Теоретические и правовые основы ипотечного кредитования

Исторический аспект развития ипотечного кредитования

В римском праве ипотека недвижимого имущества носила вещный характер. Ее предназначением было замещение субъективного права кредитора требовать от должника исполнения его юридических обязанностей правом на чужую вещь, что, по мнению Д. И. Мейера, дает наилучшее обеспечение обязательству. В качестве предметов залога римское право рассматривало вещи как существующие, так и будущие, имущество в целом (генеральная ипотека), товары в обороте, права требования. При этом вещи должны были быть отделенными, самостоятельными и не изъятыми из оборота.

Что касается правовой модели залоговых отношений, в римском частном праве можно выделить три основные его разновидности.

В качестве древнейшей формы залога исследователями выделяются фидуциарные сделки (от слова «fides» — доверие), суть которых заключалась в передаче должником по манципации (реальная передача вещи путем обмена ее на цену перед пятью свидетелями при содействии весовщика) предмета залога в собственность кредитора с заключением дополнительного соглашения, предусматривающего возврат вещи в случае своевременного возврата долга. В случае же неисполнения обязательства вещь оставалась у залогодержателя. По мнению И. А. Покровского, данные отношения по своей сущности не являлись залоговыми, а представляли собой продажу вещи с правом ее обратного выкупа.

Особенность фидуциарных сделок заключалась в том, что у кредитора, как уже отмечалось выше, возникало право собственности на заложенную вещь, он мог передать ее третьим лицам. Гарантией же ее возврата являлась римская честность, что, по мнению многих исследователей, было недостаточной гарантией возврата предмета залога.

Основными же недостатками фидуции являлись несоразмерность обращаемого в собственность обеспечения по сравнению с обязательством, а также исключение предмета залога из гражданского оборота, а следовательно, и утрата возможности его использования с целью получения прибыли и быстрейшего погашения долга.

Вторым видом залогового обеспечения обязательств был pignus. Данный вид залога отличался от видении тем, что вещь передавалась кредитору не в собственность, а во владение. Первоначально залогодатель не имел права пользоваться заложенным имуществом, однако впоследствии ему было предоставлено право аренды предмета залога. Разновидностью пигнуса была антихреза: по данному договору должник отдавал землю во владение и пользование кредитору, с тем, чтобы доходы с нее шли на покрытие процентов по долгу. Pignus имел сходные с fiducia недостатки.

Закономерным шагом стало появление новой формы залога — ипотеки (hipotheka), которая заключалась и обеспечении обязательства путем залога имущества без передачи его кредитору. Таким образом, должник имел возможность заработать необходимые средства для возврата долга, используя свою собственность. Особенностью римского частного права было широкое распространение так называемой генеральной ипотеки, обременяющей в силу закона все имущество лица в обеспечение привилегированных требований, например об уплате налогов.

Институт обращения взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения обязательства развивался в римском праве от обращения вещи в собственность кредитора до ее реализации на публичных торгах. При этом в ранние периоды существовала возможность оставления предмета залога за кредитором по его ходатайству, направляемому в канцелярию императора, однако в 326 г. н.э. она была отменена. Реализация заложенной вещи осуществлялась после трехкратного предупреждения должника на публичных торгах. Из сумм, полученных на торгах, удовлетворялись требования кредитора по основному обязательству, требования о возмещении издержек на заложенную вещь, процессуальные издержки и некоторые другие. В случае нехватки средств, вырученных от продажи, взыскание обращалось на иное имущество должника, а при их избытке остаток денежных средств возвращался должнику. При этом кредитор был не вправе приобретать заложенное имущество самостоятельно либо через третьих лиц. Единственным исключением из данного правила являлся тот случай, когда сумма, предложенная на торгах, была меньше обеспеченного залогом требования. В данной ситуации кредитор мог оставить данную вещь за собой без права с его стороны требовать недостающей суммы с оставшегося имущества должника.

Вместе с тем правовому регулированию залоговых отношений в Древнем Риме был присущ ряд недостатков. Во-первых, отсутствовала система государственной регистрации заложенного имущества, что нередко приводило к нарушению прав кредиторов при неоднократном залоге одной вещи. Во-вторых, имущество должника обременялось множеством генеральных ипотек в силу закона. В-третьих, в римском праве господствовал принцип акцессорности залога, из-за чего стала невозможной организация вторичного рынка закладных.

Вышеуказанные положения римского залогового права оказали влияние на систему правового регулирования указанных отношений в дореволюционной России. Вместе с тем оно имело и свои специфические черты.

