Определение рыночной стоимости гусеничного стрелового крана

Курсовая работа

Определение рыночной стоимости гусеничного стрелового крана

рыночный стоимость гусеничный кран

1. Общая информация

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ Дата составления Отчета 20 апреля 2010 года Заказчик ООО «Славия»

г. Москва, ул. Профсоюзная, 58

Оценщик ООО _____________________

Реквизиты: ИНН ______; КПП ______

ОГРН______,

К/с ______

Р/с ______

БИК ______

Сбербанк России, Тверское ОСБ № 7982/1603

(г. Москва, Ленинградский проспект, д. 30, стр.2)

Страховой полис: Полис страхования гражданской ответственности оценщика №______, выданный Открытым страховым акционерным обществом «Ингосстрах» на период с 1 января 2010 года по 31 декабря 2010 года (обе даты включительно).

Объект оценки. Объект оценки представляет собой гусеничный стреловой кран Liebherr LR 1200 грузоподъемностью 220 тонн; год выпуска — 2007; фирма-производитель — Liebherr, Германия. Оценке подлежат права собственности на данный кран.

Правовой статус объекта Право собственности на гусеничный стреловой кран принадлежит ООО «Славия» на основе свидетельства о государственной регистрации права № 77−02/02−03/2006;12 345 от 01.10.2007.

Оцениваемые права. Оценке подлежит право собственности на гусеничный стреловой кран.

Задание. Предоставить заключение о рыночной стоимости Объекта оценки на дату оценки.

Основания проведения оценки Договор № 01/04−09 от 1 апреля 2010

Дата оценки 1 апреля 2010 г.

Дата осмотра объекта 2 апреля 2010 г.

Период проведения работ С 01.04.09 по 30.04.09

Статус оценщика Независимый Информация об оценщиках В данной работе принимали участие следующие специалисты: Короткова Е.С.

Копии образовательных и профессиональных документов приведены в Приложении 5 настоящего отчета Цель проведения оценки Осуществление сделки купли-продажи указанного имущества.

Форма отчета Полная письменная Рыночная стоимость 66 214 000 (Шестьдесят шесть миллионов двести четырнадцать тысяч) рублей без учета НДС.

Наша оценка стоимости основывается на Объеме работ и Допущениях, принятых при проведении оценки.

Под рыночной стоимостью Объекта в соответствии с действующими Стандартами Оценщик подразумевает:

«наиболее вероятную цену, за которую объект будет продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении условий справедливой сделки, т. е. когда продавец и покупатель действуют без какого-либо принуждения и в достаточной степени осведомлены и имеют представление о стоимости подобных объектов. Данное определение стоимости справедливо только на дату совершения сделки и подразумевает выполнение следующих необходимых условий:

? покупатель и продавец оба заинтересованы в совершении сделки;

? обе стороны хорошо информированы и действуют в своих интересах для получения максимальной выгоды;

? объект выставлен на открытом рынке в течение разумного периода времени, необходимого для его экспозиции;

? платеж по договору осуществляется наличным расчетом или на подобных ему финансовых условиях;

? цена соответствует разумному уровню, достижимому для объектов, сравнимых с оцениваемым, при стандартных условиях финансирования и не подразумевает каких-либо льгот или скидок в отношении осуществляемых платежей."

Балансовая стоимость Первоначальная балансовая стоимость Объекта оценки по состоянию на 01.10.2007 составляла 55 237 000 рублей.

Остаточная балансовая стоимость Объекта оценки по состоянию на 01.04.2010 г. составляла 52 502 769 рублей.

Источники информации При проведении оценки Оценщик основывался на информации, предоставленной Заказчиком, коммерческой информации о рынке строительного оборудования, находящейся в распоряжении Института профессиональной оценки, а также данных, полученных из открытых источников (Интернет, печатные издания).

Документы, используемые оценщиком Для проведения настоящей оценки Заказчиком предоставлены, а Оценщиком получены копии следующих документов

? Технический паспорт крана № 321 от 18.08.2007;

? Контракт на закупку крана № 10−15−20 от 15.09.07;

? Справка о балансовой стоимости, начисленном износе и остаточной стоимости объекта оценки по состоянию на 01.04.2010;

? Оборотно-сальдовая ведомость ООО «Славия» по счёту 01.01 за 1 кв. 2010 года.

Стандарты оценки. Оценка проведена в соответствии стандартами и законодательными актами Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.

Стандартами оценки, обязательными для применения субъектами оценочной деятельности: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации 20.07.2007 г. №№ 254,255,256).

Допущения Настоящий сертификат является неотъемлемой частью Отчёта, тем не менее, стоит подчеркнуть, что нами были приняты различные допущения касательно владения Объектом, сдачи в аренду, а также текущего состояния. Информация о принятых допущениях приведена в соответствующем разделе данного Отчета. Отклонения от Стандартных Допущений указаны ниже.

