Общая характеристика и основы организации ипотечного кредитования

Сущность, понятие, основные виды и нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования

Несмотря на сложность и актуальность нашей проблематики, число и качество научных исследований, серьезных трудов отечественных экономистов, посвященных проблемам ипотечного кредитования, довольно часто в периодической печати встречается масса ошибок даже при определении ипотечного кредита, его сущности.

Поэтому будет уместно рассмотреть основы ипотечного кредитования, уточнить некоторые моменты, определения, закономерности, составные элементы механизма ипотечного кредитования.

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Как свидетельствуют исторические документы — институт ипотеки возник еще задолго до IVв. до н.э.

Процесс становления ипотеки в России тяготеет к трактовке ипотеки, традиционной для континентальных стран. Исходя из этого, сущность ипотеки заключается в создании залогодателем, являющимся собственником имущества, производного залогового права, носящего обеспечительно-взыскательный характер, и отчуждении этого права в пользу залогодержателя, что подтверждается письменным договором ипотеки, подлежащим нотариальному заверению и (или) государственной регистрации.

В отличие от обеспечительно-взыскательной ипотеки романо-германского права, в странах с англо-саксонской системой некодифицированного прецедентного права доминирует иная традиция залога — так называемый титульный залог недвижимости (mortgage (могидж) — закладная). Юридическая суть могиджа заключается в формальной передаче залогодателем (на основании письменного договора могиджа) титула собственности на заложенную недвижимость залогодержателю на период действия залога.

Ипотека и могидж регулируют сходные хозяйственные отношения, но в рамках принципиально разных правовых систем, базирующихся на различных юридических толкованиях, в частности, понятия собственности.

Экономическая сущность ипотеки заключается в разрешении противоречия между ожиданиями, задаваемыми стандартами жизни и планами потребления домашних хозяйств, и их текущими доходами и сбережениями. Именно дисбаланс между текущими доходами и потребительскими стандартами, возникающий вследствие высокой стоимости жилья, и делает востребованным ипотечное кредитование в хозяйственном обороте. Существующий разрыв между ценой недвижимости и доходом ее пользователя — препятствие, которое возможно преодолеть лишь с помощью механизма привлечения финансовых ресурсов на рынок недвижимости извне-с финансового рынка. Таким механизмом и является система ипотечного кредитования.

Обратимся к понятию термина «ипотека». Термин «ипотека» произошел от греческого слова «hypotheca" — подставка, подпорка, обозначает залог (заклад) недвижимого имущества 10, с. 99.

Владимир Даль в своем «Толковом словаре живого великорусского языка» охарактеризовал понятие ипотеки следующим образом: «Гипотека, или ипотека, гипотечный залог, ручательство, поручительство залогом, обеспеченье».

Современный термин «ипотека» означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом. Так, в соответствии с законодательством РФ ипотека определяется как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами (п. 1 ст. 334 ГК РФ, п. 1 ст.1 Закона об ипотеке). В соответствии с ГК РФ ипотекой признается залог земельных участков, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п. 2 ст.334 ГК РФ).

Таким образом понятие ипотеки применяется для обозначения трех правовых категорий:

• 1) залога недвижимого имущества в целях получения специального кредита — ипотечного;
• 2) закладной — долговое свидетельство, подтверждающее права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству;
• 3) ипотечного кредита, выдаваемого заемщику кредитной организацией под залог недвижимости.

Наиболее распространенной формой обязательств, обеспечиваемых ипотекой, является кредит. Кредит, обеспечиваемый залогом недвижимости, называется ипотечным кредитом. Предметом ипотеки по законодательству РФ (п. 1 ст.130 ГК РФ, ст. 5 Закона об ипотеке) могут быть земельные участки (кроме указанных в ст. 6 Закона об ипотеке), предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; воздушные и морские суда внутреннего плавания и космические объекты. В случае невыполнения обязательств должником заложенная недвижимость служит для удовлетворения претензий кредитора, либо сразу переходя в его собственность, либо через реализацию залога и погашения обязательства должника за счет вырученных от реализации средств. Благодаря особенности недвижимого имущества, прочно связанного с землею, ипотека, с одной стороны, является надежным способом обеспечения обязательств, а с другой стороны — не требует обязательного нахождения ее у кредитора.

