Определение рыночной стоимости здания

Министерство образования Российской Федерации Красноярская Архитектурно-Строительная Академия Кафедра экономики и финансов Расчетно-графическое задание По предмету: «Экономика недвижимости»

По теме: «Определение различными подходами рыночной стоимости здания»

Вариант — 4

Выполнил:

Студент 4 курса Группа Э-13-Н Глазков Андрей Проверила:

Бузина Н.В.

Назарово, 2008

Задание к расчетно-графической работе

Определить затратным подходом рыночную стоимость здания магазина смешанной торговли.

Характеристика здания:

Здание с подвалом, фундаменты — сборные, железобетонные. Стены и перегородки — кирпичные. Перекрытия и покрытия — железобетонные. Кровля — рулонная. Полы — цементные, плиточные, паркетные. Отделка — повышенного качества. Отопление — центральное. Имеется водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства. Группа капитальности — 1. В таблице № 1 приведены данные, необходимые для дальнейших расчетов.

Таблица № 1

Задание для расчетно-практической работы

Решение:

Для определения стоимости здания используем метод сравнительной единицы, при этом рыночную стоимость определяем путем реализации этапов оценки:

1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого объекта (магазина)

2. Определение поправочных коэффициентов.

3. Расчет выявленных видов износа (накопление износа)

4. Расчет итоговой стоимости объекта оценки (магазина).

1.) Определяем восстановительную стоимость по сборнику УПВС № 33 и приложению № 1 коэффициент зависимости от района строительства (IV = 1,25).

Территориальный пояс — Красноярский край = 2.

Vзд = 1000 * 6,8 = 6800 м³

Определяем восстановительную стоимость 1 м³ здания с объемом 6800 м³ по сборнику № 33 на уровне цен на 1 января 1969 года. (по таблице для объема 6800 м³ стоимость 1 м³ равна 25,6)

Свосст = V * B = 6800 * 25,6 = 174 080 руб.

Сср = B * V * Ki * Ii = 174 080 * 1,25 * 1,18 * 33,2 = 8 524 698 рублей.

Согласно данных бюллетеня индексы цен в строительстве определяют по сборнику I1 = 1,18

I2 = 33,2

2.) Определяем величину коэффициентов косвенных издержек (Кки), прибыли предприятия (Кпп), и полной восстановительной стоимости с учетом налога на добавленную стоимость (Кндс).

Определяем по результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объектов схожих с оцениваемым. Для расчета полной восстановительной стоимости здание магазина принимаем Ки — коэффициент косвенных издержек.

Ки = 1,03

Кпп = 1,25

Кндс = 1,2, отсюда следует полная стоимость будет равна Свосст = 8 524 698 * 1,03 * 1,25 *1,2 = 13 170 659 рублей.

3.) Для определения физического износа используем нормативный метод, удельные веса каждого конструктивного элемента восстановительной стоимости принимаем по сборнику УПВС № 33

Величина износа в процентах определена для каждого элемента экспертным путем при обследовании магазина. Полученные данные сводим в таблицу № 1.

Таблица №2

Определение накопленного физического износа нормативным методом

Определяем функциональный износ.

Здание (магазин) введено в эксплуатацию в 1976 году, на данный момент не отвечает сантехническим и эстетическим требованиям, предъявляемым к объектам розничной торговли.

1. Необходимы затраты на модернизацию системы кондиционирования.

2. Необходимы затраты на дополнение отсутствующих элементов — установка охранной системы видеонаблюдения.

3. Необходимы затраты на наружную рекламу.

Таблица №3 Расчет функционального износа

Общий накопленный физический и функциональный износ равен Иобщ = И физ + Ифункц = 31,7 + 15 = 46,7%

4.) Определяем рыночную стоимость магазина затратным подходом Сзат = Свосст * (1 — Иобщ / 100) = 13 170 659 * 0,533 = 7 019 961 рублей.

Вывод:

Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости (магазина) по затратному подходу равна 7 019 961 рублей.

Задача № 2

Определить рыночным подходом стоимость объекта недвижимости. При этом подходе стоимость определяется на основании рыночных данных, недавно завершенных сделок купли — продажи объектов., схожих с оцениваемым.

При оценке вносятся поправки, учитывающие различия между объектами оценки и аналогами. Полученная таким методом скорректированная цена объектов аналогов дает возможность судить о наиболее вероятной цене объектов оценки.

Этапы оценки:

1. Изучаем рынок недвижимости, выявляем наиболее сопоставимые объекты и собираем исходную информацию об объектах сравнения.

2. Определяем существенные различия между объектами аналогами и объектами оценки, и вносим соответствующие поправки в цены аналогов на эти различия.

3. Согласовываем скорректированные цены объектов аналогов и определяем рыночную стоимость объекта оценки, полученные данные вносим в таблицу.

Таблица № 4. Определение рыночной стоимости здания

Итого:

Стоимость оцениваемого объекта, с учетом поправок, составляет 2 961 457 рублей.

Задача № 3

Дано:

Рассчитать стоимость объекта недвижимости с помощью метода прямой капитализации дохода по данным:

Таблица № 5 ЧОД по годам

Таблица № 6 Показатели по объектам аналогам

R = ЧОД / V, отсюда следует V = ЧОД / R

ЧОД = (57 000 + 61 000 + 61 500 + 63 000 +62 000) / 5 = 60 900 рублей

Rср = (0,12 + 0,11 + 0,105) / 3 = 0,11

V = 60 900 / 0,11 = 553 636 рублей.

Итого: Цена оцениваемого объекта 553 636 рублей

Задача № 4

Оценить стоимость складского комплекса методом ДДП. Для этого предварительно рассчитать денежные потоки по годам прогнозного и постпрогнозного периодов, определить ставку дисконтирования.

Таблица № 7 Исходные данные:

Ставка дисконтирования = 7 + 2 + 5 + 6 = 20%

Таблица № 8

Таблица № 9

Динамика недозагрузки и недосбора арендных платежей, %

Таблица № 11

Удельные значения платежей за коммунальные услуги

Ставка дисконтирования = 7 + 2 + 5 + 6 = 20%

Остаточная стоимость = 8 962 488 * 0,25 = 2 240 622

Стоимость общая = 7 503 083 / (1 + 0,2)¹ +8 268 806 / (1 + 0,2)² + 9 414 145 / (1 +0,2)³ + 8 962 488 / (1+0,2)⁴ +2 240 622 * 1 / (1 +0,2)⁴ = 6 252 569 + 5 742 226 + 5 448 000 + 4 322 604 + 106 406 = 21 871 805 рублей.

Ответ: Общая стоимость здания равна 21 871 805 рублей.