Определение рыночной стоимости объекта недвижимости – жилой дом по адресу: г. Мамадыш, ул. Вишневая, 8

Министерство образования и науки Российской Федерации Казанский государственный архитектурно-строительный университет

Кафедра экономики предпринимательства в строительстве

Курсовая работа

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости — жилой дом по адресу: г. Мамадыш, ул. Вишневая, 8

Выполнила: ст. гр. 1ЭН301

Пукита А.Г.

Проверил: Сиразетдинов Р.М.

Казань 2014

дом недвижимость оценка стоимость

1. Основные факты и выводы

1.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки

1.2 Результаты по подходам

1.3 Итоговая рыночная стоимость

2. Перечень документов, используемых при проведении оценки с указанием источника их получения

3. Перечень документов, характеризующих количественные и качественные характеристики объекта оценки

4. Описание объекта оценки

4.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки

4.2 Характеристика местоположения объекта оценки

4.3 Анализ местоположения объекта оценки

4.3.1 Краткий обзор региона

4.3.2 Краткий обзор города Мамадыш

5. Анализ рынка недвижимости

5.1 Анализ рынка продажи земельных участков

5.2 Анализ рынка продажи коммерческой недвижимости

5.3 Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости

6. Этапы процесса оценки

7. Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом

7.1 Расчет стоимости земельного участка

7.1.1 Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж

7.1.2 Расчет стоимости земельного участка методом остатка

7.1.3 Согласование результатов по земельному участку и определение итоговой рыночной стоимости земельного участка

7.2 Расчет стоимости воспроизводства

7.3 Определение совокупного износа

7.4 Определение итоговой стоимости по затратному подходу

8. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

9. Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

10. Согласование результатов оценки

Итоговое заключение

Список использованных источников

Оценка недвижимости — особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время — необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т. д. Оценка — сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Различают массовую оценку и оценку единичных объектов собственности.

Проведение оценки может быть как обязательным, так и необязательным. Обязательность проведения оценки трактуется Федеральным законом об оценке. Проведение оценки является обязательным в случаях вовлечения в сделку объектов, полностью или частично принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям в целях его приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, передачи в качестве залога, при продаже или ином отчуждении, при переуступке долговых обязательств и передаче в качестве в качестве вклада в уставный капитал. Также оценка требуется при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе, при национализации имущества, при ипотечном кредитовании, при составлении брачных контрактов, при разделе имущества, при выкупе или ином предусмотренном законодательством изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Оценка необходима при реализации процедуры несостоятельности или банкротства и при определении налогооблагаемой базы.

Оценочную деятельность необходимо осуществлять в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями от 21 декабря 2001 г., 21 марта, 14 ноября 2002 г., 10 января, 27 февраля 2003 г., 22 августа 2004 г., 5 января, 27 июля 2006 г., 5 февраля, 13, 24 июля 2007 г., 30 июня 2008 г., 7 мая, 17 июля, 27 декабря 2009 г., 22 июля, 28 декабря 2010 г., 1, 11 июля, 21, 30 ноября, 3 декабря 2011x.), и Федеральными стандартами оценки и Стандартами оценки, принятыми Российским обществом оценщиков:

· федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО Н1)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. № 256;

· федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. № 255;

· федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. № 254;

· стандарты и правила оценочной деятельности Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», Единые Стандарты Профессиональной Практики Оценки и национальный кодекс этики оценщиков Российской Федерации.

Подходы к оценке описаны в Федеральном Стандарте Оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» ФСО № 1, обязательном к применению при осуществлении оценочной деятельности (утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкокомразвития России) от «20» июля 2007 г. № 256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» .

1. Основные факты и выводы

1.1 Общая информация, идентифицирующая объект оценки Единый объект недвижимости в составе:

— 2-этажный индивидуальный жилой дом, расположенный в Республике Татарстан в городе Мамадыш, на улице Вишневой 8. Общая площадь жилого помещения 165,3 м². Жилая 85,4. Объем равен 657 м³.

— земельный участок, кадастровый номер: 16:26:340 108:76

категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 834 кв.м., адрес: Республика Татарстан, г. Мамадыш, ул. Вишневая, 8.

