При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов, либо в случае их последующего обнаружения. Специальная инженерная экспертиза объекта не проводилась. При подготовке отчета предполагалось, что все строительно-монтажные и отделочные работы на объекте выполнены в соответствии с проектными решениями. Для определения рыночной стоимости объекта оценки необходимо, прежде всего, проанализировать варианты наиболее эффективного его использования. Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно (экономически) оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной. Как видно из приведенного выше определения наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:
Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования. Юридическая законность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством. Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка. Максимальная доходность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость. Для настоящего объекта оценки определяющие критерии его дальнейшего использования являются:
Физическая возможность: Объект оценки расположен на втором этаже пятиэтажного, жилого дома. Жилой дом, в состав которого входит объект оценки, расположен в черте г. Альметьевска. К земельному участку подведены инженерные сети: водоснабжение, электроснабжение, канализация, газ. Окружение жилого дома, в состав которого входит объект оценки, составляют жилые дома. В связи с этим вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки с точки зрения физической возможности является использование объекта оценки в качестве жилой недвижимости. Юридическая законность: объект оценки расположен на третьем этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ (гл. 3, ст.22: «…Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми») объект оценки не может использоваться как объект коммерческой недвижимости, поскольку располагается над жилыми помещениями на втором этаже. Текущее использование объекта оценки не нарушает никаких ограничений, предусмотренных нормативными и законодательными актами. В связи с этим вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки с точки зрения юридической законности является его использование как объекта жилой недвижимости. Максимальная доходность: объект оценки, со слов заказчика, планируется использовать неисключительно для целей проживания, т. е. собственник не планирует использовать его как доходоприносящий объект недвижимости. В связи с этим определение варианта, приносящего максимальную доходность, а также использование доходного подхода при определении стоимости объекта, по мнению оценщика, считается нецелесообразным. Таким образом, в результате проведенного анализа было выявлено, что наиболее эффективное использование объекта оценки — его прямое назначение, то есть как жилое.
3.2. Выбор объектов сравнения и обоснование корректировок к ценам объектов сравнения
Несомненно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, вторые могут быть физическими или экономическими. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения. Элементами сравненияназывают конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость. К рассмотрению можно принимать объекты, конкурентоспособные с точки зрения типично информированного покупателя. Это означает, что сделка продажи была честной, обе стороны имели соответствующую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были нормальными рыночными. Из представленных сопоставимых продаж, нами были отобраны объекты, которые в наибольшей степени приближаются к оцениваемому объекту. Таблица 6Объекты сравнения
Объект сравнения № 1Объект сравнения № 2Объект сравнения № 3Объект сравнения № 4Объект сравнения № 5Наименование1-комнатная квартира1-комнатная квартира1-комнатная квартира1-комнатная квартира1-комнатная квартира
Местоположениег. Альметьевск, ул. Ленинаг. Альметьевск, ул. Белоглазоваг.
Альметьевск, ул. Советскаяг. Альметьевск, ул. Кироваг.
Альметьевск, ул. Радищева
Дата продажи
Апрель 2011 г. Апрель 2011 г. Апрель 2011 г. Апрель 2011 г. Апрель 2011 г. Источник информации
Газета «Моя реклама»
16.
04.2011 г. Газета «Моя реклама»
16.
04.2011 г. Газета «Моя реклама»
16.
04.2011 г. Газета «Моя реклама»
16.
04.2011 г. Газета «Моя реклама»
16.
04.2011 г. Стоимость объекта, руб.
Стоимость 1кв.
м.3 133 938 095 328 133 250 023 424
Общая площадь, кв.м.35,131,532,031,033,3Жилая площадь, кв.м.17,015,617,017,016,4Площадь кухни, кв.м.7,06,56,56,57,0Тип дома
ПанельныйПанельный
КирпичныйКирпичный
ПанельныйЭтаж1 в 5-этажном3 в 5-этажн.