Отклонения от стандартных допущений Нет Проверка информации До совершения сделки с Объектом оценки (на основании данного Отчёта) мы рекомендуем проверить информацию, используемую в нашем Отчёте в качестве допущений.

Необходимо подчеркнуть, что оценка Объекта производилась с учетом текущего состояния рынка строительных машин. Тем не менее, существуют риски, не подлежащие страхованию.

В случае если какая-либо информация или допущения, на которых основывается оценка, окажутся впоследствии неверными, то стоимость Объекта также может оказаться неверной и должна быть пересмотрена.

Таким образом, до заключения финансовой сделки с Объектом оценки на основании данного Отчёта необходимо убедиться в наличии текущего страхового покрытия и получить полную информацию о связанных с потенциальной сделкой рисках, а также об убытках, не подлежащих страхованию.

Право пользования Настоящий Отчет предназначен для использования Заказчиком для цели, указанной в настоящем документе. Оценщик не несёт никакой ответственности перед третьими лицами за весь или любую часть настоящего отчета.

Публикации. Отчет, любая его часть или ссылки на него не могут быть воспроизведены или опубликованы без письменного согласия Оценщика в отношении формы и контекста изложения информации.

Сертификат качества оценки Настоящим удостоверяется, что:

1. Мы подразумеваем, что предоставленная Заказчиком информация является полной и достоверной;

2. Факты, изложенные в отчете, являются достоверными и точными, насколько они известны оценщику;

3. Представленные исследования, мнения и заключения ограничиваются только изложенными допущениями и ограничивающими условиями;

4. Оценщик не имеет никаких финансовых интересов, связанных с оцениваемой недвижимостью или финансовой деятельностью Заказчика, которые могли бы помешать произвести объективную оценку Объекта;

5. Вознаграждение Оценщика не зависит от полученных результатов величины стоимости, а также наступления последующих событий.

6. Мы подразумеваем, что предоставленная Заказчиком информация является полной и достоверной;

7. Факты, изложенные в отчете, являются достоверными и точными, насколько они известны оценщику;

8. Представленные исследования, мнения и заключения ограничиваются только изложенными допущениями и ограничивающими условиями;

9. Оценщик не имеет никаких финансовых интересов, связанных с оцениваемой объектом или финансовой деятельностью Заказчика, которые могли бы помешать произвести объективную оценку Объекта;

10. Вознаграждение Оценщика не зависит от полученных результатов величины стоимости, а также наступления последующих событий.

11. Наши исследования, мнения и заключения, отраженные в данном Отчете, были подготовлены в соответствии с требованиями кодекса профессиональной этики и Стандартами оценочной деятельности.

12. Специалист, производивший оценку, имеет надлежащее образование в области оценочной деятельности, обладает необходимой компетенцией, квалификацией и опытом для проведения оценки стоимости имущества, являющегося Объектом оценки;

13. Специалист, производивший оценку, лично произвел осмотр данного Объекта.

Допущения и ограничивающие условия

Настоящая работа выполнена при следующих допущениях, ограничениях и условиях, которые являются неотъемлемой частью настоящего отчета:

1. Насколько нам известно, все данные, послужившие основанием для мнений и заключений и сформулированные в данном отчете, включая показатели финансовой деятельности (при наличии), истинны и точны. Хотя они получены из надежных источников, мы не даем никаких гарантий и не несем никакой ответственности за точность каких_либо данных, мнений или допущений, которые предоставлялись третьими лицами и использовались при проведении настоящего анализа.

2. Мы не несем ответственности за материалы юридического характера. Не проводилось никаких исследований права собственности или каких-либо обязательств относительно оцениваемой собственности. Оценка предполагает, что, если в отчете не указано иное, требование владельца имеет силу, права собственности законны и могут быть проданы, не имеется никаких обязательств по закладной, которые не могут быть урегулированы в установленном порядке.

3. Величина или величины стоимости, представленные в настоящем отчете, основываются на указанных условиях.

4. Дата оценки, на которую сделаны заключения и выражается наше мнение, сформулирована в данном отчете.

Заключение

о стоимости, представленное в настоящем отчете, основано на состоянии экономики и покупательной способности валюты по состоянию на дату оценки.

5. Данный отчет предназначен для цели или целей, указанных в отчете. Использование отчета в любых других целях недействительно.

6. Обладание данным отчетом или любой его копией не дает права на публикацию изложенных в нем материалов. Никакие части данного отчета (в особенности части, содержащие заключения, ссылки на лиц, подписавших или участвовавших в составлении данного отчета, или фирмы, с которыми они сотрудничают, а также какие либо упоминания о профессиональных ассоциациях или организациях, в которых они состоят, или званиях, присвоенных им данными организациями) не могут быть распространены или переданы третьим лицам в виде проспектов, рекламных материалов, публикаций в общественных изданиях, новостях, или любым иным способом передачи информации без письменного согласия Оценщика.