1.2 Результаты полученный при применении подходов к оценке

1.3 Итоговая рыночная стоимость

2. Перечень документов, используемых при проведении оценки с указанием источника их получения

3. Перечень документов, характеризующих количественные и качественные характеристики объекта оценки

4. Описание объекта оценки

4.1 Количественные и качественные характеристики объекта оценки Таблица 3

Таблица 4

Согласно Градостроительному Уставу г. Зеленодольска «Правила землепользования и застройки» оцениваемый земельный участок расположен в зоне индивидуальной жилой застройки (источник: http://uag.kzn.ru/mар_kazan/).

Оцениваемый объект — индивидуальный жилой 2-х этажный кирпичный дом, расположенный в Республике Татарстан в городе Мамадыш, на улице Вишневой, 8.

Рис. 1. Расположение оцениваемого объекта Основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:

— индивидуальные жилые дома (объекты индивидуального жилищного строительства);

— индивидуальные блоки в блокированных жилых домах (домах блокированной жилой застройки) не более 4 блоков;

— благоустройство земельных участков общего пользования к блокированным жилым домам;

— торговые объекты: магазины розничной торговли (универсальные, специализированные) общей площадью не более чем 400 кв. м;

— объекты дошкольного образования;

— общеобразовательные объекты;

— пункты оказания универсальных услуг связи;

— подразделения, участковые пункты милиции;

— аптечные учреждения;

— объекты здравоохранения: поликлиники (районные, специализированные);

— объекты пожарной охраны;

— объекты, связанные с обслуживанием жилищного фонда;

— ремонтно-эксплуатационные участки и аварийно-диспетчерские службы;

— объекты благоустройства, за исключением площадок для хранения удобрений, компостных площадок, ям или ящиков, площадок для переносных емкостей бытового мусора (контейнеры, пакеты, закрытая тара, пр.) и размещаемых на отдельном земельном участке площадок для выгула собак, для мусорных контейнеров габаритного мусора;

— нестационарные торговые объекты, размещаемые в соответствии с Федеральным законом «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» и муниципальными правовыми актами, регулирующими порядок размещения таких объектов.

Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:

— помещения индивидуального жилого дома, используемые для ведения индивидуальной предпринимательской деятельности лицом, проживающим в данном жилом доме, в соответствии с санитарными и противопожарными нормами;

— сад, огород, палисадник при индивидуальных и блокированных жилых домах;

— хозяйственные строения, сооружения;

— теплицы, оранжереи при индивидуальных и блокированных жилых домах;

— индивидуальные источники водоснабжения локального пользования (скважины для забора воды, колодцы, резервуары для хранения воды, противопожарные водоемы);

— индивидуальные бани, сауны;

— помещения и сооружения для администрации и охраны;

— индивидуальные гаражи при жилых домах (одноэтажные);

— места парковки легковых автомобилей;

— объекты благоустройства: площадки для хранения удобрений, компостные площадки, ямы или ящики, площадки для переносных емкостей бытового мусора (контейнеры, пакеты, закрытая тара, пр.);

— ограждения;

— индивидуальные бассейны;

— туалеты надворные;

— металлические гаражи;

— объекты наружной рекламы и информации;

— озелененные территории.

Условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства:

— многоквартирные жилые дома не выше 3 этажей;

— культовые объекты;

— объекты спорта: физкультурно-оздоровительного назначения (крытые, открытые);

— объекты культуры и искусства: учреждения клубного типа (дома и дворцы культуры, клубы, социально-культурные и другие специализированные и многофункциональные комплексы и объединения);

— объекты скорой медицинской помощи или переливания крови;

— объекты благоустройства на отдельном земельном участке (площадки для выгула собак, для мусорных контейнеров габаритного мусора);

— общественные источники водоснабжения локального пользования;

— открытые автостоянки на отдельных земельных участках.

Использование оцениваемого земельного участка соответствует зоне месторасположения. На земельном участке площадью 834 кв.м. расположен 2-х этажный индивидуальный жилой дом с площадью застройки 165,3 кв.м.

