Определение рыночной стоимости возмещения ущерба при изъятии земельного участка с имеющимися на нем улучшениями в пользу государства

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ Московский автомобильно-дорожный институт

(Государственный Технический Университет) Волжский филиал ДИПЛОМНАЯ РАБОТА НА ТЕМУ Определение рыночной стоимости возмещения ущерба при изъятии земельного участка с имеющимися на нем улучшениями в пользу государства Выполнил: Масконин С.Н.

Руководитель: Семенов С.А.

Чебоксары 2009 г

ВВЕДЕНИЕ

В настоящее время, когда в России завершился процесс приватизации и появился класс собственников, и как следствие этого, возникла необходимость определения стоимости имущества для различных целей.

При приобретении, продаже, передаче в залог, банкротстве встает вопрос о цене которую можно заплатить за определенную собственность. У сформировавшегося класса собственников, все чаще возникает необходимость определения стоимости своего имущества (предприятий, паев, долей, объектов недвижимости, земельных участков и прочего имущества) при купле-продаже, получение кредита под залог имущества, лизинговых операций, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного разбирательства.

Сегодня российский рынок начинает обретать цивилизованные формы и формируется его необходимая инфраструктура. Развитие в России рыночных отношений потребовало формирование нового вида деятельности оценочной. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта собственности и, следовательно, оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Толчком, породившим всплеск внимания исследователей и экономистов-практиков к проблемам оценки бизнеса и его составляющей объектов недвижимости, стала резко проявившаяся в новых условиях необходимость создания и реализации концепции управления федеральной, муниципальной, акционерной и частной собственностью.

Изменения, происходившие в российской экономике, коренным образом преобразили рынок недвижимости. Возрастающий оборот объектов недвижимости требует знания их рынка обоими сторонами сделки — продавцами и покупателями. Благоразумный собственник прежде чем производить какие-либо операции со своим имуществом обязательно проконсультируется со специалистами-оценщиками.

Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. Для того, чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные и экономические факторы, влияющие на нее.

Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактора, действующих на рынке :

— спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей ;

— полезность ;

— ограниченность предложения ;

— отчуждаемость объектов недвижимости .

Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь — доход от использования данного объекта. Доход есть выраженное в деньгах отдача имущества т. е. такая собственность обладает целым рядом особых характеристик:

1. Неравномерные денежные потоки — инвестиции в недвижимость требуют затрат неравных денежных сумм, абсолютно разных для различных действий с недвижимостью — при новом строительстве, сдаче в краткосрочную или долгосрочную аренду, продажу или покупку доходоприносящей недвижимости на различных условиях;

2. Потенциальный рост стоимости земли, выражаемые в изменении ее стоимости в следствии изменения в системе землепользования (относительный дефицит участков со сходным местоположением, инфляцией и др. факторами;

3. Износ объектов недвижимости с течением времени — это происходит из-за изменения изнашивания недвижимости в процессе использования, воздействия окружающей среды, изменения в технологии строительства и действии других факторов;

4. Разделение юридических прав — это выражено в том, что какая собственность может включать в себя различное сочетание юридических прав и интересов;

5. Особые налоговые соображения, которые влияют на инвестиции в недвижимость;

6. Риск и неопределенность из-за того, что недвижимость является физически недвижимой, данные инвестиции подвержены более широкому спектру рисков, чем другие вложения;

7. Стратифицированные рынки. Рынки недвижимости являются достаточно узкими и локализованными, сегментированными и персонализированными. В связи с повсеместном сокрытии информации о сделках с недвижимостью трудно собирать и подтверждать данные по конкурирующим объектам в регионе, т.к. цена сделки часто устанавливается не в результате взаимодействия большого числа покупателей и продавцов, а на основе индивидуальных переговоров.

Настоящая дипломная работа посвящена методам оценки недвижимости и направлениям их совершенствования, что в настоящее время является одной из важнейших проблем при управлении собственностью.