7. Если в отчете не указано иное, данные о технических характеристиках и описания собственности (при наличии), использованные в данном анализе, не подвергались проверке и приведены в отчете только для цели идентификации объектов собственности. Указанные данные не могут быть использованы в документах о передаче имущества или любых иных юридических документах без надлежащей юридической проверки.

8. Мы не проверяли состояние тех частей объекта, которые были недоступны для визуального осмотра, а также не организовывали никаких изысканий для установления наличия или отсутствия вредных или опасных веществ или технологий, которые ранее использовались или в настоящее время присутствуют в составе Объекта. Таким образом, мы не можем гарантировать, что Объект не имеет таких дефектов.

9. Исследование воздействия работы крана на окружающую среду не проводилось и не предполагалось. Если не указано иное, в настоящем отчете предполагается, что принципы работы крана полностью соответствует существующему местному и федеральному законодательству об охране окружающей среды. Предполагается также, что для работы крана Заказчик получил или возобновил все необходимые лицензии, разрешения, согласования соответствующих местных или федеральных органов власти или частных организаций.

10. Инспекция имущества выполняется специалистами в области оценки машин и оборудования. Однако мы не высказываем мнение и не несем ответственности за соответствие объекта установленным государством правилам эксплуатации данного имущества, а также за наличие каких-либо физических дефектов, не являющихся очевидными и не выявленных оценщиками при осмотре.

11. Для выполнения работ по оценке Заказчиком могла быть предоставлена информация (документы), являющаяся конфиденциальной. Оценщик считает, что данная информация получена Заказчиком правомерным образом и передана Оценщику с согласия собственника (владельца) этой информации. Возможные претензии третьих лиц об использовании конфиденциальной информации не могут быть предъявлены Оценщику в отношении вышеуказанной информации.

12. Мнение Оценщика относительно стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственности за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

13. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости. Используемая терминология

Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Дата проведения оценки — календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Единицы сравнения — некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости, сопоставляемые и подвергаемые корректировке.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Инвестиционная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Износ — потеря стоимости актива в силу физического износа, функционального устаревания, а также воздействия внешних факторов.

Корректировка представляет собой операцию (часто — математическую), учитывающую разницу в стоимости между оцениваемым и сравнимым объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу «от объекта сравнения к объекту оценки» .

Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основные средства — категория материально-вещественных ценностей, которые можно использовать в хозяйственной деятельности в течение длительного времени. Включает земельные участки, здания, машины и оборудование и т. п.

Объекты сравнения — проданные или предложенные к продаже на том же рынке объекты недвижимости, обладающие таким же оптимальным использованием, как и оцениваемый объект и максимально близкие к нему по другим характеристикам.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Срок экспозиции объекта оценки — период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Восстановительная стоимость — стоимость объекта не бывшего в эксплуатации, т. е. как нового и соотнесенная к дате оценки. Может быть рассчитана как на базе стоимости воспроизводства, так и на базе стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий.

Стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.

Стоимость объекта оценки для целен налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Стоимость объекта оценки при существующем использовании — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Физический износ — снижение полезности или привлекательности собственности из-за ухудшения ее физического состояния. В случае, если потеря стоимости может быть устранена в результате ремонта, износ считается устранимым. Если восстановление стоимости невозможно, износ принято считать неустранимым.

Функциональное устаревание — снижение стоимости объекта из-за изменений во вкусах, привычках, предпочтениях, из-за технических нововведений или изменений рыночных стандартов. Функциональный износ также может быть устранимым и неустранимым.

Элементами сравнения (ценообразующими факторами) называют такие характеристики объектов недвижимости и сделок, которые главным образом и формируют цены на недвижимость

Экономическое устаревание — потеря стоимости в результате воздействия на оцениваемую собственность внешних негативных факторов (конкуренция, изменения в вариантах использования, накладываемые сервнтуты и прочие).

Цена — денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект.

Этапы оценки

Процесс расчета рыночной стоимости оцениваемого Объекта включает в себя следующие этапы:

§ заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

§ получение внутренней информации об объекте оцени от Заказчика;

§ установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

§ анализ рынка, к которому относится Объект оценки;

§ выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

§ обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке;

§ определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

§ составление и передача Заказчику Отчета об оценке.

2. Описание объекта оценки

Объект оценки (далее Объект) представляет собой гусеничный стреловой кран Liebherr LR 1200 грузоподъемностью 220 тонн; год выпуска — 2007; фирма-производитель — Liebherr, Германия. Оценке подлежат права собственности ООО «Славия» на данный кран. Объект является функционирующей машиной.

Согласно актам технического осмотра, состояние Объекта — хорошее. Полученная от заказчика информация свидетельствует, что замена основных узлов и агрегатов не производилась. Местоположение оцениваемого Объекта: город Москва.

В соответствии с представленной документацией Объект оценки обладает характеристиками, представленными в табл. 2.1. Технические характеристики Объекта приведены согласно техническому паспорту, а также на основе информации от завода-изготовителя.

