Основы проектирования правоотношений собственности в группе домовладельцев, решивших создать Товарищество собственников жилья

Министерство общего и профессионального обучения РФ Казанский государственный архитектурно-строительный университет Кафедра менеджмента Контрольная работа по Менеджменту на тему: Основы проектирования правоотношений собственности в группе домовладельцев, решивших создать Товарищество собственников жилья Казань, 2013

Вопросами собственности, разграничения прав собственности, межевания границ и так далее, занимаются многие деятели политики, науки, градостроительства, поскольку отношения собственности являются фундаментом многих отношений в любом обществе. Эта роль обусловлена тем, что собственность необходима для удовлетворения большинства насущных потребностей людей.

В современной учебной литературе сложилось как бы два основных представления о собственности, которые условно можно разделить на «экономические» и на «юридические». На самом деле собственность, как и жизнедеятельность людей имеет множество содержаний и форм выражения.

Представление о собственности, ее видах

Сначала рассмотрим, каким образом представлено понятие собственности в различных источниках:

1. Собственность — это присвоение благ в социально определенной форме.

2. Собственность — это имущество, принадлежащее кому-либо.

3. Собственность — это материальные ценности, имущество, принадлежащее кому-нибудь или находящееся в полном распоряжении кого-нибудь.

Разнообразие и противоречивость приведенных выше цитат свидетельствует об отсутствии единого понимания данного термина.

Автор первого определения отождествляет понятие «собственности» с присвоением благ, однако, с точки зрения здравого смысла присвоение благ — деятельность, действия, не есть собственность. Предметом собственности всегда является вещь либо результат деятельности, но не благо.

Собственность (с токи зрения авторов) — это исключительная власть какого-либо лица (собственника) над вещью (предметом собственности).

Право собственности — возможность приобретения вещи в собственность и возможность реализации своей собственности.

В статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского Кодекса РФ установлено:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник в праве по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других людей.

Все виды деятельности взаимодействующих лиц, связанные с присвоением и реализацией собственности, а также с ее государственным признанием и регистрацией, будем называть правоотношениями собственников.

Теперь обратимся к законодательной трактовке понятия «общая собственность». Согласно статье 244 Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

В пункте 5 данной статьи предусмотрено следующее: собственники имущества в праве установить размер доли каждому собственнику на совместную собственность, в этом случае собственность из совместной превращается в долевую. Регистрируемые доли в ГК РФ назвали «долевой собственностью», а не регистрируемые — «совместной собственностью».

В случае коммунальной собственности понятие «долевая собственность» означает, что каждый ее участник является совладельцем общего имущества, обладающим набором долей в разных компонентах его правового статуса.

На рисунке изображена модель, на которой личное имущество входит составной частью в общее имущество, причем доступ к личному имуществу невозможен без использования общего имущества. Примером такой ситуации может служить квартира в многоквартирном доме, которая не имеет индивидуального входа. Участники такой собственности одновременно выполняют две разные функции:

· функцию единоличного собственника в отношении одной части имущества,

· функцию участника общей собственности в отношении другой части того же имущества.

Если рассматривать многоквартирный дом, как «единый имущественный комплекс», то на разные части такого имущества устанавливаются разные виды собственности. И каждый собственник квартиры является одновременно и единоличным собственником на личное имущество, и долевой (в случае раздела совместной) собственности. Каким же образом выделять эти доли? Этому и посвящена данная работа, методика расчета которой и все необходимые правила и условия выполнения приведены ниже.

Задание

Дано:

1. Дан проект жилого дома. Проект 2-этажного дома на 6 квартир (планировки 1 и 2-го этажей могут быть идентичными).

2. Дом находится на участке земли 18 соток. Участок с двух сторон окаймляют два пешеходных тротуара шириной 4 м.

3. Все домовладельцы платят:

· Налог на имущество (на строение и на землю раздельно);

· За пользование газо-, водо-, энергоресурсы;

· За коммунальное обслуживание дома (уборка мусора, уборка придомовой и внутридомовой (общей) недвижимости), в том числе за текущий (плановый, планово-предупредительный, ревизионный) ремонт;

· Отчисляют амортизационные отчисления на капремонт, «восстановление» дома.

