Анализ ипотечного кредитования на мировой арене

Анализ ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Ипотечное кредитование — один из наиболее приемлемых институтов решения проблемы финансирования жилищного строительства. Но для введения ипотеки в нашей стране, кроме решения комплекса вопросов, в первую очередь в законодательстве, нужна еще политическая воля. Таков итог проходившей 18 мая в Минске конференции «Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития в Республике Беларусь», организованной Международной финансовой корпорацией (МФК) и Национальным банком РБ.

По словам заместителя председателя правления Национального банка Беларуси Василия Матюшевского, ипотека — это неотъемлемый атрибут цивилизованного государства, локомотив его экономического развития. Вместе с тем, учитывая специфику белорусских условий нужно отработать наиболее оптимальный вариант развития данного вида кредитования. В связи с этим Национальный банк стремится создать определенный фундамент для развития ипотеки. Как подчеркнул В. Матюшевский, «мы пытаемся стимулировать склонность населения к сбережению, их средства являются одним из источников для ипотечного кредитования». Однако этот источник не может играть исключительную роль в развитии ипотеки. Необходимо искать другие способы финансирования данного вида кредитов" .

Национальный банк планирует принимать специальные решения, которые будут способствовать развитию института ипотеки. Для этого многие юридические аспекты должны быть четко прописаны на уровне государства, считает В. Матюшевский. Кроме того, необходимо создать определенные специализированные институты и субъекты, которые будут осуществлять деятельность в сфере ипотечного кредитования (бюро кредитной информации, ипотечные банки). Не менее важно также ориентировать население на использование данного вида кредитов.

Среди проблем заместитель председателя правления Нацбанка также назвал нехватку долгосрочных ресурсов, которые банки могли бы трансформировать для развития ипотечного кредитования. Наряду с обеспечением стабильности белорусского рубля стоит задача сократить уровень инфляции и снизить процентные ставки на финансовом рынке. Все это позволит создать основу для привлечения долгосрочных сбережений в развитие ипотеки. Кроме того, по мнению В. Матюшевского, необходимо добиться, чтобы сама экономика начала генерировать долгосрочные ресурсы. По его словам, в стандартных ситуациях ипотека кредитуется за счет внутренних источников. Но, тем не менее, отметил Василий Матюшевский, «мы рассчитываем на привлечение внешних источников долгосрочных ресурсов». Причем ипотека может развиваться как через специализированные банки, так и через универсальные кредитные институты. Это зависит от собственника, считают в Нацбанке.

Заместитель председателя правления Нацбанка также отметил, что в Беларуси отсутствует механизм привлечения долгосрочных ресурсов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг с целью рефинансирования выданных кредитов. В этой связи Нацбанк подготовил соответствующие предложения, которые в настоящий момент рассматриваются правительством. По словам В. Матюшевского, такие ценные бумаги могут выпускаться как самими банками, так и специализированными учреждениями. А чтобы инвесторам было выгодно вкладывать средства в эти ценные бумаги, в Беларуси необходимо создать соответствующую инфраструктуру и приемлемое налогообложение. Отсутствие механизма выпуска таких ценных бумаг в значительной степени связано с действующим порядком налогообложения доходов от операций с негосударственными ценными бумагами — доходы по ним облагаются по ставке 30% для банков и 40% - для остальных инвесторов. Поэтому, как считают в Нацбанке, на первоначальном этапе необходимо создать благоприятные условия, чтобы инвестор пришел на рынок ипотечного кредитования. «А потенциал у этого рынка есть: существует пул кредитов, которые могут рефинансироваться» , — сообщил Василий Матюшевский. Технически это осуществить несложно, но должна быть проявлена политическая воля, отметил он. Кроме того, по его словам, ипотечные облигации для населения могут быть альтернативой вложений в валютные операции, доходность которых сейчас снижается, и депозиты.

