Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными (п. 3 ст. 433 ГК РФ), сделки — недействительными (п. 1 ст. 165 ГК РФ), а права — не возникшими (п. 2 ст. 8 ГК). Таким образом, налицо государственное принуждение к регистрации прав и сделок.
Субъекты гражданского права вступают самостоятельно в правоотношения относительно объектов недвижимости, т. е. эти правоотношения сложились независимо от государственной регистрации. Однако государство в силу определенных причин решило взять под охрану эти правоотношения путем принуждения их субъектов к государственной регистрации своих прав и сделок под угрозой их недействительности. Отметим здесь тот факт, что органы регистрации не признают сделки недействительными, а права — не возникшими. Они либо придают им юридическую силу, либо отказывают в их регистрации. Недействительными права и сделки становятся в силу закона или на основании решения суда.
Согласно п. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права добросовестно (именно в этом заключается и охрана регистрацией — подтверждение законности прав и сделок), добросовестность и разумность участников гражданских правоотношений предполагается. Следовательно, в момент обращения в регистрирующий орган права и сделки субъектов предполагаются соответствующими требованиям законодательства. В этом смысле принуждение субъектов к необходимости публичного признания и подтверждения законности возникших правоотношений, конечно, является актом, существенно затрагивающим основу гражданского законодательства — свободу субъектов в установлении своих прав (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Как было указано выше, эти ограничения касаются непосредственно охраняемых правоотношений. В чем же проявляются эти ограничения?
Во-первых, в невозможности субъектов самостоятельно достичь желаемого юридического результата возникших правоотношений. Во-вторых, в невозможности субъектов самостоятельно определять время возникновения желаемого юридического результата даже в случае принятия всех необходимых мер для его достижения, вплоть до обращения за его публичным признанием. Что касается первого ограничения, то оно ни в коей мере не противоречит защите конституционного строя и пр., т. е. если права и сделки основаны на законе — им будет придана юридическая сила, т. е. желаемый результат все же будет достигнут, хотя и посредством регистрирующего органа.
Что касается второго ограничения — произвольного установления регистрирующим органом времени вступления в законную силу прав и сделок (весьма существенного ограничения для участников гражданского оборота), то надо отметить, что такое ограничение не согласуется с необходимостью защиты конституционного строя и пр. Из сказанного следует, что государство не имеет права вводить подобное ограничение. Нормы законодательства о регистрации позволяют определять время возникновения прав и заключения сделок самими заявителями, обратившимися за их признанием или заключением с помощью регистрирующего органа. Кроме того, вытеснение нотариата из оборота недвижимости сопровождается ростом маклерской деятельности, которая влечет за собой злоупотребления и высоко поднимает стоимость своих услуг, явно не соответствующую их качеству, при полной безответственности за результаты сделок.
Выходом из этого положения явилась бы отмена государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, оказавшаяся, по существу, дублирующей основную регистрационную функцию: публичное извещение о перемене в вещных правах.
" Совершенно излишней, — пишет В. В. Витрянский, — представляется государственная регистрация договора продажи предприятия, который носит консенсуальный характер и до момента его исполнения (передачи предприятия покупателю) никак не обременяет право собственности продавца". Одновременно необходимо восстановить обязательность нотариальной формы всех сделок, права из которых подлежат государственной регистрации.
Заключение
Итак, анализируя государственную регистрацию прав и сделок на объекты недвижимости как институт гражданского права, мы пришли к следующим выводам. Государственная регистрация является институтом гражданско-правового принуждения. Принуждение заключается в необходимости публичного признания и подтверждения прав и сделок соответствующими законодательству. Посредством такого признания права и сделки приобретают юридическую силу. Регистрирующие органы не вмешиваются в отношения участников гражданского оборота, не определяют условий этих отношений, не делают их более или менее законными.
Кроме того, как складывается неестественное положение с реестром: к привычной регистрации прав добавилась регистрация сделок — договоров. С какой целью? Ведь регистрация договоров вносит совершенно непонятное и ненужное противоречие в логику развития гражданского обязательства. Нотариус удостоверяет сделку — договор об ипотеке, а появляется договор позже — с момента регистрации (ст. 433 ГК РФ, ст. 10 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
Но этого мало, регистрация договоров противоречит и целям реестра. Дело в том, что традиционной для любого реестра в любой стране является цель — дать третьим лицам публично достоверную информацию о существовании права. Реестр дает эту информацию, и она действительно необходима третьим лицам. Договор же согласно правилу ст. 425 ГК РФ порождает обязательства между двумя сторонами и обязателен только для них. Что прибавляется, если в реестре регистрируется договор?
Стороны уже удостоверили договор у нотариуса. Зачем нужно еще и регистрировать этот факт? Кроме того, когда так много говорят об экономии государственных средств, расход ресурсов (денег, сил, времени) на регистрацию того, что стороны могут достигнуть при нотариальном оформлении договора, неоправдан. Реестр нужен, если речь идет об интересах третьих лиц. А им нужно знать о наличии прав или обременении.
