Механизм ипотечного кредитования, используемый в деятельности банков

Опыт последних лет наглядно демонстрирует, что социальная сфера России сегодня находится в сложных экономических условиях. В частности, можно выделить проблему обеспечения граждан доступным и достойным жильем. Принципиальной особенностью современной социальной политики российского государства в области обеспечения жильем является то, что она предполагает активное использование механизма ипотечного кредитования. Развитие системы ипотечного кредитования является наиболее перспективным путем решения жилищной проблемы, т.к. объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей.

Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

В условиях реформирования экономики России формирование жизнеспособной системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях. Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономической, правовой и организационной сторон внедрения жилищной ипотеки в российскую практику.

В Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 г. особенно подчеркивается, что в целях создания условий для обеспечения динамичного и устойчивого развития российской экономики, повышения качества жизни населения и обеспечения взаимодействия и координации деятельности федеральных органов исполнительной власти по решению задач в области социально-экономического развития России необходимо активно развивать и использовать рыночные институты (к таким относится и механизм ипотечного кредитования), обеспечивающие конкурентоспособность российской экономики).

Ипотечное кредитование является инновационным финансовым инструментом, который изначально был призван решать социально-жилищные проблемы, остро стоящие в стране. В новых условиях — условиях рыночной экономики, ипотечное кредитование существует в России уже не первый год. Принят целый ряд законов для поддержания и развития данного экономического механизма, важного с позиции государства. Однако бурное развитие ипотеки и ипотечного кредитования приходится лишь на последние несколько лет.

В современных условиях наблюдается значительное повышение государственного и общественного интереса к развитию ипотечного кредитования, определению новых подходов к эффективному использованию данного института в социальной политике. Ипотечное кредитование, главная цель которого — формирование системы обеспечения доступным жильем российских граждан, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных кредитов, — получает в последнее время все большее и большее распространение среди юридических и физических лиц. Примерно около 77% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, причем 10% располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье, а общая оценочная емкость ипотечного рынка составляет сегодня не менее 5 млн. ипотечных кредитов. Следовательно, развитие ипотечного кредитования является одной из актуальных задач как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях.

Однако тенденции последних лет свидетельствуют о том, что и в этой области неизбежны ошибки и противоречия.

Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования.

Степень разработанности проблемы. Тема является достаточно исследованной в специальной литературе. Так, основные составляющие механизма банковского ипотечного кредитования раскрыты в работах Беликовой А. В., Белозеровой В. В., Волошиной К. С., Ермакова С. Л., Зубкова Ю. С., Киселева А. А., Мальцева Э. В., Сальниковой Л. П., Цыганова А. А., Цытович А. И. Особенностям современного российского рынка ипотечного кредитования посвящены работы Арсланова Э. Ф., Бахолдина А. А., Щелова В. О. Вопросы совершенствования механизма банковского ипотечного кредитования исследованы в работах Александровой Н. В., Бортникова Г. П., Гарилина А. В., Саркисянц А. А. Имеются и коллективные монографии, посвященные ипотечному кредитованию, например, под редакцией А. В. Толкушкина.

Однако вопросы создания механизма ипотечного банковского кредитования, адекватного современному состоянию российской экономики изучены недостаточно. Необходимы новые исследования, направленные на дальнейшее развитие теории и практики ипотечного кредитования российскими коммерческими банками.

Объект исследования в настоящей работе — механизм ипотечного кредитования, используемый в деятельности банков.

Предмет исследования — условия и возможности, тенденции и противоречия реализации механизма банковского ипотечного кредитования.

Целью настоящей работы является исследование банковского ипотечного кредитования в России в современных условиях и определение путей его совершенствования.

Для реализации указанной цели необходимо решить следующие задачи работы:

1) рассмотреть сущность ипотеки и ипотечного кредитования;

2) выявить основные элементы механизма ипотечного кредитования;

3) на материалах коммерческого банка «Возрождение» раскрыть действие механизма ипотечного кредитования;

4) охарактеризовать проблемы ипотечного кредитования как в банке «Возрождение», так и российского рынка в целом;

5) наметить пути совершенствования механизма банковского ипотечного кредитования.

Методология исследования определялась задачами исследования ключевых тенденций и перспектив развития российской системы банковского ипотечного кредитования и в качестве основных составляющих включала: методы экономико-статистического анализа, методы теории экономического моделирования, системный подход.

Теоретическую основу исследования составляют научные труды авторов, посвященные рассматриваемой проблематике.

Эмпирическую базу работы составили материалы коммерческого банка «Возрождение» .

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования. Теоретические результаты исследования могут быть использованы для развития теории ипотечного кредитования и разработки нормативных документов, регламентирующих деятельность банков в сфер ипотечного кредитования. Практическая значимость исследования определяется возможностями применения аналитических результатов работы для обеспечения эффективности функционирования банковской ипотеки.