1 в 5-этажном1 в 5-этажном4 в 5-этажном
Техническое состояние квартиры
ХорошееХорошее
ХорошееХорошее
ХорошееТехническое состояние дома
УдовлетворительноеУдовлетворительное
УдовлетворительноеУдовлетворительное
УдовлетворительноеКачество отделки
ПростаяПростая
ПростаяПростая
ПростаяНаличие балкона
БалконОтсутствует
БалконБалкон
БалконНаличие горячего водоснабжения
Индивидуальная газовая колонка
Индивидуальная газовая колонка
Индивидуальная газовая колонка
ЦентральноеЦентральное
Основой корректировок, предлагаемых в настоящем отчете, служит цена продаж объекта оценки и объектов, принятых оценщиком в качестве объектов сравнения. В рамках настоящего отчета корректируется стоимость одного квадратного метра. Рассматриваемые корректировки включают в себя: переданные права, условия продажи, финансирование, рыночные условия, состояние объекта сравнения, удобства и другие уместные характеристики. Если рассматриваемые сопоставимые характеристики объекта оценки выше, чем характеристики объектов сравнения, то в их цену вносится отрицательная поправка (корректирующий коэффициент меньше единицы). Когда рассматриваемые сопоставимые характеристики объекта оценки ниже, чем характеристики объектов сравнения, в их цену вносится положительная поправка (корректирующий коэффициент больше единицы).Корректировка на дату продажи объекта оценки. Корректировка учитывает фактор времени продажи (предложения) объекта оценки и объектов сравнения.
Корректировка делается, если с момента сопоставимых сделок в результате инфляционных или дефляционных процессов стоимость основных типов недвижимости существенно изменилась. Оптимальную корректировку на этот фактор можно получить из сделок перепродажи одного и того же объекта с постоянными физическими и экономическими параметрами. В случае отсутствия подобных данных следует использовать сведения о продажах подобных объектов на одном и том же секторе рынка. Отобранные объекты сравнения были проданы (выставлены на продажу) в апреле 2011 г. Оценка проведена в апреле 2011 года. Цены объектов сравнения предложенных к продаже в корректировке не нуждаются. Корректировка на местоположение. Корректировка вычисляется из анализа сопоставимых сделок в том же секторе рынка. Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов существенно различаются. При наличии значительных расхождений необходимо исключить объект недвижимости из числа сопоставимых. Корректировка на этаж.
Этаж, на котором расположен объект оценки, также оказывает влияние на его рыночную стоимость. В ходе анализа продаж квартир за первое полугодие 2011 г. (сведения о продажах получены из еженедельных рекламно — информационных изданий, а также в ходе консультаций с сотрудниками Агентств недвижимости г. Альметьевска оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость квартир, расположенных на крайних этажах (первый в последний) отличается от рыночной стоимости квартир, расположенных на промежуточных этажах в меньшую сторону. Корректировка на тип дома. В ходе анализа продаж квартир (сведения о продажах получены из еженедельных рекламно — информационных изданий, а также в ходе консультаций с сотрудниками Агентств недвижимости г. Альметьевска оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость квартир, расположенных в кирпичных домах, отличается от квартир, расположенных в панельных домах в большую сторону. Корректировка на техническое состояние.
Объект оценки находится в удовлетворительном состоянии. Объекты сравнения также находятся в удовлетворительном состоянии. Цены объектов сравнения предложенных к продаже в корректировке не нуждаются. Корректировка на наличие горячего водоснабжения. В ходе анализа продаж квартир за первое полугодие 2009 г.
(сведения о продажах получены из еженедельных рекламно — информационных изданий, а также в ходе консультаций с сотрудниками Агентств недвижимости г. Альметьевска и др. Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость квартир, где есть горячее водоснабжение, отличается от квартир, где есть индивидуальная газовая колонка в большую сторону.
