Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России (РФ)

Екатеринбурга [Составлено автором]

В коммерческих же банках России преобладают аннуитетные платежи, когда заемщик возвращает в течение всего срока кредитования равные суммы. При этом первоначально гасится основная масса процентов, а сумма основного долга растет очень медленно, и только во второй половине срока кредитования сумма гашения основного долга начинает превышать сумму выплачиваемых процентов. Поэтому, не смотря на то, что номинальная ставка невысокая, так как она начисляется на остаток ссудной задолженности, которая практически не снижается, общий объем платежей остается высоким и эффективная ставка значительно выше номинальной.

В итоге схемы кредитования в Сбербанке и в коммерческих банках в России имеют свои достоинства и недостатки (табл. 6).

Таблица 6 — Достоинства и недостатки кредитования в Сберегательном банке России и российских коммерческих банках г. Екатеринбурга [cоставлено автором]

Кредиторы Сберегательный банк России Российские коммерческие банки Достоинства Прозрачность кредитной сделки; меньшая величина общих платежей по кредиту; объектом страхования выступает физическая целостность кредитуемой недвижимости

(меньшая страховая сумма), отсутствие риска реализации закладной на вторичном кредитном рынке Менее жесткая оценка кредитозаемщика; учет неофициальных доходов при кредитной оценке; заемщик и продавец квартиры застрахованы от некачественной сделки на момент ее заключения Недостатки Учет исключительно официальных доходов при кредитной оценке заемщика; риск не приобретения права собственности на момент заключения сделки лежит на заемщике; значительный документооборот при оформлении сделки Вуалирование истиной цены ипотечного займа для заемщика, в итоге высокая цена кредита; повышенная рискованность ипотечных сделок; объектом страхования выступают физическая целостность кредитуемой недвижимости, титул собственности и жизнь и трудоспособность заемщика (большая страховая сумма); наличие риска реализации закладной на вторичном кредитном рынке В итоге номинальная кредитная ставка в Сбербанке выше, чем в коммерческих банках, но отсутствие в нем технологии вуалирования процентов и регрессивный механизм платежей с равномерным погашением основного долга, делает займы Сбербанка более привлекательными. Но в отличие от коммерческих банков Сбербанк в процессе оценки кредитоспособности заемщика принимает к учету только официальные доходы граждан, вследствие чего многие потенциальные заемщики вынуждены отказаться от его услуг и к своему сожалению обратиться в коммерческие банки. Данный факт существенно повышал рискованность ипотечных сделок для коммерческих банков.

В настоящее время ресурсной базой для Сбербанка выступают значительные вклады населения и депозиты юридических лиц. Физические лица и предприятия, опасаясь экономических сложностей в стране, стараются свои накопления держать в надежном банке, формируя, таким образом, 91% пассивов Сбербанка. Размер капитала банка на начало 2009 г. составил 358,8 млрд руб. Это огромная денежная масса и явилась источником финансирования ипотечных операций банка, который, благодаря этому резерву, самостоятельно справляется с финансированием кредитных операций, не прибегая к использованию заемных средств.

Согласно национальному приоритету, банк за последние 2 года существенно расширил объемы ссудных сделок, но при этом значительно внимания уделяется кредитоспособности заемщиков, что вынуждает требования оставлять достаточно жесткими. Для Сбербанка ипотечные операции являются доходным надежным долгосрочным активом, поэтому на вторичный ипотечный рынок банк предпочитает пока не выходить. Тем более проблем с ликвидностью пока не предвидится.

Собственная ресурсная база российских коммерческих банков оказалась не достаточной для финансирования расширяющихся ипотечных операций, и, в результате, банки не редко прибегали к покупке иностранных заемных средств. Приобретение иностранных средств было для наших банков весьма выгодным способом пополнения пассивной части своих балансов, так как такие пассивы стоили до 6% годовых, а в результате вуалирования процентной части банки получали 20−25% от ипотеки, в итоге банковская маржа составляла 14−19% годовых. В сравнении маржа для Сбербанка составила 5−6% годовых (ставки по ипотечным операциям — 13% годовых, по вкладам — 7−8%). Кризис на американском и, как следствие, на западных рынках, приостановил этот поток ресурсов из-за рубежа, западные банки востребовали свои ресурсы к возврату. Кризис ликвидности навис над многими кредитными организациями. Некоторые российские банки получили государственную поддержку, некоторые банки начали процесс слияния с целью сохранения платежеспособности. Это вынудило их сократить, а в некоторых случаях даже приостановить кредитные сделки. Наблюдается ужесточение требований к заемщикам (наличие легальных доходов, 30% стоимости недвижимости и т. д.), рост процентных ставок до 18−24% годовых.

В целом, можно выделить следующее:

со стороны банков и со стороны заемщиков наблюдается рост интереса к ипотеке ввиду позитивных экономических ожиданий, смягчения условий по ипотечным кредитам и требованиям к заемщикам. При этом признаки восстановления российской экономики все еще нельзя назвать устойчивыми ;

динамика первого квартала 2010 года позволяет говорить о прохождении кризисного пика и перехода ипотечного жилищного кредитования в фазу восстановления, с учетом сохраняющихся рисков роста просроченной задолженности в банковском секторе и сложности с рефинансированием для него.

3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Большинство банков в 2010 году и ранее существенно сократили ипотечные программы, выдача новых займов поддерживалась лишь за счет нескольких крупнейших банков. Практически полностью прекратилось кредитование новостроек.

Банки, оставшиеся на рынке ипотеки, стремились к минимизации рисков неплатежей, увеличивая ставок и усложняя процедуры андеррайтинга. Если до влияния кризиса одобрялось 70−80% всех заявок, то в 2009 г. — уже не более 40%.

Около 90% ипотечных кредитов в регионах выдавались Сбербанком РФ, однако и он заметно ужесточил условия кредитования.

