Итак, особенности ипотеки земельных участков предусмотрены главой XI Закона об ипотеке. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
3.3 Ипотека предприятий, зданий и сооружений.
Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
Предприятия как имущественные комплексы представляют собой специфический объект гражданских прав, поскольку включают в себя, помимо материально-вещественных элементов — зданий, земельных участков, оборудования, сырья, готовой продукции, денежных средств, ценных бумаг и т. п., и нематериальные активы — права, требования, долги, фирменное наименование, товарные знаки и другие исключительные права (п. 2 ст.132 ГК РФ).
Поскольку «предприятие представляет собой непрерывно функционирующий организм, при его ипотеке право залога распространяется и на продукцию, произведенную после заключения договора ипотеки».
Предмет ипотеки (в данном случае все предприятие или его часть) должен быть идентифицирован достаточно точно. В частности, в договоре определяется наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого предмета описание. При передаче части имущества в ипотеку его описание обычно состоит в перечислении видов имущества, передаваемого в залог.
«При ипотеке предприятия как имущественного комплекса, принадлежащего хозяйственным товариществам и обществам, производственным и потребительским кооперативам, согласие учредителей таких организаций не требуется. При этом следует помнить о том, что полномочия руководителей этих организаций на заключение сделок с имуществом, принадлежащим этим организациям, могут быть ограничены как нормами действующего законодательства, так и нормами уставных документов».
Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, регламентирована в ст. 69 следующим образом:
«При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее предприятие) право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (п. 2 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества".
Какие обязательства могут обеспечиваться ипотекой предприятия? В соответствии со ст. 71 Закона об ипотеке ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию.
При этом ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.
Пункт 2 ст. 340 ГК РФ гласит: «При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором».
Второе предложение ч. 1 ст. 69 Закона об ипотеке представляет собой дословное воспроизведение нормы, содержащейся в п. 3 ст. 340 ГК РФ. Указанная норма была разъяснена в п. 45 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следующим образом:
«В соответствии с п. 3 ст. 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168).
В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права покупателя на земельный участок должны определяться, исходя из ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками".
Правда, следует отметить, что указанное разъяснение было дано до принятия и вступления в силу Земельного кодекса РФ.
В ст. 35 Земельного кодекса установлены правила перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение.
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса).
Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 Земельного кодекса (п. 2 ст. 35 Земельного кодекса). В соответствии с п. 3 ст. 33 Земельного кодекса предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 Земельного кодекса (п. 3 ст. 35 Земельного кодекса).
В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (п. 4 ст. 35 Земельного кодекса).
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком представляет собой ограниченное вещное право в отношении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Данное регламентируется нормами, содержащимися в ст. 268 «Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком» и 269 «Владение и пользование землей на праве постоянного пользования» ГК РФ.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. Право постоянного пользования земельным участком может быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 271 ГК РФ.
В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства (ст. 268 ГК РФ). Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью (ст. 269 ГК РФ).
Следует отметить, что с момента введения в действие Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.
В ч. 3 ст. 69 Закона об ипотеке установлена императивная норма, в соответствии с которой право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования таким земельным участком. При этом новый собственник приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества. Такой порядок соответствует правилам, установленным в ст. 552 ГК РФ «Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости».
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ст. 552 ГК РФ).
Необходимо отметить, что действующее законодательство не проводит разграничения между понятиями «здание» и «сооружение». Однако в общепринятом смысле различие заключается в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям и люди находятся в них временно. Жилые дома функционально предназначены для постоянного проживания. Летние садовые домики, дачи не включаются в состав жилищного фонда, так как функционально предназначены для отдыха, временного пребывания, а не постоянного проживания.
Здания и сооружения — это специфические объекты ипотеки. Они отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором возведены. Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, архитектуры и т. д.).
По функциональному назначению здания дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы — жилые и нежилые — с двумя разными правовыми режимами использования, что обусловило введение некоторых ограничений и особенности правового положения участников арендных отношений. Поэтому перевод здания из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном жилищным законодательством порядке (ст. 288 ГК РФ).
