Анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости (с имеющимеся улучшениями)

Ситуация оценки № 1

I = 5% Ситуация оценки № 2

I = 10% Ситуация оценки № 13

I = 15

% D

1/(1+t)n P

d*Рк d p d p Текущий год начало 0 -13 950 1 -13 950 1 -13 950 1 -13 950

Текущий год конец 1 1913 0,95 1821,90 0,91 1739,09 0,87 1663,48 1 год конец 2 1664,53 0,91 1509,78 0,83 1375,65 0,76 1258,63 2 год конец 3 2688,44 0,86 2322,37 0,75 2019,86 0,66 1767,69 3 год конец 4 3559,42 0,82 2928,35 0,68 2431,13 0,57 2035,11 4 год конец 5 4533,41 0,78 3552,05 0,62 2814,89 0,50 2253,91 5 год конец 6 5453,64 0,75 4069,59 0,56 3078,44 0,43 2357,76 Текущая стоимость кассовых поступлений на начало текущего года (на 1000 д.е.) (Р = 2254,04

PI = 24,24 (Р = -490,94

PI =-5,28 (Р = -2613,43

PI =-28,1

Проект Б является нерентабельным

Таблица 11 — Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жилых и торговых помещений по варианту С Доходы от аренды Ед. изм. год текущий 1 2 3 4 5 Офисные помещения Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами) м2 6356,64 7193,04 7527,60 7945,80 8280,36 Доходы от аренды (по данным прогнозные изменения арендных ставок) руб./ м2/г 1207,50 1267,88 1318,59 1371,33 1412,47 Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/1000

Тыс.руб./г 7675,64 9119,88 9925,82 10 896,34 11 695,79 Торговые помещения Площадь, приносящая доход (в зависимости от степени занятости арендаторами) м2 2056,56 2327,16 2435,40 2570,70 2678,94 Доходы от аренды (по данным прогнозные изменения арендных ставок) руб./ м2/г 1260,00 1323,00 1375,92 1430,96 1473,89 Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/1000

Тыс.руб./г 2591,27 3078,83 3350,92 3678,56 3948,45 Парковочные места Парковочные места, приносящие доход Мес. 30,75 32,80 34,85 36,90 38,95 Доходы от аренды (по данным прогнозные изменения арендных ставок) руб./ м2/г 5250,00 5512,50 5733,00 5962,32 6141,19 Доходы (площадь, приносящая доход*доход от аренды)/1000

Тыс.руб./г 161,44 180,81 199,80 220,01 239,20 Доходы от аренды, всего Тыс.руб./г 10 428,35 12 379,52 13 476,53 14 794,91 15 883,44

Расчет финансовых результатов Ед. изм. год текущий 1 2 3 4 5 Доход от аренды (из раздела I) Тыс.руб./г 10 428,35 12 379,52 13 476,53 14 794,91 15 883,44 Арендная плата за участок (с учетом изменения процентных ставок) Тыс.руб./г -40 -42,40 -45,37 -49,00 -52,92 -57,68 Содержание и эксплуатация помещений (жилых и коммерческих площадей) Тыс.руб./г -3365,52 -3568,10 -3746,51 -3896,37 -4013,26 Процент за привлеченный капитал (инвестиционные затраты на возобновление строительства*стоимость привлеченного заемного капитала*доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах) Тыс.руб./г 2473,8 -2473,80 -2226,42 -1979,04 -1731,66 -1484,28 Чистый операционный доход Тыс.руб./г 2433,8 4546,63 6539,63 7701,98 9113,97 10 328,22 Амортизация 9% (цена продажи недвижимости перед началом возобновления строительства + инвестиционные затраты) Тыс.руб./г 27 320 -2458,80 -2458,80 -2458,80 -2458,80 -2458,80 Финансовый результат перед уплатой налога Тыс.руб./г 2433,8 2087,83 4080,83 5243,18 6655,17 7869,42 Налог 20% Тыс.руб./г 417,57 816,17 1048,64 1331,03 1573,88 Финансовый результат после уплаты налога Тыс.руб./г 2433,8 1670,26 3264,66 4194,55 5324,13 6295,54