В последнее время российские банки также как и американские в стремлении за повышенной нормой прибыли не учитывали уровень риска, выдавая ссуды клиентам с достаточно низкой платежеспособностью. Главным аргументом в пользу рисковой кредитной политики являлась положительная в тот момент статистика об объеме просроченной задолженности на ипотечном рынке и количестве ипотечных дефолтов, а также надежды на дальнейшую оптовую перепродажу ипотечных активов крупным государственным или иностранным инвесторам (передача рисков третьим лицам). Ситуация подобная американской может повториться в России, хотя, вероятнее всего, в меньших масштабах. Российские кредиторы в целях сохранения финансовой устойчивости усилили контроль за кредитоспособностью заемщиков [57, С.43].

Не смотря на быстрые темпы развития первичного ипотечного рынка, вторичный рынок так и не достиг значительных результатов. Можно отметить единичные крупные сделки коммерческих банков по реализации пулов закладных на недвижимость. В качестве такого примера можно назвать сделку, проведенную КБ «Сибконтакт», реализовавшего пул зарубежному коммерческому банку ЗАО «Газпром моргидж фанднг 1 С.А.» с головным офисом в Люксембурге. ОАО «Русская ипотечная акцептная компания» (RuMAC), КБ «ВЕФК-Сибирь» ведут операции на этом рынке.

Некоторые шаги по скупке закладных на недвижимость и выпуску вторичных ипотечных ценных бумаг, обеспечением которых и являются эти закладные, предпринимает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Можно сказать, что если с первой частью своей работы Агентство справляется достаточно успешно через свои региональные отделения, то относительно эмиссии производных бумаг существенных результатов оно пока не добилось.

За последние десять лет принят целый ряд законов для поддержания и развития ипотечного механизма, важного с позиции государства, основным из которых является Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (с изменениями на 30 декабря 2004 года). Но в своей совокупности они пока не обладают законодательной зрелостью и оставляют ряд вопросов нерешенными. Например, нет нормативных актов, регулирующих деятельность отдельных категорий субъектов ипотечного рынка — ипотечного брокера, закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости и т. д.

Слабо пока работает закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных аспектов недвижимости», вступивший в силу с 1 апреля 2005 г., согласно которому, застройщик перед началом строительства должен оформить права на землю, подготовить все разрешительные документы, и только после этого он имеет право привлекать средства инвесторов, а договоры с ними регистрировать в органах юстиции. Современные застройщики же зачастую начинают строительство, не имея полного пакета необходимых документов, и начинают их собирать уже в процессе строительства. Также далеко не все договоры об участии в долевом строительстве регистрируются в органах юстиции. Все это приводит к сохранению «юридического беспорядка» в области регистрации прав в новостройках и порождает трудности в кредитовании строительства новых домов. Если даже физическое лицо и решило приобрести новую квартиру в строящемся доме по ипотеке, то на заключительном этапе может выясниться еще один казус. Согласно современному законодательству и по договору с инвестором, застройщик может не брать на себя обязательство регистрации дома в юстиции, что приводит к необходимости внесения заемщиком дополнительной значительной суммы для регистрации права. Если у заемщика такой суммы не оказывается, а ее, скорее всего, нет, так как человек не обращался бы в банк за кредитом на покупку этой квартиры, то возникают сложности с приобретением права собственности и влечет нарушение условий ипотечного договора [66, С.43].

Также проблемой законодательства остается потеря права использования налогового вычета в случае рефинансирования ипотечной сделки. Согласно статье 220 Налогового Кодекса РФ граждане, приобретающие недвижимость, имеют право на налоговый вычет не только с 1.

000.

000 рублей (не более), который был заплачен непосредственно за недвижимость, но и со всей суммы, которая ушла на выплату процентов по кредиту. Но налоговый вычет предоставляется лишь один раз в жизни и только в том случае, если жильё приобретается (также строится или ремонтируется). Когда же кредит рефинансируется, то это получается уже второй кредит. А поскольку право на вычет уже однажды использовано, то право на вычет по уплачиваемым процентам уже теряется.

С 1 июля 2007 г. в действие вступила инструкция ЦБ, принуждающая кредитные организации полностью раскрывать сведения о всех дополнительных платежах, помимо процентов, которые заемщик должен будет заплатить за пользование кредитом.

В настоящее время встречаются случаи, когда российские субъекты ипотечного рынка стараются игнорировать законодательство, либо обойти его.

Главной причиной недоступности ипотеки остается, прежде всего, дефицит самого жилья, удовлетворять потребности в обеспечении жилья не успевают строители. По оценкам Росстроя, для нормального жилищного положения в стране необходимо ежегодно вводить как минимум 1 квадратный метр жилья на душу населения. Национальный жилищный проект ориентируется на достижение вполне конкретных высоких показателей уже к 2010 году, когда ежегодно планируется вводить 80 миллионов квадратных метров жилья. Но в 2006 г. было введено всего 0,3 м² на душу населения. В 2008 г. кризис прежде всего нанес существенный удар опять по строительству. Следовательно, выход на заданные нормативы в национальном проекте будет практически не реальным.

В 2007 г. становится востребованной услуга по предоставлению ипотечного кредита на покупку коммерческой недвижимости. Все сильнее проявляется тенденция перехода от аренды помещений к приобретению их в собственность. Но кризис 2008 г. все вернул на свои места. Компании вновь потеряли возможность таких капиталовложений в результате сложностей с ликвидностью, сокращением хозяйственного оборота и платежеспособного спроса на свою продукцию. Формируется даже тенденция на перемещение в другие более дешевые арендуемые производственные и офисные помещения, ипотека вновь становится не реальной [34, С.43].