3.3. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом
Рыночный (сравнительный) подход к оценке квартиры — это совокупность методов оценки данной квартиры, основанных на сравнении оцениваемой квартиры с аналогичными квартирами, относительно которых есть документально подтвержденная информация о суммах сделок купли-продажи с ними. Основной предпосылкой для применения сравнительного подхода является наличие необходимого количества на рынке недвижимости квартир-аналогов.Данный подход базируется на двух простых принципах:
Принцип спроса и предложения. Существует вполне объяснимая взаимосвязь между степенью потребности в квартирах и объемом предложений на рынке. Принцип замещения. Покупатель, владеющий информацией о рынке недвижимости, не станет платить за квартиру больше, чем стоит аналогичная квартира с аналогичными свойствами (расположение, размер, физические характеристики квартиры и дома).Суть подхода заключается в обработке данных о сделках купли-продажи квартир в районе оцениваемой квартиры, определении ценообразующих факторов, расчете корректирующих (поправочных) коэффициентов, отражающих степень отличия оцениваемой квартиры от квартир-аналогов.Ценообразующих факторов очень много, а их сочетаний еще больше. По этой причине приходится ограничиваться наиболее объективными (существенными) факторами, которыми в большей степени отличаются квартиры-аналоги от оцениваемой квартиры. Исследуя рынок сделок, оценщик рассматривает максимум характеристик потребительских свойств оцениваемой квартиры, а также среды ее расположения. Одинаковые характеристики не принимаются во внимание. В результате анализа выявляется набор факторов, с их учетом квартира оценивается в единых денежных единицах. Так как число ценообразующих факторов для любой квартиры весьма велико, в процессе анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых не оказывает большого влияния на изменение цены квартиры. Тем не менее, их количество остается весьма значительным. Для упрощения работы «весомые» факторы группируются, и в дальнейшем в качестве элементов сравнения рассматриваются группы факторов. Перечень групп факторов, рекомендуемых к применению в сравнительном подходе квартиры. Группа факторов / Элементы сравнения для сделок купли-продажи
Качество прав / 1.
1. Обременение квартиры договором аренды 1.
2. Сервитуты и общественные обременения (крайне редко) Условия финансирования / 2.
1. Льготное кредитование продавцом покупателя квартиры 2.
2. Платеж эквивалентом денежных средств
Особые условия /3.
1. Наличие финансового давления на сделку
Условия рынка /4.
1. Изменение цен во времени 4.
2. Отличие цены предложения от цены сделки
Местоположение / 5.
1. Престижность района расположения квартиры 5.
2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения 5.
3. Транспортная доступность квартиры 5.
4. Близость к метро 5.
5. Качество окружения (экология района) Физические характеристики / 6.
1. Состояние дома 6.
2. Размеры квартиры и соотношение полезной/полной площади 6.
3. Износ и потребность в ремонте квартиры 6.
4. Размер кухни 6.
5. Высота потолков
Сервис и дополнительные элементы / 7.
1. Обеспеченность и качество коммунальных услуг 7.
2. Наличие парковки и (или) гаража 7.
3. Наличие охраны, ограждения придомовой территории 7.
4. Наличие и качество придомовой территории 7.
5. Наличие лифта
Рассмотрим приведенные элементы сравнения подробнее. Качество прав для квартир-аналогов и оцениваемой квартиры связывается со степенью обремененности последней частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению ценности обремененной квартиры в сравнении с квартирами с полными правами собственности. Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемой квартиры в сравнении с рыночным уровнем. Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а оцениваемая квартира сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону. Права владения и пользования квартирой-аналогом или оцениваемой квартирой могут ограничиваться частным или публичным сервитутом и иными обременениями. Любое из двух перечисленных ограничений может привести к уменьшению стоимости квартиры. Следовательно, если обременение касается квартиры-аналога, то ее цена корректируется в сторону увеличения. И наоборот, если ограничиваются возможности использования оцениваемой квартиры, то цена квартиры-аналога уменьшается на величину поправки. При анализе условий расчета по сделке купли-продажи квартиры рассматриваются все договорные условия расчетов, уже состоявшихся для квартиры-аналога и планируемых для оцениваемой квартиры. При этом возможны варианты финансирования сделки: Продавец частично или полностью кредитует покупателя на покупку данной квартиры с