Это имеет важное значение для индивидуализации передаваемого объекта недвижимости.
Поскольку подписание акта о передаче недвижимости рассматривается как доказательство вручения объекта недвижимости покупателю, то законодателем установлена норма, в соответствии с которой обязательство продавца по передаче недвижимости считается исполненным только после того, как стороны подписали документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества рассматривается как отказ соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять это имущество. Таким образом, уклонение от подписания акта влечет для виновной стороны просрочку исполнения обязательства, что, в свою очередь, является основанием для взыскания убытков, отказа от принятия исполнения вследствие утраты интереса и т. д. (ст. 405, 406 ГК РФ).
Следует иметь в виду и то обстоятельство, что подписание акта о передаче недвижимого имущества не является основанием для государственной регистрации права. Это вытекает из ст. 17 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, согласно которой основанием государственной регистрации являются договор и иные сделки. Вместе с тем справедливым было бы рассматривать такой законодательный подход как минимум дискуссионным. Российская цивилистическая доктрина по общему правилу опирается на институт традиции, который считает, что основанием перехода права является передача владения, вручение вещи (см. п.
1 ст. 223 ГК РФ). Аналогом передачи владения для недвижимых вещей является подписание передаточного акта. Таким образом, логика российского законодательства требует того, чтобы передача недвижимого имущества, осуществляемая в целях исполнения обязательства по договору купли-продажи недвижимости, являлась самостоятельным основанием для государственной регистрации прав на эту недвижимость.
Во всяком случае, это поможет исключить ситуации, когда права покупателя ограничены его требованиями в судебном порядке государственной регистрации только перехода права собственности на основании заключенного договора. Кроме того, юридическое значение передачи недвижимой вещи должно заключаться и в том, что в случае конкурирующих требований между различными покупателями, основывающими свои притязания на различных договорах, заключенных с одним продавцом, предпочтение должно отдаваться тому лицу, которому имущество вручено (передано по акту) продавцом.
Таким образом, передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании договора, должна иметь правообразующее значение — она должна являться основанием для государственной регистрации прав на отчуждаемую недвижимость. Само же вещное право на недвижимость возникает только в силу государственной регистрации.
Титульное владение недвижимой вещью дает покупателю ряд прав. Прежде всего это касается возможности использовать вещно-правовые способы защиты своих прав на недвижимое имущество (например, прибегнуть к виндикационному и негаторному искам).
Вместе с тем, с моментом передачи недвижимого имущества связано и бремя содержания этого имущества. Этот момент важен для определения момента перехода риска случайной гибели имущества. В то же время стороны вправе установить в договоре и иной момент перехода риска случайной гибели недвижимого имущества.
В том случае, если одна из сторон уклоняется от подписания акта о передаче имущества, это рассматривается как отказ продавца от исполнения обязанности по передаче имущества либо покупателя — принять имущество.
Следует иметь в виду, что доказательством передачи недвижимого имущества является составление акта о передаче имущества. Но при этом соответствующей доказательственной силой не обладает передача иного имущества, которым сопровождается недвижимость. Так, по одному из дел Президиум ВАС РФ указал, что передача проектно-сметной документации на объект незавершенного строительства не является доказательством передачи имущества покупателю по договору купли-продажи.
При исполнении договора купли — продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все риски, а также бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы, приносимые недвижимым имуществом.
3.
5. Государственная регистрация договоров купли — продажи недвижимости
Для договоров продажи недвижимости установлено правило, согласно которому переход права собственности на недвижимость по этому договору подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). Однако следует иметь в виду, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора ее купли-продажи. Договор купли — продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям договора. Он связывает стороны, даже если государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемое имущество еще не осуществлена. На практике это означает, что стороны могут приступить к исполнению договора, например, передать недвижимое имущество, произвести предусмотренные договором платежи.
Главное обязательство, которое связывает стороны, заключается в необходимости совершения действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности. Государственная регистрация перехода права собственности проводится на основании заявления обеих сторон, участвующих в договоре купли-продажи недвижимости, или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации прав на недвижимость). В случае уклонения одной из сторон от совершения указанных действий, другая сторона вправе обратиться в суд с исковым требованием произвести регистрацию в соответствии с судебным решением (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Более того, сторона, уклоняющаяся от регистрации, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).