4.2 Характеристика местоположения объекта оценки Таблица 5

4.3 Анализ местоположения объекта оценки

4.3.1 Краткий обзор региона Татарстан расположен в центре Российской Федерации на Восточно-европейской равнине, в месте слияния двух крупнейших рек Европы — Волги и Камы. Территория республики общей площадью 67 836,2 кв.км. Столица республики — город Казань. В Татарстане проживают представители более 70 национальностей, наиболее многочисленными из которых являются татары и русские. Государственными языками в Татарстане объявлены татарский и русский. Всего в республике проживает 3773,8 тыс. человек.

Татарстан — одна из наиболее развитых в экономическом отношении республик Российской Федерации. Основные ресурсы: нефть, земля, водные ресурсы. Республика обладает мощным научным и интеллектуальным потенциалом. Ведущие отрасли промышленности: нефтедобыча и нефтехимия, авиастроение, машиностроение и приборостроение.

4.3.2 Краткий обзор города Мамадыш Мамадымш (тат. Mamadэю, Мамадыш) — город (с 1781) в России, административный центр Мамадышского района Татарстана.

Население 14,4 тыс. чел. (2009).

Город расположен на правом берегу реки Вятка (приток Камы), при впадении в неё реки Ошма, в 167 км восточнее Казани.

В честь города Мамадыша в Казани назван Мамадышский тракт.

Возник как татарская деревня Мамадыш с названием по имени первопоселенца. С 17 в. в ней начинают селиться и русские, а после возведения в деревне храма во имя Святой Троицы она становится селом Троицкое.

С 1781 г. уездный город Мамадыш Казанского наместничества (с 1796 г. — Казанская губерния).

Образование Сейчас в районе насчитываются 88 школ (55—татарские, 8—татарско-русские, 21—русская, 3—удмуртские, 1—марийская), 1 сельхозлицей и 1 профлицей. В них обучаются свыше 8000 детей. Более тысячи детей воспитываются в 44 татарских, 18 русских, 1 марийском детском саде.

74 процента учителей имеют высшее, 25 процентов — среднее специальное образование. 75 процентов учителей имеют различные квалификационные категории.

В Мамадыше работают филиалы Казанского, Набережночелнинского, Елабужского государственных педагогических, Московского индустриального институтов (МИСИ).

Здравоохранение В районе имеются центральная больница на 290 мест, участковые больницы на 260 мест (Ишкеевская, Сокольская, Таканышская, Усалинская, Шадчинская, Камская).

В деревнях работают 67 фельдшерско-акушерских пунктов. Население обслуживают 8 аптек (Ишкеево, Омары, Таканыш, Шадчи, Соколка, Мамадыш, «Саламат», ЦРА № 34), одна поликлиника, одна санэпидстанция, Дом отдыха «Берсут», детские лагеря отдыха «Кама», Мечта", «Родник» .

Промышленность Основные промышленные отрасли Мамадышского района расположены в райцентре. Продовольственная отрасль — важнейшая в округе. В основном она работает на районном сырье, состоит из отдельных малых отраслей — переработки молока, мяса, рыбы, производства муки, зерна, макаронных изделий, хлебопечения, выработки спирта и водки. Сейчас они в основном приватизированы, многие являются акционерными обществами. С 1897 года начинает работать спиртзавод. Сейчас это — одно из крупнейших предприятий республики, производит медицинский спирт, водку разных сортов, настойки, кормовые дрожжи.

В 1936 году закладывается основа Мамадышского сыродельно-маслодельного комбината. Он считается одним из самых крупных в республике: за год производит свыше 2200 тонн различных сыров, сливочное масло, молочный сахар, казеин, сметану, творог, молоко и другие молочные продукты.

Мамадышский хлебопищекомбинат производит хлеб, хлебобулочные изделия, копчености, рыбную продукцию. Пекарни в деревнях Нижний Таканыш, Кляуши, поселке Камского лесхоза, Шадчах и других обеспечивают население района хлебом, хлебобулочными изделиями.

В районе действуют несколько мукомольных мельниц, в Олуязе — макаронный цех.

Самые крупные предприятия в строительной отрасли: ЗАО «Стройсервис» (Мамадышский кирпичный завод) за год вырабатывает 10 млн. штук кирпича, большой объем строительных работ выполняют МПМК-2, ПМК-10.

