Определение рыночной стоимости квартиры для ипотечного кредитования

АННОТАЦИЯ В дипломной работе на основе анализа и обобщения теоретических и практических данных произведено исследование актуальных проблем оценки жилой недвижимости при ипотечном кредитовании. Отмечены особенности жилой недвижимости, влияющие на процедуру оценки. Показано несовершенство практики применения различных подходов к оценке объектов жилой недвижимости при ипотечном кредитовании.

Проведена стоимостная оценка конкретного объекта — однокомнатной квартиры по адресу: г. Новосибирск, ул. Филатова, д. 12, кв. Х.

Работа изложена на 112 страницах, содержит 1 рисунок, 4 таблицы и 11 формул.

ОГЛАВЛЕНИЕ Введение

1. Теоретические аспекты оценки недвижимости при ипотечном кредитовании

1.1 Ипотечное кредитование: сущность, виды, нормативно — правовое регулирование

1.2 Основы оценки недвижимости при ипотечном кредитовании, и ее необходимость

1.3 Виды стоимости объектов недвижимости и факторы, влияющие на их стоимость

2. Методические основы оценки объектов недвижимости

2.1 Принципы и стандарты оценки недвижимости

2.2 Этапы процесса оценки недвижимости

2.3 Характеристика подходов к оценке объектов недвижимости

3. Определение рыночной стоимости квартиры для ипотечного кредитования

3.1 Анализ состояния окружения объектов оценки

3.2 Характеристика объекта недвижимости

3.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки, принятыми подходами

3.4 Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости Заключение Список использованных источников

ВВЕДЕНИЕ

Проблема жилья является наиболее актуальной в современном обществе. Одним из способов ее решения может стать ипотечное жилищное кредитование.

Российская ипотека в 2011 году демонстрирует новый виток развития, основными векторами которого становятся интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий кредитования и требований к заемщикам, которые некоторые склонны называть «возвратом к докризисным условиям», уже достаточно долгое время сохраняет жестко зафиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом.

Интеграция рынка заметна невооруженным взглядом: сегодня ипотека развивается банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон.

Унификация в ипотеке не первый год служит предметом обсуждения, но сегодня рынок в своем быстром развитии посылает все более громкие сигналы о необходимости внедрения общих для всех стандартов. В первую очередь это касается единой формы для описания основных условий кредитования (кредитный паспорт), заявки на кредит и закладной.

Рассмотрение заявки на ипотечный кредит включает в себя обязательную оценку банком ликвидности объекта недвижимости, который предлагается в качестве залога по кредиту. При этом кредитор преследует две цели: исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, определить максимальную сумму кредита и проверить соответствие объекта недвижимости требованиям, которые установлены для залога по ипотеке. При этом банк полагается на данные отчета об оценке, подготовленного профессиональным оценщиком. Таким образом, качество обеспечения по кредиту зависит от профессионализма и добросовестности оценщика.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

В данной дипломной работе будет исследован процесс оценки квартиры, передаваемой в залог банку.

Цель работы: изучить правовые основы ипотеки в РФ и методологическую базу оценки недвижимости, произвести расчет рыночной стоимости объекта для целей ипотечного кредитования.

Для выполнения поставленной цели определился следующий круг задач:

— выявить необходимость оценки жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования;

— изучить основные подходы и методы оценки стоимости жилой недвижимости при ипотечном кредитовании;

— изучить нормативно-правовые основы оценочной деятельности;

— проанализировать рынок ипотечного кредитования;

— рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости в целях ипотечного кредитования.

Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников. В первой главе было обозначено понятие ипотечного кредитования недвижимости, сущность, виды и нормативно-правовое регулирование. Изучен анализ рынка ипотечного кредитования на российском ипотечном рынке. Вторая глава была посвящена методам оценки недвижимости, рассмотрены этапы процесса оценки объекта недвижимости. Описаны характеристики расчета по каждому из методов с помощью формул и различных коэффициентов. В третьей главе, в практической части, была рассчитана рыночная стоимость однокомнатной квартиры для целей ипотечного кредитования.

Объектом наблюдения в данной дипломной работе является однокомнатная квартира, площадь 30,5 м?, расположенная по адресу: город Новосибирск, Ленинский район, ул. Филатова, дом 12, кв. Х.

Объект исследования — рыночная стоимость, определенная в соответствии с нормами ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.; Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3). Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254.

Предмет исследования в данной дипломной работе — методы расчета рыночной стоимости.

Методической основой работы послужили научно-практические публикации в области оценки недвижимости и банковского ипотечного кредитования таких авторов как М. А. Федотова, А. Г. Грязнова, Е. Н. Иванова, В. М. Оселедец, И. Я. Новикова, Р. К. Ромашкина, В. М. Круглякова, А. А. Сковородко, Б. Г. Киселев, И. А. Разумова, Т. А. Владимирова, Е. И. Лобанова и др. законодательные, нормативные методические материалы.