условиями, отличающимися от средних условий на рынке кредитных операций (процент по кредиту устанавливается ниже рыночного). Либо предоставляется беспроцентная отсрочка платежа. Оплата по сделке частично или полностью производится не деньгами, а эквивалентом денежным единицам — ценными бумагами, имуществом, документами на право владения другой недвижимостью, и т. п. В такой ситуации необходимо дополнительно оценивать используемый денежный эквивалент на момент совершения сделки. Факторы, учитывающие субъективные условия сделки, не зависимые по отношению к оцениваемой квартире (срочная сделка по причине банкротства, родственные мотивы, партнерские отношения,…). Использовать квартиры, участвующие в такого рода сделках, для сравнения с оцениваемой квартирой нецелесообразно. В условиях рынка цена спроса и цена предложения имеют некоторую дельту. Причины возникновения дельты:
С момента совершения сделки, относительно которой происходит сравнение прошло некоторое время, за это время цены на рынке могут вырасти или наоборот — упасть. Для учета роста или падения служит индекс инфляции на период оценки, либо уровень цен на рынке недвижимости в других сегментах рынка. Тем не менее не следует использовать для сравнения сделки, совершенные больше месяца назад, по отношению ко времени оценки. Цена предложения всегда выше фактической цены сделки по причине заложенной дельты на торг. Факторы местоположения квартиры:
Престижность района расположения квартиры, обусловленная наличием в микрорайоне исторических и архитектурных памятников, парков, заповедных зон, водоемов и других достопримечательностей, оказывающих влияние на выбор потенциального покупателя. Близость квартиры к центру города, центрам деловой активности и жизнеобеспечения, общественных, финансовых, развлекательных, торговых комплексов. Транспортная доступность квартиры сегодня является одной из наиболее веских причин даже для смены места жительства. Проблема пробок в Москве разрастается, готового решения жителям города московские власти пока не предложили. Близость к метро оказывает влияние на подавляющее большинство жителей города. Этот фактор имеет высокий вес в удаленных районах города, и небольшой вес при оценке элитной недвижимости, где не возникает необходимость пользоваться общественным транспортом. Качество ближайшего окружения — тип застройки и архитектурные особенности дома, близость к парку, озеру, пруду, реке, удаленность от свалок, производственных предприятий. Физические характеристики — свойства как самой квартиры так и дома, придомовой территории, двора. Корректировка большинства факторов данной группы осуществляется, основываясь на сравнения ценсовершенных сделок с квартирами-аналогами. Корректировка на различие размеров кухни, полезной и общей площади производится на основе данных о стоимости единицы площади аналогов. Способы расчета поправочных коэффициентов находятся в разделе Расчет корректировок. Сервис и дополнительные элементы. Наличие или отсутствие необходимых элементов сервиса, включая не относящиеся непосредственно к недвижимости, может оказывать существенное влияние на цену сделки. К примеру — отсутствие парковочных мест у дома часто оказывает крайне негативное влияние на цену квартиры. Последовательность внесения корректировок осуществляется следующим образом:
с первого по четвертый фактор сравнения корректировки осуществляются в определенной последовательности, и после каждой очередной корректировки цена квартиры пересчитывается заново, до перехода к следующему фактору; с четвертого фактора корректировки могут быть выполнены в свободном порядке, и цена продажи после каждой корректировки квартиры заново не пересчитывается. Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых квартир могут сильно не совпадать. В связи с этим, выбор значения скорректированной цены продажи в качестве основы для определения рыночной стоимости оцениваемой квартиры, когда абсолютное итоговое значение корректировок минимально или их число минимально (одно из двух). Данное правило основано на том, что цена продажи наиболее подобной сравнимой квартиры (по максимальному количеству рассматриваемых характеристик) — адекватна. Таблица 7Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
Объект оценки
Объект сравнения № 1Объект сравнения № 2Объект сравнения № 3Объект сравнения № 4Объект сравнения № 5Цена продажи, руб./кв.м.3 133 938 095 328 133 250 023 424
Дата продажи
Апрель 2011 г. Апрель 2011 г. Апрель 2011 г. Апрель 2011 г. Апрель 2011 г. Апрель 2011 г. Корректировка на дату продажи1,001,001,001,001,00Скорректированная цена, руб./кв.м.3 133 938 095 328 133 250 023 424
Местоположениег. Альметьевск, ул. Ленинаг. Альметьевск, ул. Белоглазоваг.
