Оценка рыночной стоимости недвижимости (на примере объекта загородной недвижимости)

Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) Для любого объекта недвижимости может быть НЭИ земельного участка, как свободного (без застроек), а также для единого объекта недвижимости. Поэтому, проводится анализ двух состояний иследуемого объекта:

анализ участка земли без застройки;

анализ земли с текущими улучшениями.

1) Наиболее эффективное использование свободного земельного участка

1.1) Физически возможные варианты использования. Рельеф участка ровный, есть инженерные сети. Физические характеристики не затруднят возможные вариации его застройки.

1.2) Законодательно разрешенное использование. К общественным юридическим ограничениям относятся правила строительный кодекс, зонирование, законодательство в области экологии и другие законодательные акты. Предполагается, низкая вероятность изменения разрешенного использования земельного участка.

1.3) Экономически целесообразное использование. Беря в расчет месторасположение участка, разрешенное использование земельного участка, текущую рыночную ситуацию, а также конструктивные особенности исследуемого объекта целесообразно использовать землю для застройки жилого характера с пристроенными нежилыми помещениями.

1.4) Использование, обеспечивающее максимальную доходность.

На момент оценки объект загородной недвижимости исполняет функцию — жилой дом достаточно большой площади -200 кв.м., новой постройки. Снос исследуемого объекта загородной недвижимости нецелесообразен и нерационален по причине текущей рыночной ситуации и хорошего технического состояния объекта.

2) Наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями По своим характеристикам и размерам объект загородной недвижимости больше всего подходит для размещения в нем жилых помещений. При этом приведение помещений к действующим строительным нормам не будет требовать дополнительных затрат.

Текущее использование объекта загородной недвижимости должно приносить доход, превосходящий стоимость земли. Функциональное назначение оцениваемого объекта загородной недвижимости — жилой дом, в настоящий момент оцениваемые помещения используются как жилые, и доходным вариантом использования будет выступать его текущее использование.

При этом гарантированный доход также можно получить, сдавая жилое помещение в аренду.

Наиболее эффективное использование данного объекта загородной недвижимости с учетом существующего строения достигается при использовании его в качестве земельного участка с жилым домом.

3.

3. Анализ факторов, влияющих на стоимость объекта оценки Макроэкономические показатели РФ В России макроэкономическая ситуация в целом характеризуется как стабильная. Производственная, сельскохозяйственная и торговая сферы демонстрируют устойчивый рост после глобального финансового кризиса 2008;2010 года.

Динамика валового внутреннего продукта показана как индекс выпуска товаров и услуг на рисунке 5. Резкий спад ВВП начался в средине 2008 года, он достиг своего нижнего пика в середине 2009 года. В 2010;2011 году индекс ВВП стабилизировался в границах 100−110. Прогнозируется, что в 2012 году он будет держаться на этом уровне.

Рисунок 5. Индекс выпуска товаров и услуг (ВВП)

В октябре 2008 года индекс промышленного производства стал снижаться и держался на уровне 80−90 весь 2009 году. Другими словами, производство снижалось в среднем на 10−20% по сравнению с предыдущими месяцами в 2009 году. В конце 2009 году ситуация улучшился и индекс стал расти. Весь 2010 — 2011 года промышленное производство в среднем увеличивалось на 10% по сравнению с предыдущими месяцами, что отображается в индексе 110.

Общий уровень безработицы варьировался в пределах 6−8% в 2010; 2011 годах. Вначале 2010 года около 9% от экономически активного населения были безработными. В начале 2011 уровень безработицы не доходил до 8%. Во втором полугодии 2011 года уровень безработицы держался на уровне 6,5−7%.

Рисунок 6. Общий уровень безработицы

Индекс потребительских цен представляет собой основу для изучения инфляции. Весь 2010 год уровень инфляции варьировал в пределах 106−110. В середине 2010 индекс потребительских цен стал опускаться, что является положительной тенденцией. В середине 2010 года он сошел до уровня 106, значит инфляция была около 6%. В 2011 году индекс потребительских цен держался на уровне 108−110 около 5 месяцев. С середины 2011 года прослеживается тенденция снижения инфляция. В ноябре 2011 года зафиксирован индекс потребительских цен -106,8.

