Основные направления дальнейшего развития ипотечного кредитования в Казахстане

Чтобы Государственная программа начала реально работать, необходимо упростить процедуру получения социальной ипотеки, сделать шаг навстречу тем, кто в ней действительно нуждается.

Важнейшим мероприятием можно считать усиление реальной борьбы с коррупцией среди чиновников.

Кроме того, можно было бы убедить коммерческие банки снизить процентную ставку. Во многих странах она составляет 5% в год. И тогда сотрудники государственных организаций, молодые семьи получили бы реальную возможность улучшить свои жилищные условия.

Действующие в Казахстане системы жилищного кредитования: система ипотечного кредитования и система жилищных строительных сбережений не конкурируют, а дополняют друг друга. Поскольку система ипотечного кредитования ориентирована на граждан с уровнем дохода выше среднего, а система жилищных строительных сбережений на граждан с уровнем дохода ниже среднего. Во многих странах эти две системы действуют одновременно, и более того, именно их совместное действие позволяет удовлетворить потребности большинства граждан в приобретения жилья, независимо от уровня достатка. Необходимо и далее развивать преимущества обоих систем.

Стоимость ипотечных кредитов, по оценкам экспертов, может несколько снизиться в ближайшие 2−3 года (примерно на 1−2 процентных пункта с сегодняшних 11−13 процентов стоимости в валюте и 13−18 процентов цены в тенге, причем снижение затронет только верхнюю границу ставок, а нижний порог начнет снижаться лишь в результате уменьшения ставки рефинансирования, которую Национальный Банк РК недавно повысил до 7,5 процента [Бах]). Снижение стоимости определяется несколькими факторами.

Важнейшим из них является база фондирования, ставки, по которым банк получил заемные средства. Сейчас объем депозитов физических лиц в банках второго уровня уже превысил за 3 млрд долларов. База фондирования увеличилась и за счет внешних займов, только за 9 месяцев 2004 года было привлечено 3,8 мрлд долларов. Многие банки запускают программы ипотечных облигаций. Это позволяет снизить стоимость ресурсов еще на 1−2 процента. По долларовым займам, размещая облигации за рубежом, банки смогут снизить ставку на 4 процента.

Немаловажный фактор — риск. Снижению риска должно способствовать развитие проекта кредитного бюро, которое будет оценивать заемщика с точки зрения платежеспособности.

Третий факторрасходы банка по выдаче кредитов.

Введение

риск-менеджмента потребует кратковременных инвестиций, но позволит сократить затраты на работу кредитного офицера. Вместо 20−30 кредитных займов он сможет вести уже 50−70.

Еще одним фактором является возможное усиление конкуренции на рынке ипотечных кредитов. Это связано с ожиданием того, что в ближайшие 1,5−2 года на казахстанский рынок придут 2−3 крупных европейских банка, которые, вероятнее всего, будут предлагать более низкие процентные ставки. Для казахстанских банков возникнет дополнительный стимул снижать ставки, чтобы привлечь больше клиентов.

Активное участие банков в ипотечном кредитовании при низкой активности государства в регулировании цен на казахстанском рынке жилья является одним из факторов роста цен, а значит рынок жилья — один из каналов, по которым передается инфляция, являющаяся в настоящее время весьма актуальной проблемой национальной экономики. Здесь одним из важных шагов должно стать, введение системы мониторинга на рынке недвижимости.

Важной проблемой остается привлечение средств в сферу ипотечного кредитования. От ее решения во многом зависеть развитие всей системы жилищного кредитования. Предполагается, что необходимые для этого средства будут привлекаться на внутреннем рынке путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных принадлежащими Казахстанской ипотечной Компании правами требования по ипотечным жилищным займам. Основными отечественными институциональными инвесторами являются накопительные пенсионные и страховые компании.

В настоящее время финансовый рынок может предложить значительный объем инвестиций. В то же время, на рынке ощущается нехватка финансовых инструментов.

Улучшение ситуации с формированием республиканского бюджета позволило государству существенно сократить как размеры заимствований, так и снизить их стоимость. Поэтому ипотечные ценные бумаги рассматриваются как альтернативный инструмент для вложений со стороны инвесторов.

Исходя из мирового опыта, следует создать условия, которые позволят выпускать ипотечные ценные бумаги наравне с государственными К примеру, предоставить возможность инвесторам выполнять установленные нормативы: для банков капитализации и ликвидности, для страховых организаций — по формированию резервов, для пенсионных фондовразмещения активов. Кроме того, необходимо максимально упростить процедуру регистрации и выпуска ипотечных облигаций, а также освободить эмиссию от лишних расходов, связанных с уплатой сборов и пошлин.

