Общая характеристика доходного метода

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Инвесторы вкладывают свой капитал в объекты недвижимости для того, чтобы они обеспечивали ожидаемый ими уровень дохода поэтому, принимая решение о покупке доходного объекта недвижимости, инвестор должен основываться на результатах оценки по доходному подходу.

Доходный подход — один из трех известных подходов к оценке недвижимости — представляет собой совокупность методов оценки, основанных на капитализации ожидаемых доходов от объекта оценки, всех будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Капитализация дохода — процесс приведения (пересчета) ожидаемого потока будущих доходов к единой величине, равной их суммарной текущей (сегодняшней) стоимости, которая учитывает:

• — величину будущего дохода;
• — время, когда должен быть получен доход;
• — продолжительность периода получения дохода.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, т. е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• — принцип ожидания (на величину стоимости недвижимости в настоящий момент влияет ожидание будущих доходов);
• — принцип замещения (максимальная стоимость объекта недвижимости ограничена сверху минимальной ценой, по которой может быть приобретен другой идентичный объект эквивалентной полезности, характеризующийся той же степенью риска получения будущих доходов в данной рыночной зоне).

При этом следует учесть, что доходность капитала в других сферах влияет на требования доходности в сфере недвижимости.

Определение стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

• — прогнозирование будущих доходов;
• — капитализация будущих доходов в текущую стоимость. Прогнозирование будущих доходов

Принципы прогнозирования финансовых потоков при оценке рыночной стоимости недвижимости:

• 1. При оценке недвижимости финансовые потоки обычно определяются за годовой отрезок времени (при анализе периода реконструкции или строительства возможно рассмотрение и ежеквартальных финансовых потоков).
• 2. Доход от объекта недвижимости — это доход от сдачи объекта в аренду, т. е." доход арендодателя (как если бы объект недвижимости был сдан в аренду).
• 3. Это доход от объекта, целиком сданного в аренду.
• 4. Это стабильный доход, т. е. доход за типичный год.
• 5. Этот доход должен соответствовать типичным условиям рынка в данном районе.

Существует пять основных источников информации для анализа финансовых потоков:

• 1) договор аренды;
• 2) финансовые отчеты собственника объекта недвижимости;
• 3) рыночная информация;
• 4) аналитические материалы;
• 5) архив оценщика.

Рассмотрим источники информации подробнее. Аренда может быть:

• — краткосрочной, со сроком не более трех лет;
• — долгосрочной, со сроком более трех лет, возможно, с правом Последующего выкупа объекта недвижимости (по опциону).

В договоре аренды выясняется тип арендной платы. Это может быть:

• — договор с постоянной арендной платой, когда фиксирована и арендная плата, и даты выплаты (такая форма характерна для стабильного развивающегося рынка);
• — по переменным арендным ставкам (используется при нестабильном рынке для уменьшения срока аренды арендодателем);
• — с индексированной арендной платой, когда производится корректировка удорожания стоимости жизни, например, привязкой рубля к долларовому эквиваленту;
• — с переоцениваемой арендной платой (ее переоценка происходит вместе с переоценкой объекта недвижимости один раз в год);
• — с процентной арендной платой, когда определяется ее постоянный минимальный уровень плюс процент от дохода, приносимого объектом недвижимости (например, для объектов розничной торговли).

Из договора об аренде следует выяснить, является ли эта аренда на основе:

• — валовой ренты, когда все расходы несет владелец недвижимости;
• — чистой ренты, когда все расходы (или часть их) несет арендатор. При наличии абсолютно чистой аренды операционные расходы равны нулю (ОР = 0) для собственника объекта недвижимости (арендодателя).

Оценщики делают различия между контрактной рентой рыночной рентой при анализе дохода.

Контрактная рента — размер арендной платы, определяемой договором об аренде, согласованный между собственником и каждым арендатором.

Экономическая рента (рыночная) — величина арендной платы, которую можно ожидать от недвижимости на рынке в настоящее время. Это преобладающая на сегменте рынка ставка арендной платы для схожего имущества.

Рыночная рента используется для оценки права собственности на недвижимость. При оценке стоимости арендных прав на недвижимость оценщик принимает во внимание контрактную ренту для существующих арендных отношений и рыночную ренту для вновь возобновляемых арендных отношений. При долгосрочной аренде рекомендуется учитывать контрактную, а не рыночную (экономическую) ренту.

Финансовые отчеты собственника объекта недвижимости:

• — упрощенный баланс;
• — отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов (в России не предусмотрен законодательством);
• — другая информация, предоставляемая собственником.

Когда приносящий доход объект недвижимости покупается с целью инвестирования средств, его новый владелец ожидает выгоды, которые должны быть получены в будущем и которые классифицируются следующим образом:

• 1 — поток денежных средств;
• 2 — экономия подоходного налога;
• 3 — повышение стоимости объекта недвижимости (во времени на рынке недвижимости и за счет так называемых вкладов);
• 4 —снижение ипотечного долга (а следовательно, повышение стоимости объекта недвижимости на рынке).

Именно на эти четыре типа финансовых выгод ориентируются собственники.

Общепринятые же принципы бухгалтерского учета признают четко определенные понятия:

• — чистого дохода
• — дохода от прироста капитала при перепродаже (реверсии).

Однако характер дохода, получаемый от окта недвижимости, необязательно соответствует бухгалтерскому определению чистого дохода и повышению стоимости актива, получаемому при перепродаже объекта недвижимости. Поэтому аналитики рынка недвижимости должны реконструировать финансовые отчеты таким образом, чтобы в них была приведена рыночная стоимость наиболее важных статей баланса.

Покажем на примере гипотетического объекта недвижимости, как информация, содержащаяся в бухгалтерских отчетах, используется собственниками недвижимости, оценщиками и аналитиками в своих целях, почему и как адаптируются эти финансовые отчеты.

Одной из основных форм финансового отчета собственника является баланс.

Баланс — это форма финансового отчета, отражающая финансовое положение компании на определенный момент времени (дату). Упрощенная структура баланса:

Активы — сумма средств, находящихся в распоряжении предприятия (собственника) на дату составления баланса, включает:

• — основные средства (в том числе недвижимость);
• — оборотные средства (материалы, произведенные и складированные товары, закупленное сырье и т. д.).

Пассивы — источники основных и оборотных средств (обязательства и собственный капитал, собственные и заемные средства).

Стоимость активов всегда равна стоимости пассивов.

Рыночная информация:

• — рыночные данные по сделкам купли-продажи по другим сопоставимым или конкурирующим объектам (для определения коэффициента капитализации исходя из рыночной ситуации);
• — рыночные ставки арендной платы;
• — рыночные коэффициенты загрузки и типичные для данного рынка коэффициенты затрат и т. п.

Анастатические материалы:

• — государственные титульные регистры, плановые документы;
• — доклады правительственных агентств, университетов, торговых ассоциаций, общенациональных и местных организаций, оказывающих информационные услуги, информационные бюллетени риелторских фирм, листинги продаж в специализированной прессе, специализированные сайты Интернета.

Архив оценщика:

• — сведения, получаемые в результате наблюдений оценщика и его бесед, проведенных со специалистами сферы Недвижимости;
• — информационно-аналитическая база, сформированная из опыта его предыдущей работы в области оценки недвижимости.