Отличить мошенников от серьезной и профессиональной компании вполне возможно — обычно такие конторы берут с клиентов наличные платежи — от 60% до 80% стоимости будущей квартиры (более-менее серьезные компании все свои операции по недвижимости проводят исключительно через безналичный расчет и банковские счета). Кроме того, покупатель может спросить насчет возможности застраховать квартиру и купить ее по ипотеке. Мошенники никогда не работают по ипотеке, потому что банк очень легко и быстро выявит, что компания работает с «воздухом».
Одной из самых распространенных опасностей при покупке квартиры в новостройке является вероятность затягивания сроков.
При подписании договора Покупателю необходимо обращать внимание на то, что именно указано в разделе, посвященном правам Покупателя и застройщика. Например, если в договоре указано, что в случае задержки платежа Покупатель должен уплатить 20%, а расторгнуть договор он не имеете права, то и продавец-застройщик обязан нести зеркально-аналогичную ответственность в случае задержки при сдаче дома. По закону, в случае задержки застройщик обязан выплатить дольщику довольно крупную неустойку.
Одной из наиболее опасных для покупателя новостройки схем является покупка векселя — он не дает даже намека на покупку квартиры. С этой бумагой Покупатель не сможет даже пойти в суд, так как на приобретение ценных бумаг закон о защите прав потребителей не распространяется. С момента принятия ФЗ № 214 с покупателем должен быть заключен договор долевого участия в строительстве. В противном случае, остается только уповать на известность и авторитет компании-застройщика.
Кроме того, стоит изначально выяснить, по какой цене придется выкупать дополнительную площадь (которая очень часто обнаруживается после окончания строительства) — хорошо, если по той же самой цене, что и основную площадь. Кроме того, нужно еще до подписания договора выяснить сроки, в которые должна быть произведена эта оплата.
Закон предъявляет к застройщику требования по раскрытию информации. С этой целью Законом введено понятие проектной декларации (ст. 19 Закона), которая включает в себя информацию о застройщике (ст. 20 Закона) и информацию о проекте строительства (ст. 21 Закона).
Кроме этого, застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу (ч. 2. ст. 20 Закона):
— учредительные документы застройщика;
— свидетельство о государственной регистрации застройщика;
— свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
— утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);
— аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления (ч. 2 ст. 21 Закона):
— разрешение на строительство;
— технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости;
— заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
— проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
— документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Помимо вышеуказанного Закон устанавливает гарантии качества объекта долевого строительства, законные неустойки за нарушение сторонами договора своих обязательств, способы и порядок обеспечения обязательств по договору (залог и поручительство), государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства, вносит изменения в КоАП РФ в части установления ответственности за нарушения требования законодательства об участии в долевом строительстве, в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .
Таким образом, Закон, с одной стороны, улучшает правовое положение участников долевого строительства путем снижения рисков, а с другой — усложняет застройщикам процесс привлечения инвестиций и ужесточает ответственность застройщиков, что неизбежно повлечет рост цен на квартиры на стадии строительства.
В связи с этим застройщики используют другие способы привлечения денежных средств граждан. Наиболее распространенными из них являются:
— заключение предварительных договоров о намерении сторон заключить в будущем договор, по которым гражданин вносит денежные средства в качестве обеспечения исполнения своих обязательств;
— «вексельная схема», для реализации которой заключаются два договора: предварительный договор без финансовых обязательств и договор на приобретение векселей, по которому гражданин покупает у застройщика векселя и впоследствии при заключении основного договора производится зачет, так как сумма векселя совпадает со стоимостью недвижимости.
Такие договоры не регулируются нормами Закона, что лишает граждан-дольщиков необходимых гарантий при инвестировании в строительство и в итоге не позволяет защитить в полном объеме их нарушенные права.
Заключение
Первичный рынок недвижимости — объекты недвижимости, которые еще не были оформлены в собственность. Как правило, речь идет о строящихся или только что построенных домах. Первичный рынок недвижимости формируется предложением различных застройщиков. Когда идет речь о предложении на первичном рынке, то под этим понимается весь объем предложений на рынке новостроек. Основным достоинством первичного рынка недвижимости является отсутствие у квартиры какой-либо «истории», т. е. ее юридическая чистота.
Но, как мы рассмотрели в работе, имеются и определенные риски. В целом, Покупателю, большинства потенциальных рисков и опасностей при покупке жилья на первичном рынке можно избежать, если узнавать как можно больше информации обо всех участниках строительства и продаж, тщательно проверять все документы и особенно договор, требовать исправлений в документах, которые составлены неверно, следить за ходом строительства.
Рынок строящегося жилья за последние полтора-два года претерпел заметные изменения. Прекратился стремительный рост цен. Поменялась схема предоставления участков под застройку. Вступили в силу законы «жилищного пакета», в том числе ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…». Строители стали испытывать трудности финансирования. Несколько заметнее стала роль кредитных схем в приобретении квартир на первичном рынке.
Следует сказать и о страховании рисков при приобретении жилья на первичном рынке. Принцип страхования рисков долевого участия в строительстве заключается в гарантии, что если дольщик не получил в оговоренный срок квартиру и строительная компания не вернула вложенные средства, он может обращаться к страховщику за получением денег.
Страхование рисков первичного рынка может быть добровольным или — по требованию банка при кредитовании покупки строящегося жилья. Рост числа заключенных договоров страхования обеспечивается именно ипотекой. Выгодополучателем при ипотечной страховке является не гражданин, а банк.