В данной дипломной работе рассмотрены теоретические аспекты оценки недвижимости в современных условиях, правовое регулирование при проведении сделок с недвижимостью, обзор рынка недвижимости на примере Чувашской республики в частности.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ МЕТОДОЛОГИИ ОЦЕНКИ

На сегодняшний день российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы и формируется его необходимая инфраструктура. Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость определения стоимости объектов собственности, и благоразумный собственник, прежде чем производить какие-либо операции со своим имуществом обязательно проконсультируется со специалистами-оценщиками.

27 ноября 1996 г. заместителем министра труда и социального развития Н. М. Кристаловым было подписано постановление № 11 «Об утверждении квалификационной характеристики по должности «Оценщик (эксперт по оценке имущества)», что явилось отправной точной в законодательный области по оценочной деятельности и правового регулирования оценки собственности.

1.1 ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ Основой для проведения оценки стоимости объектов собственности и прав на них служит Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), другие законодательные и нормативные акты, в том числе в сфере приватизации, банкротства, арендных отношения, залога, ипотеки и др.

В настоящее время законодательство регулирующее оценочную деятельность В Российской Федерации состоит из Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1], Постановления Правительства РФ от 056.07.2001 г. «Об утверждении стандартов оценки», иных федеральных законов и нормативных актов РФ и ее субъектов, а также международных договоров РФ Все субъекты оценочной деятельности регулируют свою деятельность в соответствии с Федеральным законом, который определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, муниципальным образованиям, юридическим и физическим лицам.

Законодатель определил, что «…под оценочной деятельностью принимается деятельность субъектов оценочной деятельности понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.»¹[1.Cт.3 ], т. е. наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Гражданский Кодекс Российской Федерации установил, что в собственности граждан и юридических лиц может находится любое имущество, не ограниченное в количественном и стоимостином выражении за исключением отдельных его видов, которое в соответствии с законно изъято из оборота или не может им принадлежать. Право собственности согласно ст. 209 Гражданского Кодекса РФ часть I (с изменениями и дополнениями от 12.08.96 г.) включает право владения, пользования и распоряжения своим имуществом: «Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

В Федеральном законе об оценочной деятельности определены случаи, в которых проведение оценки обязательно¹ [1. ст. 8 ]:

«Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

— при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

— при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

— при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

— при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

— при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

— при национализации имущества;

— при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

— при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

— при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

— при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.".

Кроме того под действие закона об оценочной деятельности попадают ряд законов РФ:

— Федеральный закон РФ от 08.12.1995 № 193-ФЗ (в ред. От 07.03.1997 г. № 47-ФЗ, от 18.02.1999 г. № 34-ФЗ) «О сельскохозяйственной кооперации»;

— Федеральный закон РФ от 82.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»;

— Федеральный закон РФ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке»;

— Федеральный закон РФ от 82.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности и банкротстве»;

— Постановление Правительства РФ от 16.10.2000 г. № 174 «О передаче отдельных видов объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, в собственность субъектов Российской Федерации» и др.

Развернутое определение рыночной стоимости дано в Федеральном законе от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст. 3):

«…под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме".

В соответствии со ст. 19, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» утверждены «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» (далее по тексту — Стандарты), которые регламентируют общие принципы оценочной деятельности: общие положения, виды стоимости объекта оценки, подходы к оценке, методы оценки, требования к проведению оценки.

В данном документе учтен современный мировой опыт, прежде всего по применению Международных Стандартов Оценки, а также отдельных национальных стандартов оценки. Далее в настоящей дипломной работе будут рассмотрены основные понятия и термины, приведенные в Стандартах и в Международных Стандартах Оценки Таким образом, российское законодательство и нормативная база по вопросам управления имуществом и регулирования процесса построения цивилизованного рынка операций с имуществом способно содействовать повышению эффективности использования государственной, муниципальной, корпоративной и частной собственности путем отражения имущества по его рыночной стоимости.

1.2 ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ

Понятие объекта оценки определяется в соответствии со ст. 5 ФЗ «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ следующим образом.