Одной из основных таких особенностей являлся запрет залога земли и недвижимого имущества в некоторых исторических периодах. Так, например, Указом Петра был запрещен залог недвижимости, Закон от 1893 г. закреплял запрет на передачу в залог частным лицам и частным учреждениям крестьянских надельных земель.

Следующей особенностью русского права является признание предметом залога личности должника, так называемое «закладничество» или «закупничество». В отличие от римского частного права, по которому имелась возможность передать в обеспечение обязательства человека — раба, не являющегося субъектом права, на Руси был возможен залог самого себя и своих родственников. Данные отношения были весьма распространены и просуществовали до XIX в.

Вместе с тем закладничество не было единственной формой залога на Руси. Анализируя нормы древнерусского права, можно прийти к выводу, что в нашей стране первоначальной формой являлся залог без передачи кредитору вещных прав, что снижало ценность указанного способа обеспечения обязательств, так как должник мог фактически бесконтрольно отчуждать имущество.

На смену вышеупомянутой форме залога пришел заклад с передачей прав владения и пользования. Однако она также не была лишена недостатков. Если в первом случае перекос совокупности прав и обязанностей в правоотношении существовал в пользу должника, то во втором преимуществом пользовался кредитор. В свою очередь, должник, лишенный прав на свое имущество, практически не имел возможности своевременно выплатить долг. Фактически залог превратился в форму отчуждения имущества, выгодную кредитору.

Компромисс между интересами должника и кредитора был закреплен в Соборном уложении 1649 г. В соответствии с ними предмет залога оставался во владении должника, кредитор же в случае неисполнения основного обязательства в безусловном порядке приобретал право собственности на заложенное имущество. Такая правовая конструкция в большей степени соответствовала сложившимся экономическим отношениям. Однако обращение на заложенное имущество происходило без учета его стоимости, что, как уже было упомянуто при исследовании римского частного права, неадекватно отражало природу залоговых отношений.

Данное противоречие было успешно разрешено только в XIX в. Банкротским уставом 1800 г. и Гражданским уложением. Этими нормативными правовыми актами было окончательно отменено обращение предмета залога в собственность залогодержателя, введена обязательная продажа указанного имущества с публичных торгов, вводилась необходимость совершения нотариусом акта удостоверения договора ипотеки.

Следует отметить, что в России до революции была создана довольно удачная система ипотечных кредитных организаций. Впервые они появились еще в 1754 г. Однако наиболее бурно ипотечное кредитование в России начало развиваться после реформы кредитной системы 1859 г., а также крестьянской и земельной реформы 1861 г.

В соответствии с принятыми в 1859 г. решениями взамен ликвидируемых государственных кредитных организаций учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения.

Основными игроками на рынке долгосрочного земельного кредитования являлись государственные организации: Государственный крестьянский поземельный банк и Государственный дворянский земельный банк.

Помимо государственных кредитных учреждений, в то время существовало также 10 частных ипотечных банков, которые осуществляли свою деятельность на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае «неисправности» должника имущество уходило с публичных торгов.

Кроме вышеупомянутых крупных кредитных учреждений в России на тот момент существовали также ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывало огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заемных средств, которые они затем погашали за счет своих прибылей, причем в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.

В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства.

В XIX в. окончательно утвердилась конструкция залога, при которой кредитору не переходил титул собственника на предмет залога ни сразу после оформления залоговых правоотношений, ни в случае неисполнения обеспечиваемого залогом обязательства. Как уже отмечалось выше, в случае неисполнения обязательства должником предмет залога подлежал обязательной реализации на публичных торгах, а кредитор имел право на удовлетворение своих требований из стоимости проданного имущества. Что касается определения предмета ипотеки, для русского частного права были характерны определенные особенности.

В залог недвижимость могла предоставляться исключительно собственником. При этом предметом ипотеки могло быть только свободное от иных обременений имущество. Это, в свою очередь, означало прямой в отношении последующего залога имущества, а также залог недвижимости либо земли нескольким лицам одновременно.

ипотечное кредитование жилищное россия В российском законодательстве того времени выделялись три группы субъектов договора ипотеки: государство, частные лица и кредитные учреждения. Договор ипотеки заключался в форме закладной крепости, которая должна была быть удостоверена старшим нотариусом в присутствии сторон договора. Неисполнение такого порядка осуществления сделки приводило к ее недействительности (13, 31). Таким образом, к началу XX в. в Российской империи сформировалась достаточно проработанная система правового регулирования ипотеки недвижимости.