Текущее состояние рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации

Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса.

По данным АРБ, на начало 2005 г. ипотечные жилищные кредиты предоставляли 146 кредитных организаций (в 2003 г.-112, в 2004;149), но из них активно выдавали кредиты не более пяти банковских учреждений. Как отмечают эксперты самый большой потенциал у 7−8 крупных городов России с населением более миллиона человек, где сосредоточена промышленность и платежеспособный спрос достаточно велик.

Как показывают результаты исследования ЦБ РФ в 2003;2004 гг. ипотечные кредиты занимают пока крайне незначительное место в структуре кредитования населения.

По итогам 2004 года объем кредитов вырос почти вдвое — с 1,7 млрд руб. до 3,3 млрд руб. Средний размер кредита увеличился с 430 000 руб. до 532 000 руб., а срок сохранился на уровне 10 лет. Кредитование осуществлялось преимущественно в иностранной валюте. В структуре предоставленных ипотечных жилищных кредитов валютные кредиты составили 63,3% и 68,2% соответственно (см. приложение 3). Если учесть, что общий объем кредитов населению на начало 2005 г. превышал 140 млрд руб., то на долю ипотечных кредитов приходилось менее 2,5% от банковских ссуд физическим лицам, или 0,03% ВВП. Для сравнения в промышленно развитых странах и в большинстве государств с формирующимися рынками этот показатель не опускается ниже 10% и доходит до 110% ВВП. По общим оценкам доля ипотеки в ВВП за 2005 год составила около 0,07%. Данный показатель слишком мал, чтобы говорить об ипотеке как о массовом явлении. О массовости можно будет начинать говорить по достижении хотя бы 3—5% 15.

И все же за последние годы имеется достаточно устойчивый рост объемов продаж жилья в кредит. Так, в 2003 году 5% всех продаж жилья проходило с использованием заемных средств (квази-ипотечных кредитов, куда входит и продажа в рассрочку, и кредиты без оформления).

О масштабах отставания России от промышленно развитых стран можно судить по следующим данным. Объем рынка строительства Западной Европы в 2004 году составил 990 млрд долл., в США 860 млрд долл. Один из самых крупных рынков строительства в Западной Европе — немецкий. По итогам 2004 года его объем оценен в 212 млрд долл. При этом, считают специалисты, немецкая строительная отрасль сегодня находится в кризисе. Объем же российского рынка — 15−16 млрд долл. Из них 6−7 млрд долл. приходятся на Москву и Санкт-Петербург, и только 9 млрд. — на остальную Россию37, с. 98.

В последнее время наметились определенные положительные сдвиги в ипотечном кредитовании. Несмотря на более чем ограниченную поддержку со стороны органов государственной власти и высокие банковские риски, ставки по кредитам хотя и медленно, но падают; требования к заемщикам становятся все либеральнее, и все больше банков разрабатывают собственные ипотечные программы.

Текущее состояние рынка ипотеки представлено несколькими типами участников:

• 1. Банк «Дельта-Кредит»;
• 2. Банк «Московское ипотечное агентство» (МИА);
• 3. «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК);
• 4. Крупные и средние федеральные банки, развивающие собственные ипотечные программы (Сбербанк, Внешторгбанк, Газпромбанк, Агропромкредитбанк, МДМ-банк, Райффайзенбанк, Уралсиб, Промстройбанк, Менатеп СПб, Национальный Резервный Банк (НРБ), Собинбанк, Московский Кредитный Банк, Первое ОВК, Инвестсбербанк, др.);
• 5. Региональные агенты — специализированные компании или банки, заручившиеся поддержкой местных властей.

Услуги распространяются как через отделения банков, так и через риэлторские компании. Важную роль помимо числа точек продаж в успехе программ также играет стоимость, величина и срок кредита. По мнению ряда банкиров банковская система вышла на новый уровень зрелости. И сегодня финансовый результат деятельности банков на рынке ипотечного кредитования определяется не размером маржи, а объемом операций. Это и есть суть ипотечного кредитования, поскольку без массовости оно и не рентабельно для кредитных организаций, и не способно решить социальную задачу ипотеки. Однако, ориентация на объем операций вызывает соответственно большие, «объемные» начальные затраты, расходы на формирование кадрового состава, налаживание системы продаж, программное обеспечение, проверку заемщиков, оценку предметов залога.