Отрасли, связанные с деревообработкой, действуют на базе Мамадышского и Камского лесхозов. В Камском лесхозе производятся фанера, паркет, тарная дощечка, черенки, кухонные доски, штакетник, срубы, хвойная мука, дрова; в Мамадышском лесхозе — доски, брусья, вагонка, паркет, штакетник, срубы, хвойная мука. В Мамадышском ДОКе вырабатывается школьная мебель и другая продукция.

Легкая промышленность была представлена прядильно-ткацкой фабрикой, эвакуированной в 1941 году из Вышнего Волочка. Сейчас здесь находится ООО «Мамадышский Промкомбинат», которая зарегистрирована 17 декабря 2008 года. В данный момент на фабрике работает раскройный цех и несколько бригад по пошиву военной формы одежды и спецснаряжения. Ведутся работы по обустройству промышленных территорий для расширения производственных мощностей.

В отрасль обслуживания народного хозяйства входят системы торговли, общественного питания, бытового обслуживания населения.

Культура В Мамадышском районе функционируют 146 учреждений, в их числе 40 Сельских Домов культуры, 40 сельских клубов, 1- Мамадышский районный Дом культуры, 1- Заошминский Дом культуры; 56 библиотек, 4 музея, 1 детская школа искусств (с двумя филиалами), 3 автопередвижных клуба, 7 народных коллектива, 2 агитационно-концертные бригады (АКБ), 12 фольклорных коллективов

5. Анализ рынка недвижимости

5.1 Анализ рынка продажи земельных участков Стоимость земельных участков: в качестве основной тенденции в начале 2012 года можно отметить следующее: цены на земельные участки растут, а количество предлагаемых к продаже земельных участков — практически нет. Предложение за 1 квартал возросло в целом всего на 5−7%, а средняя цена — на 30−40%. И чем ближе к центру города, тем больше разрыв между этими двумя показателями.

Анализируя рынок земельных участков в Мамадыше можно выделить несколько зон, где цены значительно разнятся. В центральной зоне они максимальны, в других районах стоимость земли может быть меньше на порядок. Так, в центре города стоимость 1 кв.м. земли варьирует в пределах от 350 до 700 руб., при средних ценах 250−500 руб. На стоимость земли влияет и следующий, очень важный фактор — это назначение участка. Анализ показывает, что наиболее высоки цены под строительство офисных, офисно-торговых объектов, торгово-развлекательных и гостиничных комплексов, АЗС и т. п.

Стоимость земельных участков: в качестве основной тенденции в начале 2012 года можно отметить следующее: цены на земельные участки растут, а количество предлагаемых к продаже земельных участков — практически нет. Предложение за 1 квартал возросло в целом всего на 5−7%, а средняя цена — на 30−40%. И чем ближе к центру города, тем больше разрыв между этими двумя показателями.

Цены земельного участка определяют не только очевидные показатели. Стоимость земельного участка может зависеть еще и от таких особенностей, как, например, наличие выхода к водоему, к лесу или даже соседство с земельным участком известного человека. Порой за это покупатели готовы платить двойную цену. Так, цена на земли сельхозназначения, расположенные в живописных местах (вблизи водоемов, лесных массивов и т. д.) с хорошей экологией и на небольшом расстоянии от Мамадыша, которые в перспективе могут использоваться для строительства на них коттеджных поселков, колеблется в пределах 5000−10 000 руб. за сотку, а после изменения категории земли — до 25 000 — 50 000 руб. за сотку. Земли сельхозназначения на большем удалении от Мамадыша (от 5 км) с неудобным подъездом, отсутствием коммуникаций обычно стоят намного дешевле — 500−1000 руб. за сотку.

Наличие коммуникаций повышает первоначальную стоимость незастроенного земельного участка на 50%, а близость к водоемам, лесным массивам или заповедникам повышает стоимость земель на 60−70%. Иными словами, высок спрос на территории, подготовленные под коттеджную застройку.

Наименьшими ценами характеризуются окраины города — район Шанхая и др. Цены на земельные участки в районах массовой жилой застройки, транспортных магистралей характеризуются более высокими ценами. Это промышленные зоны в районах улиц Заводская, Промышленная, Королева, Новостроительная и т. д.