Альметьевск, ул. Советскаяг. Альметьевск, ул. Кироваг. Альметьевск, ул. Радищева
Корректировка на местоположение1,001,001,001,001,00Скорректированная цена, руб./кв.м.3 133 938 095 328 133 250 023 424
Этаж3 в 5-этажн.
1 в 5-этажн.
3 в 5-этажн.
1 в 5-этажн.
1 в 5-этажн.
4 в 5-этажн.Корректировка на этаж0,981,000,980,981,03Скорректированная цена, руб./кв.м.3 071 238 095 321 573 227 495 424
Тип дома
ПанельныйПанельный
ПанельныйКирпичный
КирпичныйПанельный
Корректировка на тип дома1,001,000,980,981,00Скорректированная цена, руб./кв.м.3 071 238 095 315 143 124 582 400
Техническое состояние дома
УдовлетворительноеУдовлетворительное
УдовлетворительноеУдовлетворительное
УдовлетворительноеУдовлетворительное
Корректировка на состояние дома1,001,001,001,001,00Скорректированная цена, руб./кв.м.3 071 238 095 315 143 124 582 400
Корректировка на техническое состояние подъезда
Удовлетворительное1,001,001,001,001,00Скорректированная цена, руб./кв.м.3 071 238 095 315 143 124 582 400
Техническое состояние
ХорошееХорошее
ХорошееХорошее
ХорошееХорошее
Корректировка на техническое состояние1,001,001,001,001,00Продолжение таблицы 7Объект оценки
Объект сравнения № 1Объект сравнения № 2Объект сравнения № 3Объект сравнения № 4Объект сравнения № 5Скорректированная цена, руб./кв.м.3 071 238 095 315 143 124 582 400
Отделка квартиры
ПростаяПростая
ПростаяПростая
ПростаяПростая
Корректировка на отделку1,001,001,001,001,00Скорректированная цена, руб./кв.м.3 071 238 095 315 143 124 582 400
Горячее водоснабжение
ЦентральноеИндивидуальная газовая колонка
Индивидуальная газовая колонка
Индивидуальная газовая колонка
ЦентральноеЦентральное
Корректировка на горячее водоснабжение1,031,031,031,001,00Скорректированная цена, руб./кв.м.3 163 339 238 324 593 280 155 648
Балкон/лоджия
БалконБалкон
ОтсутствуетБалкон
БалконБалкон
Корректировка на наличие балкона/лоджии1,001,031,001,001,00Скорректированная цена, руб./кв.м.3 163 340 415 324 592 933 961 728
Удельные веса35 421
Стоимость объекта, руб./кв.м.38 176
Рыночная стоимость 1 кв. метра объекта оценки, определенная сравнительным подходом, представляет собой средневзвешенное значение скорректированных цен продажи (предложения) объектов сравнения:
С0ц = (31 633×3 + 40 415×5 + 32 459×4 + 30 981×2 + 35 571×1) / (3 + 5 + 4 + 2 + 1) = 38 176 рублей
Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнительному подходу составила: 38 176×32,6= 1062 662 рубля.
1062 662 (Один миллион шестьдесят две тысячишестьсот шестьдесят два) рубля
В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также активное мнение Оценщика. Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил два из трёх существующих подходов к оценке (затратный и доходный), весовая доля сравнительного подхода принята за единицу. На основании информации, изложенной в Отчёте, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на жильё, можно сделать вывод, что при сохранении существующей динамика развития рынка недвижимости в г. Альметьевске объект оценки останется ликвидным, а его стоить будет иметь тенденцию к увеличению. В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, определили:
Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 25 апреля 2011 года (округленно) составляет:
1 062 662 (Один миллион шестьдесят две тысячи шестьсот шестьдесят два) рубля
Заключение
По мере развития рыночных отношений в современной России проведение оценки постепенно становится неотъемлемой практикой товарно-денежных отношений. Рынок недвижимости с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса физических и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма рыночных отношений. Поэтому необходимость в оценке квартир, как недвижимой собственности будет возрастать с каждым днем. Оценкой недвижимости называют, собственно, регламентированную законом «Об оценочной деятельности в РФ» и стандартами оценочной деятельности последовательность действий, осуществляемую независимыми оценщиками для определения стоимости оцениваемого объекта.