В процессе исследования применялись общие методы исследования: наблюдение, анализ, формализация, синтез, абстрагирование, монографический метод.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ

1.1 Ипотечное кредитование: сущность, виды, нормативно-правовое регулирование Формирование жизнеспособной системы ипотеки жилья является одной из актуальных задач в России. Конституционное право граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая, экономическая и правовая проблема. В сфере ипотеки особый интерес вызывает ипотека жилых помещений, так как жилье человека в жизни играет огромную роль. Понятие «ипотечное кредитование» достаточно прочно вошло в экономическую жизнь России. Сущность ипотечного кредитования базируется на сущности такой экономической категории как ипотека.

Ипотека (залог недвижимого имущества) — способ обеспечения исполнения обязательств. По договору об ипотеке одна сторона, залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны, залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотечный кредит — это способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости. Залогом по ФЗ РФ «О залоге» для ипотечного кредита могут быть: здания и сооружения; институциональные единицы всех секторов экономики, рассматриваемые как единые имущественные комплексы; жилые дома, квартиры, части жилых домов и др. Предметом залога не могут быть: государственный и лесной фонд; земли, примыкающие к государственной границе, и другие объекты, залог которых запрещен федеральным законом.

Таким образом, под ипотечным кредитом понимается кредит, обладающий всеми основными его свойствами и характеристиками, и отличающийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства объекта недвижимости (ипотеки).

Недвижимость является неотъемлемым элементом большинства экономических процессов. Однако в силу своих особенностей она относится к объектам, оптимальным для кредитования. К наиболее важным параметрам можно отнести следующие:

1. Стоимость недвижимости как единицы товара очень высокая и требует от инвестора значительного капитала.

2. Прежде всего, недвижимость — это земельный участок, на котором возводятся некоторые улучшения, обеспечивающие ее доходность, процесс использования приносящей доход недвижимости может осуществляться только на месте ее первоначального создания, так как она не подлежит транспортировке.

3. Право на недвижимость как товар подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом.

4. Недвижимость имеет достаточно крупные физические размеры, физическое и экономическое старение недвижимости происходит в течение длительного времени.

5. В течение экономической жизни недвижимости возможно проведение мероприятий капитального характера, которые оказывают влияние на величину дохода, и, следовательно, он может быть стабильным, уменьшаться и расти со временем.

6. Инвестиции в недвижимость в меньшей степени обесцениваются, так как изменение стоимости недвижимости обычно компенсирует инфляционные процессы.

Целесообразность использования заемных средств, при совершении операций с недвижимостью существует как для заемщика, так и для кредитора.

Преимущества привлечения заемных средств, для покупки недвижимости позволяет инвестору (заемщику):

— приобрести более дорогой объект по сравнению с собственным капиталом, которым он располагает на момент совершения сделки;

— диверсифицировать портфель недвижимости за счет вложения высвобождающихся собственных средств, при кредитовании в другие объекты;

— выплачивать кредитору долг, с процентами из дохода, приносимого этим же объектом недвижимости;

— увеличивать ставку дохода на собственный капитал за счет выбора оптимальных условий финансирования.

Рассматривая положительные стороны использования инвестором заемных средств, необходимо отметить следующие недостатки.

1. Возвращаемая кредитору сумма превышает полученный заем, так как инвестор должен уплатить проценты.

2. Ипотечный кредит — это заемный источник, требующий своевременного и полного возврата.

3. Изменение условий займа, заложенных в первоначальном кредитном договоре, падение в процессе эксплуатации недвижимости величины чистого операционного дохода может привести к отрицательному финансовому левериджу.

4. Нарушение графика погашения кредита дает кредитору право обращения взыскания на заложенное имущество. В этом случае недвижимость продается и из продажной цены погашается задолженность. Остаток вырученной от продажи недвижимости суммы, причитающийся собственнику, может быть меньше величины погашенного кредита.

Кредитор принимает решение о представлении заемных средств на долгосрочной основе под залог недвижимости на основе анализа следующих факторов.

1. Кредитуемый объект в силу физических, экономических и юридических особенностей в течение всего срока погашения задолженности может контролироваться кредитором.

2. Обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком.

3. Длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата не только суммы основного долга, но и причитающихся процентов.

4. Гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий дают возможность кредитору учитывать изменение рыночной доходности кредитных ресурсов, финансовой устойчивости заемщика, влияет на процесс перепродажи кредитуемой недвижимости в течение срока погашения долга.

5. Оформление закладной по представленным ипотечным кредитам позволяет ипотечному банку пускать закладные в обращение и пополнять свои кредитные ресурсы.

В странах с развитой рыночной экономикой объекты недвижимости приобретаются с участием ипотечного кредита.

Ипотечный кредит — это разновидность кредита, для которого характерно:

— предоставление денежных средств на длительное время;

— кредитование сделки по приобретению недвижимости;

— использование залога приобретаемой недвижимости.

Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен эксплуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый доход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные проценты, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.

