Перспективы развития жилищного ипотечного кредитования

Направление развития жилищного ипотечного кредитования в России

Оценивая состояние системы ипотечного кредитования в России, необходимо учитывать как объективные причины — мировой кризис 2007;2009 гг., так и отечественные условия развития банковской системы. Одним из серьезных препятствий, ограничивающих возможности населения в получении банковских ипотечных кредитов, является недостаточное снижение банками процентных ставок, которые сейчас составляют 10−14% годовых, а также неоправданно высокие цены на недвижимость. Благодаря политике, проводимой АИЖК, восстановлению экономической ситуации в стране и высокой конкуренции, банки вынуждены снижать процентные ставки. Однако, делается это крайне медленно. В то время, пока банки разрабатывают новые линейки ипотечных продуктов с пониженными ставками, цены на недвижимость успевают вырасти на несколько процентных пунктов. Что в свою очередь делает ипотеку более дорогой Мировая практика показывает, что приемлемые для населения процентные ставки, позволяющие сделать процесс ипотечного кредитования достаточно массовым, составляют около 4- 7% годовых. На западных рынках процентная ставка рассчитывается как сумма ставки рефинансирования ФРС или LIBOR плюс процент, связанный со страновым риском. Мировые центральные банки в условиях кризиса уменьшают ставку рефинансирования, что приводит к уменьшению процентных ставок по ипотечным кредитам и увеличению доступности приобретаемого жилья. Так, в промышленно развитых странах процентная ставка значительно ниже, чем в России — в США она составляет всего 2,0−3,5% годовых.

Одной из главных проблем системы ипотечного жилищного кредитования в России является сложность привлечения необходимых ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования. Слишком «короткие» и дорогие ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов или пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

В вопросе повышения доступности ипотечных кредитов, важную роль мог бы сыграть Банк России. Именно ему под силу создать условия, при которых ставки по ипотечным кредитам могли бы значительно снизиться. К числу таких условий относятся, в частности, изменение критериев оценки обеспеченности ипотечных кредитов, изменение их классификации по группам риска, снижение размера резервирования под ипотечные кредиты, уменьшение норм отчислений в фонд обязательных резервов по накопительным ипотечным депозитам и т. п.

В создавшихся условиях инновацией на банковском рынке должно стать введение Банком России, в дополнение к существующей ставке рефинансирования, ипотечной ставки рефинансирования.

Коммерческие банки, кредитуя население в соответствии с условиями ипотечного кредитования Банка России, устанавливают маржу в размере 1,5−2% дополнительно к ипотечной ставке рефинансирования, получают доходы от комиссионных сборов, взимаемых с заемщиков за финансовые операции и предоставляемые услуги по оформлению и сопровождению ипотечных кредитов.

При условии введения Банком России ипотечной ставки рефинансирования схема организации системы ипотечного кредитования будет выглядеть следующим образом (см. рис.8). При этом следует отметить, что кредитование и погашение кредита вместо Банка России может осуществлять любой коммерческий банк, уполномоченный Правительством Российской Федерации.

Рис. 8. Схема организации ипотечного кредитования в России.

Обозначения:

• 1. Разработка, модернизация, мониторинг целевых ипотечных программ. Условия, сроки, размер ипотечной ставки рефинансирования.
• 2. Финансирование системы ипотечного кредитования.
• 3. Выбор заемщиком жилья.
• 4. Оформление ипотечного кредита.
• 5. Кредитование в Банке России по ипотечной ставке рефинансирования.
• 6. Приобретение заемщиком жилья с использованием ипотечного кредита.
• 7. Продажа закладных АИЖК или выпуск ипотечных ценных бумаг.
• 8. Выпуск ипотечных ценных бумаг.
• 9. Приобретение инвесторами ипотечных ценных бумаг.
• 10. Погашение кредита в банке России.
• 11. Платежи в погашении ипотечных кредитов.

В условиях кризиса имеются три основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

ориентация на «депозитные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

ориентация на «кредитные» источники (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);

ориентация на «государственные» источники (целевые средства государства на ипотечное кредитование).

При этом, как правило, в условиях кризиса наиболее эффективными для поддержания и развития ипотечного кредитования могли бы оказаться «государственные» источники, но в условиях отсутствия эффективных ипотечных моделей, ужесточения требований АИЖК, стагнации на рынке недвижимости и других кризисных рисков предоставление «государственных» средств банкам оказывается неэффективным. Это объясняется тем, что предоставленные средства чаще всего не доходят до конечного потребителя, т. е. не попадают в реальную экономику, что и приводит к дальнейшему усилению кризиса.

Одним из выходов в сложившейся ситуации является попытка банков создать новые, «антикризисные» или «альтернативные» ипотечные модели, которые являются смесью американской и германской моделей ипотечного кредитования. Их сущность — в предварительном накоплении потенциальным заемщиком в течение нескольких лет первоначального взноса (или части кредита) с дальнейшим предоставлением обычного ипотечного кредита с пониженной ставкой. Однако, в данной модели велика вероятность риска для населения остаться просто «потенциальным» заемщиком и не приобрести себе жилье.

К настоящему времени опыт финансирования строительства жилья в регионах Российской Федерации насчитывает несколько разрозненных моделей, которые, пока не обладают унифицированными чертами и не образуют единой национальной системы жилищного финансирования, включая систему ипотечного кредитования. Кроме того, в отдельных регионах существуют параллельно несколько схем кредитования.