Итак, если организация передает в залог здание или сооружение, одновременно ипотека устанавливается и на земельный участок, на котором находится недвижимость. На это указано в пункте 3 статьи 340 ГК РФ. Нередко земля, на которой располагается строение, принадлежит не фирме, а федеральным или муниципальным властям. Организация же пользуется участком на основании договора аренды. Если такая фирма решит, например, взять кредит и передать в его обеспечение принадлежащую ей недвижимость, она столкнется со следующей проблемой. С одной стороны, ипотека земельных участков, которые находятся в федеральной или муниципальной собственности, невозможна (п. 1 ст.63 Закона об ипотеке). С другой стороны, ипотека здания без залога прав на землю под ним не допускается (ст. 69 Закона об ипотеке). Кроме того, права на аренду участка можно передать только с согласия собственника земли (п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке).
«В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления.
Субъект Российской Федерации, сдавший в аренду принадлежащий ему на праве собственности земельный участок на 49 лет, предъявил иск о применении последствий недействительности договора об ипотеке, по которому арендатор земельного участка заложил свои права арендатора по договору аренды, не получив на это согласия арендодателя.
Истец указал, что в соответствии с условиями договора аренды и пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор был не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Истец также отметил, что в соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке в случае, когда земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Арендатор, возражая против иска, указал, что права по договору аренды земельного участка заложены им одновременно с ипотекой принадлежащего ему на праве собственности здания, находящегося на этом участке во исполнение требований, установленных пунктом 3 статьи 340 ГК РФ и части 2 статьи 69 Закона об ипотеке. Право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим зданием. В частности, пункт 3 статьи 552 ГК РФ предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. По договору, заключенному между ответчиком и истцом, истец передал ответчику в аренду на 49 лет земельный участок из состава государственных земель под принадлежащим ответчику на праве собственности зданием. Договором аренды было предусмотрено обязательное получение арендатором предварительного согласия арендодателя на ипотеку права аренды. Однако это условие противоречит императивной норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, предусматривающей, что арендатор без согласия арендодателя с его уведомления вправе заложить свои права по договору. Положение пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ, так как согласно пункту 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.
Следовательно, условие договора аренды земельного участка, предусматривающее обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу статей 168 и 180 ГК РФ.
Что касается пункта 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке, то положения главы XI Закона об ипотеке, включая положения указанного пункта, определяют особенности ипотеки земельных участков в отличие от главы XII Закона, устанавливающей особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений. Поэтому установленное в пункте 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки здании (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Поскольку в данном случае ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применяется".
Таким образом, если здание или сооружение находится на государственном или муниципальном земельном участке, закладываются одновременно и здание, и права на землю. Муниципалитет (арендодателя) об этом нужно уведомить. Однако письменное согласие властей на ипотеку не требуется.
Исходя из вышесказанного, основными правилами при ипотеке предприятия являются следующие: при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество; ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка; на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется; при обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
.
За последние пятнадцать лет залог из невостребованного института гражданского права превратился в лидера среди способов обеспечения обязательств. Этому способствовал принцип залога «верю не должнику, а вещи», который уменьшает коммерческий риск и противостоит кризису неплатежей.
«В силу своей природы ипотека позволяет участникам предпринимательских отношений использовать этот инструмент для реализации целого ряда экономических задач. При этом ипотека обеспечивает реализацию разнонаправленных интересов участников отношений. Если для кредиторов ипотека выполняет функцию обеспечения возврата предоставленных кредитных ресурсов с наибольшим коэффициентом надежности, то для залогодателей ипотека является средством, позволяющим привлекать наиболее дешевые ссудные ресурсы, используемые в качестве оборотных средств».
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Ипотека является видом залога, получившим заметное распространение в современном имущественном обороте. Она используется при предоставлении крупных кредитов, а также приобретении жилья с рассрочкой платежа. Предмет ипотеки — недвижимое имущество, которому присущи правовые особенности. Это требует создания специальных правил, определяющих порядок оформления ипотеки и процедуру ее реализации, если обеспеченное ипотекой обязательство не будет исполнено.
Необходимость принятия специального закона об ипотеке предусмотрена п. 2 ст.342 ГК РФ, и такой закон был в середине 1998 г. принят. Закон об ипотеке содержит развернутую регламентацию ипотеки (78 статей), его положения как специальные нормы имеют преимущество перед общими правилами ГК РФ о залоге, и это прямо предусмотрено в п. 2 ст.334 ГК РФ.
Особенности ипотеки предопределяют ее предмет, которым может быть только недвижимое имущество, и введение особой формы для договора об ипотеке — закладной, представляющей ценную бумагу.