По данным статагенства за первый квартал 2011 г. государство имеет положительное сальдо баланса счета текущих операций — $ 31,8 млрд,. Этот показатель улучшился в сравнении с $ 14,1 млрд за четвертый квартал 2010 г. Хотя счет текущих операций, как правило, улучшается каждый год именно в первом квартале в следствии сезонного уменьшения импорта, баланс в январе-марте 2011 г. Был также поддержан выросшими ценами на сырьевые товары. Кроме того, сокращению импорта также способствовало повышение единого социального налога.

Рисунок 7. Индекс потребительских цен, к предыдущему месяцу Рынок загородной недвижимости Подмосковья Предложение загородной недвижимости Московской области продолжает состоять из коттеджных поселков класса В и С. Причем большую часть составляют уже продающиеся коттеджные поселки, где на рынок вышла новая очередь. В III квартале 2010 г. объем нового предложения сократился в 3 раза относительно предыдущего квартала.

Спрос на рынке загородной недвижимости Московской области показывает следующие тенденции. В начале III квартала 2010 г. индекс покупательской активности резко упал за счет неблагоприятных климатических условий, но в сентябре наметился небольшой рост. Отложенный спрос постепенно возвращается на рынок.

Рисунок 8. Покупательский интерес к загородной недвижимости Московской области На рынке загородной недвижимости Подмосковья продолжается плавный рост цен, начавшийся в первой половине 2001 г. Темпы роста средней стоимости на протяжении первых трех кварталов не превышали 3,8% за квартал (значение I кв. 2011 г.), а в III квартале 2011 г. составили 2,5% и уже на 9% выше, чем в III квартале 2010 г.

На первичном рынке удорожание происходит в основном за счет коттеджных поселков на высокой стадии готовности. Многие девелоперы повысили цены на 5−15%, но это касается наиболее качественного предложения, а также коттеджных поселков со стадией готовности 60−80%. В поселках, находящихся на начальной стадии реализации, подобного роста цен не наблюдается, что связано с необходимостью быстрого получения девелопером средств на дальнейшую достройку за счет текущих продаж.

На вторичном рынке наблюдается более плавный рост, некоторые собственники повышают стоимость выставленных на продажу объектов в пределах 5%.

Прогноз на рынке загородной недвижимости Подмосковья.

К концу 2011 г. ожидается увеличение спроса на элитную загородную недвижимость за счет сезонного роста активности, реализации отложенного спроса в связи с получением потенциальными покупателями в конце года премиальных и бонусов, а также как эффект новогодних рекламных акций застройщиков.

На протяжении первых трех кварталов 2011 г. основную долю нового предложения составляли поселки эконом класса и до конца года эта тенденция сохранится. Также не ожидается выхода новых проектов премиум класса.

Рисунок 9. Уровень цен, III квартал 2011 г. Стоимость домовладения, $ за 1 кв. м, включая стоимость земли

3.

4. Расчет рыночной стоимости объекта оценки Для оценки стоимости объекта загородной недвижимости будет использоваться три существующих подхода: затратный, доходный и сравнительный. Каждый подход дает возможность подчеркнуть определенные характеристики объекта. Так, при оценке с позиции доходного подхода центральным является доход как основной фактор, который определяет величину стоимости объекта. Чем больший доход приносит объект оценки (арендные платежи), тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.

Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности загородной недвижимости. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, необходимо собрать достоверную информацию о недавних продажах (предложениях) сопоставимых объектов.

Затратный подход важен для оценки объектов, которые уникальны по своему назначению и виду, или для объектов с небольшим износом. Оцениваемый объект загородной недвижимости принадлежит к категории объектов недвижимости с низким уровнем износа.

Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости затратным подходом Расчет стоимости земельного участка.

Данный метод дает объективные результаты, если представляется возможным точно оценить величину стоимости и износа объекта при условии сравнительного равновесия спроса и предложения на рынке загородной недвижимости.