Структура работы обусловлена целью и задачами исследования и включает в себя: введение, три главы, заключение, список литературы и приложения. Во введении сформулирована цель и поставлены задачи работы, показана актуальность выбранной темы, проведен краткий анализ изученности проблемы. В первой главе «Сущность ипотеки и ее место в системе банковского кредитования» раскрыта сущность ипотечного кредитования, его организация. Во второй главе «Пути развития ипотечного кредитования» проведен анализ возможностей использования ипотечного кредитования в бизнесе на примере коммерческого банка «Возрождение». В третьей главе «Совершенствование банковского ипотечного кредитования» проанализированы основные проблемы ипотечного кредитования, а также сделана попытка найти пути решения указанных проблем. В заключении подведены основные итоги исследования, а также сделаны основные выводы и рекомендации.

Глава 1. Сущность ипотеки и ее место в системе банковского кредитования

1.1 Организация банковского кредитования населения

Слово «кредит» происходит от латинского «credere», что означает «верить, доверять». Владимир Даль в «Толковом словаре» дает следующее толкование слова «кредитъ» — (купеч.) доверие, вера в долг, забор, дача и прием денег или товаров на счет, на срок [24, с. 102]. Римские юристы применяли понятие «кредит» (creditium) не только при передаче в долг вещей, определяемых родовыми признаками — вино, масло, деньги (в этом случае говорили о «займе»), но и при передаче индивидуально-определенной вещи, когда получающий вещь (например, в пользование, на хранение) обязывается возвратить ту же самую вещь (эти отношения определялись как «ссуда»). Понятие «кредит» охватывало, таким образом, римские понятия «займа» и «ссуды» [24, с. 102].

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) определяет кредит как разновидность заемных отношений. По договору займа займодавец передает в собственность заемщика деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества (ст. 807 ГК РФ).

По кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (ст. 819 ГК РФ).

Предлагается два определения понятия «кредит» — в узком и широком смысле. Кредит (в узком смысле) — это, с одной стороны, денежные средства, которые кредитор обязуется предоставить или предоставил заемщику в размере и на условиях, предусмотренных кредитным договором. С другой стороны, кредит — это денежная сумма, полученная заемщиком от кредитора на основании кредитного договора и подлежащая возврату вместе с процентами на нее [24, с. 102]. Кредит (в широком смысле) — правоотношение кредитора (банка или иной кредитной организации) и заемщика в связи с возникновением, исполнением, обеспечением исполнения и прекращением обязательств по кредитному договору. Такое правоотношение называется кредитным правоотношением [24, с. 102].

При всей очевидности той пользы, которую приносит кредит, его воздействие на экономику оценивается не однозначно. Зачастую одними специалистами считается, что кредит возникает от бедности, он нехватки имущества и ресурсов, имеющихся в распоряжении субъектов хозяйства [24, с. 102]. Кредит, по мнению других специалистов, разрушает экономику, поскольку за него надо платить, что подрывает финансовое положение заемщика, приводит к его банкротству [24, с. 102].

Структура кредита включает кредитора, заемщика и ссуженную стоимость [24, с. 102].

Признаком современной системы кредитования служит взыскание процента по ссудам [79, с. 41]. По мнению некоторых авторов [90, с. 380], более правильно считать, что основой кредита является возвратность. Возвратность представляет собой специфическое свойство, определяющую черту, присущую кредитным отношениям [79, с. 41].

К законам кредита можно отнести также закон сохранения ссуженной стоимости. Средства, предоставляемые во временное пользование, возвратившись к кредитору, не теряют не только своих потребительских свойств, но и своей стоимости; ссуженная стоимость, возвратившись из хозяйства заемщика, предстает в своем первозданном равноценном виде, готовая вступить в новый оборот [39, с. 94].

Кредитные отношения в экономике функционируют в соответствии с основными принципами, которые наряду с элементами кредита раскрывают его сущность. Основные принципы кредита: возвратность; срочность; платность; обеспеченность; целевой характер; дифференцированность [90, с. 380].

Банковская форма кредита — наиболее распространенная форма. В Федеральном законе от 02.12.1990 № 395−1 (ред. от 06.12.2011) «О банках и банковской деятельности» (ст. 1) установлено, что банк имеет право от своего имени и за свой счет размещать привлеченные во вклады денежные средства на условиях возвратности, платности, срочности. Основной целью кредитной деятельности банка является выдача приносящих доход кредитов при минимуме риска [79, с. 41] (см. табл. 1.1).

Таблица 1.1 — Роль кредита в управлении оборотным капиталом

При выдаче кредитов перед банком стоит задача сбалансированности между качеством выдаваемых кредитов, объемом кредитного портфеля — и ликвидностью банка, достаточностью капитала, прибылью [90, с. 380].

Кредиты физическим лицам избавляют граждан от многих проблем, связанных с ожиданием покупки нужных вещей, товаров, недвижимости. Каждый человек с легализованной заработной платой может всегда найти приемлемый вариант кредитования для себя.