В настоящее время с целью антикризисного поддержания строительного комплекса государством предпринимаются попытки выкупа построенного жилья по ценам ниже рыночных с дальнейшей передачей жилья в социальный наем. Однако последствием таких мер будет отсутствие дальнейшего развития строительного комплекса, уменьшение ввода в эксплуатацию нового жилья, что приведет на этапе роста экономики (после кризиса) через 3−4 года к резкому дефициту жилья и стремительному росту цен по аналогии с рынком недвижимости 2005 — 2006 годов.

С целью дальнейшего развития ипотечного кредитования и строительного комплекса регионов следует рассмотреть модель ипотечного кредитования с субсидированием (далее антикризисная модель), в основе которой лежит финансирование строительства (или выкуп жилья), а также развитие вторичного рынка ипотечных кредитов за счет привлечения средств по антикризисным федеральным или региональным программам.

Финансирование строительства жилья (или выкуп) должны осуществляться в виде субвенций муниципалитетам, при этом размер субвенций на строительство вновь вводимого жилья для муниципалитета не должен быть ограничен.

Особенностью ипотечных жилищных кредитов в рамках предлагаемой модели является то, что местные (региональные) власти сами определяют размер кредита, проценты и срок погашения, в зависимости от местных условий и доходов населения, в соответствии с принимаемыми антикризисными программами ипотечного кредитования.

Возвращенные денежные средства по ипотечным кредитам должны оставаться в бюджете муниципалитета, что будет являться одним из источников его дохода и использоваться на дальнейшее развитие территории. Механизм антикризисной модели представлен на рис. 9.

Рис. 9. Антикризисная модель системы ипотечного жилищного кредитования

Обозначения:

Предоставление субвенций на строительство жилья (выкуп) с использованием ипотечного кредитования. Размер субвенций определяется условиями антикризисных федеральных и муниципальных программ.

Муниципалитет выступает заказчиком жилья. Проведение аукционов, работа с застройщиками.

Организация работы с потенциальными заемщиками, в соответствии с принятыми программами ипотечного кредитования.

На основании проведенного андеррайтинга и согласия муниципалитета банк из средств субвенции предоставляет ипотечный кредит заемщику.

Оплата заемщиком стоимости жилья за счет ипотечного кредита, собственных средств, средств субсидий, помощи предприятий.

Переход права собственности на приобретенное жилье от продавца заемщику Платежи по ипотечному кредиту.

Отчет муниципалитета по предоставленным субвенциям и возврат средств субвенций в случае нецелевого использования.

Продажа банком по поручению муниципалитета закладных и поступление платежей по ипотечным кредитам.

Выплата денежных средств в местный бюджет за продажу закладных или оплата ипотечными ценными бумагами.

• 11. Приобретение ипотечных ценных бумаг, в том числе и на льготных условиях, на сумму финансирования программы ипотечного жилищного кредитования.
• 12. Финансирование ипотечного жилищного кредитования.

Особенностью данной модели является то, что ипотека по своим функциям выступает в роли антикризисной меры, так как обеспечивает приток денежных средств в строительный сектор экономики и увеличивает спрос на рынке недвижимости.

Процедура ипотечного жилищного кредитования в условиях антикризисной модели, указанной выше, может комбинироваться:

с финансированием, использующим безвозмездные жилищные субсидии;

с продажей старого жилья для приобретения нового;

с получением краткосрочного кредита для первоначального взноса при покупке новой квартиры под залог уже имеющегося жилья;

с другими методами дополнительного финансирования покупки жилья.

Использование антикризисной модели системы ипотечного кредитования позволит сохранить на рынке недвижимости строительные компании среднего и небольшого размера, а также в условиях кризиса увеличить спрос населения на рынке первичной жилой недвижимости.

Кроме того, действенным источником привлечения средств населения в жилищный сектор могло бы стать возрождение программ муниципальных жилищных облигаций, которые позволяют населению приобретать жилые метры, копить их и после приобретения необходимого количества — получать от муниципалитета квартиру. Муниципальные (региональные) жилищные облигации в условиях антикризисных программ могли бы стать одним из источников обеспечения работников бюджетной сферы доступным жильем.

Следует отметить, что наименее чувствительны к рискам социально значимые региональные (муниципальные) программы строительства жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования, которые не преследуют коммерческих целей.

Таким образом, в условиях текущего кризиса решение жилищной проблемы в России, должно осуществляться за счет трех систем финансирования жилья:

системы ипотечного жилищного кредитования, основанной на рыночных принципах финансирования, в том числе и с использованием Банком России ипотечной ставки рефинансирования;

системы федеральных, региональных и муниципальных программ ипотечного жилищного кредитования с субсидированием приобретения жилья семьями со средними и низкими доходами, осуществляемым в рамках антикризисных программ;

системы социального жилья для малоимущих, включающей детские дома, общежития, дома престарелых, дома низкой комфортности и т. п.

При этом каждая из представленных систем финансирования жилья имеет свои особенности, свои риски и свои тенденции развития.

В настоящее время в России нет официального разделения граждан по типам заемщиков, градация идет лишь в плане нуждаемости для приобретения социального жилья. Отсутствие государственной политики интегрированного подхода к решению жилищной проблемы разных категорий заемщиков приводит к смешиванию различных стратегий и метанию в выборе зарубежных моделей системы ипотечного жилищного кредитования.

Подводя итог, необходимо отметить, что только сочетание различных источников и способов финансирования позволит вывести систему ипотечного кредитования общедоступный уровень, сделать ее сбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит необходимые гарантии привлечения инвестиций в Россию.

Формирование рыночных отношений в России определяет необходимость создания новых моделей управления системой ипотечного кредитования с использованием современных организационно-экономических механизмов и маркетинговых инструментов применительно к текущим условиям. Наряду с происходящими экономическими процессами меняются цели, задачи и функции управления, информационные потребности субъектов ипотечного кредитования.