В итоге можно сказать, что ипотечный рынок еще формируется. На протяжении незначительного периода развития ипотеки в России за 2005;2007 гг. сложились уже положительные тенденции:

1) высокие темпы роста объемов ипотечных сделок — увеличение в 4−5 раз в год;

2) рост количества субъектов и формирование инфраструктуры ипотечного рынка,

3) высокий уровень конкуренции между банковскими институтами за потенциальных заемщиков, снижение уровня монополизации рынка;

4) снижение процентных ставок с 14−16% до 11−13% годовых;

5) расширение линейки ипотечных продуктов;

6) формирование вторичного ипотечного рынка;

7) региональная экспансия коммерческих банков;

8) повышение доступности условий кредитования, смягчение требований к пакету документов для получения кредитного решения по ипотеке;

9) снятие мораториев на досрочные платежи;

10) снижение требований к первоначальному взносу по ипотеке.

Не смотря на значимые тенденции развития жилищной ипотеки, в России все еще остается ряд проблем, которые сдерживают развитие ипотечного кредитования, а именно:

1.Экономический кризис, который приостановил высокие темпы развития строительства, сократил предложение ипотеки от коммерческих банков и платежеспособный спрос от населения.

2.Относительная слабость отечественной банковской системы, отсутствие опыта долгосрочного кредитования.

3.Невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний.

4.Отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения.

5.Юридические проблемы, охватывающие вопросы создания жилищно-инвестиционного законодательства, нормативно-правовой базы, позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка.

6.Высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения.

7.Проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему и строительную отрасль.

8.Неустойчивое состояние ипотечного рынка, спрос и предложение не отрегулированы.

9.Невысокий уровень развития инфраструктуры ипотечного рынка.

10. Слабая страховая защита кредитора от риска неспособности должника.

11. Отсутствие официального разделения граждан по типам заемщиков.

12. Недоступность кредита по причине высоких платежей по ипотеке.

13. Высокая рискованность большого количества ипотечных сделок.

14. Недоступность кредита для большинства населения из-за жестких требований к заемщику.

15. Низкий уровень развития рынка ипотечного кредитования приобретения коммерческой недвижимости.

Кризис 2008 г. несколько изменил описанные тенденции: объемы кредитования сократились, процентные ставки выросли, требования к заемщикам ужесточились. Но, вероятнее всего, что выход из кризиса даст новый толчок к развитию ипотечного рынка, и достигнутые к концу 2007 г. результаты продолжат свой рост.

В ипотечных программах банков отразилась тенденция смещения потребительского спроса на жилую недвижимость в сторону вторичного сегмента (особенно за счет значительного — почти в 1,5 раза по сравнению с докризисным уровнем — роста доли альтернативных покупок).

Целевая аудитория рынка ипотеки существенно сократилась по ряду причин:

—  высокие процентные ставки;

—  риск последующего снижения цены приобретаемого объекта недвижимости;

—  нестабильность валютных курсов;

—  шаткое положение на рынке труда;

—  негативное информационное поле.

В 12 российских регионах уровень просроченной задолженности по кредитам превысил 10% от размера общей задолженности (критичным считается 5%-ный уровень), в среднем по России ее доля увеличилась с 1,1% до 2%.

Вследствие корректировки цен на жилье и увеличения первоначального взноса средний размер кредита снизился с 1,2 до 0,9 млн руб.

Доля сделок с жилой недвижимостью, совершаемых с привлечением ипотечных средств, сократилась в 3−3,5 раза в московском конгломерате (до 8%) и в 5−10 раз на региональных рынках (до 3−5% по сравнению с 25−35% в докризисный период).

Начиная с середины лета во многом благодаря поддержке, оказываемой со стороны государства, на рынке ипотечного кредитования наблюдаются положительные изменения.

Большинство крупнейших российских банков возобновили ипотечные предложения на покупку вторичного жилья, а некоторые из них — кредитование новостроек [35, С.56].

В результате к концу 2009 года:

Количество выданных займов увеличилось в 2 раза. На рынок начали выходить покупатели с небольшими кредитами (1−3 млн руб. в Москве, 0,6−1 млн руб. в регионах).

Средний размер кредита, по-прежнему, остается на четверть ниже, чем до кризиса (0,9 млн руб. против 1,2 млн руб.), что объясняется как высоким размером первоначального взноса (не менее 30%), так и корректировкой стоимости жилья (-15−20% в среднем по России).

Средневзвешенная ставка по валютным кредитам снизилась до 13,5%, по рублевым — до 14,5% (максимальные значения, зафиксированные в I полугодии, — 14,1% и 15,4% соответственно).

Средний срок предоставленных рублевых кредитов увеличился до 15,6 лет, валютных — до 8,6 лет (в начале года аналогичные показатели едва превышали 12 и 5 лет соответственно).

Основными условиями при получении займа в настоящее время являются залог уже имеющейся у потенциального покупателя недвижимости или прав на новую квартиру, высокая стадия готовности дома (не ниже 60%), первоначальный взнос не менее 30% и положительное кредитное досье.

Завершившейся осенью доля сделок с привлечением кредитных средств возросла до 10−12% в Москве и до 6−8% на региональных рынках, однако по сравнению с докризисными показателями (25−35%) она все еще крайне низка.

Несмотря на это, объемы жилищного кредитования по сравнению с докризисным периодом, по-прежнему, малы: ежемесячное количество выдаваемых займов относительно уровня 2008 года в 2,5−3 раза ниже по Москве, в 3−5 раз — на региональных рынках. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам продолжает расти: к концу года ее доля достигла 2,5% от объема всей задолженности (в конце прошлого года — 1,1%). Общий объем задолженности, напротив, продолжает снижаться — во многом эта тенденция связана с минимизацией выдачи новых кредитов.

По предварительным оценкам, в целом за 2009 год было выдано около 170 тыс. жилищных кредитов (доля ипотечных займов среди которых достигает 80%) на 165 млрд. рублей, что примерно в 3 раза меньше по количеству, чем в 2008 г., и 4 раза — по объему [44, С.7].

