Правовые основы ипотеки

Цель ипотечной системы — предотвратить опасности, связанные с негласными способами установления прав на недвижимость. Исторически земля была легко обращаемым товаром, а значит, всегда быт риск, как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени данный термин стали употреблять для обозначения залога.

У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств — «специальности» и «гласности», а потому не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Римляне расширили юридическое поле ипотеки: ее могли устанавливать на все имущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам (но особому отношению к ним кредитора или особому свойству долга) римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право.

Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество.

Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство.

В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции с конца XVI в. действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

Надежным вещным правом ипотека становится только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения», т. е. право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какаялибо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) независимо от смены владельца.

Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечении которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран.

По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII—XIX вв. капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), размером (фиксированном в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей.

В России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор, в случае невыполнения должником обязательства, имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось.

В истории существовало два основания передачи ипотечного требования — договор и наследование. В Европе действовало и принудительное отчуждение. Его механизм работал через заклад ипотечного требования и вешний ипотечный иск. Последний предполагал право требовать удовлетворения из заложенного имения посредством публичной его продажи независимо от того, в чьих руках оно находилось. Погашение ипотеки в ипотечной книге не являлось окончательным элементом прекращения права. Только при выполнении материального условия ипотека теряла свою правовую силу.

В России существовало строгое различие между прекращением ипотечного права и его погашением, которое осуществлялось формальным уничтожением записи в ипотечной книге.

В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Королевства Польского по уставу 1818 г., базировавшаяся на старом польском законодательстве с прусскими и австрийскими «наслоениями». В прибалтийских губерниях ипотека действовала с XVIII в. и была объединена с законодательством при судебной реформе 1889 г. На европейской территории России ипотека была введена законом 19 мая 1881 г.

В качестве первого шага в решении современных проблем ипотечного кредитования в России было выбрано изменение соответствующей нормативно-правовой базы. Для этого был разработан пакет из 27 законопроектов. Среди них — проекты федеральных законов «О внесении дополнений и изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации», «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», проекты Жилищного и Градостроительного кодексов, поправки в области налогообложения ипотечных операций и др.

В результате в 2005 г. вступили в силу новые законы и новые редакции уже действующих Кодексов и законов, регулирующие ипотеку:

• 1) Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации»;
• 2) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях»;
• 3) Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 193-Ф3;
• 4) Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ);
• 5) часть первая Гражданского кодекса РФ в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ:
• 6) части первая и вторая Налогового кодекса РФ в ред. Федерального икона от 29 декабря 2004 г. № 204-ФЗ;
• 7) Гражданский процессуальный кодекс РФ в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 194-ФЗ;
• 8) Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации «в ред. Федерального закона от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ;
• 9) Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 217-ФЗ, и постановления Правительства РФ:
• 1) постановление Правительства РФ от 27 декабря 2004 г. № S46 «О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по заимствованиям ОАО «Агентство, но ипотечному жилищному кредитованию»;
• 2) постановление Правительства от 15 октября 2004 г. № 562 «Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием».

Жилищный кодекс среди других новаций определил основания возникновения жилищных прав и обязанностей, уточнил объекты жилищных прав и виды жилых помещений, условия страхования жилья, ввел понятие социального жилья. Важнейшим моментом Жилищного кодекса является ст. 3 «Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения».

Согласно ст. 1 Жилищного кодекса жилищные нрава граждан могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, нрав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Согласно ст. 30 собственник жилого помещения песет бремя содержания данного помещения, и если данное помещение является квартирой, то и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать нрава и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 78 Закона об ипотеке в новой редакции обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Статья 446 новой редакции Гражданского процессуального кодекса исключила жилое помещение, являющееся предметом ипотеки. Из имущества, на которое не может быть обращено взыскание, но исполнительным документам, даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Статья 3 новой редакции Закона об ипотеке предусматривает, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга, но кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

• 1. в возмещение убытков и в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
• 2. в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
• 3. в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
• 4. в возмещение расходов, но реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечил" сохранение имущества, заложенного, но этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и (или) охрану либо на погашение задолженности залогодателя, но связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.