Государственная регистрация права собственности на недвижимость основана на принципе частной инициативы. Это означает, что только участники сделки с недвижимостью вправе инициировать процедуру государственной регистрации. Никакие иные субъекты не вправе выступать в качестве инициаторов государственной регистрации возникновения, изменения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Так, по одному из дел, рассмотренных арбитражным судом, в связи с обращением взыскания на имущество должника, судебный пристав-исполнитель обращался к учреждению юстиции с требованием зарегистрировать переход к обществу права собственности на нежилое помещение, явившееся предметом договора купли-продажи, с целью проведения торгов по реализации указанного имущества. Однако это требование не было выполнено — учреждение юстиции отказало в государственной регистрации права собственности, мотивируя отказ тем, что судебный пристав-исполнитель не является стороной в договоре купли-продажи. Президиум ВАС РФ, рассматривая спор в порядке надзора, указал на то, что судебному приставу-исполнителю, осуществляющему мероприятия по подготовке и проведению торгов по реализации имущества должника в порядке обращения на него взыскания, не предоставлено права обращения в суд с указанным требованием. При таких условиях отказ учреждения юстиции в государственной регистрации перехода права собственности по требованию судебного пристава-исполнителя является законным и обоснованным.
В то же время при совершении договора купли-продажи жилого помещения, в отличие от договора продажи недвижимости, необходимо совершить два регистрационных действия: 1) зарегистрировать договор купли-продажи (п. 2 ст. 558 ГК РФ); 2) зарегистрировать переход права к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
То обстоятельство, что законодателем установлены различные правила о государственной регистрации договоров продажи недвижимости и договоров купли-продажи жилых помещений, вполне объяснимо. Требование о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения обусловлено необходимостью исключения острейших конфликтов вследствие «двойных» продаж жилых помещений. Зарегистрированный договор купли-продажи в данном случае позволяет исключить заключение еще одного договора купли-продажи жилого помещения. Обосновывается это следующим образом. В соответствии с требованиями законодательства записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок заносятся в ЕГРП. Этот реестр должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с этим имуществом. Наличие в ЕГРП записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям.
В то же время договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения не требует государственной регистрации. Гипотетически это допускает возможность того, что продавец, уже после отчуждения недвижимости, но до государственной регистрации перехода прав на проданный объект, заключит новый договор купли-продажи с иным покупателем. Возместив убытки, вызванные непередачей недвижимого имущества первоначальному покупателю, продавец может исполнить вторую сделку на более выгодных условиях. Конечно, такая возможность вносит некоторую неопределенность в коммерческий оборот, вместе с тем, стимулируя предпринимателей к более динамичному ведению бизнеса под личную ответственность.
Договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения (здания, сооружения, нежилого помещения) не подлежит государственной регистрации даже в том случае, если стороны предусматривали условие о государственной регистрации договора в самом соглашении об отчуждении недвижимости. Судебно-арбитражная практика рассматривает соответствующие условия договоров о государственной регистрации ничтожными как противоречащие нормам гражданского законодательства.
Итак, как уже отмечалось, государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость, отчуждаемую по договору продажи. Это правило ст. 551 ГК РФ является императивным. Стороны не вправе не только сами изменить его своим усмотрением, но и сделать это в судебном порядке. В том случае, если у заинтересованного лица имеется основание для государственной регистрации перехода права на недвижимость, это лицо должно обращаться не в суд с иском о признании права собственности на недвижимое имущество, а в федеральную регистрационную службу с заявлением о регистрации. И только в том случае, если регистрационная служба откажет в регистрации, заинтересованное лицо может обратиться в суд с заявлением об обжаловании ее действий.
Заключение
Основная направленность договоров купли — продажи на передачу недвижимого имущества. Именно передача недвижимого имущества (пусть и на самых разных условиях) составляет основной элемент предмета обязательств, возникающих из этих договоров.
Передача недвижимого имущества представляет собой одну из форм распоряжения недвижимым имуществом. Поэтому лицо, передающее недвижимое имущество, должно обладать необходимым правомочием по его распоряжению, т. е. является, как правило, собственником этого недвижимого имущества либо субъектом иного ограниченного вещного права.