В 2010 году рынок ипотеки продолжит восстановление своих утраченных позиций. На фоне пониженной до 9% ставки рефинансирования ЦБ РФ и поддержки со стороны государства и АИЖК ожидается снижение средневзвешенной ставки по выдаваемым жилищным кредитам до 13%. По некоторым оценкам, в 2010 году, при сохранении позитивной макроэкономической ситуации и выполнении обещаний правительства по поддержке системы ипотечного кредитования, может быть выдано около 240 тыс. кредитов на сумму 230 млрд руб., то есть на 40% больше, чем в 2009 г. При этом ввиду зафиксированного в прошлом году смещения спроса в сторону готовых квартир, основная денежная масса, вероятнее всего, будет реализована на вторичном рынке.

В таких условиях Правительство РФ планирует к 2030 году сделать ипотеку доступной для 60% российских семей, а количество выдаваемых кредитов на покупку жилья вырастет в 15 раз, до 1,6 млн штук в год. Уровень дохода ипотечных заемщиков будет раза в три превышать их расходы по обслуживанию ипотечных кредитов. Такие данные содержит проект Минрегионразвития о долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в России, который сейчас направлен на согласования в министерства и ведомства. Проект амбициозный: правительство совместно с АИЖК намерено к 2030 году сделать ипотеку доступной для 60% российских семей. Отметим, что по итогам 2008 года такой возможностью обладали всего 17,8% семей.

Авторы стратегии надеются, что в ближайшие двадцать лет рынок ипотечного кредитования будет развиваться устойчивыми темпами, при этом доходы 60% семей как минимум в три раза перекроют их ежемесячные платежи по обслуживанию ипотечных кредитов.

Реализация стратегии будет проходить в три этапа. На первом из них — до 2012 года — ипотека станет доступной для 19% семей, а количество выдаваемых кредитов возрастет в два раза, до 230 тыс. штук в год. Однако уже в ходе реализации второго этапа стратегии темпы роста ипотеки в России ожидаются просто запредельные: в 2015 году ипотечный кредит станет доступным для 40% семей, средневзвешенная ставка сократится до 8−9% годовых в рублях. Количество выдаваемых кредитов возрастет до 530 тыс. штук в год, и в итоге объем ипотеки к ВВП составит порядка 8% от ВВП (в 2008 году — 2,6%). К этому моменту планируется добиться массового спроса на ипотечные ценные бумаги не только профучастников рынка, но и розничных инвесторов. Это также будет способствовать росту отечественного рынка ипотеки [45, С.76].

Далее, на третьем этапе, по оценкам авторов стратегии, объемы ипотечного кредитования будут расти столь же стремительно: к 2020 году количество кредитов достигнет уровня 1,27 млн штук в год, а еще через десять лет — 1,6 млн штук в год. В результате к 2030 году объем ипотеки к ВВП составит не менее 31%.

Для успешной реализации новой ипотечной стратегии правительству предстоит решить немало проблем. В частности, добиться того, чтобы участие граждан в строительстве многоквартирных домов было возможным исключительно на стадии его завершения. Для этого предполагается ограничить возможности банков по предоставлению кредитов физлицам: ипотека будет возможна лишь по окончании строительства жилья.

Механизмы действия ипотечного кредитования, определенные в действующем российском законодательстве, закрепляют развитие двухуровневой модели ипотечного кредитования, предпологающей высокую степень развитости рынка ипотечных ценных бумаг, действия АИЖК на вторичном рынке, развитости контрактных отношений по сделкам с землей, ориентированности на заемные источники финансирования и т. д. В свою очередь механизмы функционирования рынка ипотечного кредитования отражают развитие финансовых институтов, исходя из имеющихся собственных резервов, пассивность всех ветвей власти в создании адекватных экономических условий для развития ипотечных программных действий, недостаток доверия между кредитором и заемщиком и т. д. Все это воспроизводит противоречивость российского рынка ипотечного кредитования, определяет институциональный конфликт, для разрешения которого требуется внедрение сберегательно-накопительных элементов в рамках региональной ипотечной системы.

Сложившиеся процентные ставки по ипотечным кредитам должны быть регулируемы (с большей дифференциацией по регионам), но не следует игнорировать и интересы коммерческих банков, которые стремятся каждый раз заработать прибыль от своей деятельности. Принципиально важно, во-первых, расширение ресурсной базы российских банков, работающих в региональном ипотечном кредитовании, а, во-вторых, устранение возможностей спекуляций в сфере банковской и небанковской ипотечной деятельности. Т.о. в целях создания благоприятных условий для развития системы регионального ипотечного кредитования и чтобы сделать ее действительно массовой, в первую очередь, необходимо создать условия для снижения процентной ставки.

Опыт регионов показывает, что снижение ипотечного кредитования перестает поддерживать платежеспособный спрос. Как правило, наибольших ожиданий относительно коррекции цены жилья следует ожидать в тех регионах, где одновременно выполняются следующие условия: доля ипотечного кредитования составляла более 20%, в этих регионах отмечается снижение количества сделок купли-продажи между физическими лицами и снижается выдача ипотечных кредитов (количество и объемы). Высокая доля заключенных договоров долевого участия при строительстве жилья в общем объеме сделок также свидетельствует о наличии значительного риска незавершенного строительства.

В решении проблемы ценовой доступности жилья в регионах необходимо отталкиваться от формирования структуры предложения, соответствующей реальным потребностям тех слоев населения, на которые ориентирован рынок. Понятно, что для людей с низким уровнем дохода в перспективе должен быть сформирован сегмент социального жилья, регулируемый государством и лежащий вне конкурентного рынка недвижимости.

В свою очередь, лицам с доходом выше среднего национальный проект, по сути, не нужен, поскольку они в состоянии профинансировать покупку квартиры за счет собственных средств.

