Определение рыночной стоимости квартиры
Расчет производим методом расчета по формуле арифметической взвешенной. Каждому методу присваиваем веса, которые в сумме равны единице по всем методам: Сегодняшняя стоимость средств, которые получим через 3 года = прогнозируемая выручка от продажи квартиры * настоящая стоимость денежной единицы: В связи с отсутствием данных для расчета стоимости восстановления (замещения) оцениваемого объекта… Читать ещё >
Определение рыночной стоимости квартиры (реферат, курсовая, диплом, контрольная)
Министерство образования и науки РФ Ростовский Государственный Экономический Университет
«РИНХ» в г. Миллерово Домашнее задание по «Оценке бизнеса».
Выполнила: студентка152 группы
Даденко Ю.И.
г. Миллерово
2006г
КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ Адрес объекта:
Ростовская обл., г. Миллерово, ул. Черноморская 54, кв. 8
Тип объекта недвижимости:
Квартира площадью 57 кв.м., в т. ч. жилой — 41,4 кв.м. расположена на 2 этаже 5 -этажного дома Цель оценки:
Определение рыночной стоимости объекта Оцениваемые права: Частная собственность Юридическое право:
Собственность Размер квартиры (м2):
Общая площадь 57
Жилая 41.4
Вспомогательная 15,6
Наилучшее и наиболее эффективное использование:
Определено ограничением в использовании — жилье Наиболее вероятные покупатели:
Жители г. Миллерово с ежемесячным совокупным доходом тыс. руб.
Опасности, вызванные окружающей средой:
Не выявлено Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта:
Не выявлено Дата оценки:
Курс доллара США29.11.2006г.
1 $ - 26,3503 руб.
Оцененное маркетинговое время:
5 месяцев Рыночная стоимость, рассчитанная
1) затратным методом:
2) методом прямого сравнительного анализа продаж:
3) доходным методом:
Метод прямой капитализации Метод дисконтированного потока дохода В связи с отсутствием данных для расчета стоимости восстановления (замещения) оцениваемого объекта — метод не применялся
28 602 $ (753 674 тыс. рублей)
32 401 $ (853 776 тыс. рублей)
27 110,4 $ (714 367.17 тыс. рублей) Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта
29 063,44 $, (765 829,3 тыс. рублей.)
СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ
Адрес объекта: | 346 130 Ростовская обл., г. Миллерово, ул. Черноморская 54, кв. 8 | |
Собственник: | Потакова Вера Николаевна | |
Право собственности: | Право частной собственности на Квартиру | |
Право устанавливающий документ: | Свидетельство о праве собственности на квартиру. Серия 61АА № 636 555 | |
Дата приобретения: | Регистрационная запись № 2196 от 27.02.2004г. | |
Текущее использование объекта: | Жилье | |
Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта собственности.
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
ОПИСАНИЕ УЧАСТКА ЗЕМЛИ | |||
Градостроительная зона и соответствие зонированию | Жилая зона | ||
Площадь участка, м2 | нет | ||
Форма участка | Прямоугольник | ||
Наличие коммунальных услуг | Электричество, газ, вода, канализация, Теплоснабжение, телефон | ||
Подъезд | Свободный | ||
Рельеф и почвы | Чернозем, плодородный слой от 25−50 см, зона не была занята лесонасаждением, был пустырь | ||
Затопляемость | Не выявлено | ||
Подземные воды | Грунтовые воды, вода пригодная для питья залегает на глубине 20−25м | ||
Опасности окружающей среды | Не выявлено | ||
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА | |||
Общая характеристика | Кирпичное здание, 3-комнатная квартира, расположенная на втором этаже 5-ти этажного дома | ||
Ориентация относительно сторон света | Фасад здания обращен на юг, вход с внутреннего двора — северная сторона. Окна квартиры выходят на юг и на север | ||
Год постройки | |||
Площадь общая, м2 | |||
Количество этажей | |||
Класс капитальности | Кирпичный | ||
Качество строительства | Качественный | ||
Привлекательность/ внешний вид | Непривлекательный | ||
Фактический возраст здания, лет | |||
Нормативный срок службы, лет | |||
Остаточный срок эксплуатации, лет | |||
ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ | |||
Единица измерения | Материал | ||
Фундамент | м2 | Арматура А-3, бетон М-200 | |
Стены | м2 | Перемычки, кирпичная кладка | |
Перекрытия | м2 | Бетонные | |
Крыша | м2 | Балки, стропилы, слой рубироида, деревянный каркас потолков, слой утеплителя, шифер | |
Полы | м2 | Дощатые, цементированные | |
Окна | м2 | Дерево | |
Двери | м2 | Дерево | |
Внутренняя отделка | м2 | Улучшенная штукатурка Внутри квартиры цементно; Известковым раствором, Обои | |
Таблица№ 1 (корректировок для сопоставимых продаж квартир)
