Оценка экономической целесообразности капитального ремонта. 
Методы измерения физического износа зданий и их конструктивных элементов

Однако приоритетными для преобладающего большинства разноотраслевых производств (хозяйств) нужно считать техническое переоснащение и реконструкцию действующих производственных объектов. Новое строительство будет экономически целесообразным только при условии невозможности дальнейшего увеличения производственного потенциала уже действующих предприятий, а также при необходимости организации новых видов производства (оказания новых услуг) и обеспечения надлежащего уровня экологической безопасности производственно-хозяйственной деятельности.

2. Методы измерения физического износа зданий и их конструктивных элементов Проблемы оценки объектов недвижимости неизбежно сталкиваются с фактом физического и морального износа зданий, что, в свою очередь, определяет суммарную оценку или размер инвестиций на их реконструкцию и, следовательно, оказывает непосредственное влияние на эффективность мероприятий по обновлению жилых и нежилых зданий. Вместе с тем, факторы физического и морального износа являются решающими при определении целесообразных границ реконструкции модернизации, перепланировки соответствующего фонда недвижимости. Под физическим износом жилых зданий, происходящим под воздействием многочисленных (внешних и внутренних) факторов, понимают утрату ими потребительной стоимости в процессе эксплуатации, которая проявляется в потере конструктивными элементами первоначальных технических и эксплуатационных свойств. Физический износ может принимать разные формы: потеря механических свойств, усталостные явления в металле и дереве, коррозия металлов, выветривание каменных и бетонных конструкций и т. п.

Понятие физического (технического) и морального (функционального) износа при оценке недвижимости имеет широкий диапазон, в частности износ может быть:

— неустранимый;

— устранимый;

— функциональный;

— неустранимый функциональный;

— внешний.

Проблемам физического износа зданий посвящены многие работы, главным образом, инженерно-конструкторские. В частности, ими обоснованы методы определения среднегодового износа вне зависимости от ремонтных работ, определяемого нормативным сроком службы здания и его восстановительной стоимостью. В соответствии с этим физический износ может быть определен в агрегированном виде по формуле:

где Qc— физический износ здания на определенный момент времени, %; t — фактический срок службы здания, лет; B — восстановительная стоимость здания, руб.; D — нормативный срок службы здания. Физический износ здания в целом <2ф (в процентах) выражается средневзвешенной величиной, учитывающей износ конструктивных элементов и их удельный вес в восстановительной стоимости здания:

где Qф — износ конструктивного элемента, устанавливаемый в результате обследования фактического технического состояния, %; li — удельный вес стоимости конструкций или конструктивного элемента в восстановительной стоимости жилого здания, %: n — количество конструктивных элементов.

Срок службы здания определяется прежде всего сроком службы основных конструктивных элементов: фундаментов, стен и отчасти перекрытий.

По мнению ряда экономистов, для установления остаточного срока службы здания в качестве критерия оценки следует принимать степень износа капитальных стен, так именно износ несменяемой конструкции предопределяет выход жилого дома из эксплуатации. Однако в большинстве случаев оценка технического состояния здания может быть достаточно полной и объективной при оценке здания в целом, а не по степени износа отдельных конструкций.

Существует четыре метода расчета физического износа зданий и сооружений: экспертный, стоимостный, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания и сооружения.

Экспертный метод расчета физического износа (Ид заключается в определении экспертом процента износа отдельных элементов зданий и сооружений по формуле Иi = Yi х Пиi / 100 ,

где: Y i — удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости здания, %; Пиi — процент износа i-гo конструктивного элемента. Процент износа i-го конструктивного элемента здания или сооружения определяется экспертным путем. Физический износ зданий проявляется в потере конструктивными элементами зданий первоначальных технических и эксплуатационных свойств, что приводит к утрате потребительских качеств этих объектов. Эксперт-оценщик, исходя из конструктивной схемы соответствующего элемента здания, которая имеется в проектно-сметной документации, и его состояния, выбирает соответствующий современный способ обследования данного конструктивного элемента. Эти способы обследования позволяют ему выявить имеющиеся дефекты и точнее определить процент износа элемента здания. Эксперт-оценщик составляет так называемую дефектную ведомость по всем основным элементам здания или сооружения.

Далее полученные значения суммируются по всем конструктивным элементам зданий и сооружений. Это наиболее трудоемкий, но самый точный способ расчета физического износа.

Стоимостный метод расчета физического износа заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Относительно точный результат физического износа можно получить, если в расчете использовать средневзвешенные значения износа (объекта).(6)

Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной практике применяется крайне редко.

Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ — к текущей восстановительной стоимости.(7)

Список литературы

Арендарский Е. Долговечность жилых зданий: Пер. с пол. / Под. ред. С. С. Крамилова. — М.: Стройиздат, 1983.

Асанбеков Х. А. Долговечность сборных конструкций многоэтажных зданий.

М.: Стройиздат, 1985.-104с.

Правила оценки физического износа: ВСН 53−86 (р) / Госгражданстрой. — М.: Прейскурантиздат, 1988. — 72 с

http://www.stroygramota.ru/24_е/07.php

http://www.uves.ru/articles/36/

http://kribel.ru/осепка/049.html

http://avenue.siberia.net/