Таким образом, целевой группой региональных государственных программ по формированию рынка доступного жилья должны стать люди со средним уровнем дохода. Следовательно, во всех регионах необходимо создавать сегмент жилья, отвечающий потребностям этой категории граждан. Один из возможных вариантов формирования этого сегмента — возведение панельных домов новой серии. В этом случае снижение себестоимости будет достигаться за счет массового производства.

Необходимо, в первую очередь, повышать доступность жилья за счет:

дифференциации рынка жилья, формирования нового сегмента жилья эконом-класса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со средними доходами;

повышения доступности кредитных ресурсов для всех классов застройщиков на цели строительства жилья эконом-класса;

снижения волатильности цен на жилую недвижимость за счет развития рынка жилья эконом-класса, расширения конкуренции, развития частных и коллективных инструментов инвестиций.

Ипотечное жилищное кредитование, как и любой другой вид кредитования, подвержен существенным рискам, особенно в периоды кризисов, и может являться эффективным инструментом решения жилищной проблемы для семей со средними доходами только при риску" кредиторов, особенно в условиях растущего рынка, в том числе:

повышение доступности ипотечных кредитов для населения должно осуществляться за счет создания условий для объективного повышения доходов населения, стабилизации цен на жилье, снижения процентных ставок по кредитам, а не за счет искусственного улучшения условий кредита в надежде на непрерывный рост рынка;

снижение цен на жилье само по себе является фактором высокого риска для ипотеки. При этом снижение цен на жилье обычно происходит в периоды общего кризиса, то есть сопровождается снижением доходов заемщиков;

размер первоначального взноса в общем случае не может быть ниже 20−30% от стоимости заложенного жилья, а в случае наличия ипотечного страхования не может быть ниже 10%;

отношение платежа по ипотеке, а также других обязательных платежей, к доходу заемщика не может быть выше 40−50%;

секьюритизация ипотечных активов имеет существенные ограничения и возможна только для ипотечных активов высокой степени надежности;

необходимо наличие рациональной системы распределения рисков между различными участниками рынка ипотеки (заемщиками, кредиторами, страховщиками, институтами рефинансирования и вторичного рынка ипотеки, инвесторами, государством);

помощь заемщикам в получении кредита должна быть направлена на предоставление заемщикам условий, при которых они могут воспользоваться рыночными механизмами жилищного кредитования; долгосрочное субсидирование процентной ставки за счет бюджетных средств несет в себе скрытые риски, как для бюджетов, так и для заемщиков и кредиторов, и не является приемлемым механизмом помощи заемщикам.

что касается роли государства, то его задача — не только поддержание платежеспособного спроса на рынке жилья, но и создание законодательной базы, делающей систему ипотечного кредитования эффективной для банков и доступной для граждан. Например, можно было бы расширить налоговые льготы при покупке жилья для граждан, а также совершенствовать системы целевых адресных субсидий для определенных категорий населения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ипотечное жилищное кредитование стало составной частью государственной жилищной политики в 1990;е гг., которая была определена Государственной целевой программой «Жилище» (одобрена Постановлением Совета министров Российской Федерации ― Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 г. № 95) и Основными направлениями нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище» (Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 г. № 431). В этот период был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определивший правовые основы ипотечного жилищного кредитования, банковской системой начали отрабатываться конкретные механизмы, Правительством Российской Федерации было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Основными целями создания АИЖК было формирование системы рефинансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, предоставленных банками, и внедрение стандартизации в сферу ипотечной деятельности. В этот период произошли также изменения формы участия бюджетов в жилищном финансировании путем ориентации бюджетов на оказание поддержки непосредственно гражданам в форме предоставления субсидий на приобретение жилья.

Значительным шагом в разработке правовых и методологических основ ипотечного жилищного кредитования стало Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28, одобрившее Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, нацеленную на формирование нормативной правовой базы развития ипотечного жилищного кредитования, создание условий для повышения заинтересованности банков в ипотечном жилищном кредитовании и развития вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов. В соответствии с данной концепцией был разработан и принят в 2003 г. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», который создал условия для рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Для современной России приоритетными остаются задачи формирования конкурентоспособной экономики, т. е. поддержание устойчивого экономического роста, повышение инвестиционной активности, рост благосостояния граждан, нормализация финансового, банковского сектора и др. В число основных экономически и социально значимых проблем на сегодняшний момент входят обеспечение широких слоев населения доступным и благоустроенным жильем, оживление жилищного рынка посредством развития ипотечного жилищного кредитования и увеличения объемов жилищного строительства.

Ипотечное жилищное кредитование распространено во всех развитых странах мира, оно многофакторно влияет на процесс развития государства и является залогом социальной, экономической и политической стабильности в стране. Посредством ипотечного жилищного кредитования решаются проблемы, связанные с увеличением платежеспособного спроса граждан на приобретение жилья, с активизацией рынка жилья, с привлечением в жилищную сферу сбережений населения и других внебюджетных финансовых ресурсов, с обеспечением развития строительного комплекса и смежных отраслей, с оживлением экономики страны в целом. Кроме того, развитие ипотечного жилищного кредитования способствует активизации работы банковской системы, а также фондового рынка.

Система ипотечного жилищного кредитования в России находится в стадии своего качественного формирования. Высокие темпы роста объемов ипотечного жилищного кредитования, наблюдавшиеся в 2005 — 2007 гг., сменились их снижением в 2008 — 2009 гг. Это связано как с финансовым кризисом 2007 — 2009 гг. в мире, так и с особенностями развития ипотечных программ в России.

Кризис ипотечного кредитования в США, а также мировых рынков капиталов обозначил проблемы, связанные со сложностью привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования, характерные и для России. Это определило необходимость более полного использования внутренних источников финансирования ипотечного кредитования.

Модель российского ипотечного кредитования схожа с американской двухуровневой моделью, поскольку она тоже принята за основу на федеральном уровне. Однако в России число участников модели ипотечного кредитования значительно уже. В первую очередь это определяется низким уровнем развития фондового рынка, что снижает объемы рефинансирования ипотечных кредитов.