Вступление в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…» к сегодняшнему моменту практически не влияет на риски дольщиков. Продажи по новым правилам не начинались. Законодательные нововведения пока привели к единственному результату: застройщики стали «обкатывать» схемы привлечения денежных средств, не подпадающие под действие закона.
Библиография Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным Голосованием 12.
12.1993. «Российская газета», № 237, 25.
12.1993.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.
11.1994 № 51-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 21.
10.1994. «Российская газета», № 238−239, 08.
12.1994.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 № 14-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 22.
12.1995. «Российская газета», № 23, 06.
02.1996, № 24, 07.
02.1996, № 25, 08.
02.1996, № 27, 10.
02.1996.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.
10.2001 № 136-ФЗ. Российская газета, № 211−212, 30.
10.2001.
Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195- ФЗ. «Российская газета», № 256, 31.
12.2001,
ФЗ" Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.
12.2004 № 214-ФЗ. Российская газета. 31.
12.2004. № 292.
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.
07.1997 № 122-ФЗ. Российская газета, № 145, 30.
07.1997.
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.
07.1998 № 102-ФЗ. Российская газета, № 137, 22.
07.1998.
Белов В. А. Гражданское право. Актуальные проблемы теории и практики. М.: Юрайт, 2007. — 993 с.
Грудцына Л.Ю., Спектор А. А. Гражданское право России: Учебник для вузов. — М.: ЗАО Юстицин-форм, 2008. — 560 с.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2 / Под ред. Егорова Н. Д., Сергеева А. П. М.: ТК Велби, 2009. — 176 с.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2, 3 / Под ред. Коршунова Н. М. М.: Эксмо, 2008. — 448 с.
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 1 / Под ред. Коршунова Н. М. М.: Эксмо, 2008. — 624 с.
Гражданское право: Учебник для студентов вузов / Под ред. Рассолова М. М., Алексия П. В., Кузбагарова А. Н. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. — 895 с.
Заскока С. А. Гражданское право в вопросах и ответах. М.: Ответ, 2008. — 32 с.
Казанцев В.И., Васин В. Н. Гражданское право. Общая часть. М.: Книжный мир, 2007. — 786 с.
Суханов Е. А. Гражданское право. В 4 т. Том 1. Общая часть.: учеб. для студентов вузов, обучающихся по юрид. Специальностям. М. Волтерс Клувер, 2007. — 720 с.
Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право: в 3 томах том3. М.: Проспект, 2007. — 784 с.
Шаманова Е.А., Самохина О. Н. Сделки с недвижимостью: Образцы типовых договоров с практическими комментариями: В 2 ч.: Ч. 1: М.: Филинъ, 2007 — 504 с.
Казанцев В.И., Васин В. Н. Гражданское право. Общая часть. Особенная часть с комментариями и примерами. М.: Книжный мир, 2007. С. 286.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.
01.1996 № 14-ФЗ. Принят ГД ФС РФ 22.
12.1995. «Российская газета», № 23, 06.
02.1996, № 24, 07.
02.1996, № 25, 08.
02.1996.
Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Гражданское право: в 3 томах том 3. М.: Проспект, 2007. С. 362.
Федеральный закон от 30.
12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 31.
12.2004. № 292; СЗ РФ. 03.
01.2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40; Парламентская газета. 14.
01.2005. № 5 — 6.
Гражданское право: Учебник для студентов вузов / Под ред. Рассолова М. М., Алексия П. В., Кузбагарова А. Н. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008. С. 389.
ФЗ" Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.
12.2004 № 214-ФЗ. Российская газета. 31.
12.2004. № 292.
Суханов Е. А. Гражданское право. В 4 т. Том 1. Общая часть.: учеб. для студентов вузов, обучающихся по юрид.
Специальностям. М. Волтерс Клувер, 2007. С.
346.
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.
07.1997 № 122-ФЗ. Российская газета, № 145, 30.
07.1997.
1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» .
Глава 37 ГК РФ
Главы 51, 52 ГК РФ.
Статья 9 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» от 19.
09.2002 (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. № 2).
Шаманова Е.А., Самохина О. Н. Сделки с недвижимостью: Образцы типовых договоров с практическими комментариями: В 2 ч.: Ч. 1: М.: Филинъ, 2007 С. 314.
Федеральная регистрационная служба (Указ Президента РФ от 13.
10.2004 № 1315).
Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого ведется строительство (пп. 42.1 п. 2 ст. 26.3 ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации». В Законе в ст. 19 указано, что проектная декларация опубликовывается и/или размещается, а также представляется (противоречие с ч. 1 ст. 3 Закона: проектная декларация опубликовывается, размещается и/или представляется).
Таким образом, можно сделать вывод, что договор аренды земельного участка должен быть заключен на срок более года, так как договоры с меньшим сроком не подлежат государственной регистрации.
По вопросу получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию см. ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.
Постановление ФАС Уральского округа от 14.
02.2007 № Ф09−550/07-С4 по делу № А34−2430/06.
Постановление ФАС Московского округа от 19.
10.2006, 23.
10.2006 № КГ-А40/10 217−06 по делу № А40−7614/06−136−74.
Федеральный закон от 18.
07.2006 № 111-ФЗ
Гражданское право: Практикум: В 2 ч.: Ч. 2 / Под ред. Егорова Н. Д., Сергеева А. П. М.: ТК Велби, 2009. С, 87.
Суханов Е. А. Гражданское право. В 4 т. Том 1. Общая часть.: учеб. для студентов вузов, обучающихся по юрид. Специальностям.
М. Волтерс Клувер, 2007. С. 346.
Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195- ФЗ. «Российская газета», № 256, 31.
12.2001.
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.
07.1998 № 102-ФЗ. Российская газета, № 137, 22.
07.1998.