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Определение термина Право собственности"

Право собственности — право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся:

— право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц;

— право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;

— право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом;

— право передавать имущество в залог.

База оценки имущества — вид стоимости имущества, в содержании которой реализуется цель и метод оценки.

База оценки может быть основана на следующих видах стоимости — рыночная, восстановительная, замещения, первоначальная, остаточная, стоимость при существующем использовании действующего предприятия, инвестиционная, ликвидационная, страховая, стоимость для налогообложения, залоговая, стоимость специализированного имущества.

Основные фонды — это созданные общественным трудом потребительные стоимости (или совокупность средств труда, или произведенные активы), которые длительное время неоднократно или постоянно в неизменной натурально-вещественной форме в течение длительного периода используются в экономике, постоянно перенося свою стоимость на создаваемые продукцию и услуги.

Основные фонды состоят из материальных и нематериальных основных фондов.

К материальным основным фондам (основным средствам) относятся: здания, сооружения, машины и оборудование, измерительные и регулирующие приборы и устройства, жилища, вычислительная техника и оргтехника, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь, другие виды материальных основных фондов.

К нематериальным основным фондам (нематериальным активам) относятся: компьютерное программное обеспечение, базы данных, наукоемкие промышленные технологии, другие виды нематериальных основных фондов, являющиеся объектами интеллектуальной собственности, использование которых ограничено установленными на них правами владения.

В зависимости от характера участия основных средств в процессе производства их принято подразделять на производственные (непосредственно участвующие в процессе производства) и непроизводственные (обслуживающие население и непроизводственные функции учреждений и организаций).

В бухгалтерском учете различные составляющие основных фондов отражаются в виде инвентарных объектов.

Инвентарный объект основных фондов — законченное устройство со всеми приспособлениями и принадлежностями или отдельный конструктивно обособленный предмет (например, станок, холодильник, телевизор и т. д.), выполняющий самостоятельные функции, либо комплекс конструктивно сочлененных предметов, (например, поточная линия, мебельные гарнитуры), представляющих собой единое целое и вместе выполняющих определенную работу.

Инвентарным объектом по группе зданий является каждое отдельно стоящее здание. Под зданием понимается архитектурно-строительный объект, предназначенный для создания условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, хранения материальных ценностей и социально-культурного обслуживания населения. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

Если здания имеют общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, они считаются отдельными инвентарными объектами. Постройки, ограждения и другие надворные сооружения, обслуживающие здание (сарай, забор, колодец и др.), составляют вместе с ним инвентарный объект. Если эти постройки и сооружения обслуживают два или более зданий, то они считаются самостоятельными инвентарными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также капитальные надворные постройки (склады, гаражи и др.) являются самостоятельными инвентарными объектами.

Фундаменты под оборудованием (если только они не являются неотъемлемой составной частью здания) — котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и т. д., даже если эти объекты расположены внутри здания, не входят в его состав.

В состав здания, как инвентарного объекта, входят все коммуникации и устройства, необходимые для его эксплуатации: система отопления, включая котельную установку для отопления (если такая установка находится в самом здании), внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами, внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки с осветительной арматурой, внутренние телефоны и сигнализационные сети, вентиляционные устройства общесанитарного назначения, подъемники (лифты).

Технологические трубопроводы и силовые электроустройства не входят в состав здания, если их стоимость учтена в стоимости соответствующего оборудования.

Инвентарным объектом сооружений считается отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним одно целое. К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, прямо не связанных с изменением предмета труда, либо для осуществления различных непроизводственных функций.

К инвентарным объектам машин и оборудования относятся их различные типы. В зависимости от основного назначения машины и оборудование подразделяются на силовые (энергетические), рабочие и информационные.

К силовым машинам и оборудованию относятся машины-генераторы, производящие тепловую и электрическую энергию, и машины-двигатели, преобразующие различные виды энергии в механическую.