Вот здесь-то и нужен реестр. Однако в связи с введением регистрации договоров принципы ведения реестра оказались нарушенными, отбор договоров, которые подлежат государственной регистрации, совершенно случаен, регистрация договоров сейчас фактически либо дублирует регистрацию прав (например, при регистрации договора аренды), либо подменяет ее. Так получилось с регистрацией ипотеки — в ст. 11 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо записано: регистрируется договор об ипотеке, а право залога не подлежит регистрации. Контроль за совершением сделки традиционно выполнял нотариус, который имеет возможность фактически осуществлять этот контроль. Если же мы приходим к отказу от нотариального удостоверения договоров, что имеем сейчас по недвижимости в целом и к чему предлагают прийти составители законопроекта об отмене нотариального удостоверения договоров об ипотеке, эта функция контроля перекладывается на регистрирующий орган. Как регистрирующий орган может проверить праводееспособность сторон, отсутствие дефектов воли и волеизъявления?
Как может регистрирующий орган разъяснить сторонам последствия сделки, ну, например, при ее оспоримости? Контроль становится исключительно формальным. А ответственности регистрирующий орган практически не несет.
В настоящее время Российское государство, оказывая предпочтение чиновничеству в оформлении наиболее значимых в экономическом отношении актов с недвижимостью, как и всегда, руководствуется фискальными и некоторыми другими соображениями публичного порядка, пренебрегая явно интересами частными, но не проявляя при этом никакой оригинальности. Видимо, следует согласиться с тем, что в России принципиальной чертой развития нотариальной деятельности является с самого начала разделение функций органов, занимающихся совершением сделки, и органов, регистрирующих сделку. Более того, государственная регистрация прав и сделок возникла в России задолго до того, как появился первый независимый нотариус. Лишившись монополии на нотариальную деятельность, государство, таким образом, как бы компенсирует утраченное.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть II. Федеральный закон от 26 января 1996 года N 15-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 411.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ // Российская газета. 1997. 30 июля.
Постановление Правительства РФ «Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 6 марта 1998 г. N 288 // Российская газета. 1998. 18 марта.
Указ Президента РФ «Об учреждении геральдического знака-эмблемы и флага Федеральной регистрационной службы» от 22 ноября 2006 г. N 1300 // Российская газета. 2006. 30 ноября Алексеев В. А. Регистрация прав на недвижимость. М.: Проспект, 2001. С. 16.
Базанов И. А. Происхождение современной ипотеки. М.: Типография «Левексон», 1900. С. 416 — 417.
Гришаев С. П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование). М., 2000. С. 27.
Копейкин А. Б. Международный опыт защиты прав собственников — добросовестных приобретателей недвижимости и системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Законодательство и экономика. 2003. N 2.
Дмитриев А. В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство. 2000. N 11; Алексеев В. А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2001. С. 17.
Кочмарев А. Э. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним / А. Э. Кочмарев, И. А. Полянский. Хабаровск: Магеллан, 2007. С. 5.
Кирсанов А. Р. Административный процесс как правовая категория и ее влияние на регистрационную деятельность в сфере недвижимости // Регистрация прав на недвижимость: Сб. / Отв. ред. А. Р. Кирсанов. М., 2005
Вып. 12. С. 160.
Коновалов В., Завьялов А. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. N 6;
Пискунова М. Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация прав на недвижимость: Сб. ст. / Сост. Е. А. Киндеева, М. Г. Пискунова. М., 2005. С. 288 — 289.
Пискунова М. Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация прав на недвижимость: Сб. ст. / Сост. Е. А. Киндеева, М. Г. Пискунова. М., 2005. С. 288.
Спектор Е. И. Развитие административного законодательства о государственной регистрации // Журнал российского права. 2002. N 7.
Станкевич Н. Г. Государственная регистрация вещных прав на земельную недвижимость и сделок с ней в России и Белоруссии // Журнал российского права. 2003. N 12.
Станкевич Н. Г. Государственная регистрация вещных прав на земельную недвижимость и сделок с ней в России и Белоруссии // Журнал российского права. 2003. N 12.
Российская газета. 2007. N 145.
Распоряжение мэра Москвы от 5 марта 1996 г. N 108-РМ «О создании государственной городской инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости в г. Москве» (Вестник Мэрии Москвы. 1996. N 8).
Российская газета. 1997. 30 июля; 2001. 20 марта; 2001. 17 апр.; 2002. 19 апр.; 2003. 17 июня.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Руководитель авт. колл. и отв. ред. д.ю.н., проф. О. Н. Садиков. М.: Юридическая фирма «Контракт»; «Инфра», 1997. С. 261.
Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ.
Певницкий С.Г. К вопросу о необходимости государственной регистрации прав на имущество, переходящее в порядке наследования // Нотариус. 2004. N 4. С. 8.
Иванов А. А. Изменения в законодательстве о регистрации прав на недвижимость // Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 4. Кафедра гражданского права Уральской государственной юридической академии. Уральское отделение Российской школы частного права. Екатеринбург; М.: Институт частного права; Статут, 2005. С.
200 — 224; Закройщикова Д. К. Вещные права на недвижимость и их нотариальное удостоверение и государственная регистрация по гражданскому законодательству Российской Федерации. Автореф. дис. … к.ю.н. (12.
00.03). Ростов-на-Дону: Северо-Кавказская академия государственной службы, 2001; Черемных И. Г. Нотариат и органы регистрации прав на недвижимое имущество: Преимущества и недостатки // Бюллетень нотариальной практики. 2000. N 1. С. 15;
Витрянский В. В. Основные направления развития гражданского законодательства о предприятии как объекте гражданских прав // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. N 3. С. 152.
Рассказова Н. Ю. Правовые и организационные возможности развития российского нотариата // Нотариальный вестник. 2004. N 10. С. 15.
Богомолова Е. От писца до нотариуса // ЭЖ-Юрист. 2004. N 43.