Ипотечный кредит представлен достаточно многочисленными видами, которые можно классифицировать по различным признакам, таким, как:

— назначение кредитуемого объекта;

— характер участия в инвестиционном процессе;

— порядок погашения долга и уплаты процентов;

— стабильность процентной ставки по кредиту;

— стабильность величины взноса в погашение обязательств;

— участие кредитора в текущих доходах и приросте стоимости капитала инвестора;

— способ финансирования перепродажи.

Для целей оценки все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами, так как график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода влияет на стабильность потока доходов и, следовательно, на выбор метода оценки.

К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение долга и процентов равновеликими суммами.

Во вторую группу включены ипотечные кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием самых разных факторов, таких, как периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора.

Кредит с " шаровым" платежом — это кредит, предполагающий погашение всего (или большей части) долга в конце срока кредитования одним или серией платежей. К этой разновидности относят кредиты:

— предусматривающие в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока «шаровой» платеж;

— с уплатой только начисленных процентов и в конце срока «шаровой» платеж;

— по которым «шаровой» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов.

Кредиты с равномерным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга. К этой разновидности относят кредит:

— с постоянным, пропорциональным погашением долга;

— по которому в первые годы уплачиваются только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.

Кредиты с участием предусматривают выплату кредитору части дохода инвестора, приобретающего приносящую доход недвижимость. При этом различают:

— кредит с участием кредитора в текущем доходе, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма может быть либо фиксированной, либо определяться в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;

— кредит с участием кредитора в выручке от продажи недвижимости, получаемой инвестором, или так называемом участии в приросте стоимости.

Кредиты с меняющейся процентной ставкой. Эта форма кредитования позволяет уменьшить банковский риск и адекватно реагировать на изменение рыночной доходности в течение всего длительного срока кредитования. Изменение ставки может осуществляться следующим образом:

— индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границу новой ставки. В этом случае пересматривается либо срок кредитования, либо сумма разовых выплат;

— пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени (канадский ролл-овер, переговорная ставка).

Понятие первой, завершающей и принятой ипотеки возникает в зависимости от выбранного способа финансирования перепродажи недвижимости.

Первая ипотека — это ипотечный кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененной ипотечным долгом. Первая ипотека возникает как при покупке объекта, который раньше никогда не кредитовался, так и для недвижимости с имеющейся ипотечной задолженностью. Однако в этом случае продавец обязан погасить ранее полученный кредит из цены перепродажи. Покупатель оплачивает недвижимость за счет собственных средств и получаемого под эту недвижимость займа, приобретающего статус первой ипотеки.

Принятая ипотека возникает при покупке недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, в том случае, если покупатель принимает обязательства по уже имеющемуся ипотечному кредиту, ранее полученному продавцом.

Завершающаяся, или младшая, ипотека — это кредит, предоставляемой продавцом или третьей стороной, при существующей первой закладной. Младшая, или завершающаяся, ипотека возникает в том случае, если продавец хочет сохранить уже существующий ипотечный кредит, полученный на выгодных условиях, либо покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.

Многообразие форм взаимоотношения заемщика и кредитора приводит к существованию различных условий финансирования. К условиям финансирования обычно относят способ погашения долга, уплаты процентов, порядок изменения процентных ставок, сроков кредитования, возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на риск сторон кредитного договора.

Особые условия предполагают включение в кредитный договор пунктов, касающихся прав кредитора и заемщика на досрочное погашение займа, наличие оправдывающих обязательств, возможности продажи объекта до истечения срока кредитования, определения принципа субординации. Наличие или отсутствие указанных условий, а также их конкретное содержание влияют на результаты оценки рыночной стоимости недвижимости.

Оправдывающее обстоятельство. Наличие этого пункта в кредитном договоре означает, что в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возмещение долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствует, заемщик должен отвечать всем принадлежащим ему имуществом.

Право заемщика на досрочный возврат долга. В соответствии с этим условием заемщик получает право на погашение долга до истечения срока кредитования. Наличие такого права важно в том случае, если инвестор не исключает возможность перепродажи объекта раньше, чем будет погашен долг.

Право кредитора на досрочное взыскание долга. Наличие такого права предусматривает досрочное погашение остатка долга («шаровой» платеж) независимо от того, нарушал ли заемщик условия кредитного договора. Возможная дата досрочного погашения устанавливается в момент заключения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчитывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга. Наличие такого права выгодно банку.

Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Это право позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолженности будет погашать новый собственник, кредитор остается прежним. Наличие такого права увеличивает риск кредитора, поэтому банк оставляет за собой права давать разрешение на продажу недвижимости конкретному покупателю либо увеличивать процентную ставку. Следует отметить, что в этом случае продавец несет исключительную ответственность в том случае, если новый собственник получил оправдывающее обстоятельство.

Принцип субординации. Данный пункт предполагает возможность изменения приоритета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и при этом предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возможность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижимости.

