Правовое регулирование передачи нежилых помещений в аренду

Введение

Актуальность исследования правового регулирования передачи нежилых помещений в аренду обусловлена тем, что проводимые в России социально-экономические реформы, большая значимость сделок с нежилыми помещениями потребовали создания новой системы правового регулирования в сфере недвижимости и привели к существенным изменениям в правовом регулировании имущественных отношений и организации экономического оборота. Однако созидательный потенциал договорных отношений с недвижимым имуществом еще не реализован в полной мере, не завершено формирование системы договорно-правового регулирования сделок с нежилыми помещениями.

Интересы экономического развития страны, формирование новых форм собственности предполагают дальнейшее более глубокое исследование проблем сущности и содержания отношений в сфере недвижимости. Организации нуждаются в помещениях под офисы, производственных и складских площадях. Данная тема актуальна и в практическом плане. Увеличение количества нежилых помещений, находящихся в собственности юридических и физических лиц повлекло за собой возникновение множества споров, что требует от законодателя и от юридической науки более пристального внимания к данной проблеме и совершенствования способов регулирования гражданско-правовых отношений.

Термин «нежилое помещение» упоминается в ГК РФ лишь однажды в п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ, согласно которому размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. При этом содержание термина «нежилое помещение» в законе не раскрывается. Такая ситуация порождает серьезные трудности в правоприменительной практике, при которой, с одной стороны, ГК РФ не регулирует специальными нормами договоры, предметом которых являются нежилые помещения (и, в первую очередь, договоры аренды и купли-продажи), а с другой стороны, сделки с нежилыми помещениями заключаются чаще, чем те же сделки со зданиями и сооружениями. Не случайно принятый 21 июля 1997 г. Федеральный закон ГК РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 26 и др.), учитывая практику, включил нежилые помещения в перечень объектов недвижимого имущества.

Изучение проблем регулирования правового режима нежилых помещений целесообразно проводить, рассматривая комплекс наиболее принципиальных вопросов правового регулирования сделок с нежилыми помещениями, и анализировать судебную практику, поскольку опыт правоприменения позволяет изменить некоторые общетеоретические подходы к оценке сделок с недвижимостью.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что российское законодательство в области правового регулирования сделок с недвижимым имуществом нуждается в совершенствовании с учетом возникновения в современных условиях новых факторов правового, социального, экономического характера.

В работах российских цивилистов рассматриваются вопросы, связанные с определением понятия «недвижимость», классификацией недвижимости, роли недвижимого имущества в предпринимательской деятельности хозяйствующих субъектов, виды сделок с нежилыми помещениями, а также проблемы, связанные с осуществлением права собственности на недвижимость и т. д.

Однако вопросы гражданско-правового обеспечения сделок с нежилыми помещениями, дискуссионность проблем, связанных с нормативным обособлением и правовым регулированием нежилых помещений остаются актуальными и являются важной теоретической и практической задачей.

Цель исследования заключается в том, чтобы на основе комплексного и системного анализа нормативных источников, работ ведущих цивилистов и обобщения опыта юристов-практиков выявить и проанализировать актуальные особенности сделок с нежилыми помещениями.

Для достижения сформулированной цели были разработаны следующие задачи:

1) рассмотреть гражданско-правовую природу правового регулирования передачи нежилых помещения в аренду;

2) проанализировать порядок возникновения, изменения и прекращения арендных правоотношений по договору аренды нежилых помещений;

3) исследовать правовое положение участников договора аренды нежилых помещений;

4) сделать выводы по итогам проведенного исследования регулирования передачи нежилых помещений в аренду;

5) оценить достаточность закрепленных в законодательном порядке правовых механизмов, предназначенных для регулирования отношений, связанных с оборотом нежилых помещений.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в области правового регулирования сделок с нежилыми помещениями, а также правоприменительная практика по соответствующим проблемам.

Предмет исследования составляет законодательство и иные нормативные правовые акты, регламентирующие сделки с нежилыми помещениями, судебная практика, а также выработанные правовой наукой концептуальные положения о таких сделках.

Методологическая основу исследования составили следующие общенаучные методы познания: сравнительно-правовой, функционально-структурный, а также системный анализ норм федерального гражданского законодательства, подзаконных актов, а также методы конкретно-социологического исследования судебной практики.

Теоретическую базу исследования составили учебно-методические, научные, практические материалы, а также публикации, статья, монографии в области регулирования передачи нежилых помещений в аренду таких авторов, как Бунич Г. А., Брагинский М. И., Ветрянский В. В., Долженко А. Н., Жуйков В. М., Захарьина А. В., Кирсанов А. Р., Решетникова И. В., Романенкова Е. Н., Романец Ю. В., Сергеева А. П., Стрельников Г. А., Суханов Е. А., Телюкина М. В., Ткач А. Н., В. В. Смирнов и З. П. Лукина и др.

Глава 1. Гражданско-правовая природа договора аренды нежилых помещений

§ 1.1. Понятие договора аренды нежилых помещений В хозяйственном обороте в последние годы арендные правоотношения заняли значительное место. Предметом договора аренды может быть любое имущество, не выведенное из гражданского оборота. Большое значение для развития бизнеса, в том числе малого, имеет возможность арендовать здание, сооружение или нежилое помещение, поскольку создаваемые в огромном количестве предприятия рано или поздно сталкиваются с проблемой размещения. Наиболее приемлемым путем решения проблемы размещения является аренда подходящего недвижимого имущества.

Развитие отношений по аренде недвижимого имущества привело к тому, что законодатель выделил договор аренды зданий и сооружений в самостоятельный подвид договора аренды, посвятив ему целый параграф в ГК РФ (§ 4 гл. 34). В соответствии со ст. 625 ГК РФ специальные нормы об аренде зданий и сооружений имеют приоритет перед общими нормами, приведенными в § 1 «Общие положения об аренде» гл. 34 «Аренда» Кодекса.

Законодательное определение аренды закреплено в ст. 606 ГК РФ: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование».

Определение договора аренды зданий или сооружений полностью соответствует общему определению, только особо определен предмет аренды здания и сооружения (ст. 650 ГК РФ).

Законодатель установил специальные требования к форме договора аренды зданий и сооружений и его государственной регистрации. Указанные требования предъявляются только при заключении договоров аренды зданий и сооружений.