Договора купли — продажи недвижимого имущества имеют сложный предмет, включающий в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию недвижимого имущества (объект первого рода), так и само имущество (объект второго рода).
Большинство договоров купли — продажи недвижимости являются сложными договорами, охватывающими большой спектр разнообразных правоотношений, что выражается в наличии многочисленных отдельных видов указанных договоров, в отношении которых обеспечивается особая регламентация с помощью специальных правил в рамках общего регулирования соответствующих самостоятельных типов договоров.
Недвижимое «по своей природе» имущество составляют: природные ресурсы и остальные объекты, которые прочно связаны с земельными участками и не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба им. Причинение несоразмерного ущерба объекту имеет место, если в результате перемещения ущерб выразился в изменении его первоначального назначения и (или) в результате ущерба существенно уменьшилась ценность объекта. Регистрация права на объект для признания его недвижимостью не требуется.
Отличительной особенностью имущества недвижимого «в силу закона» (воздушных, морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов — ч.2 п. 1 ст. 130 ГК РФ) является их индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией этих объектов и прав на них. Только с момента государственной регистрации (отличающейся от государственной регистрации прав на имущество недвижимое «по своей природе») суда и космические объекты приобретают статус недвижимого имущества.
Наряду с традиционной классификацией договоров по моменту их совершения ;
реальные и консенсуальные — обосновывается выделение региструмальных (от лат — registrum — регистрация) договоров, к которым следует относить договоры, признаваемые заключенными с момента их государственной регистрации.
Нотариально удостоверенное согласие супруга при распоряжении одним из супругов их общим имуществом, предусмотренное положениями п. З ст. 35 Семейного кодекса РФ, необходимо при совершении требующих регистрации сделок, направленных как на отчуждение, так и на приобретение недвижимости.
Право учреждений на имущество, приобретенное за счет приносящей доходы деятельности, и на доходы, полученные от такой деятельности, является особым вещным правом, объем и содержание которого (в отличие, например, от права оперативного управления) определяется только законом (ГК РФ), и собственник имущества не вправе его изъять при неиспользовании или использовании не по назначению.
По действующему законодательству письменная форма договора имеет конститутивное значение (когда она определена соглашением сторон) или не имеет конститутивного значения (если она установлена законом). Нарушение требования о форме договора в зависимости от её значения соответственно влечёт различные правовые последствия, что не отвечает интересам отдельных лиц (добросовестных участников оборота) и общества в целом. В целях единообразного применения норм, определяющих правовые последствия несоблюдения формы договора, предлагается исключить из ГК РФ правило ч.2 п. 1 ст.
434.
Государственная регистрация договоров имеет конститутивное значение (если иное не установлено законом) либо является условием действительности (в случаях прямо предусмотренных законом).
Введение
государственной регистрации для значительного числа сделок в определенной мере тормозит гражданско-правовой оборот недвижимого имущества и не всегда отвечает интересам сторон. Вместе с тем, учитывая особую социальную значимость объектов недвижимости и недостаточный уровень правовых знаний отдельных участников оборота, обосновывается введение вместо государственной регистрации сделок — их обязательное нотариальное удостоверение. Принятие этого предложения потребует соответствующих изменений гражданского законодательства.
При продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество надлежит руководствоваться общими положениями о договоре купли-продажи (параграф 1 главы 30 ГК). Договор купли-продажи доли в праве собственности на жилой дом, квартиру не подлежит государственной регистрации, подлежит регистрации само право.
До государственной регистрации перехода права собственности продавец, являясь собственником имущества, сохраняет право повторного распоряжения. Для ограничения подобных сделок предлагается законодательно определить последовательность совершения передачи по договору купли-продажи недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности, аналогичный тому, который установлен в п. 2 ст.564 ГК РФ. Недопустимым является «расщепление» права собственности, когда в случае спора между сторонами исполненного договора купли-продажи недвижимости суд должен рассматривать в качестве собственника в отношениях между ними лицо, приобретшее недвижимость, но не зарегистрировавшее своё право (О.Козырь).