Риски кредитования, связанные с личностью заемщика — физического лица, могут служить причиной невыполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, следствием чего могут являться финансовые убытки как кредитодателя, так и кредитополучателя или его семьи [79, с. 41]. Однако в целом, кредитование физических лиц — это весьма перспективное направление деятельности мирового банковского сектора.

Кредитование физических лиц предусматривает большое количество различных видов кредитов. К примеру, кредит на потребительские нужды, кредит на машину, образовательный кредит, отпуск в кредит и т. д. Кредитование физических лиц помимо видов кредитования, может принимать также различные формы, такие как овердрафт. Каждый вид кредитования имеет свои характерные особенности и сложности [90, с. 380]. Ипотечное кредитование — одна из важнейших и неотъемлемых составляющих современной рыночной экономики [90, с. 380].

Вводя в сферу денежного обращения такие инструменты, как векселя, чеки, кредитные карточки и т. п., кредит обеспечивает замену наличных расчетов безналичными операциями, что упрощает и ускоряет механизм экономических отношений на внутреннем и международном рынках (см. рис. 1) [79, с. 41].

Роль кредита характеризуется результатами его применения для экономики, государства и населения, а также особенностями методов, с помощью которых эти результаты достигаются [66, с. 216]. Что касается методов, то они в значительной мере обусловливаются возвратностью кредита и, как правило, платным предоставлением средств [66, с. 216]. Это повышает ответственность и усиливает заинтересованность участников кредитных операций, побуждая их к целесообразному предоставлению и использованию заемных средств.

Немалое значение в системе кредитных отношении имеет привлечение средств для выполнения кредитных операций [39, с. 94]. Однако такая деятельность неодинакова для различных кредитных отношений. Например, при применении коммерческого кредита нет необходимости в привлечении кредитором средств со стороны; для предоставления средств взаймы в виде отсрочки оплаты реализуемых товаров используются собственные ресурсы кредитора. Это не исключает последующее привлечение банковского кредита для компенсации вложений средств кредитора (учет векселей, ссуды под залог векселей). Тем не менее, первоначально при предоставлении коммерческого кредита не обязательно предполагается привлечение средств со стороны [66, с. 216].

Банковское кредитование предполагает широкое использование привлеченных средств. Такая деятельность банков имеет немаловажное значение, поскольку наличие привлеченных средств свидетельствует о том, что собственники средств не использовали их для приобретения товаров. Однако в подобной ситуации предоставление средств заемщику означает появление у него возможности приобретать необходимые товары. Иными словами, применение банковского кредита сводится в конечном счете к перераспределению материальных ресурсов. Такой результат применения банковского кредита характеризует его значение в перераспределении материальных ресурсов в хозяйстве [66, с. 216].

По существу, аналогичные результаты складываются при применении коммерческого кредита, когда предоставление отсрочки оплаты реализуемых товаров сопровождается перераспределением материальных ресурсов от поставщика к покупателю [39, с. 94]. Практически и при применении государственного, потребительского, а также ипотечного кредитов, предоставляемых под залог недвижимого имущества и на сооружение такой недвижимости, как жилье, становится возможным перераспределение материальных ресурсов [66, с. 216].

Достижению эффективных результатов применения кредита способствует последовательное осуществление государственной денежно-кредитной политики. Такая политика в современных условиях, особенно в связи с непрекращающимся финансово-экономическим кризисом, состоит главным образом в проведении жестких мер по регулированию объема кредитных и денежных операций. Здесь важное значение имеют поддержание устойчивости денежной единицы и защита интересов вкладчиков и кредиторов банка [66, с. 216].

Итак, как экономическая категория кредит представляет собой определенный вид общественных отношений, связанных с движением стоимости (в денежной форме). Это движение предполагает передачу денежных средств — ссуды на время, причем за ссудополучателем сохраняется право собственности. Основные принципы кредита используются участниками кредитных отношений (заемщиками и кредиторами) для воздействия на все стадии производственного цикла (само производство товаров, реализацию и их потребление, а также сферу денежного оборота). Знание и учет законов кредита выступают наиболее важной задачей государства и банков в регулировании экономики страны.

1.2 Анализ мирового опыта ипотечного кредитования

Ипотека впервые возникла в Древней Греции, в Афинах, что было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В 621 г. до н.э. Драконт ввел закон, согласно которому посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его порядком в истории закрепилось определение «драконовых законов» [39, с. 94].

Ипотека — с некоторыми существенными особенностями — наличествовала в римском праве; затем она постепенно входит в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого существовал принцип личной ответственности за долги), во Франции — с конца XVI в. действовала негласная ипотека.