Таблица 2.1. Основные характеристики Объекта оценки

По результатам проведенного осмотра Объекта оценки Оценщик сделал следующие выводы:

§ Объект оценки относится к продукции серийного производства;

§ На момент оценки Объект находится в технически исправном состоянии.

3. Анализ рынка

Обзор макроэкономической ситуации в России

После десятилетнего стремительного роста российская экономика показывает снижение темпов в результате глобального финансового кризиса. Несмотря на то, что благодаря своим высоким краткосрочным макроэкономическим показателям Россия лучше подготовлена к борьбе с кризисом, чем многие другие страны с развивающейся экономикой, однако, ее несовершенная экономическая структура и высокая зависимость от цены на единственный продукт приводят к тому, что кризис всё же оказывает сильное влияние на экономическую систему страны. Разумная денежная политика и значительные финансовые резервы защитили Россию от более глубоких последствий внешнего воздействия. До сих пор ответные меры политики правительства — быстрые, комплексные и координированные — помогали ограничить это воздействие. Сейчас первостепенной целью должна являться краткосрочная стабилизация экономики посредством принятия своевременных политических решений в ответ на изменяющиеся экономические условия. Однако кризис также даёт шанс решать среднесрочные и долгосрочные задачи, которыми являются конкурентоспособность, экономическая диверсификация и совершенствование финансового сектора, необходимые для поддержания роста и повышения уровня жизни. Это обеспечило бы России выход из глобального кризиса с более мощной базой для динамичного и производительного роста, и более выгодными позициями для глобальной экономической интеграции.

Показав впечатляющие темпы роста — семь процентов в год с 1999 г. по 2007 г. и рекордные восемь процентов в первом полугодии 2008 г., рост российской экономики стал постепенно замедляться.

Таблица 3.1. Основные макроэкономические показатели

Совокупность следующих основных факторов оказала влияние на распространение мирового кризиса в России:

1. Усиление мирового кризиса вызвало внезапную остановку, а затем отток капиталов, так как инвесторы на мировых рынках, в том числе в России, стали искать более жизнеспособные области инвестирования.

2. Мировой кредитный кризис затронул банковскую систему России, в которой уже были свои проблемы с ликвидностью по внешним краткосрочным обязательствам.

3. Резкое падение цен на нефть повлекло уменьшение профицита бюджета и платежного баланса, а также снижение золотовалютных резервов.

4. Произошёл серьёзный спад на российском фондовом рынке — в значительной степени отражая общемировую потерю уверенности и резкое падение цен на нефть, которая менее чем за пять месяцев (к середине ноября 2008 года) подешевела на две трети.

Под влиянием этих факторов снижается внутренний спрос, что ставит новые политические задачи в радикально изменившейся международной и внутренней ситуации. Сейчас главная задача — ослабить неизбежное влияние кризиса на реальную экономику, одновременно сохраняя с трудом завоеванную макроэкономическую (и особенно финансовую) стабильность.

Благодаря созданию значительной (по сравнению с большинством других развивающихся рынков) финансовой и резервной поддержки, Россия сумела отсрочить и ограничить воздействие мирового кризиса. По существу, становится ясным, что если бы Россия столкнулась с мировым финансовым кризисом, не имея такого существенного профицита бюджета, накопленных в стабилизационных фондах ресурсов и золотовалютных резервов, то воздействие кризиса было бы более быстрым и более суровым.

Валовый Внутренний Продукт (ВВП)

В 4 кв. 2009 г. и 1 кв. 2010 наблюдалось существенное снижение темпов экономического роста. Согласно оценке Министерства экономического развития падение ВВП России в 1 квартале 2010 года составило 9,5%. Быстрый рост в течение первых трех кварталов 2008 года (7,7% в среднем) обеспечил общий рост реального ВВП за 2008 год в 5,6%, оставаясь при этом ниже соответствующего показателя за 2007 год (8,1%).

ВВП в текущих ценах по результатам 2009 года составил 540,400 млн. рублей. По последним данным Министерство экономического развития РФ прогнозирует снижение ВВП в постоянных ценах в 2010 год на 6%.

Под негативное влияние кризиса попали практически все секторы российской экономики. Однако под наибольшим ударом оказались товарные отрасли, замедление роста которых в 2009 году составило более 50%.

Таблица 3.2. Рост ВВП в основных отраслях, %, прирост стоимости

Для сравнения, нетоварные отрасли показали рост на 7,4% в 2009 г.; однако, это на 2,9% ниже, чем в 2008 г. Снижение темпов роста нетоварных отраслей связано в основном с падением темпов роста финансового и торгового секторов. Согласно данным Всемирного банка за январь-февраль 2010 года снижение в строительном секторе составило 18,8% по сравнению с аналогичным периодом 2009 года. Кроме того, прогнозируется падение темпов роста строительного сектора из-за продолжающегося ужесточения условий кредитования.