Что касается условий кредитования, то одни банки проводят более рискованную политику, предъявляя мягкие требования к заемщику и устанавливая высокие процентные ставки, другие предпочитают быть более консервативными в плане отбора клиентов и способны предоставлять услуги по более низким процентным ставкам.

На сегодняшний день поле деятельности рыночных операторов пока что ограничено территорией Москвы и Санкт-Петербурга, где сосредоточен основной спрос на «рыночные» ипотечные кредиты. Так, только на Москву приходилось в 2004 году 82,9% (в 2003 году 81,5%) предоставленных в целом по РФ ипотечных кредитов 37, с. 104. Прошлый год определил основных участников ипотечного рынка, которые в обозримом будущем будут играть ключевую роль на рынке ипотечного жилищного кредитования. К Сбербанку, банку ДельтаКредит, Райффайзенбанку, МИА и АИЖК присоединились Национальный резервный банк, Газпромбанк, Внешторгбанк, МДМ-банк, а также Тройка-диалог.

Большинство кредитных учреждений, предлагающих ипотечные программы, заявляют, что получить кредит — это просто. Стандартная схема, если ее описывать, не вдаваясь в детали, действительно не слишком сложна для понимания. Сначала вы прикидываете свои возможности: вспоминаете, сколько денег у вас уже есть, рассчитываете совокупный ежемесячный доход семьи, оцениваете, какую его часть вы способны документально подтвердить. Затем обращаетесь в банк — оператор ипотечного кредитования, где в ходе предварительной консультации вам объяснят, можете ли вы рассчитывать на получение кредита и, если да, то в каком размере. На этом этапе вы сопоставляете свои возможности с потребностями, и если баланс найти удалось, несете в банк все запрашиваемые им документы. Там их проверяют, и в случае положительного ответа вы можете приступать к выбору квартиры. Остановившись на чем-то конкретном, вы это конкретное демонстрируете банку, который, одобрив выбор, предлагает заключить кредитный договор. В финале все документы (кредитный договор, договор купли-продажи и т. д.) подписаны, квартира оформлена в вашу собственность, а у банка осталась закладная. Вот собственно и все.

Такова общая схема, которую практикуют большинство операторов ипотечного рынка. Однако на каждом ее этапе существуют свои особенности — банки по-разному расставляют акценты, что и позволяет говорить о качественном многообразии ипотечных программ.

Ознакомимся несколько подробно с ипотечными программами, предлагаемыми сегодня ведущими операторами ипотечного рынка (см. приложение 4).

1. Программа банка «DeltaCredit»

Банк начал свою деятельность в 1998 году, когда был создан инвестиционным фондом «США-Россия». Благодаря дешевым западным ресурсам, профессиональному менеджменту, регулярному введению новых программ и практически полному отсутствию конкуренции, банку удалось за очень короткий период занять лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования. К настоящему времени ДельтаКредит создал широкую сеть банков-агентов: с ним сотрудничают 12 московских банков и один банк из Санкт-Петербурга.

ДельтаКредит активно использует ресурсы основного акционера — американской инвестиционной группы Delta Capital Management. В настоящее время банк ДельтаКредит осуществляет кредитование на покупку готового жилья по базовой программе и программе «Дельта-вариант», на покупку строящегося жилья на инвестиционной стадии, а также объявил о вводе на рынок ряда новых ипотечных кредитных продуктов, направленных на кредитование загородной недвижимости. Банк предоставляет ипотечные кредиты в долларах. Процентная ставка по базовой программе составляет от 10% годовых, по программе «Дельта-вариант» — от 10% и колеблется в зависимости от процентной ставки на международном рынке (привязана к ставке LIBOR). Один из уникальных продуктов банка ДельтаКредит — предоставление ипотечных кредитов уже на начальной стадии строительства. Процентная ставка определяется индивидуально: от 15% на этапе строительства квартиры и от 10% после оформления прав собственности на квартиру.

Размер кредита составляет 10 000 — 450 000 долл. сроком до 15 лет. Первоначальный взнос должен составлять не менее 40% от общей стоимости квартиры.