Физические характеристики в настоящее время не играют большой роли на рынке земли. В самом общем случае — чем меньше площадь участка, тем выше его стоимость. В последние 2−3 года разница в ценах между участками площадью до 1−2 тыс.кв.м. и более 1 га выровнялась. Разница обычно не превышает 10−20%. Это связано в первую очередь, с уменьшением количества свободных участков в городе и экономической ситуацией в целом.

Следует отметить, что основные продажи земельных участков осуществляются в городах Казань, Набережные Челны, Альметьевск, Зеленодольск, и редко — в других наиболее городах республики. В сельских районах, небольших населенных пунктах рынок не развит (за исключением рынка земли под ЮКС, сельскохозяйственного назначения).

Стоимость земельных участков, как и других объектов недвижимости, во многом определяется преимуществами и недостатками их географического расположения, близостью транспортных магистралей, престижностью района и уровнем деловой активности в нем, развитием городской инфраструктуры, законодательными ограничениями на использование земельного участка.

Таблица 6

Мониторинг цен незастроенных земельных участков (на основании Мониторинга МЗИО РТ «Мониторинг цен по объектам недвижимости, земельным участкам, арендным и депозитным ставкам по состоянию на 01.01.2013 г.», Мамадыш — 1 января 2013) тыс.руб. за кв.м.

При обследовании рынка на дату оценки были выявлены следующие предложения на продажу земельных участков, расположенных в г. Мамадыш и предназначенных для индивидуальной жилой застройки. (Таблица 7).

Из приведенной таблицы можно сделать вывод, что цены предложений на продажу земельных участков в г. Мамадыш, предназначенных для индивидуальной жилой застройки, колеблются в диапазоне от 150 до рублей 650 за 1 кв, м.

Таблица 7

Цены предложений на продажу земельных участков

5.2 Анализ рынка продажи жилой недвижимости Рынок недвижимости Республики Татарстан в 2013 году продемонстрировал рост по всем сегментам, начался рост ближе к середине года, а продолжился во второй его половине.

Средняя цена продажи индивидуальных жилых домов в Мамадыше находится в диапазоне от 2,5 до 5 млн руб., максимальная цена достигает 10 милн., руб.

При выборе такого участка с домом решающую роль играет его местоположение — выбирают живописные экологичные места недалеко от города, которые эксперты считают перспективными для коттеджной застройки. Само собой разумеется, основные критерии, на которые ориентируется потребитель перед тем как заключить договор купли-продажи, это относительная близость к Казани, хорошая подъездная дорога, наличие коммуникаций и благоприятное окружение. Не последнюю роль здесь играет и направление, и природные условия. Поэтому основная активность спроса сосредоточена в пределах 80 км от Казани.

На данный момент наиболее востребованы 2−3-комнатные дома с газовым отоплением площадью около 65−75 кв. м по цене не выше 1,5 млн.

По прогнозу риэлторов, загородное жилье будет дорожать, так как спрос на него станет расти из-за появления новых видов ипотеки — на земельные участки и загородные коттеджи.

" Такие ипотечные продукты предлагают в Мамадыше пять банков: «АкБарс», «Россельхозбанк», Альфа-банк, Татафондбанк". Средний срок кредитования составляет 20−25 лет со ставкой годовых 12−16% и первоначальным взносом 20−50% от стоимости объекта недвижимости.

Таблица 8

Мониторинг цен объектов недвижимости (на основании Мониторинга МЗИО РТ «Мониторинг цен по объектам недвижимости, земельным участкам, арендным и депозитным ставкам по состоянию на 01.01.2013 г.», Мамадыш- 1 января 2013) тыс. руб. за кв.м.

При обследовании рынка при продаже жилой недвижимости на дату оценки были выявлены следующие предложения на продажу индивидуальных жилых домов, расположенных в г. Мамадыш, включая предложения по объектам с земельными участками.

Таблица 9

Обзор цен предложений на рынке жилой недвижимости

Из приведенной таблицы можно сделать вывод, что цены предложений на коммерческую недвижимость в г. Зеленодольск колеблются в зависимости от местоположения, транспортной доступности и т. д. в диапазоне от 12 886,59 до 50 658,5 руб. за кв.м.