Инвентарный объект силовых машин и оборудования — отдельная машина (если она не является частью другого объекта), включая относящиеся к ней приспособления, принадлежности, приборы, инструменты, электрооборудование, а также индивидуальные ограждения и фундамент.

К рабочим машинам и оборудованию относятся машины и оборудование, предназначенные для механического, термического и химического воздействия на предмет труда (обрабатываемый предмет).

Инвентарный объект рабочих машин и оборудования — отдельная машина, агрегат, установка, прибор и т. д., включая относящиеся к ним приспособления, принадлежности, приборы, инструменты, электрооборудование, а также индивидуальные ограждения и фундамент.

Информационное оборудование предназначено для преобразования и хранения информации. К нему относятся: оборудование систем связи, средства измерения и управления, средства вычислительной техники и оргтехники, средства визуального и акустического отображения информации, средства хранения информации и др.

Инвентарным объектом средств связи являются приемные и передающие оконечные аппараты, устройства для передачи любого вида информации, т. е. оборудование телефонной, телеграфной, факсимильной, телекодовой связи, кабельного телевидения и радиовещания.

Инвентарными объектами измерительных и регулирующих приборов и устройств лабораторного оборудования считаются предметы, предназначенные для проведения различного рода измерений и для управления и регулирования производственных процессов, числящиеся в составе основных фондов, не являющиеся составной частью другого инвентарного объекта, имеющие самостоятельное значение.

Инвентарным объектом вычислительной техники являются счетные машины и устройства (компьютеры, мониторы, принтеры и др.), которые не относятся к составным частям другой машины.

Кроме того, обычно рассматриваются следующие инвентарные объекты:

инвентарным объектом транспортных средств (локомотивы, машины, прицепы, полуприцепы и др.) считается отдельный объект с относящимися к нему приспособлениями и принадлежностями (например, запасные колесные пары, набор инструментов, магнитолы, поступившие вместе с объектом).

инвентарным объектом инструментов могут быть лишь те предметы, которые не входят в состав машины, станка, аппарата и т. д. и имеют самостоятельное значение.

объект производственного инвентаря и принадлежностей — только те предметы, которые имеют самостоятельное значение.

объект хозяйственного инвентаря — отдельный предмет (шкаф, сейф, стол, кресло и т. д.).

инвентарным объектом прочих основных средств служит отдельный предмет или комплекс предметов, составляющих единое целое, например, библиотечные фонды (независимо от стоимости книг), картины.

В бухгалтерской отчетности основные средства (фонды) отражаются в денежной оценке. Различаются следующие виды оценки основных средств (фондов): по первоначальной стоимости, восстановительной стоимости и остаточной стоимости.

Под первоначальной стоимостью понимается фактическая сумма затрат по сооружению, постройке или приобретению основных средств (включая расходы по транспортировке и монтажу), определившаяся на момент их ввода в эксплуатацию. Восстановительная стоимость подразумевает стоимость основных фондов при современных условиях. В бухгалтерской отчетности фигурирует либо первоначальная, либо восстановительная стоимость, обычно именуемая балансовой стоимостью. Остаточная стоимость определяется как разность между балансовой стоимостью и суммой износа основных средств.

Амортизация — процесс накопления по мере реализации продукта денежных сумм, соответствующих перенесенной стоимости основных фондов и последующее возмещение за счет этих сумм изношенных основных фондов. Перенос стоимости, утраченной основными фондами в процессе эксплуатации, происходит в виде амортизационных отчислений, которые осуществляются в соответствии с установленными нормами амортизации.

Отчет об оценке — документ, содержащий обоснование мнения Оценщика о стоимости имущества.

Процедура оценки — совокупность приемов, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформления результатов оценки.

При проведении оценки определяется стоимость основных фондов, то есть полная стоимость затрат, которые должна была бы осуществить организация, ими владеющая, если бы она должна была полностью заменить их на аналогичные новые объекты по рыночным ценам и тарифам, существующим на дату оценки, включая затраты на приобретение (строительство), транспортировку, установку (монтаж) объектов, для импортируемых объектов — также таможенные платежи и т. д.