В настоящее время ДельтаКредит успешно работает с рядом строительных компаний, однако банк не ограничивает клиентов в выборе застройщика и готов рассмотреть возможность сотрудничества с любой заинтересовавшей клиента компанией. В настоящее время объем ипотечных кредитов на приобретение квартир в строящихся домах составляет 10% от общего числа выданных кредитов.

В октябре 2005 г. банк Дельта-Кредит осуществил первую в России сделку по продаже пула ипотечных кредитов «Москоммерцбанку». Сумма сделки составила более 11 млн долл. Схема сделки предполагает, что кредиты переводятся с баланса одного банка на баланс другого, но обслуживание продолжает банк ДельтаКредит.

2. Программа «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) Созданное в 1997 г. ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) на основании постановления правительства, набирает обороты. Агентство является государственной структурой, в задачи которой входит создание условий для развития массового кредитования на основе единых общефедеральных стандартов.

При ограниченности ресурсов в регионах и их краткосрочном характере взаимодействие банков с Агентством позволяет осуществлять на местах ипотечное кредитование. Суть механизма рефинансирования заключается в следующем. Банки-партнеры Агентства выдают ипотечные кредиты по единому федеральному стандарту — срок кредитования до 27 лет, ставка 15% годовых в рублях, возможность выплаты до 50% дохода семьи ежемесячно (такие условия сегодня самостоятельно не предоставит ни один банк). Банк обязуется поставить закладные Агентству в обмен на рефинансирование выданного кредита. Схема деятельности АИЖК представлена в приложении 5.

Объем кредитов, которые покупает (рефинансирует) Агентство в месяц — 200 млн руб. Свою слабую активность АИЖК объясняет небольшим размером уставного капитала (до последнего времени он равнялся 120 млн руб. после списания убытков и только недавно был увеличен до 820 млн руб.)36, с. 211.

В настоящее время отмечен запуск ипотечного жилищного кредитования практически во всех регионах страны благодаря Программе АИЖК при активной поддержке администраций субъектов РФ. Ипотека как механизм решения жилищного вопроса для населения заработала на практике. Агентство активно занимается формированием сети региональных операторов. По состоянию на 5 мая 2004 года, в Программе Агентства приняли участие 62 региона РФ: 46, с. 139.

• · подписано 62 трехсторонних соглашения с участием Агентства, администрации субъекта РФ и регионального оператора;
• · подписано 55 двухсторонних соглашения с участием Агентства и регионального оператора;
• · аккредитовано 48 региональных операторов и 6 сервисных агентов.

На данный момент поставка закладных осуществляется из 37 регионов. До конца 2004 года Агентство планирует создать инфраструктуру рефинансирования закладных практически во всех субъектах РФ. При рефинансировании кредита Агентством и поставке ему закладных банк получает комиссию за обслуживание кредита в размере 2%. Средний срок удержания кредита на балансе банка составляет в регионах около 2 месяцев, в течение которых банк полностью получает процентную плату за кредит и не задумывается об отсутствии длинных ресурсов. К началу ноября 2005 г. АИЖК рефинансировало около 1350 кредитов на сумму 400 млн руб.

В апреле 2005 года АИЖК осуществило первую эмиссию корпоративных облигаций в сумме 1,07 млрд руб. и планирует в апреле-мае 2004 года провести вторую на 1,5 млрд руб. Важнейшим итогом 2005 года является не только количественный, но и качественный рост региональной сети АИЖК. Большинство региональных операторов закончили финансовый год с прибылью. Финансовое состояние аккредитованных АИЖК региональных операторов (48) и сервисных агентов (6) стабильное. Это позволяет им успешно выполнять взятые на себя обязательства по сопровождению ранее поставленных Агентству закладных. При этом только пять из них имеют отрицательный результат финансово-хозяйственной деятельности по итогам 2005 года. Убытки этих региональных операторов, в основном, объясняются тем, что активную деятельность по поставке и сопровождению закладных они начали в конце 2005 — начале 2004 гг. Один из пяти региональных операторов (ОАО «Наш дом приморье» — Приморский край), имевший убыток по итогам 2005 года, благодаря активной ипотечной деятельности в январе-апреле 2004 г., по итогам первого квартала получил прибыль. Динамика финансовых показателей, а также заявленные планы поставок закладных, позволяют надеяться, что все региональные операторы, аккредитованные на 01.01.2004, выйдут к концу текущего года на безубыточную деятельность.