Замедление темпов роста в товарном секторе объясняется в первую очередь падением в производственных отраслях экономики. Так, за 2008 год снижение индекса по текстильному и швейному производству составило 4,5%, по производству электрооборудования, электронного и оптического оборудования — 7,9%, по химическому производству — 4,2%. Более того, из-за продолжающегося ужесточения условий кредитования, обрабатывающая промышленность, вероятно, тоже будет испытывать падение спроса и, соответственно, спад производства.

Денежная политика и инфляция

Инфляционные ожидания и повышение импортных цен в сочетании с ослаблением денежной и финансовой политики в 2007 г. и в начале 2008 г. привели к росту инфляции и индекса потребительских цен (ИПЦ), который достиг к концу 2009 года 13,3%, что на 1,4 процентных пункта выше по сравнению с аналогичным показателем в 2008 году.

Однако, принимая во внимание снижение темпов экономического роста и совокупного спроса, инфляционное давление должно постепенно снижаться. Правительство России ожидает, что в этом году инфляция в России сохранится в пределах 13%, а в 2010 году она может составить не более 10%. Однако, учитывая снижение потребительского спроса и падение доходов россиян, вероятно, что инфляция в 2009 году окажется ниже прогнозного значения.

Таблица 3.3. Рост индекса потребительских цен, базового индекса потребительских цен и индекса цен производителей, %

Центральный банк начал постепенно менять свою политику обменного курса, переходя к планированию уровня инфляции, делая обменный курс более гибким. К принимаемым мерам относятся: постепенное ужесточение денежной политики с начала года, увеличение нормы обязательных резервов и ставки учётного процента. За первые четыре месяца 2010 г. произошло значительное замедление роста денежных запасов (-8,6%) по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. (0,6%), главным образом вследствие оттока капиталов и замедления накопления резервов Центральным банком Российской Федерации. Однако постепенное сжатие денежной массы в обращении было не настолько значительным, чтобы обеспечить снижение инфляции, которая остаётся высокой.

Учитывая резкое увеличение риска недостатка ликвидности, ЦБ РФ направил свои усилия на поддержание ликвидности и восстановление доверия к банковской системе. Резкое ухудшение глобального финансового положения в третьем квартале 2008 г. и кризис ликвидности вынудили Центральный банк изменить направление политики и выделить значительные средства, чтобы смягчить кризис доверия и разморозить рынок межбанковских кредитов. Эти шаги помогли временно стабилизировать финансовые рынки.

По оценкам, примерно 400 миллиардов рублей дополнительных средств (15 миллиардов долларов или 1,2 процента от ВВП) было впрыснуто в экономику в сентябре и октябре 2009 г., когда норма обязательных резервов была резко снижена до 0,5 процента. Несмотря на это, напряжённость с ликвидными активами продолжалась в октябре, и правительство было вынуждено принять дополнительные меры для обеспечения рефинансирования внешних обязательств банков и компаний.

Тенденции

Основные тенденции сводятся к следующему:

§ Ожидается умеренный рост безработицы, главным образом в трудоемких отраслях, таких как строительство, торговля и обслуживание, а также в результате реструктуризации финансового сектора;

§ По прогнозам, инфляция в 2010 г. сохранится в пределах 10%.;

На этапе кризиса политика российского правительства играет более важную роль в будущей экономике страны. Текущая политика правительства направлена на решение следующих задач:

§ Ограничить общее влияние кризиса на ликвидность и реальную экономику, при этом не теряя управления государственными финансами и не позволяя инфляции выйти из-под контроля;

§ Активизировать усилия по диверсификации экономики, укреплять общественные институты и финансовый сектор для обеспечения устойчивого долговременного роста;

§ Продолжить интеграцию в мировую экономику, в частности, ускорить вступление в ВТО;

§ Ограничить влияние кризиса на региональном уровне и внимательно отслеживать появление проблем неплатежей.

4. Оценка рыночной стоимости объекта

В соответствии с Техническим заданием на оценку, определению подлежит рыночная стоимость объекта недвижимости, представляющего собой гусеничный стреловой кран Liebherr LR 1200.

Методология оценки

Согласно стандарту оценки (ФСО № 1), при определении рыночной стоимости объекта применяются три подхода: (1) затратный подход, (2) сравнительный подход и (3) доходный подход. Итоговая величина стоимости определяется как средневзвешенная величина на базе стоимостей, рассчитанных в рамках каждого из подходов, а также присваиваемых им весов.

Все стоимости, применяемые в Отчете, указаны без учета НДС.

Затратный подход

Методология расчета

Согласно федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256: затратный подход — совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения Объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Затратами на воспроизводство Объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии Объекта оценки с использованием применявшихся при создании Объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение Объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

На основании того, что Объект оценки является продукцией серийного производства, Оценщик считает правомерным применить затратный подход к оценке стоимости гусеничного стрелового крана Liebherr LR 1200.

Процесс оценки в рамках затратного подхода включает следующие этапы:

§ расчет восстановительной стоимости Объекта оценки;

§ определение величины физического износа, функционального и экономического устаревания Объекта оценки (совокупного износа);

§ расчет рыночной стоимости оцениваемого Объекта.