Определение стоимости объекта недвижимости необходимо для совершения сделок купли-продажи объекта, при вступлении в права наследования, при разделе имущества, для внесения его в качестве вклада в уставный капитал, при передачи объекта в аренду, при предоставлении объекта как залогового обеспечения в кредитовании, и др. Цель проведения оценки недвижимости заключается в том, чтобы показать реальную стоимость, учитывая индивидуальность каждого объекта недвижимости. При оценке стоимости недвижимости выдается скорректированный реальный результат, не подлежащий изменению. Проведенное исследование по оценке стоимости жилой недвижимости позволяет сделать следующие выводы. Во-первых, жилая недвижимость является единственным из экономических благ, ценность которого определяется не только потребительскими свойствами конкретного объекта, но и характеристиками местоположения. Во-вторых, в качестве главных отличительных черт жилой недвижимости (недвижимого имущества) закреплены принадлежность к вещам и неразрывная связь с землей. Являясь экономическим благом, жилая недвижимость обладает всеми присущими ему свойствами среди которых важнейшее место принадлежит полезности. В-третьих, в экономике недвижимости стоимостной эквивалент объекта жилой недвижимости рассматривается в динамике — на протяжении всего жизненного цикла объекта.
Именно эти важнейшие признаки жилой недвижимости лежат в основе ее оценки, целью которой является определение стоимостного эквивалента, выражаемого в различных видах стоимости. Причем, важную роль играет вид использования объектов жилой недвижимости, поскольку стоимость каждого из них представляет собой именно стоимость в использовании. Анализируя теоретические основы, являющиеся базой для оценки объектов жилой недвижимости, можно сделать два главных вывода. Во-первых, рассмотренные экономические теории являются исходным основанием для формирования и реализации методических подходов к анализу и оценке жилой недвижимости. Во-вторых, в своей совокупности эти теории объясняют все содержательные аспекты жилой недвижимости — блага, жилой недвижимости — товара и жилой недвижимости — источника дохода, которые получают логичное развитие в базовых подходах к управлению жилой недвижимостью. В теории оценки оцениваемую рыночную стоимость понимают как наиболее вероятную цену сделки, которую стремится определить оценщик. Она является компромиссной между ценами предложения и спроса. Известные подходы к оценке в основном сориентированы либо на цену предложения, либо на цену спроса.
Чтобы моделировать этот компромисс, при индивидуальной оценке жилой недвижимости оценщику приходится применять методы разных подходов и путем согласования полученных результатов подходить к вероятной цене сделки, т. е. к рыночной стоимости. Наиболее часто экспертами-оценщиками применяются следующие методы оценки жилой недвижимости: метод сравнительной единицы (затратный подход) и метод прямого сравнительного анализа продаж (сравнительный подход), как наиболее простые и достоверные. Главное требование при использовании методов на основе рыночного подхода состоит в том, чтобы подобрать сопоставимые объекты и ретроспективную информацию по сделкам с ними. Зачастую данный подход используется как проверка на «здравый смысл» результатов применения других подходов. Методы оценки недвижимости, основанные на анализе затрат оперируют текущими затратами на воспроизводства собственности, за вычетом аккумулированного накопленного износа по Объекту. Ограничением данной группы методов является то, что полученные результаты не отражают действия сил спроса и предложения на рынке недвижимости. В целях получения окончательной оценки стоимости Объекта оценки, применяют метод взвешивания результатов полученных указанными выше методами, в том числе взвешивания самих оценочных методов. Существует два основных подхода, которые могут быть использованы для выведения общего окончательного показателя оценки недвижимости: подход, основанный на математическом взвешивании (математический подход), подход, основанный на субъективном взвешивании (субъективный подход).