В России основным оператором вторичного рынка ипотечных ценных бумаг является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Однако автор считает, что в отличие от США, где ипотечные агентства полностью охватывают рефинансирование ипотечных кредитов стандартного рынка ипотечного кредитования, в России Агентством по ипотечному жилищному кредитованию рефинансируется незначительная доля кредитов. В этой связи следует отметить немалый вклад крупных коммерческих банков, выступающих в качестве рефинансирующих организаций.

Анализ системы ипотечного жилищного кредитования в России в современных условиях позволил сделать вывод, что ипотечное жилищное кредитование до 2008 г. являлось одной из наиболее динамичных форм кредитования. Начиная с 2004 г. объем выданных ипотечных кредитов увеличивался ежегодно быстрыми темпами. В 2007 г. объем выданных россиянам ипотечных кредитов вырос за год более чем в

2 раза (до 556,4 млрд руб.) и почти в 13 раз по сравнению с 2005 г. В 2008 г. объем кредитов достиг 642,8 млрд руб., т. е. увеличение произошло только на

15% по сравнению с прошлым годом. Это связано с последствиями мирового финансового кризиса, который привел к замедлению объемов ипотечного кредитования в России.

В 2008 г. из-за финансового кризиса большинство коммерческих банков приостановило программы ипотечного кредитования либо ужесточило условия и подняло процентные ставки, что сказалось на объемах выдачи, которые упали в десятки раз по сравнению с докризисным временем.

В то же время прослеживается ярко выраженная тенденция роста объемов кредитования Сбербанком. Увеличение его доли в общем объеме, по мнению автора, можно объяснить тем, что банк является государственным, имеет репутацию консервативного и надежного банка, на что в немалой степени влияет участие государства в формировании его уставного капитала.

Таким образом, региональные кредиторы характеризуются сравнительно небольшими объемами кредитования: на их долю в 2008 г. приходилось около 25% общего объема ипотечных кредитов.

Следует отметить, что ипотечный кредит является более сложной формой кредитных отношений, включающих в себя одновременно два взаимосвязанных блока операций, складывающихся непосредственно в процессе кредитования и финансирования ипотечных программ. В связи с этим актуальной научной проблемой является исследование места ипотечного кредита в системе финансово-кредитных отношений, меняющихся под влиянием рыночных методов хозяйствования, которые отражают диалектику финансовых и кредитных отношений в финансовой системе государства и составляют объективную основу его развития.

Практика свидетельствует об отсутствии эффективного механизма рефинансирования ипотечных кредитов. Сложившаяся на сегодняшний день ситуация на рынке ипотечного кредитования США и на мировых финансовых рынках свидетельствует о необходимости использования в этих целях внутренних источников, формирующихся в рамках единства финансово-кредитных отношений, — депозитных, бюджетных и внебюджетных источников.

Последствия кризиса ипотечного кредитования в США привели к развитию понижательной тенденции ипотечного кредитования в России. Несмотря на то что размеры ипотечного рынка в России незначительны, кризис усугубил существующие проблемы его развития, а также выявил новые. Серьезное осмысление уроков кризиса и принятие научно-обоснованных решений, сдерживающих его негативное влияние, является на сегодняшний день одним из существенных аспектов социально-экономического развития России.

В последние годы (2006;2008 гг.) появились долгосрочные кредиты сроком до 20−30 лет, но их недостаточно. Начало 2009 года большинство банков выдавали ипотечные кредиты на срок до 10 лет. Это практически стандартный срок ипотеки в России. Однако есть и другие данные, подтверждающие, что средняя продолжительность выплат за кредиты и самих кредитов составляет 6−7 лет — большинство заемщиков стремятся досрочно погасить полученный кредит.

Многие банки Екатеринбурга ипотеку жителям предлагают на самых выгодных условиях. Как указано в работе, рост сделок по ипотеке за первые шесть месяцев 2010 года составил 77% по сравнению с аналогичным периодом 2009 года. Это внушает определенный оптимизм, однако следует помнить о том, что именно 2009 год был самым провальным для екатеринбургской ипотеки.

Если в докризисном 2008 году каждый месяц заключалось более 900 сделок по ипотеке, то в нынешнем году в Екатеринбурге в среднем заключались каждый месяц примерно по 850 ипотечных договоров. О росте говорят и данные Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК), согласно которому произошло увеличение числа кредитов с 503-х в прошлом году до 984-х в нынешнем.

Между тем финансовые показатели объемов ипотеки докризисных уровней еще не достигли. По данным Уральского банка Сбербанка России, сумма жилищных кредитов за январь-июль 2009 года почти в два раза превышает общую сумму кредитов на жилье за аналогичный период 2010 года. Возможно, это связано с тем, что жители региона из-за кризиса стали более экономно относиться к своим тратам и рассчитывают свои возможности.

Система ипотечного жилищного кредитования не только является инструментом в решении важной задачи обеспечения граждан жильем, но и содействует реализации стратегически взаимосвязанных социальных, экономических и политических целей общества в целом, поскольку:

— она ориентирована на социально и экономически активные слои общества, что способствует формированию среднего класса, его социальной основы;

— посредством отлаженной деятельности механизма ипотечного кредитования происходит вовлечение инвестиций, в том числе иностранных, в реальный сектор экономики;

— система ипотечного кредитования играет существенную роль в укреплении легального сектора экономики, поскольку ориентирована на законные, надежно оцениваемые и прогнозируемые доходы граждан.

В целом, можно выделить следующее:

со стороны банков и со стороны заемщиков наблюдается рост интереса к ипотеке ввиду позитивных экономических ожиданий, смягчения условий по ипотечным кредитам и требованиям к заемщикам. При этом признаки восстановления российской экономики все еще нельзя назвать устойчивыми ;

динамика первого квартала 2010 года позволяет говорить о прохождении кризисного пика и перехода ипотечного жилищного кредитования в фазу восстановления, с учетом сохраняющихся рисков роста просроченной задолженности в банковском секторе и сложности с рефинансированием для него.