Как показывает практика, выход на безубыточную деятельность, как правило, начинается после поставки и принятия на обслуживание закладных на сумму более 50 млн руб. Среди операторов сотрудничающих с АИЖК более одного года нет финансово-убыточных. Рентабельность деятельности операторов напрямую зависит от объема выданных и обслуживаемых ипотечных кредитов, а для этого оператор должен обладать существенным собственным капиталом. Так, для обслуживания портфеля закладных в размере 50 млн руб. уставный капитал регионального оператора должен составлять не менее 2 млн руб.

В 2005 году АИЖК впервые стало рентабельным: чистая прибыль составила 20 млн. 240 тыс. руб. Портфель АИЖК в настоящее время составляет более 4500 закладных на общую сумму 1 млрд. 600 млн руб. Согласно плану Агентства, до конца 2004 года должно быть выкуплено закладных на сумму 2 млрд. 880 млн руб., за все время деятельности Агентства сумма рефинансированных закладных составит 3 млрд. 600 тыс. руб.

Правительство РФ наметило к 2010 году увеличение общероссийских объемов ипотечного кредитования до 344 млрд руб. (в ценах 2005 года). Это предполагает, что банковская система должна ежедневно выдавать порядка 4000 ипотечных кредитов, а общефедеральная система рефинансирования обеспечивать для них необходимый уровень ликвидности.

3. Программа банка «Московское ипотечное агентство» (МИА) Банк был создан правительством Москвы с целью развития ипотечного кредитования в московском регионе. МИА была разработана собственная программа, которая предлагается банкам-партнерам. Программа предусматривала предоставление кредитов в валюте на 10 лет под 10% годовых. Банки должны были проводить отбор заемщиков, а затем рефинансировать выданные кредиты у московского правительства. Первые кредиты были выданы в 1999 году. Деятельность банка строится по такому же принципу, что и работа АИЖК, т. е. МИА рефинансирует кредиты банков-партнеров. В настоящее время МИА сотрудничает с семью банками-контрагентами.

В 2004 году банк выпустил корпоративные облигации на 2,2 млрд руб., привязанные к ипотечному покрытию и которые являются прообразом ипотечных ценных бумаг. Сегодня банк предлагает своим клиентам кредит в размере 3000−150 000 долл. на 10 лет под 15% годовых.

Кроме вышеупомянутых «сетевых» операторов, ряд банков предлагает собственные ипотечные программы. Это «Сбербанк», австрийский «Райффайзенбанк», «Собинбанк», «Инвестсбербанк», «Агропромкредит». Недавно о выходе на ипотечный рынок объявили такие банки как «Национальный резервный банк», «Европейский трастовый банк», «Московский кредитный банк», «Внешторгбанк», «Газпромбанк», «МДМ-банк» (см. приложение). Многие из этих банков выступают агентами ранее приведенных программ.

Основной вклад из вышеперечисленных операторов вносит конечно Сбербанк России благодаря значительной ресурсной базе и разветвленной филиальной сети, доля которого составляет около 50% ипотечного рынка.

Но Москва и СанктПетербург это не вся Россия. Если в этих городах банковское ипотечное кредитование развивается быстрыми темпами, то в других регионах ситуация иная: ипотечный рынок развит слабо, участников ипотечных программ, в частности банков, недостаточно для нормальной конкуренции. Поэтому в некоторых регионах ставки по ипотечным кредитам доходят до 25% годовых (Костромская, Кемеровская области). Вследствие чего для большинства населения кредиты на покупку жилья недоступны.