Ипотека возможна в силу закона, но обычно возникает в силу договора, который должен быть совершен в нотариальной форме и зарегистрирован в соответствии с правилами законодательства о регистрации недвижимости. Закон об ипотеке определяет круг условий этого договора, которые должны быть достаточными для идентификации предмета ипотеки и содержать его оценку в денежном выражении.
При залоге земельного участка, поскольку договором об ипотеке не предусмотрено иное, право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на этом участке здания и сооружения залогодателя. Ипотека здания (сооружения) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится.
При установлении ипотеки ее предмет всегда остается во владении залогодателя. Он вправе пользоваться заложенным имуществом и извлекать из него плоды и доходы. Вместе с тем залогодатель обязан обеспечивать сохранность имущества, в отношении которого установлена ипотека. Эта его обязанность включает обязательства трех групп:
Во-первых, он должен за свой счет страховать заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, причем залогодержатель вправе претендовать на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, независимо от того, в чью пользу было проведено страхование.
Во-вторых, залогодатель обязан поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию, в частности производить текущий и капитальный ремонт имущества. Залогодержатель вправе проверять выполнение залогодателем этой его обязанности.
В-третьих, на обязанности залогодателя лежит защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц с использованием для этого способов защиты имущественных прав, предусмотренных ст. 12 ГК. Если залогодатель бездействует, способы защиты залогодержатель может использовать самостоятельно без специальной на то доверенности от залогодателя.
Установление ипотеки не лишает залогодателя права распоряжаться заложенным имуществом путем его продажи, обмена, внесения в качестве вклада, сдачи в аренду, а также совершать в отношении этого имущества последующую ипотеку. Однако на отчуждение предмета ипотеки должно быть получено согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, а последующая ипотека может быть запрещена этим договором или в нем могут быть установлены условия совершения последующей ипотеки.
В случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, залогодержатель, как и при других видах залога, вправе требовать удовлетворения за счет реализации того имущества, которое было предметом ипотеки.
Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по ипотеке, на основании решения суда. Закон об ипотеке определяет круг вопросов, которые решает суд, и позволяет суду при наличии уважительных причин отсрочить исполнение решения о принудительном взыскании на срок до года.
Закон об ипотеке содержит правила об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. В определенных случаях такое урегулирование не допускается. В иных случаях стороны (залогодатель и залогодержатель) заключают соглашение, в котором определяют суммы, подлежащие уплате залогодержателю, и способы реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем в счет погашения задолженности.
Список использованных источников и литературы
.
Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета № 237 от 25.
12.1993 г. (с посл. изменениями от 21.
07.2007 г.).
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.
12.2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета № 1 от 12.
01.2005 г (с посл. изменениями 29.
12.2006 г.).
Федеральный Закон Российской Федерации «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.
11.2003 г. № 152-ФЗ // Российская газета № 234 от 18.
11.2003 г. (с посл.
изменениями от 19.
07.2006 г.).
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.
10.2001 г. № 136-ФЗ // Российская газета № 211−212 от 30.
10.2001 г. (с посл. Изменениями от 19.
06.2007г.).
Федеральный Закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.
07.1998 г. // Российская газета № 148−149 от 06.
08.1998 г. (с посл. изменениями от 13.
07.2007 г.
Федеральный Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости» № 102-ФЗ от 16.
07.1998 г. // Российская газета № 137 от 22.
07.1998 г. (с посл. изменениями от 26.
06.2007 г.).
Федеральный Закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.
07.1997 г. // Российская газета № 145 от 30.
07.1997 г. (с посл. изменениями от 18.
12.2006 г.).
Федеральный Закон Российской Федерации «Об исполнительном производстве» № 119-ФЗ от 21.
07.1997 г. // Российская газета № 149 от 05.
08.1997 г. (с посл. изменениями от 03.
11.2006 г.).
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1. № 51-ФЗ от 30.
11.1994 г. // Собрание законодательства РФ, 1994 г., № 32 ст. 3301 (с посл. изменениями от 26.
06.2007 г.).
Закон Российской Федерации «О залоге» № 2872−1 от 29.
05.1992 г. // Российская газета № 129 от 06.
06.1992 г. (с посл. изменениями от 26.
07.2006 г.).