Ипотечное жилищное кредитование, как и любой другой вид кредитования, подвержен существенным рискам, особенно в периоды кризисов, и может являться эффективным инструментом решения жилищной проблемы для семей со средними доходами только при риску" кредиторов, особенно в условиях растущего рынка, в том числе:

повышение доступности ипотечных кредитов для населения должно осуществляться за счет создания условий для объективного повышения доходов населения, стабилизации цен на жилье, снижения процентных ставок по кредитам, а не за счет искусственного улучшения условий кредита в надежде на непрерывный рост рынка;

снижение цен на жилье само по себе является фактором высокого риска для ипотеки. При этом снижение цен на жилье обычно происходит в периоды общего кризиса, то есть сопровождается снижением доходов заемщиков;

размер первоначального взноса в общем случае не может быть ниже 20−30% от стоимости заложенного жилья, а в случае наличия ипотечного страхования не может быть ниже 10%;

отношение платежа по ипотеке, а также других обязательных платежей, к доходу заемщика не может быть выше 40−50%;

секьюритизация ипотечных активов имеет существенные ограничения и возможна только для ипотечных активов высокой степени надежности;

необходимо наличие рациональной системы распределения рисков между различными участниками рынка ипотеки (заемщиками, кредиторами, страховщиками, институтами рефинансирования и вторичного рынка ипотеки, инвесторами, государством);

помощь заемщикам в получении кредита должна быть направлена на предоставление заемщикам условий, при которых они могут воспользоваться рыночными механизмами жилищного кредитования; долгосрочное субсидирование процентной ставки за счет бюджетных средств несет в себе скрытые риски, как для бюджетов, так и для заемщиков и кредиторов, и не является приемлемым механизмом помощи заемщикам.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Гражданский кодекс РФ (части первая, вторая и третья (по состоянию на 01.

02.06г.) //

http://base.garant.ru/10 164 072/

Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ» от 30.

12.2004 г. № 213-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 19.

07.2009 N 205-ФЗ, от 17.

12.2009 N 310-ФЗ) //

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=95 053;fld=134;dst=4 294 967 295;from=83 250−0

Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 21.

07.1997 г. № 119-ФЗ //

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=103 046;fld

Федеральный закон «О кредитных историях» от 30.

12.04 г. № 218-ФЗ. (в ред. Федеральных законов от 21.

07.2005 N 110-ФЗ, от 24.

07.2007 N 214-ФЗ) //

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=70 212

О залоге: Федеральный Закон от 29.

05.92 г. № 2872−1 (в ред. Федеральных законов от 26.

07.2006 N 129-ФЗ, от 19.

07.2007 N 197-ФЗ, от 30.

12.2008 N 306-ФЗ, с изм., внесенными Федеральным законом от 16.

07.1998 N 102-ФЗ) //

http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=law;n=83 339

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» № 102-ФЗ от 16.

07. 06 г. с изм. от 9.

11.06 г., 11.02, 24.

12.02 //

http://www.consultant.ru/popular/ipot/

Налоговый Кодекс РФ. Часть вторая. Издательство «РИПЭЛ». -М, 2006. 433 c.

Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.

12.2004г. № 214-ФЗ. // www.rg.ru/2004/12/31/dolevoe-stroitelstvo-dok

Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» № 395-I от 02.

12.90 г. (в ред. Федеральных законов от 21.

07.05 № 106-ФЗ) //

http://www.consultant.ru/popular/bank/

О центральном банке Российской Федерации (Банке России): Федеральный закон № 86-ФЗ от 10.

07.02 г. //

http://www.consultant.ru/popular/bank/

О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О банках и банковской деятельности в РСФСР»: Федеральный закон от 03.

02.96 г. № 17-ФЗ (с изм. и доп. от 21.

03.02 г.) //

http://www.consultant.ru/popular/bank/

О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности: Положение ЦБ РФ от 26.

03.04 г. № 254-П. //

http://www.consultant.ru/popular/bank/

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 1998 г. № 135-ФЗ //

http://www.consultant.ru/

Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.

11.2003г. № 152-ФЗ. //

http://www.consultant.ru/

Инструкция ЦБ РФ «О порядке регулирования деятельности банков» от 01.

10.97г. № 1128-У (с изм. и допол. от 13.

07.01, 24.

09.02 г., 12.

05.06г.). //

http://www.consultant.ru/

Федеральный закон «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» от 23.

12.03 г. № 177-ФЗ. //

http://www.consultant.ru/

Порядок предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения): Положение Банка России от 31.

08.06 г. № 54-П. //

http://www.consultant.ru/

О внесении изменений в положение Банка России от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности: Указание Банка России № 1759-У//

http://www.consultant.ru/

Об определении эффективной процентной ставки по ссудам, предоставленным физическим лицам: Письмо № 175-Т //

http://www.consultant.ru/

Балабанов И. Т. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2009. 234 с.

Банки и банковское дело: учеб. пособие / Под ред. И. Т. Балабанова. — СПб.: Питер, 2008. — 380 с.

Банковское дело: учеб. Под. Ред. В. И. Колесникова.

М.: Финансы и статистика.- 2009. 460 с.

Банковское дело: учебник / Под ред. О. И. Лаврушина. — М.: Финансы и статистика, 2010. — 672 с.

Белокрылова О. С. Яхимович В.И. Региональные особенности реализации модели ипотечного кредитования. // Финансы. -2010. -№ 1. С.21−23.

Бахвалов М. Е. Ипотека для простого человека? // Коммерсант

Ъ-2009. № 20. — С.

4.

Ваксман С.А., Воробьева О. Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США. — Екатеринбург: Урал. Гос. Экон. Ун-т, 2009. 123 с.