Затратный метод предлагает оценку стоимости объекта загородной недвижимости как сумму стоимости земли и стоимости построенного загородного дома, расположенного на земельном участке, за минусом износа.

Для определения стоимости земельного участка был сделан анализ сделок по купле — продаже свободных от застройки земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, в районе расположения оцениваемого объекта — по Рублево Успенскому шоссе.

Рыночные цены по совершенным сделкам купли — продажи свободных от застройки земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, которые сопоставимы с оцениваемым по площади, местоположению и присутствию магистральных коммуникаций, характеризуются такими данными:

Таблица 3. Данные для сравнения рыночных цен земельных участков по Рублево-Успенскому шоссе

N Местоположение Площадь, га Наличие комму-никаций Рыноч. цена за 100 кв., тыс. руб. Название населенного пункта Расстояние от: насел. пункта 1 Лапино 15 0,12 1−5 590 2 Семенково 20 0,15 1−4 530 3 Рождественно 15 0,10 1−3 460 4 Поезжаево 17 0,15 1−5 540

Анализ совершенных сделок купли — продажи позволил установить, что рыночные цены сопоставимых (учитывая и наличие инженерных коммуникаций) земельных участков изменяются от 460 тыс. руб. до 590 тыс. за 100 кв. метров. В расчетах принимается стоимость в размере 530 тыс.

руб. за 100 кв. м как оптимальную цену оцениваемого загородного земельного участка.

Общая площадь земельного участка составляет 1500 кв. м. Таким образом, оценочная стоимость земельного участка составляет 530 тыс. x 15 = 7950 тыс. руб.

Для сравнения был выполнен расчет оценочной стоимости земельного участка, исходя из нормативной цены земли.

Таблица 4. Расчет нормативной цены земельного участка загородной недвижимости Показатель Величина 1. Площадь земельного участка, кв. м

1500 2. Размер земельного налога на единицу площади с учетом зон рекреационной и градостроительной ценности, руб./кв. м 30 3. Размер земельного налога (30×1500), тыс.

руб. 45 4. Двухсоткратная величина земельного налога, тыс. руб. 9000 5.

Коэффициент, который устанавливается решением органа исполнительной власти субъекта РФ 0,7 6. Коэффициент, устанавливаемый администрацией района Московской области 1,2 7. Нормативная цена земли, тыс. руб. 7 560

Оценочная стоимость загородного земельного участка, исчисленная по нормативной цене земли, составляет 7 560 тыс. руб.

Расчеты показывают, что стоимость земельного участка по затратному методу разными способами варьируется между 7 500 — 8 000 тыс.

руб. В данном исследовании будет использоваться рыночная затратная стоимость — 7 950 тыс. руб.

Стоимость жилого загородного дома рассчитана с использованием базы данных, которые опубликованы в Межрегиональном информационно — аналитическом бюллетене «Индексы цен в строительстве» («Расчетная средняя стоимость одного квадратного метра общей площади по типам жилых домов», подраздел «Показатели уровня цен в Московской области»). В соответствии с ним средняя стоимость одного квадратного метра общей площади загородного кирпичного одноэтажного жилого дома составляет 49 тыс. рублей, тогда стоимость оцениваемого загородного жилого дома общей площадью 200 кв. м без земельного участка будет равна 9 800 тыс. рублей (200×49).

Анализ износа жилого загородного дома Износ определяется как уменьшения стоимости по причине воздействия разных факторов, определенное на дату оценки. Как было описано в теоретической части работы, выделяют три типа износа: функциональный, физический износ и износ внешнего воздействия. Физический износ определяется в размере 11% от стоимости нового дома. Значения функционального износа и износа внешнего воздействия принимается за ноль.

Таблица 5. Расчет стоимости объекта загородной недвижимости по затратному методу

Сумма Стоимость земельного участка, тыс.

руб 7 950 Стоимость жилого дома, тыс.