Существует несколько подходов в определении ипотечного кредитования и рынка, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. Так, в узком смысле под ипотечным кредитованием подразумевается разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, оценщиков, застройщиков и другие субъекты рынка 9, с. 115.

Законом об ипотеке установлено два вида ипотеки:

• 1. Ипотека в силу закона;
• 2. Ипотека по договору.

Разделение указанных видов ипотеки не только важно для соблюдения требований действующего законодательства, но и особенно важно при решении вопроса об обязательности нотариального удостоверения договоров.

Под ипотекой в силу закона понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст.1 Закона об ипотеке).

В данном случае ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором (п. 2 ст.11 Закона об ипотеке).

В соответствии с ГК РФ ипотека в силу закона всегда возникает при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением; может возникать при покупке недвижимого имущества в кредит, в том числе с условием рассрочки платежа, а также при приобретении жилья за счет кредита банка; возникает также в случае, когда недвижимость принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество.

В Законе об ипотеке предусмотрена ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет банковского кредита (ст. 77 Закона об ипотеке). При этом надо отметить, что ипотека в силу закона при приобретении жилья таким образом, возникает только в случае заключения и регистрации трехстороннего договора купли-продажи (сторонами являются продавец, покупатель, банк), на основании которого продавец получает плату от банка. В ином случае, когда заключаются два самостоятельных договора — договор купли-продажи между продавцом и покупателем, и кредитный договор между покупателем и банком, зарегистрированная ипотека будет ипотекой по договору.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации учреждением юстиции без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной (п. 2 ст.20 Закона об ипотеке).

Ипотека по договору — залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами.

По договору об ипотеке одна стороназалогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой сторонызалогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (Закон «Об исполнительном производстве» от 21.07.1997 № 119-ФЗ). Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, либо третье лицо. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст.1 Закона об ипотеке).

Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 3 ст.1 Закона об ипотеке). Именно данному виду ипотеки в российском законодательстве придается наибольшее значение.

Таким образом, разделение ипотеки на виды имеет значение не только для кредитора, но и для заемщика — с точки зрения оптимизации размеров платежей по нотариальному удостоверению и государственной регистрации сделок с недвижимостью с использованием залога недвижимого имущества.

Виды ипотеки составляют единую ипотечную систему, под которой понимается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, обеспечивающих эффективное ипотечное кредитование, т. е. включает в себя законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества и организации, обслуживающие и осуществляющие регистрацию этого оборота 23, с. 204,29. с. 32.

Важная особенность ипотечной системы проявляется в ее делении на первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. Участниками первичного рынка выступают, с одной стороны, граждане, которым выдается этот кредит (заемщики), а с другой — коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости (кредиторы).

Процесс предоставления ипотечного кредита образует основу для существования вторичного рынка, на котором объектом купли-продажи становятся ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Первичный и вторичный рынок закладных — это взаимоподчиненные и взаимообеспечивающие составляющие той среды, в которой происходит полный и одновременно полноценный жизненный цикл кредитных отношений.

Ипотечная система строится на следующих принципах: 23, с. 76.