Глушкова Н. Б. Банковское дело. — М.: Академ. Проект, 2010. — 324 с.

Головин Ю. В. Банки и банковские услуги в России. — М.: Финансы и статистика, 2009. 231с.

Гурвич В. Ипотечные лабиринты.// Аналитический банковский журнал. 2009. — № 2. — С.30−34.

Где взять деньги на жилье // Строительные ведомости. — 2010. — № 4. — С.

16.

Голубович А. Д. Валютные операции в коммерческих банках. — М.: АО «Менатеп-Информ», 2009.

Довдиенко И. В. Ипотека.Управление.Организация.Оценка: Учеб. Пособиедля студентов вузов/ И. В. Довдиенко, В. З. Черняк. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2010.-464 с.

Ермолаева Е. Больше схем на ниве ипотеки и кредитов на жилье // Континент Сибирь. — 2009. — № 35. С.

34.

Жарковская Е.П., Арендс И. О. Банковское дело: Курс лекций. — М.: Омега-Л, 2008.

Жуков Е. Ф. Деньги. Кредит. Банки: Учебник для вузов. / Под ред. — М: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. — 406 с.

Журкина Н. Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. // Финансы.- 2010. — № 10. — С.21- 24.

Иванов В. В. Все об ипотеке. — М.: МТ-Пресс, 2010. 213 с.

Иванов В. В. Ипотечное кредитование. — М.: Информ.

внедр. Центр «Маркетинг», 2010. 189 с.

Ипотечный потенциал регионов.// Бизнес и банки. -2009. -№ 40.-С.16−19.

Ипотека: ни дать ни взять // Прямые инвестиции.- 2010. -№ 3. С.6−8.

Копейкин А. Американская модель ипотеки. // РЦБ. — 2009. — № 8. С.32−36.

Копейкин А. Развитие ипотечного кредитования в России. // РЦБ. — 2009. — № 8. С. 30−34.

Кричевский Н.А., Калинин М. И. Ипотечное жилищное кредитование.

М., 2009.-228 с.

Лаврушин О. И. Банковское дело. — М: Финансы и статистика. 2009. — 398 с.

Мантулин Г. Перспективы кредитования малого бизнеса // Коммерсантъ // Финансы. — 2008 — № 43

Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования. / Под ред. Н. Б. Косаревой. — М.: «Институт экономики города», 2009. 234 с.

Оселедец В.М., Владимирова Т. А. Теория и практика ипотечного кредитования.

Новосибирск: СИФБД, 2009. 148 с.

Прокопьев Ю. Приказано строить // Российская газета. — 2010. — № 37. — С.43- 46.

Пономарёв В. Система ипотечного кредитования в России. // Экономика России: ХХI ВЕК. — 2008. — № 6. — С.22−25.

Пономарев В. Ипотека: выбор без выбора? // Аналитический банковский журнал. — 2009. — № 2. — С.47−53.

Разумова И. А. Ипотечное кредитование.

СПб.: Питер, 2010.-208 с.

Российская экономика в 2009 году. Тенденции и перспективы. (Выпуск 31) — М.: ИЭПП, 2010. С. 707.

Рубченко М. Наша задача — создать ликвидный рынок ипотечных бумаг.//Эксперт. — 2009 г. -№ 31 — С. 39 — 43.

Рынок жилья в переходной экономике. / Под ред. Е. В. Орешкович. — М., ГИПП «Вятка», 2009. 214 с.

Сапожников Н. П. Развитие ипотечного кредитования в России. // Деньги и кредит 2009. — № 1. — С.35 — 38.

Скогорева А. Торговое кредитование набирает обороты // Банковское обозрение" - 2008№ - 1(103)

Смирнов В.В., Лукина З. П. Ипотечное жилищное кредитование. — М.: Издательский дом «Аудитор», 2010. — 112с.

Смолянников А. Ипотека сквозь призму законотворчества. // Вопросы экономики. — 2009. -№ 8.-С.147−160.

Соколов В. Н. Инвестиции в производство и строительство через механизм ипотечного кредитования. // Материалы к международной научно-практической конференции. — Новосибирск: НГТУ, 2009. — С.309−310.

Соколов В.Н., Патокина М. А., Горбунова И. В., Ивасенко А. Г. Ипотечное кредитование в жилищную сферу. Проблемы и пути их решения. // Научно-техн. конф. — Новосибирск: СГГА, 2009. — 174 с.

Сошина В. МДМ и УРСА: через полгода — мастер-бренд.// «Банковское обозрение», № 1, январь 2009 г.

Сошина В. МДМ-Банк и УРСА Банк: зеленый свет.// «Банковское обозрение», № 1, январь 2009 г.

Терковская Е. Ипотека: Проблемы и перспективы. // Хозяйство и право. ;

2009. — № 9. — С. 16−26.

Титов Д. Ипотечное кредитование и перспективы развития жилищного строительства в регионах.// Аналитический банковский журнал. -2009. -№ 6. — С.21 — 23.

Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов: Пер. с англ. / Под ред. проф.

С. Г. Беляева. ;

М.: Закон и право, ЮНИТИ, 2008. — 391с.

Урчукова Ж. М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях. // Финансист. -2010. -№ 1. — С.34- 37.

Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. — СПб.: Питер, 2010. 189 с.

Цылигна Г. А. Ипотека: жилье в кредит. — М.: Финансы и статистика, 2 изд., 2009. — 254 с.

Цылина Г. А. Ипотечное кредитование и риски. // Жилищное строительство. — 2010 г. — № 5. — С.34−35.

http://www.mmbank.ru/retail/ipoteka

http://www.ipoteka.nvb.ru/

http://www.gosstroy.gov.ru/txt/Hypoteque/History.htm

http://www.ipoteka.spb.ru/miropit.html

http://www.vtb24.ru/

http://www.rbc.ru/rbcfreenews/20 101 106 224 008.shtml