Обслуживание долга Ед. изм. год текущий 1 2 3 4 5 Заемный капитал (70% от инвестиционных затрат) 12 369 12 369 11 132,1 9895,2 8658,3 7421,4 Погашение долга в конце года (10%) 1236,9 1236,9 1236,9 1236,9 1236,9 Заемный капитал в конце года 11 132,1 9895,2 8658,3 7421,4 6184,5 Уплата процента от стоимости заемного капитала (15% от стоимости в начале года) 1855,35 1669,815 1484,28 1298,745 1113,21 Стоимость недвижимости 5 год Цена продажи недвижимости в конце 5 года (цена продажи жилых помещений + торговых + парковочных мест)*прогнозные изменения стоимости недвижимости по годам 1 906 736,56 Бухгалтерская стоимость недвижимости в конце 5 года (цена продажи недвижимости в конце 5 года — аморт. отчисления за 5 лет) 1 894 442,56 Налогооблагаемая часть от цены продажи (цена продажи в конце 5 года — бухгалтерская стоимость) 12 294

Налог, уплачиваемый с прибыли от продаж, 20% 2458,8 Цена продажи недвижимости в конце 5 года 1 906 736,56 Уплачиваемый налог 2458,8 Выплата долга за привлеченный капитал (остаток заемного капитала на конец 5 года) 6184,5 Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости 1 898 093,26

Обслуживание долга Начало текущего года год текущий 1 2 3 4 5 Начальная стоимость недвижимости 9650

Инвестиции в строительство 17 670

Заемный капитал (70% от инвестиций) 12 369

Погашение займа -1236,9 -1236,9 -1236,9 -1236,9 -1236,9 Годовые финансовые результаты после уплаты налога 1670,26 3264,66 4194,55 5324,13 6295,54 Амортизационные отчисления, 9% -2458,80 -2458,80 -2458,80 -2458,80 -2458,80 Цена продажи недвижимости 1 898 093,26 Налог с продаж 2458,8 Платежи по займу 6184,5 Кассовые поступления -2025,44 -431,04 498,85 1628,43 1 892 049,80

Таблица 12 — Расчет рентабельности варианта С по текущей стоимости кассовых поступлений Расчетный период n Рк на тыс.

руб. Ситуация оценки № 1

I = 15% Ситуация оценки № 2

I = 20% Ситуация оценки № 13

I = 30

% D

1/(1+t)n P

d*Рк d p d p Текущий год начало 0 -10 602 1 -10 602 1 -10 602 1 -10 602

Текущий год конец 1 2433,8 0,87 2116,35 0,83 2028,17 0,77 1872,15 1 год конец 2 1670,26 0,76 1262,96 0,69 1159,90 0,59 988,32 2 год конец 3 3264,66 0,66 2146,57 0,58 1889,27 0,46 1485,96 3 год конец 4 4194,55 0,57 2398,24 0,48 2022,83 0,35 1468,63 4 год конец 5 5324,13 0,50 2647,03 0,40 2139,65 0,27 1433,94 5 год конец 6 6295,54 0,43 2721,73 0,33 2108,36 0,43 2721,73 Текущая стоимость кассовых поступлений на начало текущего года (на тыс.

руб.) (Р = 2690,89

PI = 28,93 (Р = 746,19

PI =8,02 (Р = -631,26

PI =-6,79

Проект С является нерентабельным

Таким образом, принимаем к реализации проект, А — многоэтажное жилое здание с торговыми помещениями на первом этаже и подземной парковкой на 86 мест, который при норме возврата капитала для инвестора в 15% даст рентабельность PI = 127,65%.

Заключение

В ходе проделанной работы был проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с имеющимися улучшениями для разных вариантов функционального использования. В процессе, которого было выявлено, что наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта недвижимости, расположенного на участке по адресу по адресу: СПб, шоссе Революции, дом 90, литера, А в качестве многоэтажного жилого здания с торговыми помещениями на первом этаже и подземной парковкой на 86 мест.

Список используемых источников

Озеров Е. С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб: Изд-во"МКС", 2007

Пупенцова С. В. Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций. СПб: Изд-во «МКС», 2007

http://www.spbgpu-dreem.ru/rclub/research/ozerov_iorf.pdf

http://www.rgis.spb.ru

http://www.kgainfo.spb.ru

http://upvs.kwinto.ru/interpr.php

http://uniprice-ocenka.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=139

http://www.uniprice-ocenka.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=142

http://uniprice-ocenka.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=82

arin.spb.ru

www.estate.spb.ru

http://base.garant.ru/2 305 985/

Ориентировочное местоположение объекта исследования

Ориентировочное местоположение объекта исследования