Если выделить Тюменскую область, то здесь ипотечная программа жилищного кредитования развивается более быстрыми темпами по сравнению с другими регионами России. Так, Тюменская область входит в лидирующую пятерку по количеству ипотечных сделок в регионах, работающих в «рублевой зоне», где недвижимость оценивается в рублях, а не в долларах 30. Уже за первый квартал текущего года строительными организациями всех форм собственности за счет различных источников финансирования было построено 2100 квартир общей площадью 163 000 кв.м. При этом населением за счет собственных средств и кредитов построено 39,9% площади всех введенных квартир (ист.Сиб.посад). Несмотря на активное развитие ипотеки условия остаются достаточно жесткими. Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в банках составляет 16−19% годовых. Срок не превышает 10 лет. Тем не менее спрос у населения на заемные средства с целью приобретения жилья есть. Это можно подтвердить тем, что, к примеру, в марте 2005 года тюменский КБ «Агропромкредит» выдал три кредита на покупку квартиры, а в марте текущего года уже более 80. Всего же за год реализации ипотечной жилищной программы банк выдал около 450 кредитов на общую сумму более 130 млн руб. Ипотека в Тюмени очень востребована, в настоящее время в банк подано более 300 заявок на получение кредита 38, с. 71.

Таким образом, сегодня на рынке ипотечного кредитования сложилась такая ситуация, что наибольший объем выдаваемых кредитов приходится на «центры» (Москва и Санкт-Петербург). В этих городах выбор операторов ипотечного кредитования представляется наиболее широким. О других же регионах России никто не побеспокоится (кроме АИЖК и Сбербанка), а ведь именно на них необходимо ориентировать ипотечные программы с целью решения жилищной проблемы в целом по России.

Ипотечный рынок, если можно так выразиться, сегодня монополизировали четыре наиболее крупных рыночных операторов — Сбербанк, ДельтаКредит, и Агентства — МИА и АИЖК. Это можно объяснить тем, что коммерческим банкам не выгодно выдавать долгосрочные ипотечные кредиты без их дальнейшего рефинансирования.

На сегодняшний день муниципальный рынок ипотечного кредитования физических лиц в г. Сургуте ограничен только четырьмя банковскими учреждениями: 1) КБ «Агропромкредит»; 2) ООО КБ «Агропромкредит»; 3) «Сбербанк» (Сургутское отделение) и с 2004 года к ним присоединился СФ ОАО «Тюменьэнергобанк».

Ипотечные программы этих банков, как правило, отличаются между собой, что дает право потенциальному заемщику выбирать из предложенных ипотечных продуктов именно те условия, которые в большей мере его устраивают.

В приложении 6 представлены условия ипотечных программ операторов сургутского рынка, действующих на данный момент. Банки по-разному расставляют акценты на ипотечной схеме, что и свидетельствует о различии программ. Кроме того, банки устанавливают свои требования к заемщикам. Рынок банковского ипотечного кредитования в городе еще слишком «молодой» и находится в стадии становления. Но уже можно судить о первых результатах деятельности реализации ипотечных программ.

Преимущественно кредитование осуществляется в валюте РФ. Ставки операторов ипотечного рынка стоят на отметке 18% годовых в рублях. Если сравнивать с общей тенденцией по России, где ставки колеблются от 15 до 19%, то ситуация в нашем регионе обстоит еще таким образом, что ипотечный кредит — это «дорогая» услуга для большинства населения. Причину высоких ставок по ипотечному кредиту можно объяснить тем, что в нашем городе конкуренция мала. Сроки кредитования варьируются в пределах от 3-х до 15 лет. И конечно, ведущим участником ипотечного рынка из вышеперечисленных является Сбербанк, который предлагает самый большой срок кредитования (до 15 лет) благодаря значительной ресурсной базе. Только за 2005 год Сургутским отделением Сбербанка было выдано 2200 ипотечных кредитов на сумму около 889 млн руб. Уже за первый квартал текущего года Сбербанк выдал 147 кредитов на общую сумму 38 млн руб.18, с. 55.

«Сегодня спрос у населения на кредитование жилья есть, но он не обеспечен предложением банков ввиду отсутствия механизма реализации заложенной недвижимости в случае невыполнения обязательств заемщиком, а также по причине отсутствия ресурсной базы для предоставления кредита на длительный срок», — отмечает Александра Баталова, заместитель управляющего СФ ООО КБ «Агропромкредит» 17, с. 23.