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства#M12293 0 9 027 690 2 589 647 101 2 947 696 141 2 851 215 321 2 005 302 996 1 357 384 904 3 947 718 363 13 2 629 698» #S№ 11 от 24.
03.2005 г. // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации.
2005. № 5.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением #M12293 0 9 027 690 2 589 647 101 2 947 696 141 2 851 215 321 2 005 302 996 1 357 384 904 3 947 718 363 13 2 629 698 864части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» #S№ 6/8 от 01.
07.1996 г. // Российская газета (ведомственное приложение) № 151 от 10.
08.1996 г.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ, 2005 г., № 4.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21 января 2002 г. N 67 с приложением «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с применением норм о договоре, о залоге и иных обеспечительных сделках с ценными бумагами» // Вестник ВАС РФ, 2002 г., № 3.
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.
01.1998 г. № 26 с приложением «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» // Вестник ВАС РФ, 1998 г., № 3.
Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества; утверждена Приказом Министерства юстиции РФ № 213 от 15.
06.2006 г. // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, № 27 от 03.
07.2006 г.
Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество; утверждены Постановлением Правительства РФ № 219 от 18.
02.1998 г. // Российская газета № 42 от 04.
03.1998 г. С изменениями и дополнениями на 22.
11.2006 г.
Басин Е.В., Гонгало Б. М., Крашенинников П. В. Залоговые отношения в России: Комментарий к Закону «О залоге». — М.: Логос, 1994. — 156 с.
Батчимэг Д. Залог как способ обеспечения исполнения кредитных обязательств: Автореф. (Том.гос. ун-т). — Томск, 1999. — 23 с.
Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. — М.: Изд-во «Статут», 1998. — 682 с.
Вишневский А. А. Залоговое право: уч. и практ.
пос. — М.: БЕК, 1995. — 178 с.
Гончаров А.А., Попонов Ю. Г. Гражданское право. Общая и Особенная части: уч. — М.: КНОРУС, 2005. — 704 с.
Горбачева Л. Н. Гражданское право: уч.пос. — М.: Академический Проект: Фонд «Мир», 2005. — 800 с.
Гражданское право: уч. / Под ред. В. В. Залесского, М. М. Рассолова. — М.:ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2002. — 703 с.
Гражданское право: уч. В 3 т. Т.
1. — 6-е изд., перераб. и доп. / Отв.ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. — М.: ТК Велби, Изд-во «Проспект», 2003. — 776 с.
Гражданское право: Учебник. В 3 Т. Том I / Под ред. О. Н. Садикова. — М.: «Контракт»: «ИНФРА-М», 2006. — 623 с.
Гражданское право: уч. В 4 т. Т.3: Обязательственное право — 3-е изд., перераб. и доп. / Отв.ред. Е. А. Суханов. — М.: Волтерс Клувер, 2005. — 800 с.
Гришаев С. П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». — М.: Юристъ, 2003 — 159 с.
Грудцына Л.Ю., Козлова М. Н. Система обращения взыскания и реализации жилья при неисполнении заемщиком обязательств по договору ипотеки // Законодательство и экономика, 2006 г. № 5.
Гуев А. Н. Гражданское право: уч.: в 3 т. Т.1 — М.: «Экзамен», 2006. — 479 с.
Елин С. В. Залог как способ снижения кредитного риска: Автореф. (Моск.
гос.ун-т экономики, статистики и информатики). — М., 2002. — 25 с.
Зюзин В.А., Королев А. Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. (постатейный). — 2-е изд., стер. — М.: Юстицинформ, 2006. — 272 с.
Ипотека в России / Под ред. А. В. Толкушкина — М.: Юристъ, 2002. — 512 с.
Ипотека в России: Прошлое. Настоящее. Будущее / Под ред. И. С. Радченко. — М.: Гроссмедиа, 2004. — 317 с.
Карабанова К. И. Залог в Российской Федерации: некоторые проблемы правового регулирования: Автореф. (Волгоградский гос.
ун-т). — Волгоград, 1998. — 26 с.
Кириенко А. А. Ипотека в вопросах и ответах. — М.: Юстицинформ, 2007. — 284 с.
Климов Я. Ю. Институт залога в дореволюционном законодательстве России // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве: Материалы международной научной конференции, состоявшейся 8−9 декабря 1998 г. в Институте государства и права РАН. — М., 1999. С.48−53.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 1 (постатейный) / Отв.ред. Н. Д. Егоров, А. П. Сергеев. — 3-е изд., перераб. и доп.- М.: ТК Велби, Изд-во «Проспект», 2006. — 846 с.