руб. 9 800 Физический износ (11%) 1 078 Функциональный износ, % 0 Износ внешнего воздействия, % 0 Стоимость жилого дома с учетом износа, тыс.

руб 8 722 Стоимость объекта недвижимости (земельного участка и жилого загородного дома), тыс.

руб. 16 672

Итоговая величина стоимости затратным подходом равна 16 672 тыс.

руб. (шестнадцать миллионов шестьсот семьдесят две тысячи рублей).

Оценка стоимости объекта загородной недвижимости с помощью доходного подхода При прогнозировании доходов (аренда) от объекта загородной недвижимости учитывались перспективы возможных капитальных вложений; перспективы развития рынка недвижимости Подмосковья и экономики в целом.

Также оценены инфляционные ожидания для каждой группы издержек. По данным Центрального банка России базовая инфляция (к декабрю предыдущего года) за 2008 год составила 13,6%, за 2009 год — 8,3%, за 2010 год — 6,6%. За первую половину 2011 года инфляция составила — 3,8% .

В работе был использован метод прямой капитализации для оценки стоимости объекта недвижимости как готового к эксплуатации. Этот метод дает достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен или имеет постоянный темп роста (падения).

Доходный подход используется, если есть достоверная информация, которая позволит спрогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также расходы, сопряженные с объектом оценки. При использовании доходного подхода оценщик рассчитывает величину будущих доходов и расходов и моменты их получения Доходный подход к оценке недвижимости основывается на установлении текущей стоимости будущих доходов от сдачи объекта загородной недвижимости в аренду.

Для определения потенциального валового дохода необходимо определить реальную рыночную арендную ставку на загородное жилье подобного типа в рассматриваемом районе по Рублево-Успенскому шоссе. Стоимость сдачи загородного дома в аренду в Московской области на дату оценки составляет около 53 тыс. руб. в месяц. Эти данные взяты как среднее от информации с базы данных риэлтерских компаний.

Предполагается, что если исследуемый объект загородной недвижимости сдать в аренду, то он принес бы следующий потенциальный валовой доход: доход от сдачи в аренду загородного дома за год принят на уровне 636 тыс рублей, который найден при умножении 53 тыс. руб на 12 месяцев. Средняя недозагрузка варьируется в пределах 10−15%. В данном расчете взято значение недозагрузки 13%. Таким образом, действительный валовой доход с загрузкой 87% равен 553 тыс. рублей (636 * 87%).

Таблица 6. Расчет рыночной стоимости объекта доходным подходом (приведение потока ожидаемых доходов на дату оценки)

Ед. измерения Показатели Потенциальный валовой доход Тыс.руб. 636 Недозагрузка % 13 Действительный валовой доход Тыс.руб. 553 Затраты на содержание Тыс.руб. 21 Чистый эксплуатационный доход Тыс.руб. 532,32 Ставка капитализации % 5 Стоимость объекта Тыс.руб. 10 646

Средняя номинальная ставка варьируется в пределах 9%. Если уровень инфляции около 4%, то реальная ставка капитализации устанавливается на уровне 5%

Стоимость объекта рассчитана с помощью приведенной формулы при постоянном доходе, делением 532,32 на 0,05, что дает 10 646 тыс.

руб.

Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода, на дату оценки составляет: 10 646 тыс. руб. (Десять миллионов шестьсот сорок шесть тысяч рублей) Оценка стоимости объекта загородной недвижимости с помощью сравнительного подхода В процессе оценки был проведен сбор информации о последних совершенных сделках купли — продажи индивидуальных жилых домов с земельными участками, находящимися в Подмосковье по РублевоУспенскому шоссе. При подборе сопоставимых объектов главное значение уделялось размерам земельных участков, площади жилого дома, их месторасположению и уровню благоустройства.

Всего было отобрано 3 совершенные сделки, которые дают возможность достаточно достоверно определить рыночную стоимость объекта загородной недвижимости посредством метода прямого сравнительного анализа продаж.

Таблица 7. Сравниваемые объекты загородной недвижимости по Рублево-Успенскому шоссе

№ Характеристики объектов Объекты недвижимости Оцениваемый объект сопоставимые объекты 1 2 3 1.2.3.4.

