысяч россиян. Ещё больше наших сограждан желают получить ипотечный кредит, о чём очень наглядно свидетельствует значительный рост обращений граждан в банки за кредитом на покупку жилья.

Согласно определению, Букато В. И., ипотека — это форма залога, при которой заемщик сохраняет за собой владение и право собственности на закладываемый объект Букато В. И. Банки и банковские операции в России / В. И. Букато, Ю. Головин, Ю. Львов. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика, 2013. — С. 368. По мнению Довдиенко И. В., «ипотека» — это сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды — ипотечного кредита (кредита под закладную) Довдиенко И. В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: уч. пособие / И. В. Довдиенко, В. З. Черняк. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2012. — С. 235. По мнению Лаврушина О. И., «ипотека» — это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости Лаврушин О. И. Банковское дело: уч. пособие / О. И. Лаврушин. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика, 2014. — С. 276.

Несомненно, что ипотечный кредит является активной операцией коммерческого банка и пассивной операцией получателя кредита. Для выявления места ипотечного кредитования в системе активных операций банка рассмотрим структуру операций банка, которая представлена на рис. 1.1.

Рис. 1.1. Место ипотечного кредитования в совокупности операций банка На основании приведенной схемы, можно сделать вывод, что ипотечные кредиты относятся к среднесрочным и долгосрочным кредитам, выдаваемым банками юридическим и физическим лицам.

Таким образом, ипотека — это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого является залогодатель.

Следует отметить, что настоящий рынок ипотечного жилищного кредитования произошел в 2006;2007 гг., когда началась реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», выдвинутого Президентом Российской Федерации.

Если до 2004 года было выдано 40 тыс. ипотечных кредитов, то была поставлена задача, довести их число в 2012 году до 550−680 тыс. на общую сумму порядка 800 млрд руб. — 1 трлн. руб.

В 2014 г. количество ипотечных сделок по стране увеличилось в 2,5 раза по сравнению с 2013 г. и достигло 301,035 тыс. на общую сумму 378 993 млн руб. Об этом свидетельствуют данные таблицы 1.1.

Таблица 1.1.

Ипотечное кредитование в РФ в 2014 г.

Из данных, приведенных в таблице, ясно, что, несмотря на быстрый рост ипотечного кредитования, в 2014 г. в среднем по России только две из одиннадцати квартир было куплено с помощью ипотеки. Очевидно, это свидетельствует не только о больших возможностях развития ипотечного кредитования, но и его трудностях и недостатках.

Надо отметить, что правовой смысл понятия ипотеки заключается в обременении имущественных прав собственности на объект недвижимости. Недвижимость — это земельный участок, строения или сооружения, которые настолько прочно связаны с землей, что не могут быть отделены от нее без существенного ущерба.

По своему экономическому содержанию ипотека выполняет следующие функции:

• — дополнительного инструмента обеспечения оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно;
• — механизма создания и привлечения дополнительных средств для поддержания и развития материального производства;
• — создания много порядкового мультиплицируемого фиктивного капитала на основе закладной и производственных и ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Практическое применение ипотеки основывается на следующих принципах:

• — возвратность, является той особенностью, которая отличает кредит как экономическую категорию от других экономических категорий товарно-денежных отношений. Без возвратности кредит не может существовать;
• — срочность кредитования представляет собой необходимую форму достижения возвратности кредита. Принцип срочности означает, что кредит должен быть, не просто возвращен, а возвращен в строго определенный срок;
• — дифференцированность кредитования означает, что коммерческие банки не должны однозначно подходить к вопросу о выдаче кредита своим клиентам, претендующим на его получение. Кредит должен предоставляться только тем клиентам, которые в состоянии его своевременно вернуть;
• — принцип платности кредита означает, что каждый заемщик должен внести банку, определенную плату за временное позаимствование у него для своих нужд денежных средств Колесникова В. И. Банковское дело: учебник / В. И. Колесникова. — 4-е изд., перераб и доп. — М.: Финансы и статистика, 2013. — С. 188.

На сегодняшний день деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1994г.) и второй (1996г.) частей ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации: части первая и вторая .

В настоящее время ипотека в России регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а также:

ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Об ипотеке (залоге недвижимости): федер. закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // Рос. газ. — 1998. — 22 июля;

ФЗ от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» Об ипотечных ценных бумагах: федер. закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ // Допвыпуск № 3348. — 2003. — 18 ноября;

ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Рос. газ. — 1997. — 27 июля;

постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию: постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 // Собр. законодательства РФ. — 1996. — № 1010;

постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ: постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 // Собр. законодательства РФ. — 2000. — № 28.

Кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты, подчиняются банковскому законодательству. Это федеральные законы «О центральном банке» О Центральном банке РФ: федер. закон от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ // Рос. газ. — 2002. — 13 июля и «О банках и банковской деятельности».

Возможность рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке требует внесения соответствующих изменений в законы, регулирующие фондовый рынок. В частности, Федеральный закон «О рынке ценных бумаг». В случае невыполнения заемщиками своих обязательств ипотека предусматривает возможность лишения их заложенной собственности. В случае жилищного ипотечного кредитования — выселение недобросовестных заемщиков. Поэтому в Жилищном, Гражданском и Гражданско-процессуальном кодексах должны быть описаны положения, четко устанавливающие права и обязанности, как залогодателей, так и залогодержателей.

Непосредственно отношение к ипотечному кредитованию имеют также следующие законы: «Об оценочной деятельности» (оценка недвижимого имущества при принятии его в залог), «О кредитных историях», «О жилищных накопительных кооперативах», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и т. п. Что касается специального ипотечного законодательства, то это, прежде всего, федеральные законы «Об ипотеке» и «Об ипотечных ценных бумаг».

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который:

устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, а также обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой;

перечисляет имущество, которое может быть предметом ипотеки;

определяет понятие и содержание закладной, ее основные положения, а также процесс обращения и погашения закладных;

регламентирует процесс заключения договора об ипотеке и процесс государственной регистрации ипотеки;

определяет права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке, в частности требования к обеспеченности сохранности имущества по договору об ипотеке;

устанавливает понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;

описывает переход прав на имущество, заложенного по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц.

Следует отметить, что совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых, так и о внесении изменений и дополнений в действующие законодательные акты (НК РФ, Жилищный кодекс РФ, закон РФ «О плате за землю», ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Для создания благоприятных условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время прорабатываются вопросы, затрагивающие порядок налогообложения залоговых операций, взимания государственных пошлин за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей стране, страхования рисков и т. п.