Ситуацию на жилищном рынке характеризует динамика коэффициента доступности жилья (Кд), который измеряется как отношение средней стоимости стандартной квартиры к годовому среднему доходу семьи, т. е.

Кд = Д* N / С* S, (1).

где Дсреднедушевой годовой доход семьи, руб/ чел. в год;

N — количество членов семьи;

S — площадь условной квартиры (кв.м.);

С — средняя стоимость 1 кв. м жилья (тыс.руб./кв.м).

Надо заметить, что данный коэффициент не учитывает расходы по содержанию иждивенцев и членов семьи (прожиточный минимум), поэтому он не дает точной информации о ситуации на рынке жилья.

Возможности населения по приобретению квартиры можно охарактеризовать показателем продолжительности периода накопления денежных средств (Т), необходимых для покупки жилья: Т = 1/ Кд 25, с. 182.

Для банков основным способом страхования кредитных рисков остается проведение тщательного андеррайтинга заемщиков, поэтому эта процедура сложна и ответственна. Андеррайтинг — оценка платежеи кредитоспособности заемщика, которая позволяет дать решение о возможности предоставления кредита 9, с. 91. Надо отметить, что андеррайтинг не предполагает обязательного одобрения кредита и что кредитное решение по заявке принимается только на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной заемщиком информации о своей платежеспособности, которая проводится на дальнейших этапах. А на начальной стадии определяется максимально допустимая величина ипотечного кредита, на которую может рассчитывать заемщик при достаточном уровне доходов.

Приведем примеры расчетов, используемые при определении возможной суммы ипотечного кредита для заемщика. Этот пример условный и он не отображает реальной действительности, представленных на сургутском рынке ипотечных продуктов. Поскольку приведенные ниже расчетные формулы — это стандартная схема расчета максимально допустимой суммы кредита. Такая оценка может быть использована кредитными организациями, но не является обязательным условием. Некоторые банки, в частности Агропромкредит, выбрал более легкий путь: заемщик может рассчитывать на ту сумму кредита, если суммарные расходы по обслуживанию общего долга не превышают 50% совокупного ежемесячного дохода семьи. Как показывает практика Агропромкредита заемщик может получить кредит, только имея достаточный уровень ежемесячных доходов 50−60 тыс. руб.

Кроме того, в своей практике не все банки прибегают к страхованию рисков утраты и повреждения заложенного имущества. А предлагаемый расчет допустимой суммы кредита для заемщика включает и страховой тариф.

Количественная оценка платежеспособности заемщика строится на основе соотношения следующих факторов:

Величина регулярных доходов заемщика и созаемщика (обладателей прав собственности на объект ипотеки): заработная плата по основному месту работы; доходы по совместительству; в виде дивидендов; в форме арендной платы; страховых выплат; алименты и т. п.

Величина обязательных регулярных расходов семьи заемщика: обязательные налоговые платежи; платежи за ЖКУ; алименты; плата за образование; содержание автомобиля; содержание, обслуживание, страховка другого имущества и т. п.

Прожиточный минимум на одного члена семьи, рассчитываемый в данном регионе.

На основе данных соотношений рассчитываются основные коэффициенты, определяющие платежеспособность заемщика, которые сопоставляются с пороговыми значениями, задающими приемлемый уровень кредитного риска 9, с. 119.

Коэффициент {ПД} = {платеж к доходу} - отношение суммы ежемесячных платежей по кредиту заемщика к совокупному доходу заемщика (и созаемщика).

Максимально допустимое значение коэффициента ПД = 35%.

Коэффициент {ОД} = {обязательства к доходу} - отношение суммы обязательных ежемесячных расходов заемщика к совокупному доходу заемщика (и созаемщика).

Максимально допустимое значение коэффициента ОД = 50%.

Минимально допустимая норма располагаемого дохода после обязательных выплат, включая платежи по кредиту и ипотечному страхованию. Рассчитывается как произведение количества членов семьи заемщика, включая лиц на иждивении и величины прожиточного минимума в регионе на дату проведения оценки.

На основе указанных количественных критериев рассчитывается максимальный размер ежемесячного взноса, включающий платежи по кредиту и ипотечному страхованию и максимальная сумма ипотечного кредита по приведенным ниже формулам 21, с. 46.