По мнению Нацбанка, необходимо предусмотреть дополнительные меры, которые повысят привлекательность ипотечных облигаций. Поскольку существует две разновидности жилищного кредитования — кредит строительной организации (или оптовому покупателю жилья) и кредит физическим лицам, можно использовать две схемы ипотечного финансирования.

Первая схема предполагает, что банк за счет своих ресурсов выдает кредиты строительным организациям (или оптовым покупателям жилья) и, сформировав необходимый по объему пул, эмитирует ипотечные облигации. Данные ипотечные облигации размещаются на рынке для резидентов и нерезидентов. Вторая схема предусматривает, что банк за счет своих ресурсов выдает кредиты физическим лицам для строительства или покупки жилья и, сформировав необходимый по объему пул, эмитирует ипотечные облигации. Данные ипотечные облигации также размещаются на рынке для резидентов и нерезидентов. Как считают в Нацбанке, для развития в Беларуси жилищного кредитования необходимо использование обеих схем в определенной пропорции.

Кроме прочего, на данном этапе есть другие проблемы, которые сдерживают развитие ипотечного кредитования. В их числе: сложность формирования качественного залога по ипотечным кредитам, так как отсутствует возможность обратить взыскание на заложенное имущество (строящуюся квартиру или дом, землю) по причине ограниченности права собственности на землю и невозможности выселения несостоятельного заемщика из заложенного жилья.

В свою очередь руководитель представительства Всемирного банка в Беларуси Вадим Воронин считает, что законодательная база, соответствующие структуры и агентства по ипотечному кредитованию могут быть созданы в Беларуси через 1−1,5 года. По его мнению, работу по совершенствованию ипотечного кредитования в Беларуси следует проводить по следующим направлениям. Во-первых, поддержание достигнутой макроэкономической стабильности. Во-вторых, следует совершенствовать законодательство в данной сфере. Он отметил, что в последнее время в Беларуси «проведена колоссальная работа в области правового регулирования порядка регистрации собственности» .

В-третьих, как заметил В. Воронин, необходимо развивать независимый, энергичный банковский сектор. Белорусский банковский сектор в настоящее время неконкурентоспособен, поэтому следует проводить его либерализацию, внедрять международные стандарты финансовой отчетности, сокращать уровень вмешательства государства в деятельность банков по кредитованию, считает Вадим Воронин. Все остальные вопросы носят технический характер и легко решаемы, сказал он.

Оказать Беларуси содействие в подготовке законодательной базы по ипотечному кредитованию готова Международная финансовая корпорация. Об этом сообщил глава представительства МФК в Беларуси Иван Иванов. По его словам, принятая в Беларуси Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования намечает те необходимые ступеньки развития, через которые должна пройти законодательная база для развития ипотеки. Однако, по мнению Ивана Иванова, данный процесс в Беларуси идет достаточно медленно. При этом одной из основных нерешенных проблем в данном вопросе остается невозможность сформировать качественный залог по ипотечным кредитам, так как отсутствует возможность обратить взыскание на заложенное имущество по причине ограниченности права собственности на землю и невозможности выселения несостоятельного заемщика из заложенного жилья.

Вместе с тем, исходя из зарубежной практики, пояснил Иван Иванов, только 1% из тех, кто берет кредиты, приходит к дефолту. «Таким образом, сейчас на белорусском рынке можно выбрать самых платежеспособных, поэтому риск дефолта равен нулю» , — отметил он.

В целом, как отметили эксперты МФК, в целях создания в Беларуси успешно функционирующей системы ипотечного кредитования следует пересмотреть порядок налогообложения доходов владельцев жилья (для их легализации), привлекать больше частного капитала в банковскую системы Беларуси, повышая тем самым конкуренцию на данном рынке, найти источники долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, необходимо в ближайшее время создать законодательную базу для ипотеки, а также новые и приватизированные строительные компании, внедрить новые технологии градоустройства [7].