• 1) Принцип специальности заключается в том, что в специальную книгу (реестр) заносят записи о правах на определенное имущество. Записи ведутся как по имени собственника, так по названию объекта недвижимости.
• 2) Принцип обязательности: права, касающиеся объекта непременно заносятся в реестр. Юридическое значение этого факта состоит в том, вещные права возникают не иначе и не раньше, чем с момента записи в реестр. Для кредитора не имеют значения соглашения, совершенные с недвижимостью без записи в реестре, поскольку никакие иные требования не могут учитываться, пока не будут удовлетворены требования, занесенные в реестр.
• 3) Принцип гласности (публичности) закреплен в правилах о доступности информации лицам, имеющим интерес. Из реестра можно узнать не только экономические (технические) характеристики недвижимости, но и права других лиц на недвижимость — права аренды, залога, сервитута и т. д.
• 4) Принцип старшинства: внесенные в реестр залоговые права осуществляются в порядке времени их внесения. Старшинство применяется как при однородных обременениях, так и при разнородных (несколько ипотек на одно и то же имущество, при этом каждая из ипотек обременяет самостоятельный объект (часть)).
• 5) Принцип достоверности: учреждение государственной регистрации должно в каждом конкретном случае проверить законность акта, устанавливающего имущественные права на недвижимость.

Благодаря этим принципам на каждый данный момент имеется по — возможности полная и точная картина юридического положения недвижимости.

С учетом существования различий между объектом залога и объектом кредитования выделяются следующие варианты ипотечного кредитования:

• — ссуда на приобретение недвижимости предоставляется под ее залог;
• — ссуда на строительство недвижимости предоставляется под ее залог;
• — ссуда на реконструкцию, модернизацию недвижимости под ее залог;
• — ссуда на строительство недвижимости выдается под залог земельного участка;
• — ссуда на приобретение земельного участка выдается под залог недвижимости;
• — ссуда на приобретение земельного участка предоставляется под залог имеющейся земли;
• — ссуда на освоение земельного участка предоставляется под залог имеющейся земли.

В целом представленная выше классификация отражает многообразие ипотечного кредитования, но не исчерпывает всех возможных критериев классификации. В дальнейшем по тексту при рассмотрении вопроса ипотечного кредитования имеется в виду кредитование строительства и /или приобретения недвижимости под ее залог, а именно кредит на покупку/строительство жилья под залог этого же жилья, поскольку ипотечное кредитование в рамках банковских услуг нацелено непосредственно для улучшения жилищных условий граждан.

Таким образом, ипотека (залог недвижимости) означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом. Она является дополнительным соглашением к основному обязательству между кредитором и должником, т. е. ипотека возникает полностью только тогда, когда возникает основное обязательство, и заканчивается вместе с ним.

Разделение ипотеки на виды не только важно для соблюдения требований действующего законодательства, но и особенно важно при решении вопроса об обязательности нотариального удостоверения договоров.

К данному моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. В настоящий момент субъекты ипотечного бизнеса руководствуются следующими основными нормативными актами, регулирующие гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым имуществом:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ст.334−358);

Принятие части 1 (1995год) и части 2 (1996год) Гражданского кодекса РФ стало решающим шагом развития Российского федерального законодательства в части развития проблемы ипотечного жилищного кредитования. ГК РФ установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. Кроме того, кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

• 2. Законы Российской Федерации:
• 2.1. Федеральный Закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 11.04.2004).

Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с этим законом:

• § вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• § государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;
• § государственной регистрации подлежат:
  • — право собственности на недвижимое имущество;
  • — сделки с недвижимостью;
  • — ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);
• § создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;
• § государственная регистрация прав носит открытый характер, т. е. информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляются по письменному запросу лица);
• § государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
• 2.2. Федеральный Закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 05.02.2004 № 1-ФЗ).

Он является первым в российской истории специальным законом, регулирующим залоговые операции с недвижимостью. Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

• § в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки;
• § в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам или обременения правами третьих лиц;
• § изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продажа не только с торгов, но и с аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.
• 2.3. Федеральный Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 27.02.2005).

Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки (отдельные материальные объекты (вещи); движимое или недвижимое имущество; право собственности; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав), принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

2.4. Федеральный Закон от 11.11.2005 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» .