Задача того и другого метода оценки недвижимости — получить единственную оценку стоимости компании. Отличие состоит в том, что при применении субъективного подхода, для достижения этой цели не требуется использовать процентные веса. В рамках математического подхода к взвешиванию, каждой оценке придается процентный вес так, что сумма весов составляет 100%. Наиболее подходящий метод получит наибольший процентный вес, а наименее подходящий метод — получит самый низкий процентный вес. Одним из вопросов методики оценки, существенно влияющим как на надежность, так и на скорость оценки, является вопрос о проведении дублирующих расчетов по каждому объекту с последующим сравнением результатов и выведением согласованного итогового результата оценки.
Согласование результатов оценки, получаемых от разных подходов, позволяет прийти к следующим выводам. Результат, наиболее близкий к понятию вероятной рыночной цены, получают с помощью методов сравнительного подхода. Оценка рыночной стоимости на основе затратного или доходного подхода нуждается в проверке сопоставлением с оценкой, полученной с помощью какого-либо другого подхода. Тогда для повышения эффективности и достоверности оценки рекомендуется применять несколько методов, а потом согласовывать полученные результаты, применяя метод среднего взвешенного. В ходе подготовки дипломной работы была произведена оценка рыночной стоимости объекта жилой недвижимости, однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Альметьевск., ул.
Заслонова, д. 38, кв. 5, освоена методика проведения, изучены стандарты, на которые нужно опираться при проведении самой оценке и составлении отчетов. Также был выполнен анализ состава рынка недвижимости по г. Альметьевску на основе данных периодических изданий и информации, полученной из информационных баз Интернета. При определении рыночной стоимости объекта оценки был использован только сравнительный подход. Рыночная стоимость объекта оценки, определенасравнительным подходом, представляет собой среднее значение скорректированных ценпродажи (предложения) объектов сравнения. Стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнительному подходу составила 1062 662 рубля.
Список литературы
Гражданский кодекс РФ. Федеральный закон от 21.
07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок к ним» .Федеральный закон РФ от 29.
07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Земельный кодекс Российской Федерации от25.
102 001 г. № 136-ФЗ.Постановление Правительства Российской Федерации № 808 от 11 ноября 2002 г. «
Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" .Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2010 г. № 256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО№ 1)» .Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2010 г.
№ 255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№ 2)» .Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2010 г. № 254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» .Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» от 4 июля 2011 года № 238. Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении Программы разработки федеральных стандартов оценки» от 1 июня 2011 года № 260.Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.32 002 № 568-Р.Свод Стандартов оценки (ССО 2005) Российского общества оценщиков (РОО).Международные стандарты оценки, шестое издание 2003, «МКС 2003» .Европейские Стандарты Оценки TEGOVA, «ЕСО 2000» .Ардемасов Е. Б. Горбунов А.А., Песоцкая ЕВ. Маркетинг в управлении недвижимостью.
Под ред. Горбунова А. А. — СПб: ИСЭП РАН, 2008. — 167 с. Асаул А. Н., Старинский В. Н. Рынок недвижимости — новая социально-экономическая реальность — СПб: МАИЭС, 2008 — 235 с. Балабанов И. Г. Операции с недвижимостью в России. — М.: «Финансы и статистика», 2007. — 489 с. Болдырев B.C.
Введение
в теорию оценки недвижимости.
— М.: Центр менеджмента, оценки, 2011. — 213 с. Бурденкова Е. О некоторых аспектах деятельности риэлтерских фирм. // Вопросы статистики.
— 2011. — № 10. — С.32−37.Вестник г. Альметевска.
— 2011 г. Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. — М.: ИНФРА-М, 2007. — 672 с. Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Экономика недвижимости. Учебник. -
М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 2008. — 592 с. Гранова И. В. Оценка недвижимости. — СПб: Питер, 2007. — 411 с. Гранова И. В. Оценка недвижимости: тесты, задачи, практические ситуации: Учеб.