Однако организация ипотечного кредитования как специальной системы произошла позже. Французским декретом от 28 февраля 1852 г. было образовано первое частно-земельное учреждение. Но первый частный банк, специализировавшийся исключительно на ипотечном кредитовании, был открыт в Германии во Франкфурте 8 декабря 1862 г. Вскоре было открыто еще 12 ипотечных банков; все они функционируют до настоящего времени. Сейчас в Германии насчитывается несколько десятков ипотечных банков, две трети из которых являются акционерными и одна треть — государственными.

Подытоживая вышесказанное, подчеркнем, что ипотека возникла в силу объективной хозяйственной необходимости как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.

Ведущие страны мира: США, Канада, Германия, Италия, Франция и другие — прошли путь решения жилищных проблем через создание систем ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья. Мировая практика свидетельствует, что ипотечное кредитование способствовало возрождению экономики и выходу из кризиса США — в 30-е годы, Канады и Германии — в 40−50-е годы, Аргентины и Чили — в 70−80-е годы прошлого века. Очень высок инвестиционный потенциал ипотечного жилищного кредитования, поскольку ускоренное развитие жилищного строительства выступает своеобразным «локомотивом», тянущим за собой развитие сопряженных со строительством секторов экономики, а в дальнейшем — экономики в целом. Развитие этого вида кредитования позволяет мобилизовать «распыленные» накопления населения для трансформации их в инвестиции в основные фонды страны. Велика роль ипотечного жилищного кредитования для повышения устойчивости финансово-кредитной системы страны через формирование сектора надежных и рентабельных ипотечных институтов, для развития и диверсификации фондового рынка на основе обращения ликвидных ипотечных ценных бумаг.

В современной мировой практике ипотечного кредитования принято различать три основные модели ипотечного кредитования: расширенно-открытую (американскую); сбалансированно-автономную (немецкую); усеченно-открытую (английскую, испанскую, французскую, итальянскую и др.) [39, с. 94]. Американская модель, существующая в своем виде уже более века, ориентирована на стандартные финансовые продукты — закладные и ценные бумаги. Человек приобретает готовое жилье, оплачивая наличными лишь незначительную часть его стоимости, а оставшуюся сумму — заемными деньгами, которые ему предоставляет специализированный ипотечный банк под залог приобретаемой недвижимости. Возврат кредита происходит в течение 15−30 лет. В рамках американской модели образуются два ипотечных рынка — первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторичный, где обращаются ценные бумаги, выпущенные на базе пулов ипотечных ссуд. Кредитное учреждение может предоставлять долгосрочные кредиты под залог приобретаемой недвижимости, не имея достаточного объема «длинных» ресурсов. Выдав ипотечный кредит, банк продает право требования по нему конечному инвестору или финансовому посреднику, а на вырученные средства выдает новый кредит [66, с. 216].

Отличие немецкой модели ипотеки от американской состоит в том, что недвижимость рассматривается как единичный, неповторимый товар, к которому нельзя подходить с одинаковыми мерками. Поэтому каждая закладная в Германии осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании вынуждены выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно солидный уставной фонд, что в американской модели необязательно. То есть эта модель ипотеки одноуровневая. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии хорошо развита система накопительных счетов, так называемая система строительных сбережений.

Государство всячески поддерживает вкладчиков стройсберкасс. После получения жилищного кредита заемщику выплачиваются ежегодные премии, предоставляются дотации (до 10% стоимости жилья), льготный кредит при погашении процентов, а также налоговые льготы. Размер государственной помощи зависит от материального положения конкретного заемщика, состава его семьи и т. п. Такая схема ориентирована на людей с доходом среднего и даже ниже среднего уровня. Каждые 500 млн евро, выплаченные вкладчикам стройсберкасс в виде премии, стимулируют поступление дополнительных 11 млрд евро в качестве инвестиций в жилищную сферу. А каждый евро, выплаченный в виде государственной поддержки при приобретении жилья, возвращается государству в виде 2,8 евро налогов.

Третьей моделью ипотечного кредитования — наиболее простой и в то же время наиболее несовершенной — является усеченно-открытая. Она в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Полученные ипотечными банками, они, как правило, используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых средств. Эта модель может применяться как специализированными ипотечными, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования. Первой принципиальной чертой такой схемы является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, средств вкладчиков банка, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т. д. Вторая характерная черта — зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. В связи с этим масштаб и активность банков в сфере ипотечного кредитования различна в отдельные периоды. Усеченно-открытая модель относительно проста и именно по этой причине получила широкое распространение в мире, особенно в тех странах, где недостаточно сформирована инфраструктура финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако и в таких развитых странах, как Англия, Франция, Испания, Италия, она тоже занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг. Простота усеченно-открытой системы ипотечного кредитования оборачивается минусом в виде зависимости процентных ставок по кредитам от общего состояния кредитно-финансового рынка той или иной страны [39, с. 94].