Настоящим Федеральным законом регулируются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

Кроме вышеперечисленных законов субъекты ипотечных схем руководствуются Налоговым кодексом и Жилищным кодексом.

На сегодняшний день уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. Сдерживающими факторами являются противоречия в российском законодательстве, остается много спорных и дискуссионных вопросов. В будущем предстоит большая работа по совершенствованию законодательства. Для завершения строительства нормативно-правовой базы, необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но и принятие новых законопроектов, таких как:

• 5. Законопроекты:
• 5.1. Проект федерального закона № 246 390−3 «О строительных сберегательных кассах» (внесен в Госдуму 09.10.2004).

Настоящий закон регулирует и регламентирует процесс предварительного накопления гражданами средств на строительство и приобретение жилья. Законопроектом регулируются вопросы создания и деятельности строительных сберегательных касс — кредитных организаций, специализирующихся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении их вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий. Законопроектом определяется перечень банковских операций, которые могут осуществлять указанные кредитные организации, правила их деятельности, устанавливаются требования к договорам накопления сбережений для улучшения жилищных условий, определяются условия предоставления кредита для улучшения жилищных условий в соответствии с данными договорами, а также другие особенности деятельности стройсберкасс.

5.2. «Об оптимизации условий совершения сделок жилищной ипотеки» (внесен в Госдуму 19.05.2005).

В данном законопроекте ставится вопрос об исключении в законодательстве об ипотеке и государственной регистрации ипотеки обязательности нотариального удостоверения ипотечного договора. Поскольку сегодня наличие данного требования приводит не только к неоправданным затратам времени и средств при оформлении договора сторонами (государственная пошлина за удостоверение составляет 1,5% от суммы сделки, т. е. от стоимости жилья, при 50% кредите это составит уже 3% от величины кредита), но и вызывает дополнительные затруднения в работе ипотечных кредиторов.

5.3. «О Федеральном бюро кредитных историй Российской Федерации» (внесен в Госдуму 30.05.2005).

Закон устанавливает порядок комплектования, хранения, учета и использования документов, содержащих кредитную историю физических лиц — заемщиков кредитных организаций. В рамках представленного законопроекта предлагается создание Бюро кредитных историй — специализированного учреждения при Банке России (далее — Бюро), в рамках которого будет осуществляться хранение кредитных историй частных лиц, но хранение это предложено организовать таким образом, что само Бюро не будет иметь физической возможности ознакомиться с содержанием хранящихся у него кредитных историй. Данный Закон позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов.

5.4. «О бюро кредитных историй» (внесен в Госдуму 19.09.2005).

Представленным законопроектом предлагается определить понятие и состав кредитной истории, порядок ее формирования, регулирование Бюро и принципы их взаимодействия с кредиторами, заемщиками и органами по надзору за Бюро кредитных историй. Законопроектом предусмотрено обеспечение прав субъекта кредитной истории. Предполагается, что на договорной основе Бюро и кредиторы будут определять стоимости услуг Бюро кредитных историй по накоплению и предоставлению информации. Правительство РФ в целом поддерживает создание бюро кредитных историй.

Включая вышеперечисленные законопроекты в Госдуму на рассмотрение в целом было внесено около 30 новых жилищных законопроектов, направленных на модернизацию ипотеки. Как было отмечено на парламентских слушаниях в апреле месяце текущего года «О законодательном обеспечении формирования рынка доступного жилья» все документы должны быть приняты в пакете, поскольку построение рынка жилья — это важная макроэкономическая задача, и только комплексное решение может привести к качественным изменениям на рынке жилья. В случае принятия представленных законопроектов в России проблема жилья к 2010 году решится для многих граждан.

Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является Закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

Принятие вышеуказанных нормативных актов действительно можно считать решающим шагом в направлении развития вопросов ипотечного кредитования, однако надо отметить, что на сегодняшний день наше законодательство еще достаточно противоречиво и страдает слабостью юридической проработки принимаемых законов.