5.3 Анализ рынка аренды жилой недвижимости Рынок помещений под кафе и рестораны города Зеленодольска на сегодняшний день представлен помещениями, расположенными на первых этажах жилых зданий, в отдельно стоящих зданиях. Арендные ставки на жилые дома возросли за прошедший год в среднем на 7%.

Анализ рынка аренды жилой недвижимости показал, чтоспрос на аренду индивидуальных жилых домов очень мал, это невыгодно как арендодателю так и арендатору. В основном арендуют жилые дома в выходные и праздничные дни. Среднее значение арендной платы жилых домов в г. Мамадыше в сутки составляет 4000−6000 руб. Цена может варьироваться в зависимости от месторасположения, транспортной доступности и т. д.

При обследовании рынка по аренде жилой недвижимости на дату оценки были выявлены следующие предложения домов (без коммунальных платежей) в г. Мамадыш.

Таблица 11

Из приведенной таблицы можно сделать вывод, что цены предложений по аренде коммерческой недвижимости в г. Зеленодольск колеблются в зависимости от уровня отделки, наличия парковки, транспортной доступности и т. д. в диапазоне от 176,11 до 282,8 рублей за 1 кв.м. в месяц (без коммунальных платежей).

6. Этапы процесса оценки Основными и наиболее важными этапами проведения оценки недвижимости являются:

1. Постановка задачи на оценку:

* идентификация объекта недвижимости;

* выявление предмета оценки;

* определение даты оценки;

* установление цели и функции оценки;

* установление вида оценочной стоимости;

* составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика.

2. Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта:

* предварительный осмотр объекта и знакомство с его администрацией;

* определение исходной информации и её источников;

* определение состава группы экспертов-оценщиков;

* составление задания на оценку и календарного плана;

* подготовку и подписание договора на оценку.

3. Сбор и анализ данных На данном этапе важным аспектом является проведение анализа рынка недвижимости, в котором должны быть определены основные ценообразующие критерии и факторы, влияющие на стоимость.

В рамках проведения анализа рынка недвижимости должны быть указаны: диапазоны цен и арендных ставок за аналогичное имущество, количество объектов, выставленных на продажу, основные тенденции и перспективы развития рынка. В рамках данного этапа также должен быть проведен анализ ЛНЭИ объекта.

4. Процесс определения стоимости с помощью подходов к оценке.

В рамках данного этапа необходимо проанализировать возможность применения всех трех подходов в соответствии с ФСО, в случае, если какой-либо из подходов не может быть применим — необходимо обоснование.

5. Подготовка отчета об оценке В рамках данного этапа требования к отчету предъявляются ФСО №З.

7. Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который является точной копией объекта оценки или имеет аналогичные полезные свойства.

Сфера применения затратного подхода:

* оценка пассивных рынков

* оценка зданий специального назначения

* определение варианта ЛНЭИ земли

* сравнение затрат на строительство объектов недвижимости, которые относятся к наиболее доходным сегментам на момент оценки

* переоценка основных фондов.

Сзат = Сзем + (ПВС — Инак) где С, — стоимость земли при ЛНЭИ, ПВС — полная восстановительная стоимость, Инак — накопленный износ.

Последовательность расчета стоимости затратным подходом:

1) определение стоимости земельного участка, как незастроенного;

2) расчет полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения;

3) расчет всех видов износа (физический, функциональный, внешний);

4) определение остаточной стоимости объекта недвижимости

5) расчет итоговой стоимости объекта как суммы остаточной стоимости улучшений (зданий, сооружений) и стоимости земельного участка

7.1 Расчет стоимости земельного участка Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568р.

В рамках данных рекомендаций возможно применение сравнительного и доходного подходов. Затратный подход к оценке земельных участков не применим (элементы затратного подхода используются для определения стоимости улучшений в рамках сравнительного и доходного подходов).

На сравнительном подходе основаны:

* метод сравнения продаж,

* метод выделения,

* метод распределения.

На доходном подходе основаны:

* метод остатка для земельного участка,

* метод капитализации земелькой ренты,

* метод предполагаемого использования.

В рамках данной оценки для определения стоимости земельного участка использовались наиболее применимые в настоящее время на практике метод сравнения продаж и метод остатка для земельного участка.

