Организация ипотечного кредитования в коммерческом банке

В. Кредитная история. При анализе кредитной истории заемщика должна быть изучена информация о выполнении заемщиком своих прежних платежных обязательств, в том числе обязательств, вытекающих из кредитных договоров и договоров займа и прочих денежных обязательств (включая выплату алиментов). Эта информация является существенным фактором при оценке способности и желания заемщика погасить ипотечный жилищный кредит и может оказывать непосредственное влияние на принятие решения о его предоставлении. На основании полученных сведений и проведенных расчетов должна производиться квалификация заемщиков как «стабильных» (наличие у заемщика возможности обслуживать ипотечный кредит) и «нестабильных» (существенный риск невозврата кредита).

Все большую популярность среди банков, в том числе ипотечных кредиторов, приобретает скоринговая методика оценки платежеспособности заемщика, в которой критерии платежеспособности и надежности клиента оцениваются определенным количеством баллов. По общей сумме набранных баллов делается заключение о платежеспособности клиента и максимально возможной сумме кредита. Эта методика позволяет наглядно оценить все характеристики потенциального заемщика, однако она подходит лишь для более или менее стандартных ситуаций и не может быть использована при рассмотрении индивидуальных схем кредитования.

При современном уровне развития технологий порядок работы скоринговой системы выглядит следующим образом: заполненная в электронном виде анкета автоматически загружается в систему, оперативно выдается информация о платежеспособности заемщика и рассчитывается максимальный размер кредита с распечаткой соответствующего отчета. Схема может быть усложнена за счет проверки достоверности тех или иных сведений (скажем, о наличии автомобиля). На основе сформированного отчета сотрудник ОРЗ составляет собственное заключение, содержание которого определяется каждым банком самостоятельно, и предоставляет его уполномоченному лицу/органу банка.

Однако необходимо учитывать, что особенность оценки платежеспособности заемщика ипотечного жилищного кредита состоит в том, что ее целью является не принятие окончательного решения о выдаче кредита, а лишь расчет максимально возможной суммы кредита или принятие предварительного решения о выдаче или отказе в выдаче кредита. Окончательное решение может быть принято только после того, как банком будет оценено и одобрено в качестве обеспечения жилое помещение (имущественные права на него), приобретаемое за счет кредита или закладываемое банку для получения кредита в зависимости от программы ипотечного кредитования, а также другие виды обеспечения.

Обеспечение по ипотечным жилищным кредитам предоставляется во исполнение обязательств по уплате процентов и возврату основного долга.

Согласно ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В российской практике исполнение обязательств по возврату ипотечных жилищных кредитов и уплате процентов по ним обеспечивается, как правило, неустойкой и залогом (ипотекой) квартиры (залогом имущественных прав на получение строящейся квартиры в собственность), приобретаемой на кредитные средства. Кроме того, при необходимости в качестве обеспечения предоставляется поручительство физических или юридических лиц.

Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, осуществляется специализированными независимыми оценочными фирмами либо специалистами-оценщиками.

После независимой оценки рыночной стоимости квартиры, передаваемой в залог, а также оценки ее на предмет соответствия требованиям банка, банк в лице уполномоченных органов или лиц может принять окончательное решение о выдаче ипотечного кредита конкретному заемщику на конкретную квартиру.

3.2 Сигналы, относящиеся к организации кредитования

· Заемщик не представляет четко цель, на которую испрашивается кредит

· У заемщика нет ясной программы погашения ссуды

· Отсутствие резервных источников погашения кредита

Заемщик не имеет материального (сырьевого и т. д.) обеспечения своей цели, на которую предоставлен кредит Сигналы, фиксирующие отклонения от установленных норм

· Нарушения в периодичности предоставления заемщиком отчетных данных о своей хозяйственной деятельности

· Отклонения от нормы порядка ведения банковских счетов (нарушения в системе овердрафта и т. п.)

· Пересмотр условий кредитования; изменения в схеме погашения кредита; просьба о пролонгации ссуды

· Отклонения показателей хозяйственно-финансовой деятельности компании-заемщика от плановых или ожидаемых

· Отклонения в системе учета и контроля заемщика Эти сигналы настораживают банк и помогают предотвратить просроченные кредиты либо выявить их возникновение. Если банк идентифицировал сомнительные кредиты, какими должны быть его дальнейшие шаги? Банк принимает программу действий, направленную на погашение кредитов. В большинстве случаев заемщик еще не потерял способность отвечать по своим обязательствам. В этой ситуации банк рассматривает вопрос об изменении условий кредитного соглашения. Новые условия затрагивают график погашения кредита, касаются организации взаимных и согласованных действий банка и заемщика, цели которых — ликвидация проблемных кредитов. Банк может взять на себя функции контролера за движением оборотных средств компании-заемщика или консультанта в процессе принятия фирмой управленческих решений. В случаях, когда заемщик исчерпал все возможности для погашения ссуды и заключение нового кредитного соглашения неэффективно, банк вынужден прибегнуть к передаче дел в суд.

