В России случаются такие ситуации, когда здание не может быть введено в эксплуатацию из-за ошибок, допущенных строителями — в одном из крупных российских городов четыре года назад был случай, когда ввод жилого дома в эксплуатацию был запрещен из-за неправильного монтажа проводки и неподходящих материалов — пожарный надзор признал невозможность эксплуатации такой проводки. Здание не введено в эксплуатацию до сих пор, следовательно, право собственности на свои квартиры жители зарегистрировать не смогли. Еще одно 16-этажное здание в том же городе не имеет лифта, потому что неправильно сконструирована лифтовая шахта. Дом смогли ввести в эксплуатацию — застройщик представил гарантийное письмо об устранении недоделок, но эти недоделки неустранимы, поэтому право собственности на квартиры под вопросом.
В этом случае готовое здание может эксплуатироваться незаконно, а право собственности может быть получено на неоконченный строительством объект, что ограничивает собственников в ряде прав — например, невозможность регистрации по этому адресу, пользование поликлиникой по месту жительства и т. д.
Оформление документации на здание.
Если здание готово и введено в эксплуатацию, но застройщик не оформляет здание, участники, затратив некоторое время и усилия, смогут закончить оформление самостоятельно.
Передача помещения участнику по акту.
Здесь речь может идти о конфликте личного характера между застройщиком и участником, что позволит и одному и другому шантажировать оппонента — застройщик уклонением от передачи помещения, что исключит для участника возможность регистрации права собственности, участник — придирками к качеству и требованиями об устранении недоделок, что также не ускорит регистрацию. Однако, как свидетельствует практика, такие конфликты не часты и не фатальны, то есть не являются сложным или трудноразрешимыми с точки зрения закона.
Таким образом, регистрация права собственности возможна «мирным» путем или через длительные судебные разбирательства. И в том и в другом случае быстрое получение права собственности на жилое помещение возможно только в одном случае — если здание на момент заключения ДДУ уже готово.
Закон № 214-ФЗ и Федеральный закон от 21.
07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» понимают ДДУ как сделку с недвижимостью, хотя и фактически, и юридически под недвижимостью невозможно понимать право требования, особенно в том случае, если предмет ДДУ — доля в здании еще даже не возведено. По этому поводу юристы периодически ведут споры, однако на данный момент никаких изменений в этом отношении не прогнозируется.
Заключение
Закон № 214-ФЗ создан специально для того, чтобы облегчить и упростить для участника процедуру получения права собственности на жилое помещение. Однако, на практике единственный риск, от которого законодатель застраховал участник — это «двойные продажи». Остальные гарантии, предусмотренные Законом № 214-ФЗ — например, залог земельного участка — не показали эффективности, что подтверждается количеством конфликтов в этой сфере.
Проектная декларация, призванная продемонстрировать потенциальному участнику степень надежности будущего партнера, привлекает внимание только сроком окончания строительства и параметрами квартир, а отнюдь не стоимостью строительства, количеством введенных в эксплуатацию объектов данным застройщиком и доходность организации-застройщика.
Сама по себе процедура регистрации права собственности отработана до мелочей и не вызывает ни сложностей, ни конфликтов, ни вопросов. Сложности заключаются в сборе пакета документов, необходимого для регистрации.
Еще одно проблема, которая часто обращает на себя внимание чисто юридическая — договор участия в долевом строительстве и факт его регистрации не означают право собственности на долю, в том числе и потому, что эта доля не является выделенной, не имеет четких размеров. До момента регистрации права собственности на построенное жилье каждая доля, являющаяся предметом ДДУ, имеет два «собственника», вернее, «сособственника» — самого участника и застройщика — они владеют долей совместно., что также играет свою роль юридического характера в этих правоотношениях.
Список источников:
Гражданский кодекс РФ.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Федеральный закон от 21.
07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Гусиновский Е.А. «Возмездные сделки в современном праве». М., 2010 г.
Латунчик Ю.А. «Правовая природа договора участия в долевом строительстве жилья». Система ГАРАНТ.
Латунчик Ю.А. «Правовая природа договора участия в долевом строительстве жилья». Система ГАРАНТ, 2009 г.
Гусиновский Е.А. «Возмездные сделки в современном праве». М., 2010 г.