Полная восстановительная стоимость определяется на основе затрат на воспроизводство объектов, аналогичных оцениваемым, из тех же материалов, с соблюдением планов и чертежей и качества выполнения работ, с присущими объекту недостатками конструкции и элементами неэффективности.

Полная восстановительная стоимость морально устаревших объектов также определяется на основе существующих затрат на их изготовление по ценам и тарифам, существующим на дату оценки, исходя из того, что моральное старение объектов отражается на уровне и темпах изменения соответствующих цен и тарифов.

При определении полной восстановительной стоимости объектов, снятых с производства, цены и затраты на изготовление точной копии которых в современных условиях установить практически невозможно, эта стоимость определяется как стоимость замещения, на основе полной восстановительной стоимости функционально аналогичных выпускаемых объектов, скорректированной по соотношению важнейших эксплуатационных характеристик ранее выпускавшихся и современных объектов.

Экономический срок службы — период, в течение которого имущество можно прибыльно использовать.

1.3 МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ Согласно требований стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности (Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519), Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяются исходя из специфики объекта, целей и назначения оценки, полноты и достоверности анализируемой оценщиком полученной информации.

В основе всех существующих методик определения рыночной стоимости лежат три фундаментальных подхода к оценке:

затратный,

сравнительный (рыночный),

доходный.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами РФ, трактуют указанные подходы следующим образом:

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Подход по сравнению продаж основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, состоящем в том, что покупатель не будет платить за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим полезным характеристикам.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход основан на оценке ожиданий инвестора относительно будущих экономических выгод от владения оцениваемыми активами.

Выбор того или итого метода оценки связан как с особенностями процесса оценки (целью оценки, ее назначением и т. д.), так и с экономическими особенностями оцениваемого объекта.

Затратный подход Затратный подход основан на принципе замещения, состоящем в том, что покупатель не будет платить за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим полезным характеристикам.

Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:

определение стоимости участка земли;

определение восстановительной стоимости или стоимости замещения зданий и сооружений;

определение величины предпринимательского дохода;

определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

определение стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимостей земельного участка и восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений (с учетом прибыли девелопера) за минусом накопленного износа.

Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом недвижимости на момент оценки в процентном выражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.

При расчете затратным подходом активной части основных средств (машин, оборудования, транспортных средств и т. п.) определяется остаточная стоимость воспроизводства, которая отражает текущие затраты на производство или приобретение нового объекта полностью идентичного оцениваемому по функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам за вычетом обесценения, вызванного выявленными видами износа, или остаточная стоимость замещения, которая отражает текущие затраты по приобретению на рынке аналогичного объекта, максимально близкого по своим функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам к оцениваемому с учетом разницы в совокупном износе замещающего и оцениваемого объектов.

В оценке машин и оборудования затратным подходом присутствует элемент условности, т.к. производства машин и оборудования, подобных оцениваемым, может уже не существовать, а в случае его возобновления, в нем будут использоваться уже новые материалы и технологии, поэтому, чем больше возраст оцениваемого объекта, тем больше допущений приходится делать при его оценке затратным подходом. Тем не менее, встречается немало случаев, когда применение затратного подхода к оценке машин и оборудования оказывается оправданным и даже единственно возможным.

Сравнительный подход Подход по сравнению продаж основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения.

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод сравнения продаж при оценке недвижимости реализуется в следующей последовательности:

анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов и выбор достоверной информации для анализа;

определение подходящих единиц сравнения;

выделение необходимых элементов сравнения;

проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;

приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

состав передаваемых прав собственности;

условия финансирования сделки купли-продажи;

условия продажи;

время продажи;

месторасположение;

физические характеристики;

экономические характеристики;

характер использования и др.

Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектов оценки.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

Применительно к оценке машин и оборудования сравнительный подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы оборудования в ее текущем состоянии. Основной используемый принцип — сопоставление, которое должно проводиться:

с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога;

с новым аналогичным оборудованием с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.

Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Алгоритм расчета стоимости машин и оборудования сравнительным подходом, так же как и в оценке недвижимости, включает в себя следующие этапы:

сбор ценовой информации по аналогам;

сравнение аналогов с оцениваемым объектом и выявление различий в технико-экономических характеристиках, условиях продажи и т. д.;

внесение поправок, имеющих целью учесть данные различия и привести цены аналогов к единой базе;

анализ скорректированных цен аналогов;

расчет стоимости объект оценки методом математического взвешивания скорректированных цен аналогов.

Доходный подход Доходный подход основан на оценке ожиданий инвестора относительно будущих экономических выгод от владения оцениваемыми активами.

Применительно к оценке объектов недвижимости доходный метод включает в себя два основных приема:

согласно первому, стоимость недвижимости рассчитывается на основе текущего ежегодного дохода от ее эксплуатации, с помощью специальных коэффициентов, отражающих сложившуюся на рынке взаимосвязь между имущественными стоимостями и уровнем доходов (метод капитализации дохода);

согласно второму, делается прогноз относительно дохода на определенный период в будущем и вероятной цены продажи объекта недвижимости в конце этого периода, а затем рассчитываются и суммируются текущие стоимости всех будущих доходов, с использованием специального коэффициента, отражающего риск, который сопровождает капиталовложения в данный объект недвижимости (метод дисконтирования денежных потоков).

В основе доходного подхода к оценке машин и оборудования лежит методология оценки бизнеса. Доходный подход объединяет методы дисконтированных денежных потоков, прямой капитализации дохода и равноэффективного аналога. Применение данного подхода требует прогноза будущих доходов за несколько лет работы предприятия. Напрямую применительно к машинам и оборудованию решить эту задачу затруднительно, поскольку доход создается всей производственной или коммерческой системой, всеми ее активами, к которым наряду с машинами и оборудованием относятся здания, сооружения, оборотные средства, нематериальные активы. Тем не менее, в ряде случаев применение доходного подхода в оценке машин и оборудования вполне возможно.

1.4 ОБЪЕМ И ЭТАПЫ ИССЛЕДОВАНИЯ И ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ Определение рыночной стоимости имущества в результате проведения оценки в целом является исследовательским процессом, а значит, состоит из следующих этапов:

1. Сбор материалов и практическое исследование объекта;

2. Группировка и анализ используемой информации, проведение расчетов;

3. Интерпретация расчетных данных, разработка теоретических конструкций;

4. Формулирование выводов и заключений.

Первый этап оценки заключается в сборе материалов и сведений, которые будут использоваться, как исходные данные для проведения расчетов, и смогут послужить в качестве базы для выработки будущих логических построений. Также немаловажную роль играет изучение многочисленных аспектов функционирования непосредственно предприятия-эмитента ценных бумаг. Качество выполнения работ на этом этапе может определить итог процесса в целом, поскольку от достоверности и полноты подобранных материалов из доступных источников напрямую зависят получаемые результаты.

На втором этапе процесса оценки происходит группировка и анализ всей используемой информации, расчет финансовых показателей, корректирующих коэффициентов и т. д.

Третий и четвертый этапы включают в себя выработку совершенных теоретических конструкций, заключительный расчет итоговых цифр, формулирование выводов и заключений.

Практическое применение вышеуказанных рассуждений рассмотрено на примере конкретного предприятия в следующей главе данной дипломной работы.

— В соответствии с п. 18 Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности при проведении оценки оценщики обязаны использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке оценщики в праве самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

— В п. 5 Стандартов оценки приводится определение подходов, применяемых при определении стоимости объекта оценки:

o Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом износа;

o Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

o Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

o В п. 6 Стандартов оценки дано определение метода оценки: метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках из подходов к оценке.

Ниже применяемые подходы к оценке рассмотрены подробнее во второй главе настоящего диплома.

