Организация и проблемы развития ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Организационно-правовые основы ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Ипотечное кредитование является один из наиболее приемлемых и значимых институтов решения проблемы финансирования жилищного строительства в Республике Беларусь.

В настоящее время в Республике Беларусь существует целый комплекс нормативных правовых актов, регулирующих правоотношения по ипотеке. Среди них можно выделить такие как Гражданский кодекс Республики Беларусь, Банковский кодекс Республики Беларусь, Закон Республики Беларусь 20 июня 2008 г. «Об ипотеки», Указ Президента Республики Беларусь от 12.01.2007 № 20 «Об особенностях передачи земельных участков, находящихся в частной собственности в ипотеку для получения банковского кредита».

Закон Республики Беларусь «Об ипотеки» уделяет большое внимание договору об ипотеки, условиям возникновения и прекращения ипотеки, правам и обязанностям залогодателя и залогодержателя по договору об ипотеки и т. д.

При составлении договора об ипотеки стоит придерживаться формы и порядка заключения договора об ипотеки и иных договоров, содержащих обязательства, обеспечиваемые ипотекой.

Договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Договор об ипотеке считается заключенным с момента его государственной регистрации, за исключением случая ипотеки имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством. Несоблюдение формы договора об ипотеке и (или) требований о его государственной регистрации влечет за собой недействительность договора об ипотеке.

Содержание договора об ипотеки:

• 1. В договоре об ипотеке должны быть указаны имущество, являющееся предметом ипотеки, его наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого имущества описание, стоимость, а также существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
• 2. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, на основании которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществившей регистрацию этого права залогодателя.
• 3. Существо обязательства, обеспечиваемого ипотекой, должно быть указано в договоре об ипотеке с указанием основания возникновения обязательства.
• 4. В договоре об ипотеке должно быть указано, что права залогодержателя, если это не противоречит законодательным актам, удостоверяются закладной, если об этом достигнуто соглашение между залогодателем, а если он является третьим лицом, — также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателем.

В договоре об ипотеке также должны быть указаны все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Возникновение ипотеки:

• 1. Ипотека в силу договора возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
• 2. Ипотека в силу законодательства возникает с момента наступления обстоятельств, с которыми законодательный акт связывает возникновение ипотеки, и подлежит государственной регистрации.
• 3. Имущество, являющееся предметом ипотеки, считается обремененным ипотекой с момента возникновения ипотеки.

Прекращение ипотеки:

• 1. Ипотека в силу договора прекращается в случае прекращения обязательства, обеспеченного ипотекой, а также по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Республики Беларусь.
• 2. Ипотека в силу законодательства прекращается по основаниям, предусмотренным законодательными актами, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, если иное не установлено законодательными актами.
• 3. Последующие ипотеки прекращаются также в случае, если при прекращении предшествующей ипотеки в счет удовлетворения требований предшествующих залогодержателей использована вся без остатка стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки.
• 4. Прекращение ипотеки регистрируется в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в порядке, установленном законодательством.
• 5. При прекращении ипотеки по основаниям, не связанным с прекращением обязательства, обеспеченного ипотекой, либо удовлетворением требований залогодержателя из стоимости переданного в ипотеку имущества, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, в порядке, определенном договором об ипотеке, с учетом особенностей, установленных настоящим Законом.

Права и обязанности залогодателя по договору об ипотеке:

• 1. Залогодатель имеет право:
  • — пользоваться имуществом, являющимся предметом ипотеки, в соответствии с его назначением, не допуская ухудшения и (или) уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом;
  • — получать в результате использования имущества, являющегося предметом ипотеки, плоды, продукцию и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;
  • — отчуждать имущество, являющееся предметом ипотеки, в соответствии со статьей 25 настоящего Закона. Под отчуждением имущества, являющегося предметом ипотеки, для целей настоящего Закона понимается заключение сделок с этим имуществом, предусматривающих переход права собственности на это имущество к другому лицу или передачу этого имущества в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу;
  • — перезакладывать имущество, являющееся предметом ипотеки, если иное не установлено законодательством или договором об ипотеке;
  • — сдавать имущество, являющееся предметом ипотеки, в аренду (наем) или безвозмездное пользование, предоставлять другому лицу право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) с соблюдением условий, предусмотренных статьей 28 настоящего Закона;
  • — иным образом распоряжаться имуществом, являющимся предметом ипотеки, с письменного согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законодательством или договором об ипотеке.

Залогодатель может иметь иные права, предусмотренные настоящим Законом, иными актами законодательства или договором об ипотеке.

• 2. Залогодатель обязан:
  • — поддерживать имущество, являющееся предметом ипотеки, в исправном состоянии и нести расходы по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;
  • — производить текущий и капитальный ремонт имущества, являющегося предметом ипотеки, в сроки, установленные законодательством, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;
  • — истребовать имущество, являющееся предметом ипотеки, из чужого незаконного владения;
  • — принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества, являющегося предметом ипотеки, в том числе для защиты его от посягательств и требований третьих лиц;
  • — немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты (гибели) или повреждения имущества, являющегося предметом ипотеки;
  • — исполнять иные обязанности в соответствии с настоящим Законом, иными актами законодательства или договором об ипотеке.

В заключении хотелось бы отметить, что принятие Закона РБ «Об ипотеке», безусловно, носит положительный характер. С его принятием в Республике Беларусь была проведена определенная систематизация норм, регулирующих правоотношения по поводу залога недвижимого имущества. Вместе с тем, анализ норм Закона РБ «Об ипотеке» позволяет сделать вывод о том, что еще существует достаточное поле деятельности для совершенствования правового регулирования вопросов ипотеки [3].