Правовые основы ипотечного кредитования в РФ

Деятельность кредитных организаций на ипотечном рынке Российской Федерации регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия, для этого был разработан пакет из 27 законопроектов. Среди них — проекты федеральных законов «О внесении дополнений и изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации», «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», проекты Жилищного и Градостроительного кодексов, поправки в области налогообложения и ипотечных операций и др.

В результате вступили в силу новые законы и новые редакции действующих Кодексов и законов, регулирующих ипотеку:

• 1) Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации»;
• 2) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях»;
• 3) Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в ред. в ред. Федеральных законов от 29.12.2004 № 193-ФЗ, от 27.07.2006 № 141-ФЗ, от 09.03.2010 № 22-ФЗ (с изм., внесенными Федеральным законом от 21.11.2011 № 327-ФЗ). Настоящим Федеральным законом регулируются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.
• 4) Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Федеральных законов от 09.11.2001 № 143ФЗ, от 11.02.2002 № 18-ФЗ, от 24.12.2002 № 179-ФЗ, от 05.02.2004 № 1-ФЗ, от 29.06.2004 № 58-ФЗ, от 02.11.2004 № 127-ФЗ, от 30.12.2004 № 214-ФЗ, от 30.12.2004 № 216-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ, от 18.12.2006 № 232-ФЗ, от 26.06.2007 № 118-ФЗ, от 04.12.2007 № 324-ФЗ, от 13.05.2008 № 66-ФЗ, от 22.12.2008 № 264-ФЗ, от 30.12.2008 № 306-ФЗ, от 17.07.2009 № 166-ФЗ, от 17.06.2010 № 119-ФЗ, от 28.06.2011 № 168-ФЗ, от 01.07.2011 № 169-ФЗ, от 06.12.2011 № 405-ФЗ);
• 5) Часть первая Гражданского кодекса РФ в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ;
• 6) Части первая и вторая налогового кодекса РФ в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 204-ФЗ;
• 7) Гражданский процессуальный кодекс РФ в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 294-ФЗ;
• 8) Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 № 178-ФЗ, от 21.03.2002 № 31-ФЗ, от 14.11.2002 № 143-ФЗ, от 10.01.2003 № 15-ФЗ, от 27.02.2003 № 29-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ, от 05.02.2007 № 13-ФЗ, от 13.07.2007 № 129-ФЗ, от 24.07.2007 № 220-ФЗ, от 30.06.2008 № 108-ФЗ, от 07.05.2009 № 91-ФЗ, от 17.07.2009 № 145-ФЗ, от 27.12.2009 № 343-ФЗ, от 27.12.2009 № 374-ФЗ, от 22.07.2010 № 167-ФЗ, от 28.12.2010 № 431-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 18.07.2009 № 181-ФЗ);
• 9) Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федеральных законов от 05.03.2001 № 20-ФЗ, от 12.04.2001 № 36-ФЗ, от 11.04.2002 № 36-ФЗ, от 09.06.2003 № 69-ФЗ, от 11.05.2004 № 39-ФЗ, от 29.06.2004 № 58-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ (ред. 29.12.2004), от 02.11.2004 № 127-ФЗ, от 29.12.2004 № 189-ФЗ, от 29.12.2004 № 196-ФЗ, от 30.12.2004 № 214-ФЗ, от 30.12.2004 № 217-ФЗ, от 05.12.2005 № 153-ФЗ, от 31.12.2005 № 206-ФЗ, от 17.04.2006 № 53-ФЗ, от 03.06.2006 № 73-ФЗ, от 30.06.2006 № 93-ФЗ, от 18.07.2006 № 111-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ, от 18.12.2006 № 232-ФЗ, от 24.07.2007 № 214-ФЗ, от 02.10.2007 № 225-ФЗ, от 18.10.2007 № 230-ФЗ, от 08.11.2007 № 257-ФЗ, от 23.11.2007 № 268-ФЗ, от 13.05.2008 № 66-ФЗ, от 30.06.2008 № 108-ФЗ, от 22.07.2008 № 141-ФЗ, от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 22.12.2008 № 264-ФЗ, от 30.12.2008 № 306-ФЗ, от 08.05.2009 № 93-ФЗ, от 17.07.2009 № 174-ФЗ, от 21.12.2009 № 334-ФЗ, от 27.12.2009 № 343-ФЗ, от 07.04.2010 № 60-ФЗ, от 17.06.2010 № 119-ФЗ, от 30.11.2010 № 328-ФЗ, от 29.12.2010 № 435-ФЗ, от 20.03.2011 № 41-ФЗ, от 04.06.2011 № 129-ФЗ, от 01.07.2011 № 169-ФЗ, от 18.07.2011 № 214-ФЗ, от 19.07.2011 № 246-ФЗ, от 21.11.2011 № 329-ФЗ, от 03.12.2011 № 378-ФЗ, от 03.12.2011 № 383-ФЗ, от 06.12.2011 № 405-ФЗ, от 08.12.2011 № 423-ФЗ, от 12.12.2011 № 427-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 07.12.2011 № 417-ФЗ);

и постановления Правительства РФ:

• 1) Постановление Правительства РФ от 27 декабря 2004 г. № 846 «О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по заимствованиям ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию»;
• 2) Постановление Правительства от 15 октября 2004 г. № 562 «Об утверждении типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием».

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога, является Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном законе:

• — определены основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации. Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация договора об ипотеке — основание для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Ранее, в прежней редакции Закона об ипотеке, данный вид договоров должен был быть нотариально удостоверен и только потом подлежал государственной регистрации. Ныне необходимость в нотариальном удостоверении отменена, хотя на практике очень многие банки предпочитают работать по прежней схеме, и требуют нотариального заверения договора;
• — определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору ипотеки; переход прав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;
• — установлены понятия последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке;
• — заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов;
• — уделяется внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений;
• — четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир;
• — порядок государственной регистрации ипотеки. Дата государственной регистрации ипотеки — день совершения регистрационной записи. При прекращении ипотеки соответствующая регистрационная запись погашается. Основанием являются заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.