7.1.1 Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж В качестве единицы сравнения выбран 1 квадратный метр общей площади земельного участка. После выбора единицы сравнения необходимо определить основные элементы сравнения. В оценочной практике при определении стоимости земельного участка выделяют следующие основные элементы сравнения:

1. приобретаемые права

2. условия финансирования

3. условия продажи

4. дата продажи

5. перевод из цены предложения в цену сделок

6. местоположение

7. наличие коммуникаций

8. рельеф

9. форма участка

10. площадь При расчете стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода была использована информация о ценах предложений. В качестве объектов-аналогов использовались земельные участки, расположенные, как и оцениваемый участок, в г. Зеленодольске в тех территориальных зонах градостроительных регламентов, где согласно Правилам землепользования и застройки (КГД Н5−54 от 08.10.2010, NГ16−13 от 19.04.2012) одним из видов разрешенного использования было строительство административно-офисных зданий. Перечень предложений по продаже земельных участков в г. Зеленодольск, отобранных в качестве объектов-аналогов для проведения расчетов, представлен в Приложении.

Таблица 12

Расчет и внесение поправок Вводимые поправки классифицируются на основе разных способов их расчета и внесения на процентные и стоимостные. Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, та к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

С = (Сед х N) х П% = (Сед х П%) х N

где С — приведенная стоимость аналога, т. е. стоимость объекта оценки Сед — стоимость единицы сравнения аналога П°/о — величина процентной поправки

N — количество единиц сравнения объекта.

Стоимостные поправки:

А) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (относительные), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

С = (Сед х N) + (П о.д. х N) = (Сед + П о.д.) х N,

где По.д. — процентная поправка.

Б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом (абсолютные), изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

С = (Сед х N) + Па.д.

где Па.д.- абсолютная денежная поправка.

Пояснение введения корректировок Для расчета и внесения корректировок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

* методы, основанные на анализе парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра, наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого информации.

* экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

* статистические методы. Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

1. Корректировка на приобретаемые права Сопоставление объектов корректнее производить с одинаковыми приобретаемыми правами. Оценке подлежит право собственности. Т.к. объекты-аналоги также реализуются по праву собственности, корректировка по данному элементу сравнения не производится.

2. Корректировка на условия финансирования Расчеты между участниками сделки могут проводиться различным образом (переуступка прав требования, бартер, кредитование). При выборе аналогов с различными условиями финансирования необходим учет имеющихся отклонений. Т.к. объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения, корректировка не вносится.

3. Корректировка на условия продажи При анализе информации важен всесторонний анализ условий сделки. Некоторые могут быть совершены в нетипичных рыночных условиях (родственные отношения, ограниченность времени у продавца, отношения между головной и дочерней фирмой и т. п.). Данные условия выявить достаточно сложно. Индикатором может служить сильное отклонение цены сделки от среднерыночной цены, характерной для данного сегмента рынка недвижимости, которая была определена в рамках анализа рынка. В данном случае корректировка не вводится, т.к. объект оценки и объекты-аналоги имеют сопоставимые рыночные условия продажи.

4. Корректировка на дату продажи Данная поправка осуществляется исходя из анализа изменения цен на рынке недвижимости в анализируемом сегменте за период с даты совершения сделки до даты оценки. При стабильной ситуации на рынке возможно использование ИПЦ (индекса потребительских цен) в помесячном измерении. Объект оценки и объект-аналог № 3 сопоставим по данному элементу сравнения, для него корректировка не вносится. Разница между датой предложения объектов-аналогов № 1 и № 2 и датой оценки составляет почти один месяц, следовательно, для него требуется корректировка. По последним данным, опубликованным на интернет-ресурсе Территориального Органа Федеральной Службы государственной статистики по Республике Татарстан www.tatstat.ги, индекс потребительских цен на дату оценки составляет 1%. Корректировка по объектам-аналогам № 1 и № 2 определяется следующим образом:

1 + (1×1%) = 1,001.

Корректировка процентная.