Расчет рыночной стоимости Объекта оценки в рамках затратного подхода

Расчет восстановительной стоимости

Для определения восстановительной стоимости Объекта оценки был использован индексный метод или метод определения затрат по трендам. Суть метода заключается в определении восстановительной стоимости Объекта оценки на основании имеющейся ретроспективной информации об изменении себестоимости Объекта, с последующим приведением ее к текущему уровню при помощи индексов (трендов).

За основу, при определении восстановительной стоимости машины, были приняты данные ООО «Славия» о балансовой стоимости Объекта оценки (сопутствующие затраты не входят в балансовую стоимость). Оцениваемый кран был приобретен, введен в эксплуатацию и поставлен на баланс в октябре 2007 г.

Для определения восстановительной стоимости стоимость на дату приобретения крана индексировалась на дату оценки с учетом изменения уровня цен. На основании известных ценовых индексов Оценщик сделал прямое индексирование стоимости объектов оценки:

ВС = S₂₀₀₇ I_{1 кв.2009/4 кв.2007},

где: ВС — стоимость Объекта оценки на дату оценки;

S_4кв.2007 — стоимость Объекта оценки на дату приобретения;

I_{1 кв.2009/4 кв.2007} — индекс-дефлятор по сравнению с ценами на известную дату.

Индекс-дефлятор рассчитан на основании ежемесячных индексов роста потребительских цен с октября 2007 г. по марта 2010 г. (включительно) и составил 1,23.

Таким образом, восстановительная стоимость Объекта оценки определяется следующим образом:

ВС = 55 237 000 руб. * 1,22 = 67 389 140 руб.

Расчет совокупного износа Объекта оценки

Применительно к вопросам оценки машин и оборудования износ означает потерю стоимости Объекта в процессе его эксплуатации или длительного хранения, научно-технического прогресса и экономической ситуации в целом.

Общий накопленный износ включает в себя следующие компоненты:

§ физический — физическое устаревание Объекта;

§ функциональный — несоответствие параметров Объекта современным требованиям;

§ внешний — экономическое устаревание.

Совокупный износ определяется по формуле:

И_сов = 1 — (1 — И_физ) х (1- И_ф) х (1 — И_вн), где

И_сов — совокупный износ;

И_физ — физический износ;

И_ф — функциональный износ;

И_вн — внешний износ.

ѕ Определение физического износа:

Физический износ представляет собой ухудшение первоначальных заложенных технико-экономических параметров машин и оборудования, обусловленное их изнашиванием в процессе хранения и эксплуатации, а также под влиянием природных воздействий. Расчет физического износа произведен методом срока жизни. Данный метод заключается в анализе соотношения эффективного возраста и нормативного срока службы.

ЭВ = (НСС — ОСС)*К_{загрузки},

где ЭВ — эффективный возраст, НСС — нормативный срок службы, ОСС — оставшийся срок службы, К_{загрузки} — коэффициент загрузки.

Таким образом, физический износ равен:

или 8%.

ѕ Определение функционального износа:

Функциональный износ — снижение стоимости, связанное с несоответствием конструктивных решений, технологии изготовления в соответствии с современными требованиями.

В зависимости от причин, вызывающих функциональных износ, различают два его вида — износ моральный и технологический. Моральный износ проявляется в потере стоимости, вызванной появлением либо более дешевых и экономичных, либо более производительных аналогов. Технологический износ вызывается изменениями всего технологического цикла, в который традиционно включается данный объект.

Для технологического оборудования основными факторами функционального устаревания являются:

ь снижение производительности по сравнению с современными аналогами;

ь повышенный расход энергии и занимаемой площади;

ь более низкие показатели надёжности (прежде всего — наработка на отказ);

На основании анализа информации о современных аналогах, Оценщиком не выявлены признаки функционального износа у Объекта оценки, т. е.: Иф = 0%.

ѕ Определение внешнего износа:

Внешний (экономический) износ — потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Он может быть вызван целым рядом причин, таких как общеэкономические или внутриотраслевые изменения, в том числе сокращение спроса на определенный вид продукции и сокращение предложения или ухудшение качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций; а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Оценщик определил внешний износ Объекта оценки на основе статистики общего темпа роста промышленности в России и принял нулевое значение внешнего износа, т. е. И_вн = 0%.

Вследствие того, что признаков функционального и внешнего износа у Объекта оценки не выявлено, совокупный износ равен только физическому износу и составляет 10%.

Расчет рыночной стоимости Объекта оценки

Рыночная стоимость оцениваемого Объекта, рассчитанная на основе затратного подхода, равна:, где

ВС — восстановительная стоимость,

И_сов — совокупный износ.

Расчеты стоимости объекта в рамках затратного подхода представлены в таблице 4.1.

Таблица 4.1. Расчет рыночной стоимости в рамках затратного подхода

Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, полученная в рамках затратного подхода, по состоянию на 1 апреля 2010 года без учета НДС составляет 62 026 000 рублей.