Интересной является история развития ипотеки в России. Здесь, несмотря на то, что уже в XIII—XIV вв. возник заклад на землю, долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. В 1754 г., когда были созданы первые кредитные учреждения для дворянства и купечества, кредитование осуществлялось под залог имений. Таким образом, в начале второй половины XVIII в. в России начал формироваться институт банковского ипотечного кредитования: деньги предоставлялись в долг (на условиях возвратности, платности и срочности), а недвижимость служила обеспечением по предоставленным кредитам, что в полной мере соответствовало сущности кредита [66, с. 216].

В 1786 г. указанные банки были реорганизованы в Государственный заемный банк, целью которого была организация ипотечного кредита землевладельцам, в основном — дворянству. Попытки государства обеспечить приток вкладов, достаточный для осуществления масштабного долгосрочного кредитования, не приносили успеха и в середине ХIХ в. вконец разорившиеся дворянские банки были ликвидированы. Это позволяет сделать вывод о том, что даже целенаправленная государственная поддержка не способна обеспечить стабильное функционирование системы ипотечного кредитования, основанной на внеэкономических, нерыночных принципах.

Само понятие «ипотека» появилось в теории российского права в 60−70 гг. XIX столетия и было заимствовано из зарубежного права (французского и германского). Интересно заметить, что в российском дореволюционном праве «ипотека» была синонимом «залога», т.к. под последним понимался непосредственно залог недвижимого имущества (тогда как залог движимого имущества именовался «закладом»). Такое деление не являлось абсолютным, и действовавшее законодательство употребляло оба названия.

С начала 70-х гг. XIX столетия в России действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. Ипотечное кредитование становилось все более востребованным. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн руб., в 1874 г. — 294,9 млн руб., в 1877 г. — 415 млн руб. [39, с. 94].

К 1917 г. в России существовала развитая, хорошо организованная кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Европе.

В 1917 г. развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества, и, прежде всего земли, было приостановлено, т.к. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически уничтожила основу для ипотечного кредитования. Лишь с 1992 г. в России предпринимаются меры по возрождению ипотечного кредитования. Этот процесс сопровождается большими сложностями как в области формирования законодательной базы, так и в вопросах выработки финансовых механизмов, позволяющих организовать долгосрочное кредитование с учетом действующих экономических факторов.

Первые попытки создания ипотечных банков в современной России относятся к 1992 г. и с этого времени происходит процесс постепенного формирования нормативно-правовой базы [66, с. 216], создание необходимой рыночной инфраструктуры и финансово-экономических механизмов ипотечного кредитования. Однако основополагающий для развития и функционирования ипотечных механизмов Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 01.07.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Закон об ипотеке) удалось окончательно согласовать и принять лишь в 1998 г.; таким образом, именно этот год можно считать фактической точкой отсчета в новейшей истории российской ипотеки, не насчитывающей, следовательно, и 14 лет.

Итак, зародившись до нашей эры как альтернатива обеспечения обязательства личностью должника, которому в случае невозврата кредита грозило рабство, в новейших экономических формациях ипотека превратилась в мощный и всепроникающий инструмент инвестиционно-финансовой деятельности, стержневое звено в общем каркасе экономики промышленно развитых стран.

1.3 Ипотека как способ обеспечения кредита и жилищного кредитования

В настоящий момент существует несколько точек зрения о понятии ипотеки. В Законе РФ от 29.05.1992 № 2872−1 (ред. от 30.12.2008, с изм. от 21.11.2011) «О залоге» (Закон о залоге) (ст. 42 «Понятие ипотеки») сказано: «Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им». В Законе об ипотеке «ипотека» обозначает «залог недвижимого имущества». Важно отметить, что согласно Закону об ипотеке, ипотекой может быть обеспечено не только обязательство по возврату кредита, но и заем, аренда, подряд, причинение вреда и другие обязательства.

В специальной литературе дан широкий спектр определений этого термина — ипотека. В ряде случаев данное определение, в отличие от Закона об ипотеке, состоит из нескольких понятий: ипотека объясняется как залог недвижимого имущества; ссуда, выдаваемая под такой залог, а также соответствующий документ (закладная) [66, с. 216]. Такое расширенное толкование термина, очевидно, отражает его практическое использование в речи и деловом обороте, главным образом в западных странах. Практически речь идет о переводе понятия, присущего словам-оригиналам (английские слова «hipothecation» и «mortgage» переводятся на русский одним словом «ипотека», причем в смысле «залог» употребляются оба слова с некоторыми юридическими различиями, а в понятии закладная — только «mortgage»).

В других источниках дается узкое понятие ипотеки как «залог недвижимости с целью получения ссуды, ипотечного кредита» [39, с. 94] или, еще более конкретно, обязательно «долгосрочной ссуды» [44, с. 14]. Как представляется, в таких определениях происходит неправомерное ограничение рассматриваемого понятия, «отсекающее» часть его сущности и затрудняющее его рассмотрение.