5. Корректировка на перевод из цены предложения в цену сделок (корректировка на торг) Реальные сделки, заключаемые в договорах купли-продажи имущества, как правило, ниже цен предложений. Принимается экспертным путем. На основании информации, полученной у специалистов рынка недвижимости, поправка составляет 5−10%. В рамках данного расчета принята поправка в размере 5°/о. Корректировка процентная.

6. Корректировка на местоположение Местоположение объекта оценки оказывает существенное влияние на стоимость объекта. В условиях данного расчета величина корректировки определена путем соотношения кадастровых стоимостей объекта оценки и объектов-аналогов.

Для объекта-аналога № 1: = 108 862,02/63 897,76=1,7

Для объекта-аналога № 2: 108 862,02 /70 546,73= 1,54

Для объекта-аналога № 3: 108 862,02/41 493,77= 2,62

Корректировка процентная.

7. Корректировка на наличие инженерных коммуникаций Если объект оценки и объекты-аналоги отличаются наличием либо отсутствием каких-либо видов инженерных коммуникаций, то необходимо составить сметный расчет на их подведение. В данном случае объект оценки и объекты-аналоги имеют все коммуникации, следовательно, корректировка не вводилась.

8. Корректировка на рельеф Строительство объектов на земельных участках с уклоном или оврагом будет дороже, чем на ровном земельном участке. Рассматриваемые объект оценки и объекты-аналоги представляют собой ровные земельные участки. Корректировка не производилась.

9. Корректировка на форму участка (отношение ширины к длине) Как правило, при прочих равных условиях, чем больше отношение длины участка к его ширине, тем дешевле в расчете за единицу площади становится участок. В зарубежной практике оценки земельных участков эта корректировка называется «поправкой на глубину участка» .

Для определения величины поправок при развитом рынке земельных участков разрабатывают таблицы глубины участков, которые показывают, что стоимость 1 метра протяженности фронтальной границы (длины) растет с увеличением глубины участка (но медленнее, чем при простой линейной зависимости).

Таблица 14

Если принять за 100% один кв.м. площади квадратного участка, то стоимость 1 кв.м. площади объекта оценки составит:

при отношении ширины к длине 35/100 коэффициент стоимости = 0,6

Для объекта-аналога № 1: 65/100, Кст.= 0,83, поправка 1 + (0,60−0,83) = 0,77

Для объекта-аналога № 2: 80/100, Кст = 0,91 поправка l + (0,60−0,91) = 0,61

Для объекта-аналога № 3: 70/100, Кст = 0,86 поправка 1 + (0,60−0,86) = 0,76

Корректировка процентная.

10. Корректировка на площадь На рынке недвижимости с ростом масштаба удельная стоимость единицы уменьшается. Анализ парных продаж земельных участков в крупных городах выявил следующие данные: поправку на площадь целесообразнее вводить при различии в площадях объектов-аналогов и объекта оценки более, чем в 1,5 раза. При этом в диапазоне различия от 1,5 до 3 корректировка составляет 5−15%. Если превышение более чем в 3 раза, то берется максимальная корректировка в размере 15%.

Разница с объектом-аналогом № 1: 1000/834=1,19, поправка не вносится Разница с объектом-аналогом № 2: 1000/834=1,19, поправка не вносится Разница с объектом-аналогом № 3: 2000/834=2,39, поправка 10%

Корректировка процентная.

После проведения всех корректировок осуществляется расчет рыночной стоимости земельного участка. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов производится методом взвешивания.

7.1.2 Расчет стоимости земельного участка методом остатка Расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли был произведен в рамках доходного подхода в главе 9 данной работы.

7.1.3 Согласование результатов по земельному участку и определение итоговой рыночной стоимости земельного участка Полученные с помощью метода сравнения продаж и метода остатка для земли стоимости земельного участка необходимо согласовать путем взвешивания результатов, полученных двумя методами. Экспертно необходимо определить значимость каждого метода, т. е. весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных методов в определении итоговой стоимости земельного участка:

Таблица 15

Таблица 16

7.2 Расчет стоимости воспроизводства К наиболее распространенным методам расчета восстановительной стоимости относятся:

* сметный способ расчета (метод количественного обследования),

* поэлементный способ расчета (метод разбивки по компонентам),

* метод сравнительной единицы.

Метод количественного обследования предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Данный метод основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, другими словами, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.