Условиями взыскания процентов годовых (ст. 395 ГК РФ) как меры ответственности при нарушении покупателем обязанности по оплате недвижимого имущества являются: противоправность поведения, которая выражается в нарушении денежного обязательства и пользовании чужими денежными средствами (понимаемом как фактическое обладание, позволяющее их реально использовать); вина (если иное не предусмотрено договором или законом). Нормы ст. 401 ГК РФ в рассматриваемом случае подлежат применению в полном объеме.
В целях защиты интересов лица, добросовестно исполнившего свои обязанности по договору, обосновывается необходимость включения в параграф 7 главы 30 ГК РФ специальной нормы, которая позволила бы продавцу в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в случае неоплаты покупателем переданного по договору имущества.
Использованная литература Нормативные акты
Конституция Российской Федерации / Федеральный конституционный закон от 12 декабря 1993 г. // РГ. 1993. 25 дек.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая / Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая / Федеральный закон от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (ред. от 18.
07.2005) // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 411.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья / Федеральный закон РФ от 26 ноября 2001 г. // РГ. 2001. 28 нояб.
Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (ст. 94, 109, 110, 139, 175, 195, 196)//СЗ РФ. 2002. N 43 (с послед. изм.).
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 1, 5, 13, 55, 69−73)//СЗ РФ. 1998. N 29.
Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. N 4814−1 о правопреемстве фирменных наименований акционируемых государственных предприятий//Ведомости Съезда НД РФ и ВС РФ. 1993. N 17.
Указ Президента РФ от 2 июня 1994 г. N 1114 «О продаже государственных предприятий-должников» //СЗ РФ. 1994. N 6. Ст. 592.
Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002;2004 годы), утверждена распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001 г. N 910-р//СЗ РФ. 2001. N 31. Ст. 3295.
Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утверждена приказом Министерства юстиции РФ от 6 августа 2001 г. N 233//РГ. 2001. 22 авг.
Судебно-арбитражная практика
Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 о некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства//Вестник ВАС РФ. 2005. N 5.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства//Вестник ВАС РФ. 2001. N 5.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «(п. 13)//Бюллетень Минюста РФ. 2001. N 4.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21 февраля 2001 г. N 60 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ» «(п. 5)//РГ. Приложение. 2001. N 37.
Обзор отдельных постановлений Президиума ВАС РФ по вопросам, связанным с договорами купли-продажи недвижимости//Хозяйство и право. 2002. N 3−5.
Абрамов Я. В. Приобретение и отчуждение имуществ. СПб., 1904.
Акчурин А. В. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними как метод государственного управления и контроля в сфере земельных отношений. Автореф. дис… канд. юрид. наук. Саратов, 2001.
Алексеев В. А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2001.
Астанина И.В. Организационно-правовое обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество в системе юстиции Российской Федерации. Автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 2001.
Бахрах Д.Н., Бусыгин А. С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество как административное производство//Законодательство. 2003. N 7.
Бевзенко Р. С. Юридическое значение акта государственной регистрации права на недвижимое имущество//Законодательство. 2004. N 9.
Богатырев Ф. О. Публичная достоверность реестра прав на недвижимость и признание добросовестного приобретателя собственником // Законодательство. 2004. N 4.
Болтанова Е. С. Договор купли-продажи недвижимости (Общие положения): Автореф. дис… канд. юрид. наук. Томск, 2001.
Брагинский М. И. Договор продажи недвижимости//Бюллетень нотариальной практики. 2001. N 2.
Брауде И. Л. Переход права собственности на строения//Советское государство и право. 1946. N 7.
Бурмистрова Е. А. Сделки с недвижимым имуществом нежилого назначения и их государственная регистрация: Автореф. дис… канд. юрид. наук. СПб., 2004.
Бурмистрова Е. А. Некоторые вопросы практики применения судами Федерального закона «О государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним» //Кодекс-info. 2003
Янв. — февр.
Валявина Е. Ю. Договор продажи недвижимости//Гражданское право. 4-е изд./Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 2003. Т. 2.
Витрянский В. В. Договор продажи недвижимости//Вестник ВАС РФ. 1999. N 7, 8.
Витрянский В. В. Договоры купли-продажи, мены, аренды. Расчеты: Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 1996.
Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999.
Ем В. С. Договор продажи недвижимости//Гражданское право: В 2 т./Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 1999. Т. II. Полутом 1.
Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе//Хозяйство и право. 2003. N 6.
Волынцева А. В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним: Автореф. дис… канд. юрид. наук. Томск, 2003.
Витрянский В. В. Договор продажи недвижимости//Вестник ВАС РФ. 1999. N 7, 8.
Витрянский В. В. Договоры купли-продажи, мены, аренды. Расчеты: Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 1996.
Ем В. С. Договор продажи недвижимости//Гражданское право: В 2 т./Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 1999. Т. II. Полутом 1.
Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права/Отв. ред. А. Р. Кирсанов. М., 2003.
Галунов П. Б. Основные проблемы практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: По материалам Южного федерального округа: Автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 2003.
Гришаев С. П. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 2003.
Дзуцева М. Р. Законодательное обеспечение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 2004.
Диаковская Н. В. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 2001.
Дмитриев А. Как зарегистрировать права на землю в Москве: Вопросы теории и практики//Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. N 1 (2).
Дмитриев А. В. От «укрепления прав» до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: Опыт России//Законодательство. 2000. N 7.
Дроздов И. А. Вопросы государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество//Цивилистическая практика. 2003. N 2 (7).
Евсегнеев В. А. Регистрация недвижимости, возникающей при капитальном строительстве//Право и экономика. 2004. N 11.
Иванов А. А. Пути ускорения процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество//Цивилистическая практика. 2003. N 2 (7).
Завьялов А. А. Некоторые вопросы регистрации прав на объекты недвижимого имущества//Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. N 4 (5).
Защита и регистрация права собственности: Проблемы, споры и пути их разрешения. СПб., 1999.
Казенных Т. А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Понятие, значение, принципы//Юридический консультант. 2004. N 1.
Кияшко В. А. Государственная регистрация сделок в гражданском законодательстве//Журнал российского права. 2004. N 11.
Козлова Е. Б. Правовые проблемы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Вестник ВАС РФ. 2003. N 1.
Крылов С. Доверенность в практике государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Российская юстиция. 2003. N 12
Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России//Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С. А. Хохлова. М., 1998.
Лапач В. Оспаривание сделки или права?//ЭЖ-Юрист. 2004. N 13.
Лобанов Г. А. Парадокс регистрации//Юрист. 2004. N 2.
Маковская А. Анализ некоторых поправок к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //Хозяйство и право. 2003. N 9.
Маковская А. А. Судебный акт как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Вестник ВАС РФ. 2003. N 5.
Мартиросян С. В. Условия возникновения договорных отношений купли-продажи недвижимости: Автореф. дис… канд. юрид. наук. Пятигорск, 2003.
Маковская А.А., Козырь О. М. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества: (Реальность и перспективы)//Вестник ВАС РФ. 2003. N 2.
Михольская В.В. Административно-правовые аспекты государственной регистрации недвижимости: Автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 2002.
Мурзин Д. В. Добросовестное приобретение имущества по договору//Проблемы теории гражданского права. М., 2003.
Пашенько С. Б. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в субъекте Российской Федерации: Автореф. дис… канд. юрид. наук. Саратов, 2002.
Петров Е. Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости. Автореф. дис… канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2001.
Петров Е.Ю. К вопросу о публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Цивилистические записки. М., 2001.
Петров Е. Ю. Конструирование правил оборота недвижимости: Принцип внесения прав на недвижимое имущество//Цивилистические записки. Вып. 3. М., 2004.
Петрова С. М. Применение ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //Арбитражная практика. 2004. N 8.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» /Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 1999.
Салихова М. А. Недвижимость как объект предпринимательских правоотношений: Автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 2001.
Синайский В. И. Русское гражданское право. М., 2002.
Скиба П. К вопросу о форме сделок купли-продажи недвижимости и последствиях ее несоблюдения//Бюллетень нотариальной практики. 2001. N 3.
Скиба П. В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости: Автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 2001.
Скловский К. Договор купли-продажи: Вещный эффект//Российская юстиция. 1998. N 10.
Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М., 2000.