4. Предположим, что стоимость:

· Жилищной недвижимости, отнесенной к одному квадратному метру жилья, равна 30 000 рублей;

· Стоимость инженерно-технических коммуникаций в доме (без внутриквартирного инженерно-технического оборудования) составляет 10% от общей стоимости дома;

· Стоимость крыши — 5%;

· Стоимость фасада — 5%;

· Стоимость градостроительной документации (проекта и др.) — 6%;

· Стоимость благоустройства территории — 5% от стоимости дома.

· Стоимость 1 кв.м. земли — 3000 руб.

· Стоимость внутриквартирной отделки и оборудования — 10%.

Надо установить для каждого домовладельца его права на личную собственность (внутриквартирную) и долю в домовладении (кондоминиуме). Доли должны соответствовать заданной планировке, указанным данным и необходимости каждого домовладельца вносить свой денежный вклад в содержание и эксплуатацию дома и земельного участка.

1. Общую площадь ж/д собственность имущество домовладелец внутриквартирный

S общ. = S 1эт. + S 2эт. + S подвала = 1 156,8(м²)

S 1эт. =456,4 (м²)

S 2эт. =456,4 (м²)

S подвала=244(м²)

2. Определим общую площадь квартир

Sкв.общ.==2*33,2+2*54,9+2*74,9=326 (м²)

3. Посчитаем стоимость квартиры каждого жильца, принимая во внимание, что стоимость жилищной недвижимости, отнесенной к 1 кв.м. жилья, равна 30 000 рублей.

Ст. кв. i = S кв. i*Ст. 1кв.м. = Sкв.i (м²)*30(т.р.)

Ст.кв.1 = Ст.кв.2=33,2*30=996 (т.р.)

Ст.кв.3 = Ст.кв.4=54,9*30=1 647 (т.р.)

Ст.кв.5 = Ст.кв.6=74,9*30=2 247 (т.р.)

4. Установим общую стоимость всех квартир.

Ст.кв.общ. = = Sкв.общ.*30т.р.=324*30т.р.=9 780т.р.

5. Найдем стоимость 1кв.м. общей площади ж/д.

Ст.1кв.м.общ. =Ст.кв.общ./ S общ. =9 780т.р./1 156,8=8 454,4 т.р.

6. Общая стоимость ж/д.

Ст.общ. = Ст.1кв.м.*S общ. =30 т.р.* 1 156,8=34 704 т.р.

Ст.кв.общ. = Ст.общ. т.к. жильцы при покупке квартиры оплачивают всю сумму затрат на ее строительство, т. е. становятся домовладельцами.

7. Определим стоимость указанных в задании компонентов недвижимости, находящихся на праве общей и личной собственности:

· Стоимость инженерно-технических коммуникаций в доме (без внутриквартирного инженерно-технического оборудования) составляет 10% от общей стоимости дома => Ст. ИТК = Ст.общ.*0,1=34 704 т.р.*0,1=3 470,4 т.р.

· Стоимость крыши — 5% => Ст. крыши = 34 704 т.р.*0,05=1 735,2 т.р.

· Стоимость фасада — 5% => Ст. фасада = 34 704 т.р.*0,05=1 735,2 т.р.

· Стоимость градостроительной документации — 6% => 34 704*0,06=2 082,24

· Стоимость благоустройства территории — 5% =>

Ст.благ.= 34 704 т.р.*0,05=1 735,2 т.р.

· Стоимость внутриквартирной отделки и оборудования — 10% =>

Ст.отделки = 34 704 *0,1=3 470,4 т.р.

· Стоимость 18 соток земли составляет:

Ст.земли = Ст.1кв.м.земли*18 соток = 30 000 руб.*1800 кв.м. = 54 000 т.р.

Для продолжения расчета введем необходимые обозначения.

8. Ki — доля площади квартиры i-го жильца в общей площади квартир

Ki = Sкв. i/Sкв.общ. K1=K2=33,2/326=0.1018

K3=K4=54,9/326=0.1684 K5=K6=74,9/326=0.2298

9. Zi — доля площади гаража i-го жильца в общей площади гаражей

Zi=Sгаражаi / Sгар. общ

Z1=Z2=Z3=Z4=Z5=Z6=3м*2м / 6 штук* 6 м² =0,1667

10. Ni — число жильцов в i квартире

N1=2; N2=2; N3=1; N4=1; N5=3; N6=1

N общ. = 2+2+1+1+3+1=10 (человек)

11. Yi — доля жильцов в i-ой квартире из общего числа жильцов

Yi=Ni/Nобщ.