Заключение

Если проанализировать речи экономистов разных уровней, то легко заметить, что главным настроением является облегчение. И это понятно: все ждут перемен, разумеется, к лучшему. Нужно отметить, что в начале этого года поводов для оптимизма у аналитиков гораздо больше, чем в январе 2009 года. Однако если присматриваться к прогнозам внимательнее, то легко заметить, что высказывания экспертов в отношении строительного рынка в нашей стране и перспектив ипотеки носят как минимум сдержанный характер на фоне общих позитивных высказываний.

Подстегнуть ипотечный рынок теоретически мог бы новый виток роста цен на 20−30% - но и этого в 2010 году ожидать не стоит. Кроме того, доступность ипотеки напрямую зависит от доходов и количества сбережений населения. Аналитики подсчитали, что должно пройти приблизительно около года с момента восстановления доходов покупателей до того момента, когда вырастет спрос на ипотечные продукты. Таким образом, в следующем году ипотека от коммерческих банков вряд ли станет двигателем рынка недвижимости. Опираясь на опыт ушедшего года, можно предположить, что есть вероятность вмешательства государства в описанную проблему, например через субсидирование части процентов по кредитам на жилье эконом-класса по аналогии с действующими программами по автокредитам. Однако всерьез такую вероятность на данном этапе рассматривать не стоит: в нашей стране слишком много других насущных проблем, да и как в реальности будут воплощены те или иные экономические инициативы, неизвестно.

Конечно, не все так мрачно и поводов для оптимизма в последнее время прибавилось: исходя из итогов 2-го полугодия 2009 года, можно говорить о начавшемся оживлении рынка ИЖК. Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ», убежден, что при сохранении набранных ежемесячных объемов ипотечного кредитования в Московском регионе в 2010 году следует ожидать прироста числа выданных ипотечных кредитов до 25% по сравнению с 2009 годом. Но даже с такими цифрами для возвращения на докризисный уровень объемов ипотечного кредитования потребуется не менее 2−3 лет.

Темпы восстановления будут зависеть от роста российской экономики в целом, так как общеэкономическая ситуация оказывает влияние на уровень и стабильность доходов населения, а также предоставляет банкам возможность для формирования тех или иных условий ипотечных кредитов для физических лиц. Среди аналитиков существуют и еще более оптимистические настроения. «По нашему прогнозу, ипотечное кредитование в 2010 году имеет потенциал роста на уровне 60% по отношению к предыдущему году», — заявляет Юлия Купко, генеральный директор компании «Кредитмарт». Такими темпами вполне реально ожидать полного возвращения на докризисный уровень приблизительно к 2011 году.

В прошедшем году, действительно, были факторы, оказавшие позитивное влияние на рынок недвижимости. К ним можно отнести общую стабилизацию банковского сектора и снижение стоимости банковского фондирования. Но для адекватного понимания ситуации нужно отдавать себе отчет в том, что и все негативные факторы, определившие погоду на рынке в 2009 году, по-прежнему в силе.

Приобретение квартиры в новостройке остается затруднительным для большинства заемщиков. Не нужно обращаться к аналитикам, чтобы понять это. Причинами, оказавшими негативное влияние на развитие ипотеки, можно считать отсутствие возможности у банков выдавать дешевые кредиты, сокращение доходов заемщиков и их неуверенность в будущих доходах. И это все реалии, актуальные для начавшегося года.

Как прогнозирует Игорь Лебедев, руководитель отдела анализа инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», на весну-лето 2010 года придется пик появления на рынке «дефолтных» квартир. В Москве их количество может составить 8−10 тыс. — до 15% от всех ипотечных квартир. За счет них объем предложения квартир в Москве увеличится на 15−20%. Но поскольку выставляться они будут не одновременно, то это не окажет критического влияния на рынок.