Конкретные условия финансирования обязательно должны учитываться оценщиком, который сравнивает их с так называемым типичным финансированием. Типичным финансированием называют величину кредита, которая может быть представлена инвестору, и устанавливаемую процентную ставку.

Условия финансирования оказывают влияние на цену недвижимости, но не изменяет ее стоимость.

Инвестор готов заплатить большую цену за приобретаемый объект, если условия финансирования будут для него благоприятны.

Анализ рынка ипотечного кредитования.

Подводя итоги второго полугодия 2011 года в целом, ипотечная служба компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» констатировала, что рынок жилищного кредитования полностью преодолел негативные последствия финансового кризиса. Ярким свидетельством этого стал существенный рост спроса на ипотечные кредиты, на рынке прослеживалась динамика снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Так, DeltaCredit в прошлом году четыре раза снижал ставки по различным продуктам, а БАНК «УРАЛСИБ в 2011 году снизил процентные ставки по ипотечным кредитам на 2%.

Соответственно, можно предположить, что наступивший 2012 год станет еще более продуктивным.

Несмотря на единичные случаи понижения процентной ставки, в январе-феврале 2012 года наблюдалась тенденция к повышению ставок российскими банками. По информации аналитического центра АИЖК, по кредитам, выдаваемым в рублях, средневзвешенные ставки уже немного подросли: с 11,4% - в ноябре 2011 года до 11,9% - в феврале 2012 года. Незначительный рост ставок выдачи по рублевым ипотечным кредитам является следствием выросшей из-за нестабильности на мировых финансовых рынках стоимости фондирования российских банков. Однако при негативном сценарии развития экономики есть риск повышения ставок, что во многом будет зависеть от внешнеэкономической конъюнктуры на российский сырьевой экспорт и ситуации на долговом рынке, а также стратегий конкретных банков (в т.ч. их политики по управлению рисками). АИЖК, как социально-ориентированный институт развития, в целях повышения доступности ипотеки продолжает удерживать одни из самых низких ставок на рынке. Так, минимальная ставка по кредитам в рублях, предлагаемая партнерами АИЖК для первичного рынка (продукт «Новостройка»), после оформления права собственности составляет 7,9%, с учетом возможных вычетов из процентной ставки (для владельцев жилищных сертификатов, семей с детьми, участников программы «Стимул» и т. д.) ставка может снижаться до 6,15%. При этом максимальная ставка по продукту «Новостройка» ограничена 11% годовых. Минимальная ставка рефинансирования по программе АИЖК «Стандарт» составляет 8,9%, по продукту «Материнский капитал»: для вторичного рынка жилья — 8,65%, для первичного рынка — 7,65%.

Минимальные ставки в DeltaCredit составляют от 10% годовых в рублях и 7,25% годовых в долларах при покупке квартиры на вторичном рынке и 11% годовых в рублях и 8,25% годовых в долларах при приобретении строящегося жилья под залог прав требования. Также в DeltaCredit есть программа «Назначь свою ставку», в рамках которой у клиента есть возможность снизить процентную ставку до 1,5%.

В 2012 году повышение ставок произошло и по некоторым программам ЗАО «Банк ЖилФинанс», размер повышения составил в среднем 0,5 — 1,0 процентных пункта. Сейчас минимальная ставка 7,9% годовых действует в ЗАО «Банк ЖилФинанс» для заемщиков, получающих кредит по стандартам АИЖК на вторичное жилье по программе «Новостройка АИЖК» и имеющим первоначальный взнос от 50%, при соблюдении некоторых других условий. Максимальная ставка будет установлена банком по программе «Экспресс-ипотека» с подтверждением дохода в заявительной форме при сроке кредита 10 лет. Она составит 18,9% годовых. Банк «ВТБ24» не повышал процентные ставки вплоть до февраля 2012 года. В феврале процентная ставка по вновь выдаваемым кредитам увеличилась на величину до 0,7% годовых в зависимости от срока кредитования и величины первоначального взноса. Повышение ставок не коснулось программы «Ипотека с государственной поддержкой». Процентная ставка по ней — 11% годовых в рублях, осталась без изменений.

Минимальная ставка в Новосибирском филиале ОАО «МТС Банк» — 11% годовых в руб. (на приобретение квартиры на вторичном рынке), максимальная ставка 18% (под залог коммерческой недвижимости). Ставки ЗАО «Сибрегионипотека» находятся в диапазоне 11 — 14% годовых.