Комментарий к Письму Президиума ВАС РФ от 28.
01.2005 г. № 90 // Консультант. Комментарии к документам для бухгалтера. 2005. № 6.
Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Под общ.
ред. В. С. Анохина. — М.: Приор, 1999. — 157 с.
Копылов К. В. Залоговое обязательство в гражданском праве Российской Федерации: Автореф. (Ур.гос.
юр.акад.). — Екатеринбург, 2001. — 25 с.
Косенко Е. В. Залог недвижимости по гражданскому праву Российской Федерации: Автореф. (Сарат.
гос.акад.
права). — Саратов, 2004. — 26 с.
Крикунова Н. В. Залоговое обеспечение как элемент кредитной сделки: Автореф. (СПб гос.
ун-т экономики и финансов). — СПб, 1999. — 18 с.
Кулаков В. В. Залог недвижимости как способ обеспечения исполнения обязательств. — Ульяновск: Ульян.
гос.ун-т, 2004. — 133 с.
Малышева Т. Способы обеспечения обязательств: гражданско-правовые аспекты // Финансовая газета (региональный выпуск), 2006 г. № 22.
Медведев Д. А. Российский закон о залоге // Правоведение, 1995 г. № 5.
Нетребина Н. В. Оценка стоимости земельных участков при их залоге (ипотеке) // Аудиторские ведомости. 2004. № 10.
Никонова Е. Г. Залоговое право: уч.-метод.
комплекс. — Новосибирск: Сиб.
АГС, 2001. — 152 с.
Обеспечение исполнения обязательств: Залог и поручительство. Практическое руководство / Под общ.
ред. В. В. Семенихина. — М.: Эксмо, 2005. — 107 с.
Пантюхина Е. В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. — М.: Изд-во РГТЭУ, 2003.
Плешанова О.П. О развитии залогового права России на рубеже XIX — XX вв. // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве: Материалы международной научной конференции, состоявшейся 8−9 декабря 1998 г. в Институте государства и права РАН. — М., 1999. С.53−55.
Попова О. В. Залог и ипотека. Договоры, рекомендации, комментарии. — М.: Альфа-Пресс, 2006. — 391 с.
Прокофьев С. В. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) в российском праве: Автореф. (Ин-т законодательства и сравнит.
правоведения при Правительстве РФ). — М., 2000. -24 с.
Роньжин А. А. Залог недвижимости по российскому праву: Автореф. (Моск.
гос.юр.акад.). — М., 2004. — 32 с.
Савельева Т. А. Залоговые правоотношения и их действие по законодательству Российской Федерации: Автореф. (Томский гос.
ун-т). — Томск, 1998. — 22 с.
Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: уч.-практ. пос. — М.: Волтерс Клувер, 2006 г. — 432 с.
Скробов Б. Обращение взыскания на заложенное имущество // Финансовая газета, 2007 г. № 2.
Смирнов В.В., Лукина ЗП. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». — М.: «Правовая культура», 1999. — 248 с.
Сперанский А. «Ипотечная» история // Бухгалтерия и банки. 2007. № 3.
Сухова Е. А. Справочник юриста по земельному праву. — СПб: Питер, 2007. — 368 с.
Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. — СПб: Питер, 2001. — 128 с.
Филиппова Е. С. Жилищное право: Учебник для вузов. — М.: «Юстицинформ», 2007. — 548 с.
Хрулева З. В. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств по законодательству Российской Федерации: Автореф. (Моск.
гуманит.ин-т им. Е.Р.Дашковой). — М., 2001. — 23 с.
Цыбуленко З. И. Законодательство об ипотеке (залоге недвижимости): уч.-метод.
пос. — Саратов: Изд-во Сарат.
гос.акад.
права, 2001. — 29 с.
Шичанин А.В., Гривков О. Д. Залог как способ обеспечения обязательств и баланс интересов участников гражданских правоотношений / Адвокат, 2004 г., № 9.
Яшенков К. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и экономика. 2004. № 11.
Никонова Е. Г. Залоговое право: уч.-метод.
комплекс. — Новосибирск: Сиб.
АГС, 2001. С. 5.
Карабанова К. И. Залог в Российской Федерации: некоторые проблемы правового регулирования. Автореф.