Y1=2/10=0.2; Y2=2/10=0.2; Y3=1/10=0.1; Y4=1/10=0.1; Y5=3/10=0.3; Y6=1/10=0.1

12. Используя вышеуказанные коэффициенты определим долю каждого жильца (в стоимости и натуральном выражении) в недвижимости на праве личной собственности.

· Площадь квартиры i-ого жильца см. экспликацию квартир

· Стоимость квартиры i-ого жильца см. расчет выше

· Площадь гаража каждого i-ого жильца одинакова и равна 6 кв.м.

· Балкон по проекту имеет одинаковый метраж (3,67 кв.м.) и располагается только у жильцов квартир 3 и 4

· Стоимость внутриквартирной отделки и оборудования на весь дом составляет 3 470,4 т.р. (см. расчет п.7), а в расчете на каждого жильца будет равна:

Ст.отделки i = Cт. отделки*Ki

Ст.отделки 1 = Ст. отделки 2 = 3 470,4 т.р.* 0.1018= 353,29 т.р.

Ст.отделки 3 = Ст. отделки 4 = 3 470,4 т.р.* 0.1684= 584,42 т.р.

Ст.отделки 5 = Ст. отделки 6 = 3 470,4 т.р.* 0.2298= 797,50 т.р.

13. Используя вышеуказанные коэффициенты определим долю каждого жильца (в стоимостном и натуральном выражении) в недвижимости на праве общ. собственности.

· Стоимость инженерно-технических коммуникаций на весь дом составляет 3 470,4 т.р. (см. расчет п.7) => Ст. ИТК i =Ст. ИТК * Ki

Ст. ИТК 1 = Ст. ИТК 2 = 3 470,4 т.р.*0.1018= 353,27 т.р.

Ст. ИТК 3 = Ст. ИТК 4 = 3 470,4 т.р.*0.1684= 584,42 т.р.

Ст. ИТК 5 = Ст. ИТК 6 = 3 470,4 т.р.* 0.2298= 797,50 т.р.

· Стоимость крыши на весь дом составляет 1 735,2 т.р.(см. расчет п.7) =>

Ст.крыши i = Ст. крыши * Ki

Ст.крыши 1 = Ст. крыши 2 = 1 735,2 т.р.* 0.1018= 176,64 т.р.

Ст.крыши 3 = Ст. крыши 4 = 1 735,2 т.р.* 0.1684=292,21 т.р.

Ст.крыши 5 = Ст. крыши 6 = 1 735,2 т.р.* 0.2298 = 398,75 т.р.

· Стоимость фасада на весь дом составляет 1 735,2 т. р (см. расчет п.7) =>

Ст.фасада i = Ст. фасада*Ki

Ст.фасада 1 = Ст. фасада 2 = 1 735,2 т.р.* 0.1018= 176,64 т.р.

Ст.фасада 3 = Ст. фасада 4 = 1 735,2 т. р *0.1684= 292,21 т.р.

Ст.фасада 5 = Ст. фасада 6 = 1 735,2 т. р *0.2298 = 398,75 т.р.

· Стоимость градостроительной документации на весь дом составляет 2082,24(см. расчет п.7) => Ст.гр.стр.док. i = Ст.гр.стр.док. * Ki

Ст.гр.стр.док. 1 = Ст.гр.стр.док. 2 = 2082,24*0.1018= 211,97 т.р.

Ст.гр.стр.док. 3= Ст.гр.стр.док. 4 = 2082,24*0.1684= 350,65 т.р.

Ст.гр.стр.док. 5 = Ст.гр.стр.док. 6 = 2082,24*0.2298 = 478,50 т.р.

· Стоимость благоустройства территории на весь дом составляет 1735,2 т.р. (см. расчет п.7) => Ст.благ. I = Ст.благ. * Ki

Ст.благ. 1 = Ст.благ. 2 = 1735,2*0.1018= 176,64 т.р.

Ст.благ. 3 = Ст.благ. 4 = 1735,2*0.1684= 292,21 т.р.

Ст.благ. 5 = Ст.благ. 6 = 1735,2*0.2298 = 398,75 т.р.