В банке «Левобережный» в целом за 2011 год произошло снижение ставок на 2 — 3 процентных пункта. В течение 2011 года ставки колебались в диапазоне 0,5% годовых. Минимальная ставка на первичном рынке недвижимости — от 7,9% годовых, средняя ставка составляет 12% годовых, максимальная ставка — 14,95% годовых. Минимальная ставка на вторичном рынке составляет 8,9% годовых, средняя ставка — 12,5% годовых, максимальная — 14% годовых. «Мой Банк. Ипотека» (ОАО) на протяжении 2011 года и до настоящего момента «держит» процентные ставки на одном уровне. Минимальная процентная ставка предусмотрена по государственным программам (ипотечная программа «Военная ипотека» предусматривает процентную ставку в 2012 году от 10,25% годовых), а максимальная процентная ставка — 15% годовых по программе «Новостройка» на этапе строительства. Ставка по ипотечным кредитам Новосибирского Муниципального банка зависит от выбранной программы и суммы первоначального взноса. Так, по программе «Стандарт» ставка составляет 13 — 14% годовых, по программе «Быстрая ипотека» — 15 — 15,5% годовых при покупке квартиры, 15,75 — 16,25% годовых при покупке дома с земельным участком. Для программы «Новостройка» действует двухступенчатая ставка: до сдачи дома и регистрации заемщиком права собственности на недвижимость — 12,5 — 13,25% годовых, после — снижается до 10,9% годовых. Минимальная ставка в линейке продуктов банка ОАО «Промсвязьбанк» составляет от 9% годовых, максимальная — 16,5% годовых по кредиту на любые цели под залог квартиры.

В «Нордеа Банк» вновь понизил ставки по ипотечным кредитам в руб., таким образом, теперь ставки находятся в диапазоне от 10,5% до 15,5% годовых.

Минимальный размер процентных савок по ипотеке в «Райффайзенбанке» составляет 12,5% для программ кредитования на покупку недвижимости на вторичном рынке и на покупку жилой недвижимости под залог недвижимости в собственности", по программе «Кредитование на покупку недвижимости на первичном рынке» процентные ставки увеличиваются на 1% на срок до регистрации права собственности и ипотеки, по нецелевому кредитованию диапазон ставок начинается от 14%. «АК БАРС» Банк в 2012 году не изменял величины процентных ставок, на сегодняшний день они составляют от 9,5% годовых в руб. Процентные ставки по ипотечным программам Сбербанка составляют от 9,5% и до 16,5% годовых в руб. до регистрации ипотеки, после регистрации ипотеки в пользу банка процентная ставка снижается на 1 — 1,5 процентных пункта.

Таким образом, можно уверенно утверждать, что несмотря на высокий интерес банков к сфере ипотечного кредитования и рост конкуренции в данном сегменте рынка, в первом полугодии 2012 года серьезных улучшений в плане доступности ипотеки не ожидается. Более того, ипотечные продукты могут стать дороже для заемщиков.

Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования.

В настоящее время не существует специально созданного, кодифицированного банковского законодательства, и тем более, законодательства по ипотечному кредитованию, но выделить нормативно-правовые акты, регулирующие кредитные отношения полностью или в части, представляется возможным.

Конституция.

Конституция содержит ряд положений, которые можно применить к кредитным отношениям.

На основании ст. 71 Конституции в ведении РФ находятся установление правовых основ единого рынка; финансовое, валютное, кредитное, таможенное регулирование, денежная эмиссия, основы ценовой политики; федеральные экономические службы, включая федеральные банки.

В ст. 74 определяется, что на территории РФ не допускается установление таможенных границ, пошлин, сборов и каких-либо иных препятствий для свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств.

Ст. 75 посвящена денежной единице РФ — рублю, и определяет, что денежная эмиссия осуществляется исключительно Центральным банком РФ, основной функцией которого является защита и обеспечение устойчивости рубля.

Кроме этого, на основании ст. 103 Конституции устанавливает, что Председатель Центрального банка РФ назначается на должность и освобождается от должности Государственной Думой Федерального собрания.

Федеральные законы.

Центральным, основным ФЗ, регулирующим гражданско-правовые отношения, является Гражданский кодекс РФ. В настоящее время ГК РФ состоит из трех частей. Первая часть 2 содержит три раздела: 1. Об общих положениях (ст. 1 — 208), 2. О вещных правах (ст. 209 — 306), 3. Об общих положениях, об обязательствах и договорах (ст. 307 — 453). Вторая часть 3 посвящена отдельным видам обязательств и договоров (раздел 4 — ст. 454 — 1109). В третьей части 4 содержатся раздел 5 о наследственном праве (ст. 1110 — 1185) и раздел 6 о международном частном праве (ст. 1186 — 1224).

Общие положения, регулирующие порядок образования юридических лиц, которыми являются кредитные организации, способы обеспечения обязательств, в частности кредитных, принципы построения договорных отношений и т. д., содержатся в первой части ГК, более детально кредитные отношения отражаются в части второй ГК, гл. 42 которой имеет название «Займ и кредит», а § 2 целиком посвящен кредиту. Нормы гл. 42 устанавливают понятие кредитного договора, условия его заключения, а также взаимоотношения сторон, возникающие при предоставлении кредита.

Несмотря на то, что ГК РФ устанавливает общие нормы для регулирования отношений между субъектами хозяйственной деятельности, многие отношения должны быть урегулированы более детально. Такую функцию выполняют иные федеральные законы, принимаемые в отрасли банковского законодательства.