ГЛАВА 2.

ОТЧЕТ № 123−4567−09

об определении рыночной стоимости возмещения ущерба при изъятии земельного участка с имеющимися на нем улучшениями в пользу государства, находящегося по адресу:

Чувашская Республика, г. Чебоксары,

Ул. 1-я Чапаева, д. 32

ЗАКАЗЧИК: Иванов Иван Иванович ИСПОЛНИТЕЛЬ: ООО «ХХХ»

ОСНОВАНИЕ: Договор № 4567 от «10» апреля 2009 г.

ДАТА ОЦЕНКИ: 10 апреля 2009 г.

Дата составления отчета 15.04.2009 г.

г. Чебоксары, 2009 г.

Г-ну Иванову И.И.

Уважаемый, Иван Иванович!

В соответствии с Договором № 4567 от 10 апреля 2009 г., специалистами ООО «ХХХ», была произведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости — индивидуального жилого дома (Литеры А, А1, А2, а1, а2, а3) с хозяйственными постройками (Литеры Б, В, Г, Д, д1, Е, Ж, И, К, IчIV) и плодово-ягодными насаждениям, расположенные по адресу Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. 1-я Чапаева, д. 32 по состоянию на «10» апреля 2009 г.

Целью и назначением настоящей оценки является определение рыночной стоимости возмещения ущерба при изъятии земельного участка и имеющимися на нем улучшениями в пользу государства в соответствии с действующим законодательством РФ.

Обращаем Ваше внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее. Описание объекта оценки, необходимая информация и расчеты представлены в отчете, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным его текстом, с учетом всех принятых допущений и ограничений.

Приведенные ниже расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость земельного участка с имеющимися на нем улучшениями, расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. 1-я Чапаева, д. 32 по состоянию на «10 «апреля 2009 г. составляет: 7 711 400,00 рублей (Семь миллионов семьсот одиннадцать тысяч четыреста) рублей 00 копеек В том числе:

Настоящий Отчет составлен в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации», Федеральными стандартами оценки № 1, № 2, № 3″ от 20.07.2007 г. Если у Вас возникнут какие-либо вопросы, пожалуйста, обращайтесь к нам.

С уважением директор ООО «ХХХ» _____________________________________С.Н. Масконин

" 15 апреля" 2009 года

1. КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ

Оценщик ________________________________С.Н. Масконин

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

3. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ ОЦЕНКИ

4. ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ И СДЕЛАННЫЕ ДОПУЩЕНИЯ Отчет об оценке подготовлен в соответствии со следующими ограничениями и допущениями:

5. ЗАЯВЛЕНИЕ О КАЧЕСТВЕ ОЦЕНКИ

Подписавший данный отчет оценщик настоящим удостоверяет, что в соответствие с имеющимися у него данными:

— факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности;

— содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самим оценщикам и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета;

— оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам;

— вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете;

— оценка проведена, а настоящий отчет составлен в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО № 1, № 2, № 3 от 20.07. 2007 г., Стандартами и правилами оценочной деятельности НП «СМАОс»;

— организация исполнителя — ООО «ХХХ» имеет в своем штате дипломированных специалистов по оценке, являющихся членами саморегулируемой организации оценщиков — Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков-специалистов». Профессиональная деятельность специалистов — оценщиков застрахована в соответствии с законодательством РФ. Оценщик предъявил заказчику правовые документы, дающие право на осуществление оценочной деятельности;

— в процессе подготовки настоящего отчета, оценщик исходил из достоверности сведений и правоустанавливающих документов, предоставленных Заказчиком (и/или собственником);

— оценщик не несет ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого презюмируется со слов заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете;

— оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с заказчиком или официального вызова суда;

— при проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов;

— исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации. Дополнительная информация, необходимая, по мнению оценщиков при выполнении данной исследовательской работы и написания настоящего отчета была получена на основании сведений опубликованных в открытой печати, и по сети ИНТЕРЕНЕТ;