Сравнительный подход

Методология расчета

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости Объекта, основанных на сравнении с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом признается объект, сходный Объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект большую сумму, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего аналогичной полезностью.

Оценщик считает правомерным для определения рыночной стоимости Объекта оценки в рамках сравнительного подхода применить методы параметрического анализа стоимостного анализа:

§ Метод корреляционного моделирования;

§ Метод удельных показателей;

§ Метод линейного коэффициента торможения;

§ Метод степенного коэффициента торможения;

§ Метод удельной дельты;

§ Метод последовательного учета в цене величин отобранных объектов;

§ Метод направленных качественных корректировок.

Оценка объекта методами параметрического стоимостного анализа (МПСА) проводилась в следующем порядке:

§ Изучение рынка, сбор информации о недавних сделках купли-продажи токарно-винторезных станков;

§ Проверка собранной информации и выбор аналогов по функциональному назначению, конструктивному и параметрическому сходству;

§ Анализ собранной информации и приведение ее к единой базе путем внесения коммерческих поправок;

§ Сравнение аналогов с оцениваемым объектом, выявление различий в технико-экономических показателях. Расчет параметрических поправок;

§ Анализ скорректированных цен аналогов, расчет средневзвешенной величины;

§ Итоговое заключение о стоимости объекта оценки методом сравнительного анализа продаж.

Выбор объектов-аналогов и характеристик сравнения

Сбор информации о недавних сделках купли-продажи с аналогичными объектами производился путем анализа запрашиваемых цен на новые сопоставимые объекты.

Выбор аналогов осуществлялся последовательно по трем уровням:

§ Функциональное сходство;

§ Конструктивное сходство;

§ Параметрическое сходство.

Основные характеристики объектов-аналогов (первичный рынок) представлены в табл. 4.2. Данные собранны со следующих Интернет-сайтов:

§ http://www.liebherr.com

§ http://www.m-kran.ru/

§ http://www.gruzovik.ru

§ http://www.technokran.ru

Внесение коммерческих поправок

Расчет корректировок к стоимости аналогов производился путем внесения коммерческих поправок к коммерческим условиям приобретения оцениваемого оборудования:

1. поправка на НДС (цены аналогов даны с НДС);

2. поправка на торг (учитывая, что приведены цены предложения): -5% .

В табл. 4.3. приведены скорректированные цены на объекты-аналоги с учетом вышеперечисленных коммерческих поправок.

После внесения коммерческих поправок перейдем к расчету параметрических поправок и определению рыночной стоимости объекта оценки с помощью методов параметрического стоимостного анализа.

Таблица 4.2. Основные характеристики объектов сравнения

Таблица 4.3. Внесение коммерческих поправок

Метод корреляционного моделирования

Анализ предполагает выявление наличия и вида корреляционной зависимости между ценой и техническими параметрами Объекта оценки. Отбор основных ценообразующих параметров (X) позволяет предварительно включить в регрессионную модель следующие параметры:

§ Грузоподъемность (X1);

§ Длина стрелы: длина основной стрелы + длина управляемого удлинителя (гуська) + длина жесткомонтируемого удлинителя (X2);

§ Мощность двигателя (X3);

§ Тяговое усилие лебедки (X4);

§ Скорость передвижения (X5);

§ Вес поворотной платформы и центрального балласта (X6).

На основании значений указанных параметров оцениваемого Объекта и объектов-аналогов, представленных в табл. 4.2., строим матрицу парных коэффициентов корреляции (табл. 4.4.). Коэффициент корреляции показывает степень статистической зависимости между двумя числовыми переменными.

Таблица 4.4. Матрица парных коэффициентов корреляции Каждый элемент матрицы ® — коэффициент корреляции как между ценой (Y) и каждым ценообразующим параметром (X), так и между самими ценообразующими параметрами.

Анализ первой строки матрицы парных коэффициентов корреляции позволяет сделать следующие выводы:

§ параметры Х1, Х2, Х3, Х4, Х6 имеют тесную связь с ценой — значения коэффициентов корреляции (теснота связи с ценой (Y)) больше 0,5;

§ параметр Х5 имеет обратную связь с ценой;

§ факторы Х1, Х2, Х3, Х4, Х6 имеют прямую связь с ценой (Y): при увеличении значения фактора цена также увеличивается;

§ фактор Х5 (скорость передвижения) имеет обратную связь с ценой (Y);

§ наибольшая связь с ценой наблюдается у параметров «грузоподъемность» (X1), «длина стрелы» (Х2) и «вес» (Х6).

Дальнейший анализ матрицы на мультиколлинеарность позволяет минимизировать количество факторных признаков, включаемых в регрессионную модель.

Мультиколлинеарность — это свойство сильной взаимосвязи параметров X между собой. Если хотя бы одно из нижеприведенных условий не будет соблюдено, то из последующего анализа исключается тот параметр Xi или Xj, степень тесноты связи которого с Y оказалась наименьшей:

|r_YXi| > |r_XiXj|,

|r_YXj| > |r_XiXj|.