В соответствии со ст. 56 указанного ФЗ Банк России является органом банковского регулирования и банковского надзора, осуществляющим постоянный надзор за соблюдением кредитными организациями и банковскими группами банковского законодательства, нормативных актов Банка России и установленных ими обязательных нормативов.

Применительно к кредитным отношениям Банк России может устанавливать обязательные для выполнения кредитными организациями нормативы, в том числе применительно к кредитным отношениям и рискам кредитной организации по кредитам, а также предъявлять иные требования к деятельности кредитных организаций.

В качестве одного из основных законов, регулирующих кредитные отношения, можно назвать ФЗ «О банках и банковской деятельности» от 02 декабря 1990 г.

Указанный закон определяет общие положения и требования к осуществлению деятельности кредитными организациями, видам, порядку осуществления банковских операций и сделок, требования к уставному капиталу, учредительным документам, управлению в кредитной организации, порядку регистрации кредитных организаций и лицензирования банковских операций, требования к кредитным организациям в отношении обязательного резервирования, осуществления защиты интересов клиентов кредитных организаций, обслуживания клиентов, а также взаимоотношения между кредитными организациями и общие положения о бухгалтерском учете в кредитных организациях.

Иные ФЗ также регулируют взаимоотношения, возникающие в процессе осуществления кредитной организацией и заемщиком, однако эти федеральные законы можно отнести к регулированию кредитных отношений только косвенно. К таким ФЗ можно отнести:

— ФЗ «Об акционерных обществах» — в части, одобрения заемщиком совершения крупных сделок, в том числе займа, кредита, залога, поручительства или нескольких взаимосвязанных сделок;

— ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — в части государственного регулирования, процедуры и регистрации ипотеки, как способа обеспечения кредитного обязательства;

— ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» — в части предоставления кредитов в иностранной валюте и кредитных взаимоотношений между резидентами РФ и нерезидентами;

— ФЗ «Об исполнительном производстве» — в части осуществления принудительного исполнения обязательств должников перед кредиторами, в том числе должников по кредитным обязательствам;

— ФЗ «О драгоценных металлах и драгоценных камнях» — в части регулирования такого способа обеспечения кредитных обязательств, как предоставления в залог драгоценных металлов и драгоценных камней.

Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего ФЗ. К настоящему моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования.

Деятельность органов государственной власти в последние три-четыре года была в основном сосредоточена на формировании нормативной правовой базы функционирования ипотечного кредитования. Было разработано и принято достаточно много нормативных правовых актов, важнейшими из которых стали следующие:

1. ФЗ «О внесении изменений и дополнений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 11 февраля 2002 года подписан Президентом РФ. Он устраняет препятствия на пути свободного оборота закладных и вводит нормы, устанавливающие «ипотеку в силу закона», что существенно снижает сроки и затраты на оформление ипотечных кредитов для граждан. Кроме того, закон регламентирует соответствующие стороны деятельности органов опеки и попечительства.

2. ФЗ «О внесении изменений и дополнений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исключающий земли сельскохозяйственного назначения из перечня земель, не подлежащих ипотеке, принят Государственной Думой России в трех чтениях и проходит согласительные процедуры в Совете Федерации.

3. Внесены поправки в Налоговый кодекс РФ. Ст. 220 гл. 23 Кодекса устанавливает имущественные налоговые вычеты (льготы) при продаже жилых домов, квартир, дач и иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщиков, а также при строительстве или приобретении жилого дома или квартиры, в том числе за счет средств ипотечного кредита.

4. Постановлением Правительства РФ от 25 августа 2001 года № 628 утверждены Правила предоставления государственных гарантий РФ по заимствованиям ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» .

Таким образом, в настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

— «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ;

— «Закон об акционерных обществах» ;

— «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ;

— «Гражданский кодекс РФ» ;

— «Налоговый кодекс РФ» ;

— «Жилищный кодекс РФ» .

В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ. Для завершения строительства законодательной базы необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как:

— «О кредитных историях» — позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов;

— «О стройсберкассах» — закон, регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство, и приобретение жилья;

— «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья» — закон, позволяющий снизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья;

— «Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан» ;

— «О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в РФ» .

Усилия законодателей направлены, в первую очередь, на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

В целях установления системы законодательства, регулирующего кредитные отношения, необходимо придерживаться традиционной системы нормативно-правовых актов, построенной по иерархическому признаку. Первую ступень в иерархии нормативно-правовых актов занимает Конституция РФ, обладающая высшей юридической силой, прямым действием, а также применяющаяся на всей территории РФ. Кроме этого, все законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, согласно ч. 1 ст. 15 Конституции 1, не должны противоречить Конституции РФ.

Вторая ступень принадлежит ФЗ, которые принимаются в соответствии с Конституцией и регулируют многообразные и сложные отношения, возникающие в процессе осуществления хозяйственной деятельности. Применительно к кредитным отношениям особое место занимают акты Центрального банка РФ. Указанные акты располагаются в иерархии нормативно-правовых актов обособленно. На следующей ступени — носящие подзаконный характер Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ.