Не всегда четко выдерживается и юридическая составляющая ипотеки. Так, Российская банковская энциклопедия содержит следующее определение «Ипотека (англ. Hipothecation) — форма залога товаров, при которой заемщик сохраняет за собой владение и право собственности на закладываемый объект» [44, с. 14]. Такое толкование не характерно для стран континентального права (к ним относится и Россия), в которых понятие «ипотека» относится только к недвижимости.

Иногда ипотеку определяют как вид залога недвижимости: «Ипотека — разновидность залога недвижимого имущества с целью получения ссуды» [35, с. 480]. Опуская излишнее уточнение целевого назначения ипотеки, отметим, что в России к недвижимому имуществу применяется только один вид залога — ипотека; таким образом, в настоящее время нет необходимости определять ипотеку как разновидность залога недвижимости. Однако в некоторых странах континентального права существует несколько видов прав на заложенное недвижимое имущество [44, с. 14].

Следует различать понятия «ипотека», «ипотечное кредитование», «ипотечный кредит» .

Ипотечное кредитование — составной элемент операций коммерческого банка [44, с. 14]. Ипотечное кредитование имеет своей целью удовлетворение потребностей в жилье, как составляющей показателя уровня жизни населения.

Ипотечный кредит — долгосрочный кредит, выданный банком заемщику на приобретение недвижимости под ее залог либо на участие в долевом строительстве объекта недвижимости под залог прав на участие в долевом строительстве, оформленный в установленном законом порядке, с последующим оформлением залога объекта недвижимости после ввода в эксплуатацию [35, с. 480].

Основанием для возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества, в соответствии с которым одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Необходимо отличать ипотечный кредит от собственно кредита. Под кредитом подразумевается предоставление в долг денег или товаров на условиях возвратности и, как правило, с уплатой процента. Ипотечный кредит — способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости. По Закону о залоге, залогом для ипотечного кредита могут быть: здания и сооружения, институциональные единицы всех секторов экономики, рассматриваемые как единые имущественные комплексы, жилые дома, квартиры, части жилых домов и др. Предметом залога не могут быть: государственный и лесной фонд, земли, примыкающие к государственной границе и другие объекты, залог которых запрещен федеральным законом. Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, отличающийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства как объекта недвижимости.

Традиционно ипотечное кредитование считается менее рисковым бизнесом по сравнению с обычным кредитованием предприятий и населения. При этом главным доводом в пользу такого утверждения является «надежность» обеспечения по ссудам — недвижимость, которая «всегда в цене». Риск в действительности не исчезает, когда в залог принимается даже значительно превышающее по стоимости сумму платежей по кредиту имущество: оно может обесцениться и очень стремительно, при этом непредсказуемо отреагирует спрос, что повышает угрозу возникновения трудностей с реализацией залога. Риски ипотечной деятельности представлены в табл. 1.2 и на рис. 2.

Таблица 1.2 — Риски ипотеки на первичном жилье

На рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. Заемщики (залогодатели) — физические и юридические лица, обратившиеся за получением кредита и получившие его. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющееся у них в собственности и приобретаемое на средства кредита жилье в залог. Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты. Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды. Правительство создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

Существует также множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риэлторские фирмы. Продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам. Операторы вторичного рынка — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов. Страховые компании осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка. Оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании. Риэлторские фирмы — юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д.

Российская схема ипотечного кредитования близка к американской двухуровневой модели (рассмотренной выше), хотя нельзя сказать, что она полностью ее копирует. Тем не менее, незадолго до наступления мирового кризиса и у нас стали проявляться опасные тенденции, например предложение ипотечных кредитов на 100-процентную стоимость залога. От ситуации, подобной американской, нас спасло то, что в России объем ипотеки составляет всего 2−3% от ВВП, в то время как в США — в разы больше.

Если оценивать систему ипотечного кредита в целом, можно выделить следующие ее преимущества:? возможность сразу жить в новой квартире, доме;? жилье сразу становится собственностью, в нем можно зарегистрироваться;? безопасность обеспечивается договорами страхования;? заемщику предоставляется имущественный налоговый вычет;? длительный срок кредитования делает платежи не слишком большими;? в некоторых районах существует социальная ипотека. Недостатками ипотеки можно назвать:? переплата за квартиру может достигать 100% и более (ежегодные суммы обязательного страхования, услуги оценочных компаний, нотариуса, плата банку за рассмотрения заявки, сбор за ведение ссудного счета и т. д.);? много требований ипотечных банков к заемщику (подтверждение доходов, наличие регистрации и гражданства, поручители, определенный стаж работы на одном месте и т. п.); И все же преимущества ипотечного кредитования позволили данному сектору рынка активно развиваться вплоть до сентября 2008 г. Наступивший в сентябре 2008 г. мировой финансовый кризис в первую очередь ударил по ипотеке. Многие банки свернули свои ипотечные программы, те которые продолжили работать с ипотекой, существенно пересмотрели условия программ (увеличены были ставки и размеры первоначального взноса, ужесточены требования к заемщику, в основном кредитовались объекты только вторичного рынка и т. д.). Однако государство поддержало ипотечные банки, что дало возможность банкам разрешить кризис ликвидности и привело уже в 2009;2010 гг. к возрождению ипотеки как инструмента решения жилищных проблем.