5. 6. 7. 8. 9. 10. Дата сделки* Местоположение Год постройки жилого дома Площадь земельного участка, га Общая площадь жилого дома, кв. м Материал стен Инженерное обеспечение ** Качество постройки Рыночная цена продажи объекта, тыс.

руб. Рыночная цена в расчете на 1 кв. м общей пл. жилого дома, тыс.

руб. -16 км., Солослово д. 20 040,15

200кирпич1 — 4нижесреднего;

— 212 км., Лапино д. 20 050,12

150кирпич1 — 5нижесреднего16 000

106,6 723 км., Се-менково д. 20 050,15

200кирпич1 — 4среднее17 500

87,5 38 км., Рож-дественно д. 19 960,17

220кирпич1 — 5среднее18 300

83,2

* Указано количество полных календарных недель между датой оценки и датой совершенной сделки купли — продажи сопоставимых объектов.

** Указано наличие коммуникаций под следующими шифрами: 1 — электричество, 2 — водопровод (холодная и горячая вода), 3 — газ, 4 — канализация, 5 — телефон.

Таблица 8. Корректировки при применении сравнительного подхода

№ Характеристики объектов Объекты недвижимости Оцениваемый объект сопоставимые объекты 1 2 3 1.2.3.4.5.6.

7.

Дата продажиМестоположениеГод постройкиПлощадь земельногоучастка ИнженерноеоборудованиеКачество постройки Скорректированная цена в тыс.

руб.: — объекта в целомв расчете на1 кв. м общей пл. жилого дома ——— 875(+5%)

— 2 000 014 87 599,2 -350(-2%) — 700(-4%)000−3500(20%)1295064,7 0+915(+5%)+2928(16%)-1830(-10%)-2000;3660(20%)14 65 366,6

Обоснование вносимых корректировок

1. Дата продажи Сравниваемые сделки были совершены в течение последних двух месяцев от даты оценки.

В силу того, что в течение последних двух месяцев рыночные цены на индивидуальные жилые дома по Рублево-Успенскому шоссе в среднем упали на 2%, введены поправки за дату продажи (оценки) в рыночную цену объекта № 2 в размере 2% со знаком минус.

2. Местоположение Поправка на местоположение вносилось, так как местоположение сопоставимого объекта загородной недвижимости и оцениваемого существенно различаются. Существенными различиями являются: удаленность от областного, районного центра, от центра поселка, в котором расположен объект, удобство подъезда, спрос на объекты недвижимости. Объект № 2 находится дальше на 7 км, чем оцениваемый объект, поэтому от его рыночной стоимости вычтено 4%.

3. Год постройки Поправка, учитывающая возраст строений, вводится в объекты № 3 в размере 16% от стоимости жилого дома со знаком плюс, так как он был построен в 1996 году.

Размер поправки установлен из принятого условия, что продолжительность экономической жизни жилого кирпичного дома в среднем оценивается в 50 лет при среднем качестве строительства и эксплуатации.

4. Площадь земельного участка Объект № 2 и оцениваемый объект имеют одинаковую площадь земельного участка 0,15 га, поэтому поправки не вносились. Площадь земельного участка объекта загородной недвижимости № 3, больше, поэтому было вычтено 10% от суммы.

5. Общая площадь жилого дома Поправки на общую площадь жилого дома не вносились, так как рыночные цены продаж сопоставимых объектов рассчитаны в расчете на единицу общей площади жилого дома.

6. Инженерное обеспечение Поправка на инженерное оборудование вводится в рыночную стоимость объектов № 1 и № 3 в размере 2000 тыс.

руб. со знаком минус. Размер поправки соответствует средней рыночной цене подключения жилого дома к телефонной сети в поселениях данного района по Рублево — Успенскому шоссе.