Нормативно-правовые акты органов исполнительной власти РФ, то есть министерств и ведомств, также применяются в сфере регулирования кредитных отношений и занимают пятую ступень в общей иерархии. Кроме этого, нельзя не принимать во внимание различные Соглашения, заключенные РФ с другими государствами в сфере регулирования финансовых, экономических, банковских, и в частности — кредитных отношений.

Также, в части регулирования кредитных отношений, в некоторых случаях применяются обычаи делового оборота, которые наряду с вышеперечисленными актами являются источниками права. В рассматриваемую систему нормативно-правовых актов, возможно включение и локальных актов, определяющих порядок деятельности тех или иных подразделений кредитной организации, а также формы и условия их взаимодействия с клиентами кредитной организации, в том числе при установлении кредитных отношений. Рассмотрим детально нормативно-правовые акты, которые включаются в систему актов, регулирующих кредитные отношения.

Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ гласит, что при оформлении ипотечного кредитования, в обязательном порядке необходимо провести оценку стоимости предполагаемого жилья. Необходимость данной процедуры мы рассмотрим в следующих главах данной дипломной работы.

1.2 Основы оценки недвижимости при ипотечном кредитовании, и ее необходимость Недвижимость — это объект гражданских прав, к которым относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Объектами недвижимости могут выступать жилые и нежилые помещения (дома, квартиры, коттеджи, офисные здания и иные сооружения), земельные участки. Согласно действующему законодательству РФ, обладать правом собственности на объекты недвижимости могут как юридические лица, так и физические.

Недвижимость способна приносить доход — прямой или косвенный — в зависимости от типа использования. Прямой доход — арендная плата, отчисления за амортизацию здания, прочие платежи. К косвенным доходам можно отнести экономию от использования собственной, а не арендованной недвижимости. Величина дохода зависит от спроса на данный вид недвижимости, инфляции, износа здания или помещения, а также от качества управления.

Исходя из вышесказанного, возникает необходимость оценки объектов недвижимости. Говоря об оценке недвижимости, стоит начать с того, что же подразумевается под понятием оценка недвижимости. Оценка недвижимости — это последовательность действий, регламентированная законом «Об оценочной деятельности в РФ» и стандартами оценочной деятельности, осуществляемая независимым оценщиком для определения величины стоимости оцениваемого объекта.

Оценка недвижимости подразумевает определение рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта недвижимости. При оценке объекта недвижимости учитываются все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т. д.

Необходимость оценки недвижимости может возникать в самых различных ситуациях:

— оценка квартиры для ипотеки. Банки, выдавая ипотечный кредит, обязательно проводят оценку недвижимости с целью определить реальную стоимость залога;

— совершение сделок купли-продажи с недвижимостью;

— страхование недвижимости;

— разрешение имущественных споров;

— вступление в права наследства и т. д.

Остановимся на тех объектах, которые чаще всего встречаются в нашей практике, и кратко опишем цели их оценки, стоимость услуг и необходимые документы для оценки объекта. Оценка квартир, оценка комнат, оценка долей в квартирах.

Оценка квартиры, доли в квартире или оценка комнаты одна из самых распространенных задач при оценке недвижимости. Оценка таких объектов происходит в следующих целях: оценка квартиры для суда, для передачи в залог в банк (ипотека), для раздела имущества или для оформления в наследство. Оценка для суда в основном происходит при разделе имущества между супругами. Банки не берут доли в квартирах в залог под выдачу кредитов. Охотней они берут квартиры и комнаты. Не все банки принимают отчеты об оценке квартиры, выполненные независимыми оценщиками. Для оценки нужны правоустанавливающие документы (на собственность) и данные заказчика. В дальнейшем могут потребоваться дополнительно поэтажный план и экспликация, но не в каждом случае.

Перечень необходимых документов.

Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость или документ на основании, которого такая регистрация может быть произведена (договор купли — продажи, дарения или другое).

Договор социального найма, если недвижимость еще не приватизирована.

При наличии всех требуемых документов, специалист — независимый оценщик может выехать на место для осмотра объекта и составления отчета.

Предоставление отчета о рыночной стоимости жилого помещения в целях ипотечного кредитования является обязательным при ее оформлении. Оценить жилое помещение можно и самостоятельно, но такой документ или такая оценка не имеет юридической силы.

Общая информация по оценке.

Проведение и определение рыночной стоимости объектов недвижимости, полностью либо частично находящихся в собственности государства, субъекта Федерации или муниципального образования производится в случае приватизации объекта, передачи его в аренду или доверительное управление, использования недвижимости в качестве предмета залога, продажи или иного способа отчуждения объектов недвижимости, переуступки долговых обязательств, передачи объектов недвижимости в уставные капиталы и фонды юридических лиц в качестве вклада, возникновения спора о стоимости объекта недвижимости, при выкупе имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля правильности уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Для рыночной оценки объекта недвижимости, находящихся в частной собственности, при купле-продаже объектов недвижимости или акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей, при внесении объектов недвижимости в уставный капитал предприятий и организаций в качестве вклада, при привлечении новых пайщиков или дополнительной эмиссии акций, при ликвидации объектов недвижимости, при сдаче в аренду, при уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости и их страховании, при кредитовании под залог объектов недвижимости, при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов, а также при исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров.