Так как основное условие успешной эмиссии — заинтересованность крупнейших отечественных институциональных инвесторов в приобретении ипотечных облигаций, преференции должны, прежде всего, учитывать их интересы. В частности, рассматривается вопрос об увеличении для накопительных пенсионных фондов лимита активов, размещаемых в ипотечные облигации, с 5% до 10%.

Кроме этого, необходимо содействовать увеличению объемов кредитования, поскольку это приведет к снижению маржи и, соответственно, конечных ставок вознаграждения по ипотечным кредитам. Развитие ипотечного кредитования тормозится из-за низкой средней заработной платы и высокими ставками кредитования. Анализ чувствительности размера ежемесячной выплаты по ипотечному кредиту, которая остается наиболее важным ограничением доступности ипотеки для населения, к различным характеристикам ссуд выявил, что дальнейшее увеличение сроков кредитования значительно не влияет на размер аннуитетного платежа. Следовательно, следует ожидать, что дальнейшее развитие ипотечного рынка связано именно со снижением ставок вознаграждения. Таким образом, следует рассмотреть и принять необходимые изменения и дополнения в законодательные и подзаконные акты, которые позволят максимально снизить стоимость привлечения ресурсов для их последующего направления на кредитование населения.

Одними из перспективных источников заемных средств, направляемых финансовым оператором на финансирование жилищного строительства, является эмиссия негосударственных и ипотечных облигаций. Преимуществами данных финансовых инструментов являются более низкая процентная ставка и больший срок привлечения по сравнению с кредитами банков второго уровня или организаций, осуществляющих ссудные операции.

Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита, что сократит необходимый размер кредита. Такая система финансирования приобретения жилья гражданами с помощью государства, при которой на долю собственных средств граждан в стоимости квартиры приходилось бы 30%, на долю государственной субсидии (в зависимости от категории населения) в среднем — 20−50% и оставшаяся часть — на ипотечный кредит, повысит доступность ипотечных кредитов для граждан и будет стимулировать платежеспособный спрос на жилье.

Можно говорить о следующих основных негосударственных формах финансирования:

• 1) кредитование финансовыми организациями;
• 2) долевое строительство и продажа жилья в рассрочку;
• 3) предоставление предприятиями своим работникам займов на приобретение жилья;
• 4) уменьшение процентных ставок по ипотечному кредиту.
• 1. Кредитование финансовыми организациями. В рамках этого важнейшего блока в системе жилищного финансирования предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Эти кредиты выдаются банком-кредитором частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщикиполучатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта, контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и таким образом, выдержать предложенные первоначальные усло-вия продажи жилья.

Данный механизм эффективно взаимодействует с ипотечным кредитованием физических лиц — покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

• 2. Долевое строительство и продажа жилья в рассрочку. Инициатива использования этих вариантов привлечения средств населения принадлежит застройщикам. 8 условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, самостоятельно напрямую привлекают денежные ресурсы населения на условиях долевого участия в строительстве или путем продажи в рассрочку уже готового жилья. Рассрочка предоставляется в среднем на 1−2 года на сумму от 30 до 50% стоимости жилья.
• 3. Предоставление предприятиями своим работникам займов на приобретение жилья. Данные проекты основаны на принципе, в соответствии с которым работник получает от предприятия заем для оплаты жилья в размере 70−80% его стоимости, а остальные 20−30% обязан оплатить из собственных средств. Заем предоставляется предприятием, как правило, на льготных условиях — длительный срок (до 10−15 лет), без процентов или льготные проценты, возможность последующего частичного или даже полного списания задолженности работника перед предприятием.

При наличии у предприятия собственных строительных мощностей используется вариант продажи сотрудникам построенного предприятием жилья по себестоимости строительства или с оплатой всего 20−40% стоимости жилья. Оставшуюся часть оплачивает предприятие за счет собственных ресурсов. Приобретение жилья на льготных условиях часто увязывается с обязательствами сотрудников предприятия отработать определенный срок изданном предприятии, Данная схема реальна для прибыльных и устойчиво работающих предприятий, заинтересованных в закреплении кадров на длительный срок.

Увеличивать на больший срок кредитование большого смысла не имеет. Если размер кредита составляет 10 000 долларов США на 20 лет по ставку 12% годовых, то ежемесячный платеж составляет 110 долларов США. С увеличением срока до 25 лет — платеж составит 105 долларов США, то есть всего на 5 долларов США меньше, но срок увеличивается на 5 лет. Чтобы достичь более низких ставок необходимо:

• 1) дать банкам упрощенный доступ размещения ипотечных облигаций на рынке ценных бумаг;
• 2) активно привлекать зарубежных инвесторов, готовых вложиться в ипотечное кредитование в Казахстане;
• 3) дать нараститься байкам по ипотечному кредитованию для возможности снижения своей процентной маржи.
• 4) стабильная ситуация в экономике страны и снижение уровня инфляции.