Таким образом, анализ на мультиколлинеарность показал, что из дальнейшего рассмотрения исключаются параметры: Х2, Х3, Х4, Х5, Х6. Иными словами, наибольшую роль в формировании цены играет только параметр Х1 «грузоподъемность».

Полученный результат можно объяснить тем фактом, что в представленных в настоящее время на рынке моделях строительных гусеничных кранов грузоподъемность является основным параметром, от значения которого формируются значения других характеристик крана. Таким образом, грузоподъемность является основным ценообразующим параметром (что подтверждается выводами проведенного многофакторного анализа). В результате нашего исследования мы пришли к модели парной корреляции с главным ценообразующим фактором — грузоподъемность.

Проверим ряд, составленный из значений грузоподъемности объектов-аналогов.

1) Проверка совокупности на однородность — с помощью коэффициента вариации: совокупность считается однородной, если коэффициент вариации не превышает 33%.

Коэффициент вариации — мера относительного разброса случайной величины; показывает, какую долю среднего значения этой величины составляет ее средний разброс. Коэффициент вариации равен отношению стандартного отклонения к математическому ожиданию, выраженное в процентах:

где — среднеквадратическое отклонение;

— математическое ожидание.

Для исследуемого значения ряда (по грузоподъемности) среднее значение равно 205 т, среднеквадратическое отклонение — 65 т. Таким образом, коэффициент вариации равен 31%, то есть совокупность является однородной.

2) Проверка нормальности распределения ряда — с помощью правила 2-х сигм: согласно правилу значения ГЦП (грузоподъемности) верхнего и нижнего аналогов не должны отклониться от математического ожидания на величину, бо’льшую, чем удвоенное среднее квадратическое отклонение.

Границы диапазона, определенные по правилу 2-х сигм: от 75 до 335 т. Таким образом, значения ГЦП нижнего и верхнего аналогов находятся в данном диапазоне, то есть ряд имеет нормальное распределение.

В целом, выбранный ряд является однородным с нормальным распределением данных. Построим однофакторную модель следующего вида:

Y= a₀+a₁*X1, где a_0, a₁ — параметры регрессионной модели;

X1 — параметр оцениваемого Объекта;

Y — цена оцениваемого Объекта.

При помощи программного продукта MS Excel определим значения параметров и статистические характеристики регрессионной модели, применив функцию ЛИНЕЙН. Результат расчетов выведен в виде таблицы 4.5.

Таблица 4.5. Значения параметров и статистических характеристик регрессионной модели Линейная регрессионная модель имеет вид:

Y = 31 169 470.40 + 253 644.86*X1

Проанализируем полученную модель с применением различных показателей.

1) Оценка тесноты связи в регрессионной модели — с помощью коэффициента детерминации.

Коэффициент детерминации показывает долю вариации результата ?, обуславливающего вариацию фактора ?. В случае парной линейной регрессионной модели коэффициент детерминации равен квадрату коэффициента корреляции, то есть R² = r².

Для исследуемой модели коэффициент детерминации (квадрат коэффициента корреляции) равен 0,95. Согласно шкале Чеддока (табл. 4.6), теснота связи в модели может быть охарактеризована как «весьма высокая».

Таблица 4.6. Шкала Чеддока

2) Оценка точности результата регрессионной модели — с помощью коэффициента достоверности: регрессионная модель считается достоверной, если значение коэффициента достоверности не превышает 0,1.

Коэффициент достоверности рассчитывается по формулам:

где D — достоверность регрессионной модели

— среднеквадратическая ошибка регрессионной модели;

— истинное значение показателей; - расчетное значение показателей;

n — количество аналогов; l — количество параметров регрессионной модели;

— математическое ожидание результативного признака.

Получим следующие значения:

= 83 166 667

= 4 739 540

D = 0,06? 0,1

Поскольку значение коэффициента достоверности находится в пределах нормы, выбранную регрессионную модель можно считать достоверной.

Произведем расчет рыночной стоимости Объекта оценки с помощью исследуемой линейной регрессионной модели, подставив значение ценообразующего параметра в уравнение:

Восстановительная стоимость = Y = 31 169 470.40 + 253 644.86*220 = 86 971 340 рублей С учетом износа, рыночная стоимость оцениваемого Объекта на дату оценки, рассчитанная методом корреляционного моделирования (методом парной корреляции), составляет:

Рыночная стоимость = 86 971 340 * (1−0,08) = 80 013 632 рублей.

Рассчитаем рыночную стоимость оцениваемого Объекта с помощью других методов параметрического стоимостного анализа. В качестве главного ценообразующего параметра для расчетов выберем параметр «грузоподъемность» (X1), имеющий наиболее тесную связь с ценой (на основании анализа первой строки матрицы парных коэффициентов корреляции (табл. 4.4.)).