Сумма дисконта при реализации квартиры будет определяться конкретными условиями каждой ситуации. Она может быть и значительной, однако ожидать обрушения рынка не следует. Отдельного внимания заслуживают прогнозы по плохим долгам на ипотечном рынке. Если судить по данным Всероссийского центра изучения общественного мнения, то только 2% заемщиков признают, что не смогут погасить взятые кредиты. Конечно, ситуация через полгода может измениться, но на данном этапе эксперты коллекторского рынка ожидают некоторое снижение динамики рынка долгов по сравнению с темпами 2009 года.

«Критическую фазу кризиса мы миновали, сейчас требуется время для восстановления экономики, — убеждена Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании „Сити-XXI век“. — Предполагаю, что ипотека активно заработает примерно через 2−3 года. Хотя, возможно, это произойдет и раньше, в первую очередь благодаря активной поддержке государства». Благоприятным фактором может служить снижение Центральным банком ставки рефинансирования. В декабре 2008 года она была на уровне 13%, а сейчас опустилась до 8,75%, что позволяет банкам уменьшать процентные ставки по кредитным продуктам.

В 2010 году одной из важных задач по уменьшению процентных ставок до уровня 10−11% станет разработка и запуск механизма инвестирования временно свободных денежных средств Пенсионного фонда РФ, резервов страховых компаний, средств Агентства по страхованию вкладов, институтов развития в ипотечные ценные бумаги российских эмитентов. По общему мнению, эти ресурсы смогут оживить рынок ипотечного кредитования и значительно снизить ставки. Большая часть предпринимаемых антикризисных мер является пока пилотной, их применимость и эффективность мы сможем оценить только в будущем. Резюмируя основные прогнозы на 2010 год, можно сказать, что работы будет много, а год пройдет под флагом наращивания потенциала. А мы, потребители, заемщики и аналитики, вслед за рынком будем учиться «радоваться осторожно», отмечая каждый положительный момент.

1. Инструкция Центрального Банка Российской Федерации от 30.

06.1997 года № 62-а «О порядке формирования и использования резервов на возможные потери по ссудам».

2. Иванов В. В. Ипотечное кредитование -М.: Высш.

шк. 2003. 320с.

3. Ипотека в России / Под ред. А. В. Толкушкина. — М.: Юрист, 2004. — 525с.

4. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка — СПт: Питер, 2003.-288с.

5. Цылина Г. А. Ипотека: жилье в кредит — М.: КБ «Издательство «Экономика», 2003. 358с.

6. Антонова И. М. Регулирование рисков кредитных организаций, участвующих в ипотечных программах // Материалы учебно-консультационной ипотечной школы. — М., 2004.

7. Бесфамильная Л. В., Цыганов А. А. Вопросы страхования в ипотечном кредитовании //Материалы парламентских слушаний в Гос

Думе от 16.

03.2003.

8. Волчек А. А. Организация ипотечного кредитования в Москве. Опыт, перспектива. //Материалы учебно-консультационной ипотечной школы. -М., — 2004.

9. Гарипова З. Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело. — 2004. № 1. — С.20−24.

10. Гордеев Д. Ипотека делает жилье недоступным //Банковское обозрение.-2004

Апрель.

11. Епифанов Н. Молодым семьям — по квартире // Новый город. — 2004. № 18. С.5−6.

12. Епифанов Н. И снова о кредитах // Новый город. — 2004. № 29. С.5−6.

13. Епифанов Н. Почему «буксует» ипотека? //

Новый город. — 2004. №

88. С.4−5.

14. Еременко А. Будущее — за ипотекой! // Регион Сургут. — 2004. -14 апр.

15. Еремина Т. Е. Некоторые аспекты ипотечного страхования //Материалы Международной практической конференции «Ипотека в России» .- М., 1999.

Приложение № 1

Объекты комплексного ипотечного страхования Вид страхования Объект Страховой случай 1. Личное страхование Жизнь заемщика Смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в период действия договорастрахования как на территории РоссийскойФедерации, так и за ее пределами Страхование на случай потери заемщиком трудоспособности Частичная или полная утрататрудоспособности (присвоение статусаинвалида) застрахованным в результатенесчастного случая, произошедшего впериод действия договора страхования 2. Имущественноестрахование Жилье, предоставляемое в залог (ипотеку) в качестве обеспечения ипотечного кредита Определяется в каждом договоре отдельно 3. Титульное страхование Право собственности владельца жилья, являющегося предметом ипотеки Вступление в законную силу решения суда, в результате которого заемщик утратилправо собственности на предметипотеки (в том числе решения судапосле окончания срока страхования, если судебный иск был подан в периоддействия договора страхования)