дисс. (Волгоградский гос.
ун-т). — Волгоград, 1998. С. 3.
Савельева Т. А. Залоговые правоотношения и их действие по законодательству Российской Федерации. Автореф.
дисс. (Томский гос.
ун-т). — Томск, 1998. С. 3.
Горбачева Л. Н. Гражданское право: уч.пос. — М.: Академический Проект: Фонд «Мир», 2005. С. 275.
Попова О. В. Залог и ипотека. Договоры, рекомендации, комментарии. — М.: Альфа-Пресс, 2006. С. 25.
Российская газета. От 08.
12.1994 г. № 238−239.
Савельева Т. А. Указ.Соч. С. 8.
Гражданское право: уч. В 3 т. Т.
1. — 6-е изд., перераб. и доп. / Отв.ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. — М.: ТК Велби, Изд-во «Проспект», 2003. С. 695 — 698.
Однако, по мнению некоторых юристов данное положение носит скорее декларативный характер — см. подробнее: Гражданское право: уч. В 3 т. Т.
1. / Отв.ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. С. 696.
Плешанова О.П. О развитии залогового права России на рубеже XIX — XX вв. // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве: Материалы международной научной конференции, состоявшейся 8−9 декабря 1998 г. в Институте государства и права РАН. — М., 1999. С.54−55.
М.И.Брагинский, В. В. Витрянский. Договорное право: Общие положения. — М.: Изд-во «Статут», 1998. С.402−403.
Вишневский А. А. Залоговое право: уч.- практ.
пос. — М.: БЕК, 1995. С. 8.
Медведев Д. А. Российский закон о залоге // Правоведение, 1995 г. № 5. С. 14.
Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: уч.-практ. пос. — М.: Волтерс Клувер, 2006 г. С. 113.
Цит.по: Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: уч.-практ. пос. — М.: Волтерс Клувер, 2006 г. С. 114.
Российская газета от 22.
07.1998 г. № 137.
Гражданское право: уч. / Отв.ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. С. 709.
П. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ, 2005 г., № 4.
Гражданское право: уч. / Отв.ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. С. 710.
Косенко Е. В. Залог недвижимости по гражданскому праву Российской Федерации. Автореф.
дисс. (Сарат.
гос.акад.
права). — Саратов, 2004. С. 19.
Например, в случае с квартирой — количество комнат, этаж; в случае с земельным участком — возможную цель его использования, категорию земель.
П. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90.
Грудцына Л.Ю., Козлова М. Н. Система обращения взыскания и реализации жилья при неисполнении заемщиком обязательств по договору ипотеки // Законодательство и экономика, 2006 г. № 5 с. 17.
Российская газета № 148−149 от 06.
08.1998 г.
Косенко Е. В. Указ.Соч. С.21−22.
Гражданское право: уч. / Отв.ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. С. 714.
Российская газета № 145 от 30.
07.1997 г.
ч.1 ст. 46 Закона об исполнительном производстве // Российская газета № 149 от 05.
08.1997 г.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Отв.ред. Н. Д. Егоров, А. П. Сергеев. С. 734.
там же, с. 735.
Гражданское право: уч. / Отв.ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. С. 705.
П. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90.
П. 47 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 от 01.
07.1996 г.
Гражданское право: уч. / Отв.ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. С. 706.
По мнению В. В. Витрянского данная норма рассчитана в основном на те случаи, когда предметом залога является единственная квартира или индивидуальный жилой дом. Залогодателю предоставляется шанс расплатиться с залогодержателем по долгам и сохранить свое имущество. С другой стороны, нельзя не заметить, что действие данной нормы в определенной мере ущемляет интересы залогодержателя, который в течение длительного периода лишен возможности удовлетворить свои, по существу бесспорные, требования к залогодателю // М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. Указ.Соч. С. 431.
П. 5 Приложения к Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.
01.1998 г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге».
Гришаев С. П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». — М.: «Юристъ», 2003. С. 5.
Гражданское право: уч. В 4 т. Т.3: Обязательственное право — 3-е изд., перераб. и доп. / Отв.ред. Е. А. Суханов. — М.: Волтерс Клувер, 2005. С. 120.