В период кризиса доля жилья, приобретаемого по ипотечным программам на первичном рынке, сильно «упала»: с 16−18% - в 2008 г. до 8−10% - в 2009;м. По информации аналитического центра АИЖК, сейчас эта соотношение составляет 13−15% [44, с. 14].

В настоящее время мы можем наблюдать устойчивую тенденцию к росту объемов ипотечного кредитования. Сейчас можно говорить о том, что докризисный уровень не только достигнут, но и превышен.

Такой рост обусловлен сразу несколькими тенденциями: в обществе исчезла психологическая напряженность, люди стали уверенней смотреть в будущее, застройщики наращивают объемы строительства, а финансовые институты выводят на рынок все новые и новые предложения. Например, только в Волгограде услуги ипотеки продвигают порядка 30 банков, причем у большинства из них несколько кредитных программ. Еще одним фактором, напрямую повлиявшим на увеличение объема выдаваемых ипотечных кредитов, стало смягчение требований, предъявляемых к заемщикам. Среди новых тенденций на рынке ипотечного жилищного кредитования стоит отметить тот факт, что впервые за достаточно долгое время соотношение спроса на первичное и вторичное жилье сравнивается. Во многом это связано со старением жилого фонда вторичного жилья, и люди, решив взять ипотеку, все чаще останавливают свой выбор на новых квартирах.

Основываясь на вышеизложенном, мы приходим к следующим выводам.

Определяющим содержанием понятия «ипотека» является «залог недвижимости», поскольку остальные как расширительные («закладная», «ссуда под залог недвижимости»), так и узкие («залог имущества в обеспечение долгосрочной ссуды») толкования являются производными действиями или аспектами такого содержания. Поэтому наиболее правильным является законодательно установленное понятие ипотеки, и в дальнейшем в настоящей работе при рассмотрении ипотечного кредита будет использоваться юридически установленное Законом об ипотеке определение ипотеки как залога недвижимости в обеспечение каких-либо обязательств. В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования является наиболее перспективным путем решения жилищной проблемы. Ипотека — это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением использования основного денежного обязательства; его предметом всегда является недвижимое имущество. Чаще всего ипотека используется при обеспечении кредитных договоров с банками.

Глава 2. Пути развития ипотечного кредитования (на примере коммерческого банка «Возрождение»)

2.1 Общая характеристика коммерческого банка «Возрождение»

Банк «Возрождение» — это персональный банк для корпоративных и частных клиентов, предоставляющий финансовые услуги на всей территории России. Банк ведет свою историю с 1991 г. и сегодня является одним из крупнейших финансовых институтов России. На протяжении 20 лет банк «Возрождение» входит в топ-30 российского банковского сектора.

Филиальная сеть банка «Возрождение» насчитывает 173 отделения и 730 банкоматов, охватывая 21 регион России с наибольшим присутствием в ее европейской части — в Московской области, Южном и Северо-Западном регионах.

Банк обслуживает около 60 тыс. корпоративных и 1,5 млн. частных клиентов, предлагая разнообразный спектр услуг по депозитам, управлению деньгами, финансированию, ипотечному и потребительскому кредитованию, обслуживанию банковских карт. Банк «Возрождение» отличает высокая лояльность клиентов, многие из которых сотрудничают с ним уже на протяжении 20 лет.

Стратегия Банка строится на развитии конкурентных преимуществ: бизнеса, генерирующего стабильный комиссионный доход, и программ кредитования малого и среднего бизнеса, опираясь на надежную базу фондирования — средства клиентов. Банк «Возрождение» придерживается консервативной политики управления рисками, позволившей ему без потерь пройти все финансовые кризисы в современной истории России.

В декабре 2010 г. банк «Возрождение» стал Банком года в России по версии авторитетного британского журнала The Banker (издательство Financial Times).

Банк «Возрождение» является одним из немногих российских кредитных учреждений, чьи акции находятся в свободном обращении на российских и зарубежных фондовых биржах. В число акционеров Банка входит более 9 тыс. физических и юридических лиц, многие из которых стали владельцами его акций более 15 лет назад. Неукоснительно соблюдая права и интересы своих акционеров, банк «Возрождение» из года в год признается одним из лидеров российского финансового рынка по уровню корпоративного управления.

Банк «Возрождение» предоставляет финансовую отчетность по российским стандартам бухгалтерского учета и по международным стандартам финансовой отчетности (с 1991 г.). Аудитором Банка является ЗАО «ПрайсвотерхаусКуперс Аудит». Долгосрочные кредитные рейтинги Банка: Moody’s — Ba3, Standard & Poor’s — B+.