Элемент сравнения | Един. | Сравниваемые участки | |||||
Изм. | Оценив. | ||||||
1. Цена продажи | $ | ||||||
Площадь квартиры | м2 | 48,1 | 69,1 | 68,3 | |||
2. Цена за единицу площади | $/м2 | 509,3 | 499,3 | 475,8 | |||
Различие во времени (месяц) | |||||||
Право собственности | частная | частная | частная | частная | частная | ||
Корректировка | % | ||||||
Условия финансирования | рыночн | рыночн. | рыночн. | рыночн. | рыночн. | ||
Корректировка | % | ||||||
Условия продажи | коммерч | коммерч | коммерч | коммерч | коммерч | ||
Корректировка | % | ||||||
Месторасположение | То же | То же | То же | То же | То же | ||
Корректировка | % | ||||||
Физические характеристики: | |||||||
Корректировка по размеру | +4532,77 | — 10 485,3 | — 5376,54 | — 7098 | |||
Скорректированная цена | $ | 29 032,77 | 24 014,7 | 27 123,46 | |||
Коррекция по наличию капитального ремонта | нет | нет | нет | нет | есть | ||
Корректировка | 1778,54 | 1778,54 | 1778,54 | ||||
Скорректированная цена | $ | 30 811,31 | 25 793,24 | ||||
Общая чистая коррекция | 2 коррек. | 2 коррек. | 2 коррек. | 1 коррек. | |||
6311,31 | 8706,76 | ||||||
Системы инженерного обеспечения | |||||||
Водопровод | Есть | ||||||
Электросети | Есть | ||||||
Канализационная сеть | Есть | ||||||
Система отопления и вентиляция | Есть | ||||||
Газ | Есть | ||||||
Лифт | Нет | ||||||
Телефон | Есть | ||||||
Радио | Есть | ||||||
Телевидение | Есть | ||||||
Сигнализация (охранная, пожарная) | Нет | ||||||
Внешнее благоустройство | |||||||
Озеленение | Кустарники, деревья | ||||||
Стоянка для автомашин | Гаражи и стоянка рядом с домом | ||||||
Детская площадка | Песочница, скамейки, качели. | ||||||
Подъездные пути | Асфальт, удобный подъезд к дому | ||||||
Текущее использование площадей | |||||||
Наименование помещения | Площадь, м2 | Ставка налога на имущество Руб/м2/год | |||||
жилье | 41,4 | 0.1% от балансовой стоимости имущества | |||||
Метод прямой капитализации
Объект сравнения | Цена продажи, $ (SP) | Потенциальный валовой доход, $ (PGI) | Коэффициент потенциального валового дохода (PGIM) | Эффективный валовой доход, $ (EGI) | Коэффициент эффективного валового дохода (EGIM) | |
37,7 | 85,2 | 287,6 | ||||
57,5 | 95,3 | |||||
94,4 | 344,3 | |||||
51,4 | 98,7 | 364,7 | ||||
Среднее значение | 612,5 | 52,9 | 93,4 | 339,65 | ||
квартира недвижимость продажа стоимость
Метод дисконтированного потока дохода
Потенциальный валовой доход, $ | 612,5 | |
Коэффициент потенциального валового дохода | 52,9 | |
Стоимость объекта недвижимости, $ | ||
Эффективный валовой доход, $ | 93,4 | |
Коэффициент эффективного валового дохода | 339,65 | |
Стоимость объекта недвижимости, $ | 31 587,45 | |
.
V = —————,
(1 + i)n
где i — величина сложных процентов, а — аннуитет
n — количество периодов
i = 0,1: 12 = 0, 0083; n = 36; аn36 = 30, 99 124;
V = ————————- = 0, 74 174
(1 + 0, 0083)36
Ежемесячный доход = величина дохода от аренды за 1 месяц — сумма коммунальных платежей за 1 месяц: 160−60,7=99,3
Доход за три года = аннуитет * ежемесячный доход: 30, 99 124 * 99,3=3077,4 $
Сегодняшняя стоимость средств, которые получим через 3 года = прогнозируемая выручка от продажи квартиры * настоящая стоимость денежной единицы:
32 401 * 0,74 174 = 24 033 $
4) Рыночная стоимость квартиры через три года = сегодняшняя стоимость средств + доход за три года: 24 033 + 3077.4=27 110.4 $
Стоимость недвижимости, рассчитанная методом дисконтированного денежного потока составляет — 27 110,4 $(714 367.17 тыс. рублей) СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ Три традиционных подхода, использованные для расчета стоимости объекта, дали следующие результаты:
ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД: | В связи с отсутствием данных для расчета стоимости восстановления (замещения) оцениваемого объекта — метод не применялся. | |
МЕТОД ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ: | 28 602 $ (753 674 тыс. рублей) | |
МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА: | ||
Метод прямой капитализации: | 32 401 $ (853 776 тыс. рублей) | |
Метод дисконтированного потока дохода: | 27 110,4 $ (714 367.17 тыс. рублей) | |
Расчет производим методом расчета по формуле арифметической взвешенной. Каждому методу присваиваем веса, которые в сумме равны единице по всем методам:
28 602*0,6+32 401*0,2+27 110*0,2
—————————————— = 29 063,4
0,6+0,2+0,2
Исходя из приведенных в отчете данных, на 29.11.06 г. объект имеет рыночную стоимость: 29 063,44 $, т. е. 765 829,3 тыс. рублей.