Независимо от права собственности на объект недвижимости, для проведения независимой оценки необходимо представить документы, определяющие физические и юридические параметры объекта. Более точный список нужных документов должен предоставить оценщик. Например, для оценки коммерческой недвижимости желательны договоры аренды. Для оценки складов обязательным условием является указание их площади и наличия подъездных путей. Оценка зданий чаще всего необходима для оформления залога для кредитования в банках.

Для оценки незавершенного строительства обязательным параметром является степень завершенности объекта. При отсутствии такой характеристики, необходимо тщательное изучение уже завершенного строения и вычисление такого коэффициента.

Оценить можно различные объекты: здания и помещения любого назначения, квартиры и комнаты, земельные участки, промышленные и бытовые сооружения, объекты незавершенного строительства. Методы, с помощью которых определяется стоимость тех или иных объектов, конечно, будут разные, они будет выбираться оценщиком исходя из специфики самого объекта и наличия достоверной информации, необходимой для применения выбранных методов.

Наиболее распространенными видами оценки недвижимости являются оценка квартир, оценка коммерческой недвижимости, оценка зданий, оценка складов.

Недвижимое имущество в нашей стране находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке стоимости имущества, т. е. в определении денежного эквивалента для различных видов объектов в конкретный момент времени.

В настоящее время профессиональная оценка стоимости недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя рыночную оценку стоимости недвижимости, расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т. д.

Оценить недвижимость на сегодняшний день является, пожалуй, наиболее востребованной и распространенной услугой по оценке, что говорит о том, что рынок жилья в нашей стране приобретает все более и более совершенные формы.

Оценочная деятельность, как и другие виды деятельности в сфере услуг, регламентируется законодательством РФ. Это ФЗ, Постановления Правительства, методические руководства, нормативные акты, методики. Они позволяют внести ясность в цели и задачи оценки, и упорядочить всю работу организаций, занимающихся оценочной деятельностью.

Основные законодательные акты, регламентирующие оценочную деятельность:

1. ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (с изменениями от 21.12.2001 г., 21.03.2002 г., 14.11.2002 г., 10.01.2003 г., 27.02.2003 г., 22.08.2004 г., 05.01.2006 г., 27.07.2006 г., 05.02.2007 г., 13.07.2006 г., 24.07.2007 г., 30.06.2008 г., 07.05.2009 г., 17.07.2009 г., 27.12.2009 г., 22.07.2010 г., 28.12.2010 г., 01.07.2011 г., 11.07.2011 г., 30.11.2011 г., 03.12.2011 г.).

Он определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. Закон определяет понятие оценочной деятельности, субъектов и объектов оценки; основания для проведения оценки; требования к договору на проведение оценки; общие требования к содержанию отчета об оценке; определяет права, обязанности и независимость оценщика; регулирует оценочную деятельность, деятельность саморегулируемых организаций оценщиков; определяет стандарты оценки.

2. ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 157-ФЗ от 27 июля 2006 г.

3. ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 167-ФЗ от 22 июля 2010 г.

4. Приказ «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения ФСО № 5» № 328 от 04 июля 2011 г.

5. Приказ «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» № 628 от 07 ноября 2011 г.

Кроме выше перечисленных законодательных (правовых) актов в процессе проведения оценочных работ руководствуются:

— Гражданским Кодексом РФ;

— ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ;

— ФЗ «О защите прав потребителей» ;

— ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

1.3 Виды стоимости объектов недвижимости и факторы, влияющие на их стоимость Ключевым понятием экономического анализа недвижимой собственности является стоимость. В составе экономического анализа различают качественный анализ, заключающийся в поиске ответа на вопрос, чем является стоимость по своей содержательной характеристике, и количественный анализ, отвечающий на вопрос, какова сумма в денежном выражении, уплачиваемая за определенные блага.

Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет строгого однозначного определения. Применительно к оценочной деятельности определение стоимости можно сформулировать так: стоимость — это наиболее вероятная денежная сумма, которую предполагаемый покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность. Не следует путать понятия «стоимости» и «цены». В терминологии профессионального оценщика цена — это денежные средства, выражающие фактический результат заключения сделки между продавцом и покупателем в конкретных рыночных условиях. С учетом указанных определений, при проведении оценки имущества определяется именно стоимость собственности, а не ее цена. Можно утверждать, что объект недвижимости может иметь стоимость только в том случае, если он обладает полезностью для определенного круга потенциальных покупателей, которые обладают необходимой для приобретения объекта покупательской способностью.