Слыщенков В.А. Купля-продажа недвижимости: Соотношение обязательственного и вещного элементов (Сравнительно-правовой анализ)//Ежегодник сравнительного правоведения. 2004. М., 2005.
Скворцов О.Ю. О компетенции органов, участвующих в организации оборота недвижимого имущества//Юрист и бухгалтер. 2002. N 3.
Скворцов О. Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М., 1998.
Скловский К.И. О влиянии процедуры государственной регистрации на частные отношения//Хозяйство и право. 2001. N 8.
Станкевич Н. Г. Государственная регистрация вещных прав на земельную недвижимость и сделок с ней в России и Белоруссии//Журнал российского права. 2003. N 12.
Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество//Государство и право. 1998. N 8.
Фрейтаг-Лоринговен А. Л. Материальное право проекта Вотчинного устава. Т. 1. Юрьев, 1914.
Царев М. В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Современное право. 2003. N 12.
Чубаров В. В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Проблемы современного гражданского права. М., 2000.
Ширинская Е. Ю. Регистрация прав на объекты незавершенного строительства и сделок с ним//Некоторые вопросы договорного права России и зарубежных стран. М., 2003.
Эрделевский А. М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1999.
Яковлева А. В. Споры о государственной регистрации прав на недвижимость//Законодательство. 2005. N 1.
Гражданское право / Под ред. Е. А. Суханова. Т. 1. М., 1999. С. 300.
Меркулов В. В. Мировой опыт иностранного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб., 2003. С. 44.
Алексеев С. С. Проблемы теории права: Курс лекций в 2-х томах. Т. 1. Свердловск, 1972. С. 124.
Сенчищев В. И. Указ. соч. С. 140.
Сделки с недвижимостью — оформление без нотариуса. М., 2002. С. 14.
Гражданское право. Ч. 1 / Под ред. В. П. Мозолина. М., 2003. С. 212.
Комментарий к ГК РФ (ч. 1) / Под ред. В. П. Мозолина и М. Н. Малеиной. М., 2004. С. 305.
Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1996. С. 96.
Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 130.
Кассо Л. А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 1.
Сыроедов Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 91.
Аксюк И. В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. 1998. N 1. С. 89.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой) / Под ред. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 334.
Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 96.
Сыроедов А. Н. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 92.
Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М., 2002. С. 234.
Андреев В. П. Структура частного богатства в Афинах V — IV вв. до н.э. // Вестник древней истории. Сост. А. И. Павловская и др. М., 1997. С. 336, 348.
Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. М., 1998. С. 271.
Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества: Диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук. С. 145.
Там же. С. 146.
Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 238 — 242.
Гонгало Б. М. Понятие недвижимого имущества // Правовое регулирование оборота недвижимого имущества. Екатеринбург, 2002. С. 5 — 6.
Там же.
Черных А. В. Указанное сочинение. С. 58.
Ломидзе О. Г. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1999. С. 8.
Лапач В. А. Система объектов гражданского права. СПб., 2002. С. 311.
http://www.usadba.ru/lenta/detail/1751/
См., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 30 января 2002 г. N 6245/01; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 октября 2003 г. N А33−2310/03-С2-Ф02−3355/03-С2.
См.: Гражданское право: Учебник. 4-е изд./Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: ТК Велби, 2003. Т. 2. С. 104 (автор параграфа — Е.Ю. Валявина).
См.: Болтанова Е. С. Операции с недвижимостью. С. 113.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2. С.
196−197 (автор главы — В.В. Витрянский). Впрочем, в другой работе В. В. Витрянский, характеризуя более общий договор — договор купли-продажи — с точки зрения его предметной направленности, говорит о том, что «предмет договора, а вернее, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения): Например, предметом договора купли-продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и действия покупателя по принятию товара и уплате за него установленной цены, а не товар (его количество и наименование), как это принято иногда считать)». См.: Витрянский В. В. Существенные условия договора в отечественной цивилистике и правоприменительной практике//Вестник ВАС РФ. 2002. N 6.
С. 78.
Иоффе О. С. Обязательственное право. М., 1975. С. 211; Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. М.: Статут, 1997. С. 224.
СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813; 2002.
N 4. Ст. 251; N 12. Ст. 1093; N 46. Ст. 4537; 2003.