7. Качество постройки Качество постройки, оцененное как «ниже среднего», отразится на сокращении продолжительности жизни жилого дома на 10 — 15 лет, что равнозначно начислению физического износа на момент оценки в размере 25% от стоимости жилого дома или 20% от общей стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным поправки за качество постройки вводятся в рыночные цены объектов № 2, 3 в размере 20% со знаком минус.

После введения поправок разброс приведенных рыночных цен по сопоставимым объектам составил от 64,7 до 99,2 тыс.

руб. в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого дома. Наибольшую достоверность имеет скорректированная рыночная цена объекта недвижимости в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого дома по сопоставимому объекту № 1. Он по своим характеристикам он наиболее близок к оцениваемому и к его рыночной цене внесены минимальное количество поправок.

Таким образом, принимаем, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит 99,2 тыс.

руб. в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого дома или 14 875 тыс. руб. (четырнадцать миллионов восемьсот семьдесят пять тысяч рублей) как рыночная стоимость объекта загородной недвижимости в целом, определенная по методу сравнения продаж.

Согласование результатов При определении итоговой стоимости, были учтены особенности методов и специфика их применения для оцениваемого объекта загородной недвижимости.

Для определения весов различных подходов методом «согласования по критериям» используется четыре объективных критерия, выбранные по усмотрению оценщика. Они описывают отдельные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки конкретного объекта загородной недвижимости.

Расчет весов использованных методов проводится в несколько последовательных этапов:

1) Построена матрица факторов, в которой каждому подходу присваиваются 4 вида баллов в соответствии с 4 критериями;

2) Определена сумма баллов каждого подхода и использованных подходов.

3) Ориентируясь на отношение суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов, определен расчетный вес подхода в процентах Итоговая стоимость — это наиболее вероятная величина стоимости объекта оценки, полученная как обобщение результатов расчетов стоимости объекта загородной недвижимости при применении различных подходов.

Таблица 9. Согласование результатов оценки

Затратный подход Сравнительный подход Доходный подход Величина стоимости, тыс. руб. 16 672 14 875 10 646 1. Достаточность и достоверность данных, на основе которых проведен анализ 4 4 2 2. Способность подхода учитывать структуру факторов, влияющих на цену, специфику объекта 3 4 2 3. Способность подхода отражать намерение покупателя или продавца 3 2 4 4. Соответствие подхода целям оценки 2 4 3 Итого баллов 12 14 11 Сумма баллов = 37 Вес подхода, % 32,4% 37,8% 29,7%

Итоговая стоимость = (32,4% * 16 672) + (37,8% * 14 875) + (29,7%*10 646) = 5 407 + 5 628 + 3 165 = 14 201 тыс. руб.

Итоговая цена объекта загородной недвижимости равна 14 201 тыс.

руб. (четырнадцать миллионов двести одна тысяча рублей).

Заключение

Цель и задачи, которые были поставлены в данной работе, достигнуты. Подводя итог, сделаем следующие выводы.

од объектом загородной недвижимости рассматривается товар, крепко связанный с участком земли, так что его перенос в иное место невозможен без его разрушения и без утраты его потребительной стоимости.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта загородной недвижимости: ликвидационная, рыночная, инвестиционная, кадастровая стоимость.

Основные законодательные акты и нормативные документы, обеспечивающие правовое регулирование и оценку объектов недвижимости, в том числе загородной недвижимости:

Федеральный закон от 29.

07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.

07.1998 (в ред. от 28.

12.2010).

Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.

Для определения стоимости загородной недвижимости, являющейся собственностью, оценщиками применяются специальные приемы и способы расчета, получившие название методов (подходов) оценки: сравнительный, доходный, затратный.

При оценке рыночной стоимости объекта загородной недвижимости сравнительный подход может оказать значительное влияние на итоговое согласование величины стоимости. Главное условие, если оценщик располагал детальной информацией по сделкам с объектами загородной недвижимости, выбранных в качестве аналогов для оцениваемого объекта. Периодические продажи сравниваемых объектов недвижимости и котировки дают возможность, базируясь на полном анализе, сделать оценку отличиям объекта оценки от недвижимости — аналога, а также рассчитать обоснованную стоимость оцениваемого объекта загородной недвижимости .