Позиции на рынке:

o 3-й по объемам кредитов малому и среднему бизнесу

o 6-й по объемам выданных ипотечных кредитов

o 11-й по количеству пластиковых карт в обращении

o 13-й по депозитам физических лиц

o 18-й по количеству собственных банкоматов

o 20-й по кредитам юридическим лицам

o 20-й по объему кредитного портфеля

o 497-й в мире по стоимости бренда среди банков

Банк «Возрождение» ориентирован на развитие бизнеса по ключевым направлениям, связанным с потребностями корпоративного и розничного секторов российской экономики, обеспечивая долговременный рост акционерной стоимости бизнеса.

Основным приоритетом Банка является предоставление комплексного банковского обслуживания юридическим лицам на каждом этапе развития бизнеса, а частным лицам — в любой период их жизни. При этом банк «Возрождение» нацелен на постоянное улучшение качества сервиса, выстраивание долгосрочных отношений с клиентами и дальнейшее развитие бренда. Достижение высокого уровня лояльности клиентов за счет точного позиционирования бренда, предложения оптимального набора продуктов и высокого качества обслуживания — цель клиентской политики.

Ключевым направлением развития клиентской базы является увеличение количества продаж разных продуктов клиентам (как новым, так и уже существующим), а также активное использование потенциала корпоративной клиентуры Банка для привлечения розничных клиентов — сотрудников с устойчивым местом работы и стабильными доходами, с возможностью формирования для этого сегмента специальных предложений. Обладая широкой линейкой современных банковских услуг, Банк ориентируется на активное развитие кросс-продаж и увеличение доли непроцентных доходов в общей структуре доходов.

Банк «Возрождение» нацелен на устойчивый рост за счет содействия развитию бизнеса и увеличения благосостояния своих клиентов, средства которых остаются основным источником фондирования активных операций.

Банк «Возрождение» проводит операции в трех ключевых сегментах: розничный и корпоративный бизнес, а также операции на финансовых рынках.

В корпоративном бизнесе банк «Возрождение» ориентируется на развитие долгосрочного сотрудничества с клиентами, предлагая им не отдельную услугу, а необходимый набор продуктов. Увеличение клиентской базы планируется за счет привлечения клиентов малого и среднего бизнеса, индивидуальной работы с крупными клиентами, акцентирования внимания на многофилиальных клиентах, имеющих совпадение с сетью офисов Банка. Ключевой фактор успеха заключается в комплексном подходе к обслуживанию каждого корпоративного клиента и его сотрудников, повышении качества сервиса, различных подходах в работе с различными клиентскими сегментами.

Приоритетным клиентским сегментом выступают предприятия малого и среднего бизнеса, чью долю в кредитном портфеле Банк намерен увеличивать. Наряду с активным привлечением новых предприятий-заемщиков Банк намерен развивать продуктовую линейку кредитов путем совершенствования существующих кредитных продуктов и запуска новых. В расширении корпоративной базы фондирования банк «Возрождение» ориентируется на сотрудничество с ресурсоизбыточными компаниями, а также привлекает небольшие депозиты от крупных клиентов, что усиливает диверсификацию портфеля депозитов. Важной задачей в корпоративном сегменте остается увеличение количества продуктов, используемых каждым клиентом, а также повышение интенсивности использования дистанционных каналов обслуживания.

В розничном бизнесе основными продуктовыми направлениями являются: вклады, потребительское и ипотечное кредитование, а также платежный и кассовый сервис для частных лиц. Ресурсы, привлеченные от частных лиц, банк «Возрождение» рассматривает как основной источник фондирования активных операций, а также как фактор, стабилизирующий в целом деятельность Банка, в том числе и во время значительных изменений рыночных условий.

При формировании кредитного портфеля банк «Возрождение» ориентируется прежде всего на его качество и доходность. Ипотека является важным направлением кредитования.

Приоритетным направлением Банк видит увеличение кросс-продаж розничных продуктов на основе банковских карт и обеспечение роста операций самообслуживания, которые планируется постепенно переводить на современные удаленные каналы: интернет-банкинг и мобильный банкинг.

Непроцентные доходы являются чрезвычайно важным элементом в структуре доходов Банка, особенно в условиях нестабильных процентных ставок. Темп роста непроцентных доходов в розничном бизнесе напрямую связан с объемами кредитования и платежных, и кассовых операций и должен соответствовать темпам роста их прогнозных значений.

Банк считает информационные технологии важнейшим фактором сохранения конкурентных преимуществ и повышения качества клиентского обслуживания, а также совершенствования системы управления Банка на основе использования современных информационных и телекоммуникационных технологий. В 2011 г. работы в сфере IT были направлены преимущественно на улучшение качества предоставления IT-сервисов, а также на разработку и внедрение интернет-банкинга и мобильного банкинга.