N 2. Ст. 167; N 9. Ст. 805.
СЗ РФ. 2000. N 16. Ст. 1709.
См.: п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .
Там же. П. 5.
См.: Романов О. Е. Предприятие и иные имущественные комплексы как объекты гражданских прав. СПб., 2004. С. 130 — 131, 149.
Такое суждение можно встретить в юридической литературе. См.: Гражданское право России. Ч. 2. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О. Н. Садиков.
М., 1997. С. 153.
СЗ РФ. 1996. N 48. Ст. 5369; 1998.
N 30. Ст. 3619; 2002. N 13.
Ст. 1179.
БНА. 1998. N 23.
Бухгалтерский учет. 1995. N 12.
Там же. 1999. N 9.
Постановление Президиума ВАС РФ от 4 июля 2002 г. N 2774/02.
См.: Скиба П. В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости: Автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 2001. С. 17.
СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018 (с послед. изм.).
Обзор отдельных постановлений Президиума ВАС РФ по вопросам, связанным с договорами купли-продажи недвижимости//Хозяйство и право. 2002. N 4. С. 121−122.
В архаических правовых системах с уплатой цены связывался переход права собственности на отчуждаемую по договору купли-продажи вещь. Римские юристы указывали на то, что проданная и переданная вещь приобретается покупателем только в том случае, если он уплатит продавцу цену или удовлетворит его каким-либо иным образом, например, предоставив поручителя или залог. Это предусматривается даже законом XII таблиц. См.: Дождев Д. В. Основание защиты владения в римском праве. С. 111. Современные нормы опираются на иные принципы оборота и предусматривают, что переход права собственности на продаваемую вещь, по общему правилу, происходит в момент передачи продавцом покупателю вещи (ст. 223 ГК РФ), если, конечно, иное не установлено законом или договором. Применительно к отчуждению недвижимости «иное» установлено законом — переход права собственности происходит в момент государственной регистрации.
Постановление Президиума ВАС РФ от 14 января 1997 г. N 3522/96//Вестник ВАС РФ. 1997. N 4.
Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. С. 367.
Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. С. 367.
См.: Черепахин Б. Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя//Черепахин Б. Б. Труды по гражданскому праву. М., 2001. С. 244.
К.И. Скловский пишет: «Это свойство купли-продажи — освобождение продавца от обязанности доказывания собственности — на самом деле лежит гораздо глубже, чем может показаться: на нем в значительной мере выстраивается весь гражданский оборот. Не говоря уже о совершенно справедливом замечании Б. Б. Черепахина о практической невозможности существования оборота в условиях непременной легитимации продавцов как собственников, без этих свойств купли-продажи утратила бы существование и ключевая для оборота фигура добросовестного приобретателя, равно как и само понятие добросовестного приобретения». См.: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. С. 370.
См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 17 июня 2003 г. N 3217/03//Вестник ВАС РФ. 2003. N 12. С. 32−34.
РГ. 2002. 3 дек.
См.: Комментарий к Федеральному закону «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» /Под ред. М. Ю. Тихомирова. М., 2003. С. 125 (автор комментария — А.Д. Куликов).
Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.
В немецком праве создана иная конструкция, при помощи которой происходит продажа недвижимости. Помимо договора купли-продажи недвижимой вещи, который порождает обязательства сторон (в том числе и обязательство продавца передать вещь), стороны заключают и так называемый вещный договор, при помощи которого переносится вещное право (право собственности) на недвижимую вещь. Вещный договор в немецком праве независим от договора продажи. Это позволяет рассматривать вещную сделку как абстрактный договор, не зависящий от договора купли-продажи недвижимости. Таким образом, в германском праве четко отграничиваются обязательственно-правовые и вещно-правовые элементы сделки с недвижимостью. Более подробно см.: Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004.
Постановление Президиума ВАС РФ от 21 января 1997 г. N 2898/96.
См., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 2 февраля 1999 г. N 4749/98; Постановление Президиума ВАС РФ от 18 января 2000 г. N 5394/98.
См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 7 сентября 2004 г. N 6518/04.
См.: п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .
ам же. П. 5.
См., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 октября 2004 г. N А21−7224/03-С2.