Основное преимущество этого подхода в том, что он использует достоверную информацию о состоянии аналогичных объектов загородной недвижимости. Этот метод дает возможность установить рыночную цену, базирующуюся на спросе. Основной недостаток в том, что метод не учитывает будущие возможности объектов загородной недвижимости в получении дохода.

Доходный подход специалисты традиционно считают наиболее надежным подходом при оценке объектов загородной недвижимости. Основные трудности, которые связаны с его применением, — это определение обоснованного дохода (аренды) и приемлемой ставки дисконтирования. Недостатком использования доходного подхода является то, что в основе расчетов используются только лично рассчитанные данные, как правило, часто подвергающиеся сомнению.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

В качестве практического примера была проведена оценка рыночной стоимости полных прав собственности на объект загородной недвижимостиземельный участок с индивидуальным жилым домом, расположенный по адресу Рублево — Успенское шоссе, 16 км, Солослово д., ул. Горького, 3, с целью определения Оценка проводилась с использованием затратного, доходного и сравнительного подходов с последующим согласованием результатов.

Итоговая стоимость объекта загородной недвижимости равна 14 201 тыс. руб.

Список использованной литературы Федеральный закон от 29.

07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.

07.1998 (в ред. от 28.

12.2010).

Приказ Минэкономразвития России от 20.

07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»

Приказ Минэкономразвития России от 20.

07.2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»

Приказ Минэкономразвития России от 20.

07.2007 № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»

Приказ Минэкономразвития РФ от 22.

10.2010 № 508 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО№ 4)»

Приказ Минэкономразвития России об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 4 июля 2011 года N 238

Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» от 7 ноября 2011 года N 628.

Грибовский С. В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / С. В. Грибовский, С. А. Сивец; под ред. С. В. Грибовского, М. А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2008.

Грибовский С. В. Методы капитализации доходов: Курс лекций. / С. В. Грибовский. — Санкт-Петербург, 2005. — 172 с.

Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. — М.: Маросейка, 2009.

Дамодаран А. Инвестиционная оценка: инструменты и методы оценки любых активов. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2005. — 189 с.

Зимин А. И. Оценка имущества: вопросы и ответы. — М.: ИД «Юриспруденция», 2006. — 348с.

Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости. — М.: Кнорус, 2009. — 391 с.

Косорукова И.В., Кацман В. Е., Родин А. Ю. Оценочная деятельность: Правовые, теоретические и математические основы. Кн.

1. — М.: Учебное пособие, Маркет ДС, 2008.

Оценка недвижимости: учебник. / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. — 2-е издание перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика, 2008.

Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Кн.

2. Учебное пособие под ред. И. В. Косоруковой.- М.:, Маркет ДС, 2009.

Официальный Web-сайт Центрального банка РФ htpp:/www.cbr.ru

Официальный сайт Министерства финансов [Электронный ресурс]. — Режим доступа: www.minfin.ru.

Официальный сайт Федеральной службы Государственной статистики [Электронный ресурс]. — Режим доступа: www.gks.ru.

Пацкалев А. Ф. Оценка стоимости земельных участков // Вопросы оценки. — 2006. — № 1.

Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков. — М.: Кнорус, 2008.

Портал для оценщиков www.ocenchik.ru

Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. — М.: ГУ ВШЭ, 2002. — 382 с.

Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. — М. Статут. 2004. — 421 с.

Татарова А. В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Уч. пособие. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. — 239с.

Управление загородной недвижимостью. Учебное пособие под ред. М. Л. Разу. — М.: Кнорус, 2008.

Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. — М.: Дело, 2007. — 480 с.

Шарп У., Гордон Дж., Бейли Дж. Инвестиции / Пер. с англ. — М.: ИНФРА-М, 2001. -219с Электронный портал для специалистов по оценке www.appraiser.ru

Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. — М.: Маросейка, 2009. С. 102

Татарова А. В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Уч. пособие. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. — С. 52

Оценка недвижимости: учебник. / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. — 2-е издание перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика, 2008. С. 63

Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. — М. Статут. 2004. — С. 39

Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Кн.

