Оценка достаточности собственных денежных средств для оплаты единовременных расходов при оформлении ипотечной сделки

Процесс получения ипотечного кредита предусматривает ряд обязательных действий заёмщика, которые влекут за собой определённые расходы.

Таблица 4.1 — Расчёт единовременных расходов заёмщика при оформлении ипотечной сделки.

Заёмщик располагает этой суммой.

Оценка кредитоспособности потенциального заёмщика

В данной курсовой работе под кредитоспособностью понимается способность заёмщика выполнять взятые на себя обязательства по кредитному договору — способность погасить основной долг и проценты по кредиту в установленные договором сроки.

Существует два основных инструмента определения кредитоспособности заёмщика, применяющихся как отдельно, так и в сочетании с друг другом:

• — система экспертных оценок (субъективное заключение экспертов или кредитных инспекторов);
• -кредитный скоринг (бальная система оценки заёмщика).

Система экспертных оценок подразумевает индивидуальный подход к рассмотрению заявки заёмщика. Производится анализ личности заёмщика, его социального семейного и служебного положения, источников доходов заёмщика. Окончательное решение принимается коллегиально.

Кредитный скоринг — формальный инструмент, используемый для оценки соответствия заёмщика критериям банка кредитора. Кредитный скоринг — система оценки кредитоспособности лица, основанная на численных статистических методах. Скоринг заключается в присвоении баллов ответам по заполненной заёмщиком анкете, разработанной андеррайтерами. Данные анкеты подтверждаются документально. Чем выше количество баллов, тем выше надёжность заёмщика. Кредитный скоринг является упрощённой системой оценки заёмщика, что позволяет снизить требования к квалификации кредитного инспектора, занятого рассмотрением заявок на кредит, и увеличить скорость их рассмотрения[3].

В данной работе используются оба метода, рассмотрим каждый подробнее.

Применяя метод экспертных оценок используются коэффициенты, определяющие кредитоспособность заёмщика. (табл. 4.2).

Таблица 4.2 — Коэффициенты, определяющие кредитоспособность заемщика.

Коэффициенты, приведенные в табл. 4.3, разрабатывались банками и Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию на основе опыта ипотечного кредитования США и европейских стран. Набор показателей позволяет стандартизировать процедуру одобрения и выдачи ипотечного кредита. Для каждой банковской ипотечной программы эти коэффициенты заранее утверждены, но в некоторых случаях могут корректироваться (например, по возрасту, нестандартному объекту кредитования, по способу подтверждения дохода и т. п.). Вышеприведенные коэффициенты могут варьироваться в зависимости от субъекта РФ, предпочтений того или иного банка, размеров средней оплаты труда и др.

— Коэффициент П/Д — отношение суммы ежемесячного платежа по жилищному ипотечному кредиту к среднемесячному доходу заёмщика. Расходы заёмщика по погашению кредита и уплате процентов по кредиту не должно превышать 40% от среднемесячного дохода заёмщика. Для расчета нужна величина ежемесячного платежа, рассчитываемая по формуле П= К* (i/(1 — 1/(1+i)ⁿ)) = 41 286 р (1).

П — ежемесячный платёж по ипотечному жилищному кредиту, ты ср;

К — сумма ипотечного кредита, тыс р;

Ежемесячная процентная ставка по кредиту (в долях);

n — количество месяцев в сроке кредитования;

таким образом сумма ипотечного кредита 4300 — 860= 3440 тыс р;

Процентная ставка исходя из условий ипотечной программы 12%.

Срок кредитования принимается равным 15 лет. Суммарный ежемесячный доход заёмщика составляет 129 000р.

К п/д= 41 286/129000*100%= 32% < 40% (условие выполнено).

— Коэффициент О/Д — Отношение общей суммы ежемесячных обязательств заёмщика, возникших с получением жилищного ипотечного кредита, к среднемесячному доходу заёмщика. Размер обязательств заёмщика, возникших с получением жилищного ипотечного кредита, не должен превышать 60%от среднемесячного дохода заёмщика.

Для расчета коэффициента О/Д необходимо определить коммунальные платежи за месяц.

П _{коммун.} = S _кв * (ФСС+ФСКР) П _{коммун.} = 45 * (282+8,2)= 13 059.

ФСС — федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно — коммунальных услуг на кв. м.

ФСКР — федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц.

Налог на имущество физических лиц рассчитать исходя из действующей ставки налога [0,3] и инвентаризационной стоимости жилой недвижимости (Решение Мирнинского районного Совета депутатов Республики Саха (Якутия) от 26 ноября 2008 г. II — N 2 — 1 «О принятии в новой редакции» Положения «О налогах и сборах муниципального образования» Мирнинский район РС (Я) (с изменениями от 24 декабря 2008 г., 25 июня 2009 г., 29 ноября 2010 г., 29 апреля 2011 г., 21 ноября 2012 г., 27 июня, 20 ноября 2013 г.). Налог на имущество физических лиц исчисляется на год, поэтому для расчета К_О/Д необходимо произвести перерасчет суммы налога на месяц[15].

Ко/д=(41 286+43000/12+26*45+13 059)/129 000*100= 46% < 60% (условие выполняется);1170.

— Коэффициент К/З — Отношение суммы жилищного ипотечного кредита к рыночной стоимости закладываемого объекта жилой недвижимости. Размер кредита не должен превышать 80% рыночной стоимости залога (жилой недвижимости).

Кк/з=3440/4300*100%=80% =80% (условие выполняется) Результат расчета коэффициентов приведен в таблице.

Таблица 4.3 — Результат расчета коэффициентов кредитоспособности заемщика.

Результаты расчета позволяют считать заемщика кредитоспособным.

Применяя метод кредитного скоринга, необходимо заполнить специальную анкету. На созаемщиков (членов семьи заемщика) составляется анкета, но при этом не учитываются разделы 5 и 6.

Далее необходимо дать балльную оценку ответов, определить суммарный балл заемщика. Если набранная сумма баллов составила более 30, то заемщик считается кредитоспособным. Заполненная анкета заемщика приведена в приложении 1. Заемщик набрал 31 балла, следовательно он кредитоспособен.

Принятие решения о выдаче кредита с уточнением условий кредитования

На основе произведенного анализа банком принято решение выдать ипотечный кредит Иванову А. В. т к заёмщик признан платёжеспособным. Все показатели необходимые для принятия решения находятся в норме. Недвижимость приобретаемая заёмщиком отвечает внутренним требованиям банка и принимается в качестве залога. Сумма кредита заявленная заёмщиком в размере 3440 тыс р одобрена банком, срок кредитования установлен на срок 15 лет. График погашения кредита принят в виде ежемесячных платежей. Вид платежа будет принят на основе расчётов следующего раздела.