Получается, что если залогодержатель имеет намерение оставить за собой предмет залога, то он должен уменьшить и размер своего требования на величину, равную 90% начальной продажной цены на повторных торгах по реализации предмета залога. Но если предмет залога на торгах никто не приобрел, это может означать недостаточную ликвидность этого имущества. Рыночная стоимость заложенного имущества может составлять, например, 45% от начальной продажной цены (учитывая временной промежуток между вынесением судебного решения и проведением повторных торгов). И здесь у залогодержателя возникнет дилемма: либо отказаться от залога, либо зачесть свое требование к должнику со значительными убытками для себя // Шичанин А. В., Гривков О. Д. Залог как способ обеспечения обязательств и баланс интересов участников гражданских правоотношений / Адвокат, 2004 г., № 9, с. 12.
Подробнее см. Гончаров А. А., Попонов Ю. Г. Гражданское право. Общая и Особенная части: уч. — М: КНОРУС, 2005. С. 281.
Яшенков К. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и экономика. 2004. № 11. С. 7.
Косенко Е. В. Указ.
соч. С. 20.
Смирнов В.В., Лукина ЗП. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». — М.: «Правовая культура», 1999. С. 5.
См., например, Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. — СПб: Питер, 2001. С. 12.
Филиппова Е. С. Жилищное право: Учебник для вузов. — М.: «Юстицинформ», 2007. С. 297.
Ипотека в России / Под ред. А. В. Толкушкина — М.: Юристъ, 2002. С. 389.
Филиппова Е. С. Жилищное право: Учебник для вузов. — М.: «Юстицинформ», 2007. С. 314.
Пантюхина Е. В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве Российской Федерации. — М.: Изд-во РГТЭУ, 2003. С. 27.
Кириенко А. А. Ипотека в вопросах и ответах. — М.: Юстицинформ, 2007. С. 4.
Хрулева З. В. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств по законодательству Российской Федерации (Моск.
гуманит.ин-т им. Е.Р.Дашковой). — М., 2001. С. 20.
Нетребина Н. В. Оценка стоимости земельных участков при их залоге (ипотеке) // Аудиторские ведомости. 2004. № 10. С. 19.
См. ст.621 Закона об ипотеке, дополнительно включенную в Закон на основании Федерального закона от 18.
12.2006 г. № 232-ФЗ // Парламентская газета № 214−215 от 21.
12.2006 г.
По замечанию правоведов, такой залог нельзя признать ипотекой, поскольку доля в праве как вид имущества не относится к недвижимости; если же происходит раздел имущества или выдел доли, то появляется объект недвижимости, который может быть договором об ипотеке // Гражданское право: уч. / Отв.ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. С. 712.
Сперанский А. «Ипотечная» история // Бухгалтерия и банки. 2007. № 3. С. 11.
См. п. 45 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 от 01.
07.1996 г. // Российская газета № 151 от 10.
08.1996 г. (ведомственное приложение).
Российская газета № 211−212 от 30.
10.2001 г.
Сухова Е. А. Справочник юриста по земельному праву. — СПб: Питер, 2007. С. 211.
Нетребина Н. В. Указ.
соч. С. 21.
Нетребина Н. В. Указ.
соч. С. 23.
Ипотека в России / Под ред. А. В. Толкушкина. С. 438.
Гришаев С. П. Указ.
соч. С. 121.
Ипотека в России / Под ред. А. В. Толкушкина. С. 440.
Следует отметить, что основой для определения стоимости заложенного имущества будет выступать балансовая стоимость отдельных видов имущества, составляющих предприятие как имущественный комплекс. Такие виды имущества, как земельные участки, здания, строения, должны быть оценены с учетом норм и правил, установленных действующим законодательством. Кроме того, существуют особенности оценки прав требований и объектов интеллектуальной собственности. Однако эти специальные правила и особенности главным образом направлены на установление нижнего предела оценки стоимости отдельных видов активов. За редкими исключениями действующее гражданское законодательство не препятствует сторонам при заключении договора об ипотеке предприятия оценивать отдельные виды активов в размерах, превышающих их балансовую или покупную стоимость // там же, с. 442.
Комментарий к Письму Президиума ВАС РФ от 28.
01.2005 г. № 90 // Консультант. Комментарии к документам для бухгалтера. 2005. № 6. С. 13.
П. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90.
Скворцов О. Ю. Указ.
соч. С. 119.
Гражданское право: Учебник. Том I / Под ред. О. Н. Садикова. — М.: «Контракт»: «ИНФРА-М», 2006. С. 475.