2. Учебное пособие под ред. И. В. Косоруковой.- М.:, Маркет ДС, 2009. С. 106

Татарова А. В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Уч. пособие. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. — С. 54

Татарова А. В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Уч. пособие. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. — С.76

п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации: Часть первая от 30.

11.94г. № 51-ФЗ (ред. от 27.

12.2009г.).

Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. — М.: Дело, 2007. — С.128

Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. — М.: Маросейка, 2009. С. 183

Приказ Минэкономразвития России от 20.

07.2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»

Приказ Минэкономразвития России от 20.

07.2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»

Приказ Минэкономразвития России от 20.

07.2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»

Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. — М. Статут. 2004. — С. 118

Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая и часть вторая

Федеральный закон от 29.

07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.

07.1998 (в ред. от 28.

12.2010).

Приказ Минэкономразвития России от 20.

07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»

Приказ Минэкономразвития России от 20.

07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»

Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. — М.: ГУ ВШЭ, 2002. — С.218

Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. — М.: ГУ ВШЭ, 2002. — С. 230

Дамодаран А. Инвестиционная оценка: инструменты и методы оценки любых активов. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2005. — С. 192

Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Кн.

2. Учебное пособие под ред. И. В. Косоруковой.- М.:, Маркет ДС, 2009. С. 94

Грибовский С. В. Методы капитализации доходов: Курс лекций. / С. В. Грибовский. — Санкт-Петербург, 2005. — С.39

Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков. — М.: Кнорус, 2008. С. 45

Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. — М.: Дело, 2007. — С. 183

Пацкалев А. Ф. Оценка стоимости земельных участков // Вопросы оценки. — 2006. — № 1.

Пацкалев А. Ф. Оценка стоимости земельных участков // Вопросы оценки. — 2006. — № 1.

Татарова А. В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Уч. пособие. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. — С. 93

Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. — М.: Маросейка, 2009. — С. 201

Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. — М.: Маросейка, 2009. — С. 203

Татарова А. В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Уч. пособие. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. — С. 104

Зимин А. И. Оценка имущества: вопросы и ответы. — М.: ИД «Юриспруденция», 2006. — С. 93

Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости. — М.: Кнорус, 2009. — 391 с. С. 76

Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. — М.: Дело, 2007. — С.239

Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. — М.: ГУ ВШЭ, 2002. — С. 69

Управление загородной недвижимостью. Учебное пособие под ред. М. Л. Разу. — М.: Кнорус, 2008. С. 204

Управление загородной недвижимостью. Учебное пособие под ред. М. Л. Разу. — М.: Кнорус, 2008. С. 108

Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Кн.

2. Учебное пособие под ред. И. В. Косоруковой.- М.:, Маркет ДС, 2009. С. 113

Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. — М.: Маросейка, 2009. С.182

Официальный сайт Центрального банка России [Электронный ресурс]. — Режим доступа: www.cbr.ru.

Официальный сайт Министерства финансов [Электронный ресурс]. — Режим доступа: www.minfin.ru.

Официальный сайт Федеральной службы Государственной статистики [Электронный ресурс]. — Режим доступа: www.gks.ru.

Портал для оценщиков www.ocenchik.ru

Портал для оценщиков www.ocenchik.ru

Дамодаран А. Инвестиционная оценка: инструменты и методы оценки любых активов. — М.: Альпина Бизнес Букс, 2005. С. 102

Портал для оценщиков www.ocenchik.ru

Официальный Web-сайт Центрального банка РФ htpp:/www.cbr.ru

Портал для оценщиков www.ocenchik.ru

Портал для оценщиков www.ocenchik.ru

Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. Кн.

2. Учебное пособие под ред. И. В. Косоруковой.- М.:, Маркет ДС, 2009. С. 273

Пацкалев А. Ф. Оценка стоимости земельных участков // Вопросы оценки. — 2006. — № 1.

Доходный подход Метод капитализации дохода Метод дисконтирования