· Стоимость земли составляет 30 т.р. => доля каждого i-ого участника будет равна:

Ст.земли i = Ст. земли*Ki

Ст.земли 1 = Ст. земли 2 =30 000*0.1018=3,054 т.р.

Ст.земли 3 = Ст. земли 4 = 30 000*0.1684=5,052 т.р.

Ст.земли 5 = Ст. земли 6 = 30 000*0.2298 =6,894 т.р.

· Площадь земли, находящейся в общей собственности составляет 1800 м² => доля каждого i-ого участника будет равна:

Sземли i = Sземли*Ki

Sземли 1 = Sземли 2 =1800*0.1018=183,24 м²

Sземли 3 = Sземли 4 = 1800*0.1684=303,12 м²

Sземли 5 = Sземли 6 = 1800*0.2298 =413,64 м²

· Общий метраж подвала составляет Sподвала=244 (м²) =>

Sподвала i = Sподвала*Ki

Sподвала 1 = Sподвала 2 = 244*0.1018=24,839 м²

Sподвала 3 = Sподвала 4 = 244*0.1684=41,090 м²

Sподвала 5 = Sподвала 6 = 244*0.2298 =56,071 м²

· Подвал включает техническую комнату, общий метраж которой составляет 15,75 (м2) т. е. Sтех. комнаты=15,75 кв.м. => Sтех. комнаты i = Sтех. комнаты*Ki

Sтех.комнаты 1 = Sтех. комнаты 2 = 15,75*0.1018=1,603 м²

Sтех.комнаты 3 = Sтех. комнаты 4 = 15,75*0.1684=2,652 м²

Sтех.комнаты 5 = Sтех. комнаты 6 = 15,75*0.2298 =3,619 м²

· Определим метраж лестничных клеток, маршей и вестибюля (находящихся во владении на праве общей собственности) для каждого i-ого жильца.

Расчет зависит от конструктивных особенностей здания, поэтому площади берутся опираясь на проект дома (см. чертеж)

Sлест. 1 = Sлест. 5 = 14,10+1,07=15,17 м²

Sлест. 2 = Sлест. 6 = 1,82+10,03+6,75+7,04+1,05=26,69 м²

Sлест. 3 = Sлест. 4 = 7,2/2=3,6 м²

· Определим долю i-ого жильца в метраже лестничных клеток и маршей, ведущих в подвал. Sлест.подв. i = Sлест.подв.*Ki=1.5*1.2*2*Ki=3.6*Ki

Sлест.подв. 1 = Sлест.подв. 5 = 3.6*0.1018=0,367 м²

Sлест.подв. 2 = Sлест.подв. 6 = 3.6*0.1684=0,606 м²

Sлест.подв. 3 = Sлест.подв. 4 = 3.6*0.2298=0,827 м²

· Общий метраж лестничных клеток, маршей и вестибюлей (включая ведущие в подвал) составляет

Sлест.общ. = 15.17*2+26.69*2+3.6*2+3.6=30.34+53.38+7.2+3.6=94.52 (м²)

14. Просчитаем долю i-ого жильца в метраже пешеходных тротуаров принадлежащих муниципалитету, но закрепленных за домовладельцами для их уборки (общая собственность по праву оплаты).

Общий метраж пешеходных тротуаров Sтрот. =4*50*24=296 м² =>

Sтрот. I = Sтрот. * Ki

Sтрот. 1 = Sтрот. 5 = 296*0.1018= 30,133 (м²)

Sтрот. 2 = Sтрот. 6 = 296*0.1684= 49,847 (м²)

Sтрот. 3 = Sтрот. 4 = 296*0.2298= 68,021 (м²)

Полученные результаты отразим в табличной форме. (Таб 1 и таб.2)

Таблица 1

1. Ланцов В. М., Киреева Т. М. Собственность. Казань: ЗАО «Новое знание», 2004.-215с.

2. Соколов Б. Н., Экономическая теория.

3. Ожегов С. И. Словарь русского языка./М.: Изд-во советская энциклопедия. 1975.-846 с.

4. Ожегов С. И., Шведова Н. Ю., Толковый словарь русского языка: 80 т. слов и фразилогических выражений/ Российская академия наук им. Виноградова В.В.-4-е издание;- дополненное-М:Азбуковник, 1999;740с.

5. Гражданский кодекс РФ. — часть 1,2,3,4. М., 2008 г.