Пособие. — СПб, 2006. — 454 с. Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости. — СПб.: Питер, 2011. — 304 с. Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости.
СПБ: Питер, 2007. 336 с. Григорьев В. В. Оценка объектов недвижимости, теоретические и практические аспекты. — М.: ИНФРА — М, 2011. — 286 с. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. -
Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. — 321 с. Гришаев С. П. Правовое регулирование недвижимости. //
Государство и право. — № 3. — 2010
Грязнова А.Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- Финансы и статистика, 2007. — 496с. Иванова Е. Л. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие/ Е. И. Иванова. Под peд. M.A. Федотовой.-2-еизд., стер.
— М.:КНОРУС, 2011. — 344 с. Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. — М.: Русская Деловая Литература, 2008. -
224 с. Крутик А. Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости. Серия «Учебники для вузов. Специальная литература» — СПб.: Издательство «Лань», 2007. — 480 с. Купчина Л. А. Оценка недвижимости. // Бухгалтерский учёт. — 2010.
— № 2. — С.72−75.Лаврухин О. Рынок недвижимости: этап становления закончен, но что дальше? // Ведомости.
— № 21. — 2010
Логинов МП. К вопросу об оценке недвижимости в России. // ЭКО. — 2011. — № 9. — С. 103−108.Максимов С. Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: учеб.
пособие / Максимов С. Н. — СПБ.: Питер, 2004. — 200 с. Максимов С. Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие.
— СПб: Изд-во Санкт-Петербургского Университета, 2008. — 178 с. Наназашвили И. Х., Литовченко В. А. Оценка недвижимости: Учебное пособие.- М.: Архетектура-С, 2005. — 200с. Основы теории и практики оценки недвижимости.
Учебное пособие. — М.: Русская Деловая Литература, 2008. — 266 с. Оценка недвижимости: Учебник /Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой.
— М.: «Финансы и статистика», 2007. — 277 с. Оценка недвижимости: Учебник/Под ред.
А.Г.Грязновой, М. А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика, 2009. — 496с. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. Григорьева В. В. — М.: ИНФРА-М, 2006
Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. — М.: «Дело», 2008. — 173 с. Оценка рыночной стоимости недвижимости // Финансовая газета, 2006, № 30.Петров В. И. Оценка стоимости земельных участков: Учебное пособие/ Под редакцией М. А. Федотовой. -
М.: КНОРУС, 2010. — 208с. Рынок оценки в 2011 году. Аналитический обзор // Эксперт. — 2010.
— № 5. — С. 64−72.Скворцов О. Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика, «Бизнес-школа», «Интел-Синтез», 2008. — 255 с. Старинский В. Н., Асаул А. Н., Кускова Т. А. Экономика недвижимости Учебное пособие/ Под ред. Краюхина Г. А. — СПб.: СПбГИЭА, 2007. -
265 с. Татарова А. В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003
Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости — СПб ГГУ, СПб, 2007. — 345 с. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В. Е. Есипова. — СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2008. — 213 с. Тепман Л. Н. Оценка недвижимости.
Под ред. профессора Швандара В. А. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005
Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов (пер. с англ. под ред. Беляева С.Г.). — М: «Закон и право», ЮНИТИ, 2008. — 227 с. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. -
М.: Дело ЛТД, 2007. — 480 с. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, Пер. с англ., ;
М.: «Дело ЛТД», 2007. — 388 с. Хачатрян С. Р. Эконометрическая модель прогнозирования цен реализации жилья на первичном (вторичном) рынке. // Аудит и финансовый анализ. — № 4. — 2011.
— С. 130−134.Щербакова Н. А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. — Ростов — н/Д: Феникс, 2008. — 266 с. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов/Под общ.
ред. Грабовского П. Г. — М.: Изд-во «ACS», 2007. — 331 с. Экономика недвижимости Учебное пособие /Под ред.
Ресина В.И. — М., «Дело», 2007. — 299 с. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов/ Под ред. проф. П. Г. Грабовского. Смоленск: Изд-во «Смолин плюс», М.: Изд-во «АСВ», 2008.
— 165 с.