Максимальная сумма ипотечного кредита (S^(max)) рассчитывается по формуле:

(2).

Сумма ежемесячных расходов по выплате ипотечного кредита определяется по формуле:

(3).

где.

P^(max) — максимальный размер ежемесячного платежа;

i — процентная ставка по кредиту (% годовых);

n — срок кредитования (лет);

k — количество членов семьи;

t — страховой тариф (суммарный, % от суммы кредита);

I — регулярные ежемесячные доходы заемщика и созаемщика;

О — регулярные обязательные ежемесячные платежи.

ПД^(max) — пороговое значение коэффициента «платеж к доходу»;

ОД^(max) — пороговое значение коэффициента «обязательства к доходу»;

ПМ — прожиточный минимум в регионе (руб. на человека);

В нашем примере будем ориентироваться на средний слой населения, поскольку в Сургуте уровень доходов в несколько раз превышает среднероссийский, а сам город входит в число самых богатых городов России. Итак, на какую же максимальную сумму ипотечного кредита может рассчитывать заемщик из представленных на сегодня сургутском рынке банков с совокупным доходом семьи 30 000 руб. и составе семьи в 3 человека.

В нашем случае базовые параметры расчета имеем следующие:

k -3 чел.;

t — 1,5% от суммы кредита ;

I -30 000 руб.;

О — 4000 руб.

ПД^(max) — 35%;

ОД^(max) — 50%;

ПМ — 3247 руб. на человека;

параметры n и i будут меняться в соответствии с условиями оператора.

• 1. Рассчитаем максимально допустимую сумму ежемесячных жилищных расходов по выплате ипотечного кредита в совокупном ежемесячном доходе заемщика, выбирая при этом наименьшую из сумм, определяемых из следующих соотношений (1), (2) и (3):
  • (1) ПД Ч I = 35% Ч 30 000 = 10 500 руб.;
  • (2) ОД Ч I — О = 50% Ч 30 000 — 4000 = 11 000 руб.;
  • (3) I — k Ч ПМ — О = 30 000 — 3 Ч 3247 — 4000 = 16 259 руб.

Выбираем наименьшую из сумм, полученных в результате расчетов соотношений (1), (2) и (3), подставляя значения в формулу (3):

P^(max) = max{0; min (10 500; 11 000; 16 259)} = 10 500 руб.

Эта сумма является максимально допустимой суммой платежа.

• 2. Рассчитаем максимально доступную сумму кредита по формуле (2):
• 2.1. Сбербанк: n — 15 лет, i — 18% годовых в рублях

605 040 руб.

2.2. Тюменьэнергобанк: n — 10 лет, i — 18% годовых в рублях.

544 930 руб.

2.3. Агропромкредит: n — 3 года, i — 18% годовых в рублях.

• 280 730 руб.
• 2.4. Агропромкредит: n — 5 лет, i — 19% годовых в рублях

385 700 руб.

При осуществлении валютного кредитования все доходы заемщика в рублях и ежемесячные обязательства пересчитываются в доллары США по курсу ЦБ РФ на последний день расчетного месяца.

Таким образом по предложенной схеме расчетов заемщик может рассчитывать на максимально доступную сумму ипотечного кредита в различных банках в следующих размерах: (см. табл.1).

Таблица 1.

Надо отметить, что сумма кредита рассчитывается на основе установленного банком коэффициента К/З, при этом сумма стоимости имущества, которое принимается в залог, определяется как минимальная из двух величин: продажной цены недвижимости (если квартира приобретается в новостройке) или оценочной стоимости этого имущества, установленной оценщиком (вторичное жилье). Максимальная величина отношения суммы кредита к стоимости имущества (К/З) обычно до 70 — 80%.

Из приведенного примера можно сделать вывод, что при равных условиях процедуры андеррайтинга, заемщик может получить максимальную сумму кредита на приобретение недвижимости в Сбербанке. При тех же условиях заемщик в Агропромкредите может рассчитывать только на сумму в 280 730 руб. Как видно важными факторами при этом являются: срок кредитования и доход заемщика. Таким образом, лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования несомненно занимает Сбербанк, предлагая горожанам наиболее выгодные условия.